2017年营改增对房地产的影响 “营改增”新政要点及对房地产业影响

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3.跨地区税种协调。试点纳税人以机构所在地作 为增值税纳税地点，其在异地缴纳的营业税，允 许在计算缴纳增值税时抵减。非试点纳税人在试 点地区从事经营活动的，继续按照现行营业税有 关规定申报缴纳营业税。 4.增值税抵扣政策的衔接。现有增值税纳税人向 试点纳税人购买服务取得的增值税专用发票，可 按现行规定抵扣进项税额。
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一、交通运输业

交通运输业，是指使用运输工具将货物或者旅客 送达目的地，使其空间位置得到转移的业务活动。 包括陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服 务和管道运输服务。

(一)陆路运输服务 陆路运输服务，是指通过陆路（地上或者地 下）运送货物或者旅客的运输业务活动，包括公 路运输、缆车运输、索道运输及其他陆路运输， 暂不包括铁路运输。
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上海市营改增初步统计分析

上海市共有13.5万户企业（其中，一般纳税人4.5 万户，小规模纳税人9万户）纳入试点范围。

小规模纳税人税负下降超过40%，除交通运输和 物流辅助服务业略有下降外，其他试点行业均大 幅下降。一般纳税人中，3万户企业税负下降， 其余1.5万户企业税负有所上升。也就是说，在上 海市13.5万户试点企业中，89.1%的企业在改革 后税负得到不同程度的下降。
试点范围暂不包括建筑业、邮电通信业、销售不 动产、金融保险业等行业，以及餐饮、娱乐等服 务业。
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原营业税税目



税目：转让无形资产，销售不动产，交通运输业、 建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业 （不含播映）、娱乐业、服务业。 服务业税目的征收范围包括8项：代理业、旅店业、 饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业、其 他服务业。 其他服务业，是指上列业务以外的服务业务23项。 如沐浴、理发、洗染、照相、美术、裱画、誊写、 打字、镌刻、计算、测试、试验、化验、录音、 录像、复印、晒图、设计、制图、测绘、勘探、 打包、咨询等。
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2.计税方式。交通运输业、建筑业、邮电通信业、 现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无 形资产，原则上适用增值税一般计税方法。金融 保险业和生活性服务业，原则上适用增值税简易 计税方法。 3.计税依据。纳税人计税依据原则上为发生应税 交易取得的全部收入。 4.服务贸易进出口。服务贸易进口在国内环节征 收增值税，出口实行零税率或免税制度。
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一、营业税与增值税并存之缺陷

营业税与增值税混合销售存在争议
营业税与增值税重复征税 增值税链条不完善:如融资租赁、合同能源管理、 交通运输业和服务业、建筑业等 营业税存在重复征税现象

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营业税存在重复征税

Leabharlann Baidu
1.营业税的计税方法是按照营业额全额征收，同 一项收入因为分工要征多道税，存在重复征税问 题。 2.营业税劳务企业购进材料固定资产不能抵扣
增值税对销售货物、进口货物；提供加工劳务、 修理修配劳务等增值额进行征税，基本税率为 17%，具有消除重复征税、促进专业化协作的优 点。

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营业税征收范围包括：转让无形资产、销售不动 产和七项劳务（即：交通运输业、建筑业、金融
保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服
务业劳务），一律采用比例税率。
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第二节

营改增试点的十大行业范围
试点地区
上海市、北京市、天津市、江苏省、安徽省、浙 江省（含宁波市）、福建省（含厦门市）、湖北 省、广东省（含深圳市）。
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十大行业范围

试点选择与制造业密切相关的部分行业，覆盖范 围为“1+6”，即：交通运输业（包括陆路运输、 水路运输、航空运输、管道运输），部分现代服 务业包括研发和技术、信息技术、文化创意、物 流辅助、有形动产租赁以及鉴证咨询。
3.制造企业购进营业税劳务不能抵扣。


4.营业税劳务企业之间相互提供劳务不能抵扣。
5.差额征收问题多多，监管困难
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二、“营改增”的积极效应

一是减轻制造业企业的税收负担，将会加大对现 代服务业相关业务的投入力度；
二是打通、延伸了增值税的抵扣链条，企业将一 些生产性服务业务转为向外部发包，促进社会专 业化分工的进一步细化； 三是为大型制造业企业实施主辅分离提供了完善 的税制保障，已有部分生产性服务业开始从制造 业中分离出来，先进制造业企业的核心竞争力进 一步提升。
“营改增”新政要点及 对房地产业影响
主要内容


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第一节 营改增背景
第二节 试点的十大行业范围
第三节 纳税义务人
第四节 应纳税额计算 第五节 税收征收管理 第六节 涉税业务会计处理 第七节 营改增对策提示
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第一节

营改增背景
1994年税制改革，确立了增值税和营业税两税并 存的货物和劳务税税制格局。
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（二）改革试点期间过渡性政策安排。

1.税收收入归属。试点期间保持现行财政体制基 本稳定，原归属试点地区的营业税收入，改征增 值税后收入仍归属试点地区，税款分别入库。 2.税收优惠政策过渡。国家给予试点行业的原营 业税优惠政策可以延续，但对于通过改革能够解 决重复征税问题的，予以取消。
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四、试点方案

财政部国家税务总局关于印发《营业税改征增值 税试点方案》的通知（财税„2011‟110号）
（一）改革试点的主要税制安排 1.税率。在现行增值税17%标准税率和13%低税 率基础上，新增11%和6%两档低税率。租赁有 形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业等 适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税 率。
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（三）增值税特征

增值税是对销售货物、提供加工、修理修配劳务货物 以及提供应税服务的单位和个人就其实现的增值额征 收的一个税种。具有以下特点：

1.对销售货物、提供加工修理修配劳务或者提供应税 服务各个环节中新增的价值额征收;
2.核心是税款的抵扣制;



3.实行价外征收;
4.日常会计核算中，其成本不包括增值税。