成都市公房出售政策规定的历史回顾

成都市公房出售政策规定的历史回顾一、住房折价出售、住房补贴出售（1983－1985年）（一）住房折价出售。

根据建设部有关指示精神，80年代初期，成都市就开始了住房商品化的研究和探索试点工作。

1983年，市房管部门将直管公房中零星、分散或与私人住房相连不便维修管理的旧房，一次性出售给现住户，并给予一次性付款者以优惠。

市房地局公房处首先出售了57户住房，面积1229平方米，户均21.56平方米，全部一次付清房款，每平方米均价为11.20元。

这批房屋的原值为59.20元/平方米，房屋现状均在3成新以下，实际现值17.78元/平方米。

继后，东、西城区房地局也陆续折价出售旧住房。

1983－1986年共出售8.65万平方米，回收资金近300万元。

其中住房约8万平方米，均价29.28元/平方米。

1986年售房停止。

这批旧房产权归个人所有，属完全产权。

（二）住房补贴出售。

1983年，国家在沙市、四平等城市开展“三三制”住房补贴出售试点工作，房价定为150元/平方米，国家、单位、个人各出三分之一。

成都市派人考察后，起草出台了《成都市新建住宅补贴出售试行办法》。

《办法》规定，1984年补贴出售房价，按建房的基本造价计算，个人付款不得少于售款20％的优惠。

全市先后有20多个单位开展试点工作。

到1986年，全市共补贴出售新建住宅3000余套，15万平方米，其中房管部门出售1615套，6.53万平方米。

补贴出售的住房属有限产权性质。

政策规定：凡享受国家或企、事业单位补贴、廉价购买或建造私有房屋出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，其他任何单位或个人不得购买。

1987年8月，市房地局发出《关于申请变更补贴出售住宅产权性质的暂行规定》，对个人购买补贴出售的住宅，要求取得完全产权的，可由本人申请，提交证件，经原售房单位或房管机关同意，并补付差额房价后，可换发完全所有权证。

二、优惠价出售住房（1988－1991年）1988年2月，国务院办公厅转发了国务院住房制度改革领导小组《关于鼓励职工购买公有旧住房的意见》（国办发〔1988〕13号）。

据此，成都市房改领导小组要求市级机关干部带头购买住房，随后全市有34个单位（机关5个，事业单位11个，企业18个）6万余职工参加房改试点。

1988年6月，《成都市职工购买住房试行办法》（成办发〔1988〕35号）出台。

《办法》规定：住房只能卖给有城镇正式户口的职工，每户只能享受一次购买一处住房的优惠。

可以一次或分期付款，一次付清房款的，按照购房款总额优惠20％；分期付款，首次付款不得低于售价的30％，其余的10年内付清。

职工购买的住房，产权归私人所有，可以继承。

优惠价购买的住房，从付清房款时起超过5年的可以进入市场流通，房屋出售时原售房单位有优先购买权。

住房的增值部分，个人只应得优惠价与综合价比例的部分。

新房售价由市房地局、市物价局每年共同公布。

1988年试点时的优惠房价为：新房基础价为165元/平方米，公布的房价分优惠价、综合价、商品价三种；旧房售价按重置成新折扣计算，每年折旧率为2％，由当地房管部门进行评估。

三、“标准价”出售住房（1992－1997年7月）经几年房改试点，全市住房制度改革已有相当的社会群众基础，职工居民的经济和心理承受能力有了进一步增强。

在总结烟台、唐山、蚌埠尤其是上海等城市房改经验的基础上，国务院房改领导小组于1991年11月出台了《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》（国办发〔1991〕73号），对提租、售房、新房新制度等一系列问题作出了原则规定。

关于售房问题，《意见》提出：“向居民个人出售新旧公房是推行住房商品化的基本措施之一。

出售公房的价格要合理，既要考虑到职工的购买能力，又不能定得过低。

住房价格区分为标准价和市场价，标准价包括住房本身的建筑造价以及征地和拆迁补偿费。

在起步阶段，为鼓励群众买房，按标准价计价时，征地和拆迁补偿费暂可考虑由单位适当负担。

出售公有住房的价格，要经评估机构评估，国有资产、房地产和物价管理部门核定，报所在省、自治区、直辖市人民政府审查批准，严禁以过低的价格出售公有住房。

按市场价格出售的住房，出售对象主要是高收入者，要按体现国家宏观调控的原则定价。

”据此要求，特别是学习上海市的经验，经过近一年左右的准备，1991年10月，成都正式出台了《成都市住房制度改革规划和实施方案》（成府发〔1991〕171号），同时出台了包括《成都市职工购买公有住房暂行办法》等在内的10个配套文件，并于当年12月正式实施。

这里，重点介绍公有住房的“标准价”购房政策。

新建住房的标准价包括：住房本身的建筑造价和征地拆迁补偿费；旧房的标准价按重置价成新折扣计算。

规定：标准价每年公布一次，并按建筑面积计算。

1991－1992年单位向职工出售新建住房的标准价：锦江等五城区为250元/平方米；青白江区等（市）、县为230元/平方米。

砖混结构旧房，折扣后不能低于重置价的60％。

优惠政策为：1、按购房职工工龄（每户1人）给予优惠。

建国前的那一段工龄，每一年优惠房价的1％；建国后的工龄，每一年优惠房价的0.5％。

工龄优惠按建国前后分段累计。

2、1992年底前可再给买房职工工龄优惠后房价30％以内的优惠。

但实施上述两项优惠后，个人实付金额：锦江等五城区范围内不得低于120元/平方米；其他区（市）、县不得低于100元/平方米。

3、职工、居民购买公有住房按住得下、分得开的原则，每户限购一套。

超过国务院〔1983〕193号文规定标准的，超15平方米以内的，执行优惠价；超16－30平方米的，按标准价全价计价；超过30平方米以上的，按商品价计价。

4、买房者可一次付款，也可分期付款。

①一次付清者，可享受应付总价款20％的优惠。

②分期付款的，首次支付不低于总价款的30％；余款可在10（旧房）－15（新房）年内付清。

③按先存后贷的原则，总房款70％可向银行贷款。

职工可使用本户成员和经直系亲属同意的公积金支付房款。

5、按标准价购买的住房，购房者拥有部分产权，即全部占有权、使用权，受限制的收益权、处分权，可以使用、继承，不能赠与、出租。

购房人付清房款取得产权证，五年后允许出售，原售房单位有优先购买权。

按标准价全额购房的，拥有60％的产权；按标准价优惠折扣购房的，拥有41.25％的产权，其余的归原售房单位。

《办法》明确规定：1987年以来房改试点出售的住房，购房者的产权额均确定为41.25％，按标准价出售的公有住房免征营业税，职工免缴房产税、土地使用税和一次性契税。

此后，成都市按标准价售房的房价调整了几次，诸如280元/平方米、330元/平方米，但这都是价格调整，不是售房政策调整。

6、标准价售房的政策调整（1995年）。

1993年底，国务院召开了全国房改第三次会议，1994年7月发布了国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）。

这个《决定》，科学准确地概括了近期房改的基本思路，着力转换住房机制，建立新的住房制度，更重要的是对出售公有住房价格政策作了调整，把标准价作为一种过渡形式，最终取消标准价，建立成本价、市场价并存的新体制，逐步向住房商品化过渡。

以成都市为例，为贯彻国务院《决定》，出台了《成都市职工购买公有住房实施办法》（成房委〔1995〕17号）。

《办法》规定：单位向职工出售公有住房，视其家庭经济收入实行市场价、成本价和标准价。

标准价只作为“当执行成本价有困难”的一种“过渡”。

按照国家新出台的政策规定：“标准价按负担价和抵交价之和测定”。

1995年向职工出售公有住房的标准价基价成都市城区定为：608元/平方米，其中负担价372元/平方米，抵交价236元/平方米。

优惠折扣为：①买现房可给予负担价5％以内的折扣，即：18.6元/平方米；②工龄折扣，按购房职工夫妇双方工龄之和计算，每年折扣额为3.6元/平方米。

工龄统一计算到建立公积金制度前的1995年底为止。

③旧房成新折扣为1.5％，使用30年以上的住房均按30年折算。

④以标准价购房拥有产权比例为80％。

内的实际售价＝（核定评估后的标准价－年工龄折扣额×夫妇双方工龄和－负担价×现住房折扣率）×（控制标准内住房面积）×（1－一次性付款折扣率）。

其他政策规定同上。

7、关于停止执行标准价售房的决定。

1997年，按照国务院公布测定房价办法，全市售房标准价已超过成本价，市房委办经请示市政府决定从1997年7月1日起停止标准价售房，一律按成本价出售住房。

至此，从1992年起的成都市单位按标准价出售住房在经历了五年半之后，正式退出房改舞台。

四、房改成本价出售住房（1995年至今）自房改试点工作以来，住房出售的价格一直是房改机关和职工居民争论的焦点问题，也是一个十分敏感的问题，成都的房价尤其令国务院房改办关注。

怎样合理定价才能推动住房出售又不至于造成国有资产大量流失，这是一门高深的学问，既涉及理论问题，更要具有可操作性。

说实话，80年代的房改起步阶段要推动住房出售，既要考虑单位和职工居民的心理承受能力（卖不卖得房，买不买得房，因为住房都是实行分配、低租金，凭什么要卖、要买），又要考虑经济承受能力（单位卖房赔得多；个人收入低、买不起），还要考虑房屋的实际造价和建造房屋的质量、配套水平。

因此，房改起步阶段的售房具有探索性，哪怕个人出很少的钱，买得的是部分产权，应当承认买房者作出了很大牺牲和贡献。

到了90年代中期，职工收入水平有了很大提高，又经历了十余年房改的探索试点，无论经济的、心理的承受能力都增强了，再说，新建的住宅小区早已提高好几个档次了，如再以80年代的价格办法出售住房，实实在在已经落伍了。

根据国务院第三次全国房改会议精神和房改《决定》（国发〔1994〕43号），1995年底，成都市人民政府出台了《关于深化城镇住房制度改革的决定》（成府发〔1995〕60号）和《成都市职工购买公有住房实施办法》（成房委〔1995〕17号）。

《关于1995年向职工出售公有住房的标准价和成本价的通知》（成房委办〔1995〕42号），对按房改成本价出售住房作出了明确规定：1、成本价住房是一种具有社会保障性质的经济适用住房，价格包括征地拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息及税金等七项因素。

房改成本价也是一种政府决策价格，它充分考虑了职工的切身利益。

1994至1995年度，全年的房改成本价定为750元/平方米。

2、职工购买成本价住房可享受工龄折扣、现住房折扣、一次付款折扣和购买旧住房的成新折扣。

工龄折扣，按购房职工夫妇双方工龄之和计算，每年折扣率为0.48％。

现住房折扣为18.6/平方米（99年10月起改为30元/平方米）。

一次付款优惠20％不变（99年10月起取消一次付款的优惠），旧房年成新折扣率为2％，使用年限超过30年的按30年计算。