万科物业入住指导书
万科7.5.1-G01入住手续办理(修改)
入住手续办理流程1．目的规范管理处入住手续的办理。
2．范围适用于公司各管理处。
3．职责4．方法和过程控制4.1 顾客应携带下列资料前往管理处办理入住手续。
4.1.1 家庭户应带资料:A入伙通知书（原件）；B顾客身份证原件及复印件；C家庭成员身份证复印件；D《业主（住户）资料卡》E顾客及家庭成员照片；F指定银行的存折（用于缴付管理服务费等费用）原件及复印件；4.1.2 公司户应带资料：A.入伙通知书（原件）；B.公司法人代表身份证复印件及授权书；C.入住人员身份证复印件及照片；D.《业主（住户）资料卡》；E.营业执照复印件（加盖公章）；F.指定银行的存折（用于缴付管理服务费等费用）原件及复印件；4.1.3 业主委托人应带资料:A．顾客委托书；B．委托人身份证及复印件；C．4.1.1或4.1.2所列资料；4.2 顾客入住手续办理：4.2.由专人引导入伙顾客到入住手续办理现场。
4.2.2 由专人发放入住手续的相关资料，检验并收回顾客的《入伙通知书》、《业主（住户）资料卡》以及应携带的资料。
4.2.3管理处工作人员根据《业主（住户）资料卡》及相关资料协助业主填写相关资料。
4.2.4 由专人陪同顾客验房，抄录水、电、煤气表底，并共同确认，在《客户保修意见征询表》上记录。
验房后若顾客提出质量问题，由管理处将《客户保修意见征询表》交客户服务中心返修组处理，处理完毕由返修组通知顾客再次验收签字确认,相关记录由管理处存档.4.2.5 房屋验收完毕后，与顾客签订入伙相关协议,包括：《业主公约》、《委托银行代收款协议书》及集中代为办理的水、电、煤气和有线电视开通协议等，各类资料均由专人验收并核发资料。
4.2.6 由专人办理住户门禁卡手续，并与租车位的顾客签订《车位租用协议》，对已购车位的顾客应与其签订《车位服务协议书》，明确双方的权利和义务。
4.2.7财务人员根据公司品质管理部和财务管理部审批后的入伙收费标准，收取入伙相关费用。
物业公司入住筹备操作指引
物业公司入住筹备操作指引Document number【AA80KGB-AA98YT-AAT8CB-2A6UT-A18GG】物业公司入住筹备实施操作指引1．0目的在集团物业管理部的操作指引基础上，提供更完善更具体的入住筹备、操作工作指引，以保证业主的顺利入住。
2．0范围仅适用于万科房地产开发的物业项目。
3．0职责3．1沈阳地产公司物业管理部负责编制、发布和修订本操作指引。
3．2各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况修改本指引所提供的入住工作方案和计划，保证入住工作的顺利完成。
4．0程序4．1各阶段定义及标准4．2入住筹备阶段组织资源实行物业公司总经理负责制，根据拟入住项目数量及入住规模，成立由2-4人组成的入住工作筹备小组，直接向总经理汇报。
结合集团与本操作指引，经公司各个部门、各个专业口密切配合，推动工作的顺利开展。
工作流程扼要红线条指同期需与地产公司配合工作费用一、入住所收取的各项费用的确定1、管理中心与财务部共同确定入住收取费用明细、收费标准、收费依据、收费周期等。
一般包括：代缴费用和物业公司收取的费用两类。
代缴费用需要地产公司或政府专业部门提供收费的依据；物业公司收取的费用均应有明确合理的费用测算，经过当地市物价部门审批或有政府合法明文规定，如果入住时政府规定可以不进行物价局审批的费用项目，按当地政府规定执行。
物价部门审批文件或政府规定文件应存放或公示于入住现场。
2、确定开始计收管理费的时间。
一般入住时间在上半月的，从当月15日开始计收；入住时间在下半月的，从下月起计收。
地产可能由于销售或其它需要，要求延迟计收管理费的时间，由地产支付延迟期间的管理费。
地产承诺赠送业主管理费的，由地产按期支付管理费。
入住时遇到天灾、疫情等不可抗力导致业主不能正常入住，可以斟情考虑物业管理费延迟或减退交纳。
计收管理费时间应在地产公司发放的《入住通知单》中明确约定。
3、确定需要预交管理费的月数。
万科物业入住工作指引规程
【最新资料，WORD文档，可编辑】1目的规范办理入住流程，以保证业主的顺利入住。
2适用范围适用于业主办理入住工作。
3职责4物力抄表，一般需要预收一定金额（三个月用量）的水电费。
前期按业主实际用水、电量扣减，直至完毕后，物业管理项目应通知业主按月实际用量交纳水电费。
确定是否需要代地产收取煤气开户费。
一般情况下，地产在开发建设时已经缴纳了此笔费用，地产可在售楼、代办房产证、按揭手续时一并收取该项费用，以免造成在入住时因业主拒交而争执的情况。
如地产需要物业协助在业主入住时将此笔费用收回的，物业公司可代为办理，并提取代办佣金，物业因此应在入住资料和现场做好解释工作。
煤气开户工本费和保险费等煤气开通费用。
此笔费用可由物业管理项目代煤气公司收取，事前须与当地公司煤气公司取得联系，确定交纳项目和额度。
门禁卡工本费。
此笔费用由地产公司确定免费卡数量，并计入开发成本，通常在入伙时赠送2-3张给业主，超过数量应按照成本价收取。
有线电视初装费。
此笔费用可由物业管理项目代有线电视台收取，事前须与当地有线电视台确定初装费及收费细项（如主机、副机等），同时应在入住须知中注明或在入住现场备好各种户型的主副机数目，以供业主参考。
入住指引包括的内容为：欢迎词，业主入住需准备和携带的资料，入住办理流程，装修办理流程，业主在入住时需要交纳的费用，业主在验房和装修时的一些小常识和装修规定等。
具体见《______业主入住指引》，所需要业主身份证复印件和银行存折复印件等其它资料的份数须根据当地的实际情况确定。
4.1.2.2 入住指引的内容既要清楚、明了，详细，又要避免长篇累牍，让业主感觉繁杂和摸不着头脑。
业主入住指引应在入住前，随地产的《入住通知书》一并发给业主。
入住前，地产应确定防盗门、窗花、阳台推拉门、遮阳棚等的样式，包括款式、规格、用材等。
如小区允许在阳台安装防盗网的，还需要确定防盗网的样式。
4.1.3 入住资料准备入住时需要准备的资料在入住前两个月确定好入住时业主需要填写的资料，提前印刷或复印好。
万科城一期入住指引20050512 (3)
万科城一期业主入住指引尊敬的万科城一期业主：您好！欢迎您及您的家人入住万科城，您已成为万科物业大家庭的新成员，我们将竭诚为您提供优质服务。
为方便您办理商品房交付使用手续，现将办理手续时需携带的资料、办理程序及相关注意事项知会如下：第一部分：需携带的资料一、如果您是个人或家庭购房，办理商品房交付手续时，请您携带以下资料：1.《商品房交付使用通知书》（原件）1份；2.《商品房买卖合同》复印件1份；3.业主身份证原件及复印件1份；4.家庭成员身份证复印件各1份；5.银行存折开户人身份证原件及复印件5份；6.已填妥的《业主（住户）资料卡》（附业主及家庭成员1寸照片1张/人）；7. 工行/中行/农行/招行/建行任一银行存折原件及复印件5份（需活期存折，用于缴付管理服务费等费用）。
1.二、如果您是公司或集体购房，办理商品房交付手续时请您携带以下资料：1、《商品房交付使用通知书》（原件）1份；2、《商品房买卖合同》复印件1份；3、公司法人代表身份证复印件及授权书原件各1份；4、受托人身份证明原件及复印件1份；5、营业执照复印件（加盖公章）1份；6、工行/中行/农行/招行/建行任一银行存折原件及复印件5份（需活期存折，用于缴付管理服务费等费用）；7、银行存折开户人身份证原件及复印件5份；8、已填妥的《业主（住户）资料卡》（背面粘贴居住人员一寸照片各1张）；9、提供居住人员身份证明1份。
三、如果您委托他人代办商品房交付手续，请您的被委托人携带以下资料：1.《商品房交付使用通知书》（原件）1份；2.《商品房买卖合同》复印件1份；3.业主委托书原件1份；4.被委托人身份证原件及复印件1份；5.业主身份证复印件1份；6.银行存折开户人身份证原件及复印件5份；7.家庭成员身份证复印件各1份；8.已填妥的《业主（住户）资料卡》（附业主及家庭成员1寸照片1张/人）；9.工行/中行/农行/招行/建行任一银行存折原件及复印件5份（需活期存折，用于缴付管理服务费等费用）。
万科物业秦皇岛市金原广场入伙手册
概述入伙经管是物业经管的重要阶段，是物业经管公司和业主的首次接触。
因此，入伙工作进行得顺利与否对于物业公司日后的物业经管服务具有深远的影响。
物业经管公司的入伙经管工作一般包含与业主和发展商衔接两个环节，与业主的衔接主要是协助业主顺利办理完成入伙手续；与发展商的衔接则主要是为了协助业主解决有关工程方面的遗留问题。
就金原商厦的入伙经管而言，还包含与金原经营服务公司、金原超市公司及金原商厦内部经营商户的衔接，主要目的是为金原商厦各类商业经营活动的顺利有序运行提供一个良好的经管、服务基础。
入伙工作主要包括入伙接待、资料经管、房屋验收、收费经管和钥匙经管五部分。
为了确保入伙工作的顺利进行，应明确各部分工作的工作流程和责任人员。
在总负责人的统一协调指挥下，人员之间既责任分工又相互协作。
资料经管是入伙经管的重要内容。
入伙资料中的《前期物业经管协议》、《业主公约》是物业经管条例所规定的必须签署的协议文件，应采用国家规定的合同范本。
《业户手册》、装修经管规程、商户经管办法、停车场经管办法等为物业经管部门内部编制的资料，该类资料内容应符合相关政策法规和条例。
业主资料属保密资料，物业经管单位应指定专人经管，经理以上人员或其授权人员因工作需要方可查阅。
费用收取应符合本地区物价部门的相关规定，各项收费应有明确依据以备顾客咨询。
（一）、金原广场入伙须知尊敬的业主：您好！感谢您选择了金原广场，同时感谢您对金原物业的支持与厚爱。
您已成为金原物业尊敬的客户，我们将竭诚为您提供优质完善的物业经管服务。
为了方便您办理入伙手续，现将办理入伙手续时所需携带的资料、办理程序及相关注意事项知会如下：一、如果您是个人置业，办理入伙时，请携带以下资料：1）1）入伙通知书（原件）1份；2）2）业主身份证原件1份及复印件4份；3）3）已填妥的《业主资料卡》（附业主1寸照片1张/人）；4）4）XX银行存折（用于缴付经管服务费）原件1份及复印件4份。
二、如果您是公司置业，办理入伙时，请携带以下资料：1）入伙通知书（原件）1份；2）公司营业执照原件及复印件1份；3）公司法人代表身份证原件1份及复印件4份；4）已添妥的《业主资料卡》（附公司法人代表1寸照片1张/人）；5）XX银行开户帐号（用于缴付经管服务费）。
春申万科城二期入住指导书(新版)
上海万科春申万科城二期项目入住工作指导书上海万科客户服务中心2003年8月目录1、入住工作计划日程表2、相关人员配置详表3、入住现场布置要求4、入住资料准备5、入住办理工作明确事项6、入住办理流程上海万科春申万科城二期入住工作计划日程表阶段时间内容相关人员要求完成时间备注前期准备8/18-8/27 客服中心统筹，各部门制定初步配合计划客服中心及相关部门8/28 第一次入住工作准备会议下达各部门任务市场营销部、工程部、春申项目经理部、设计部、财务部、办公室、春申物业管理部、客户服务中心工作实施9/1-9/29 入住统一说辞针对客户在办理入住前反映的问题：如预售中更名、办理产权证、小区景观、设计变更、房屋质量及装修、车位、空调、、水、电、煤气容量等，公司作出的统一答复。
市场营销部、设计部、工程部、春申项目经理部、物业公司、客户服务中心9/30前需整理书面材料相关书面资料准备各相关部门9/30前另附详表入住现场布置春申物业管理部负责人9/30前另附要求人员配置9/30前另附表验房9/26-9/30 初步验房物业公司9/26前项目部给出验房的标准及样板，排出房屋验收的时间接点表报公司。
整改物业公司项目部9/27-9/29落实复验、钥匙移交物业公司9/30前要求房屋质量无瑕疵，配套到位，打扫清洁培训10/6-10/7 入住培训客户服务中心临阵准备10/8 临阵动员大会模拟入住10/14 全体相关人员入住开始10/17-10/23 日报客户服务中心物业公司入住总结10/24-10/25各部门总结，客户服务中心汇总相关人员配置详表专业接待人员配置春申项目经理部、设计部、客户服务中心、春申物业管理部、原施工（装修）单位、监理9/30前大厅协调人员配置春申物业管理部负责人9/30前后勤支持人员配置物业公司负责人、春申项目经理部负责人9/30前手续办理人员配置市场营销部（按揭）、财务部、物业公司、房屋验收人员9/30前现场信息收集人员配置客户服务中心9/30前针对客户现场反映问题及时反馈解决陪同验房人员配置春申物业管理部负责人9/30前客户咨询投诉处理人员配置客户服务中心9/30前针对客户购房疑义及时回复入住现场布置要求责任人：项目物业管理部负责人入住办理工作环境：集中办理入住前7天完成现场布置（拟定10月10日）现场展板张贴内容：一、必须上榜内容：1、项目大产证2、项目新建住宅交付使用许可证3、建设工程竣工验收报告、备案表4、质量保证书5、新建住宅使用说明书二、温馨提示内容；1、乔迁之函2、入住办理流程3、入住须知4、入住收费标准5、车位租赁须知6、业主装修须知7、社区服务项目8、家庭装修、防火常识入住资料准备（9/30前完成）序号内容责任部门完成时间1 入住通知书市场营销部2 春申万科城入住情况登记表春申物业管理部3 春申万科城入住文表签收单春申物业管理部4 春申万科城业主装修申请表春申物业管理部5 春申万科城住户情况登记表春申物业管理部7 装修规定及指导春申物业管理部8 春申万科城同意办理装修手续通知单春申物业管理部9 春申万科城IC卡、钥匙领取通知书春申物业管理部10 春申万科城入住收费标准春申物业管理部11 春申万科城钥匙领取登记表春申物业管理部12 IC卡登记表春申物业管理部13 车位租赁登记表春申物业管理部14 春申万科城车辆管理规定春申物业管理部15 业主签收的房屋验收的标准文本市场营销部（按揭）、春申物业管理部负责人16 春申万科城房屋业主验收须知春申物业管理部17 公约及相关文件春申物业管理部负责人18 春申万科城业主房屋验收单春申物业管理部19 春申万科城住宅管道、地漏通水记录春申物业管理部20 春申万科城住宅卫生间渗水试验记录单春申物业管理部21 春申万科城业主验房整改通知单春申物业管理部22 春申万科城钥匙领取登记表春申物业管理部23 市建设工程竣工验收合格证明春申项目经理部24 春申万科城有线电视收费批文春申项目经理部25 市建设工程规划验收合格证明春申项目经理部26 春申万科城业主入住时煤气、电话申请的电话、申请地址及办公时间春申项目经理部春申物业管理部27 房屋幢（户）编号的相关文件春申项目经理部28 质量保证卡春申项目经理部29 春申万科城商品住宅工程建设用地规划许可证项目发展部30 春申万科城建设用地批准书项目发展部31 春申万科城新建住宅交付使用许可证项目发展部32 新建住宅交付使用配套建设验收合格证明项目发展部33 春申万科城大产证项目发展部34 新建住宅使用说明书市场营销部35 客户合同市场营销部36 春申万科城入住手续流程表市场营销部37 入住须知市场营销部38 质量保证书市场营销部39 车位的申请规定及费用春申物业管理部40 春申万科城入住通知书及存根联市场营销部41 春申万科城的房型、弱电、给排水以及空调位置工程图纸（A3）设计部42 业主生活手册物业公司43 应收帐款明细复核财务部市场营销部44 公建维修基金管理费、、装修押金等财务部物业公司春申物业管理部请财务安排银行现场或物业现场收款45 办证费收取手续、房款结算代办产证的确认财务部市场营销部（按揭）业主联系地址复核市场营销部46已购房客户档案整理市场营销部47入住办理工作明确事项1、入住现场的选址：集中入住办理现场2、入住办理的时间：（销售承诺的入住时间为：《预售合同》承诺时间）集中办理时间：根据实际入住户数而确定（拟定10月17日—23日）3、本次入住的总户数：563户4、入住总后勤支持：物业公司负责人、春申项目经理部负责人5、入住人员的配备及现场总协调人：春申物业管理部负责人入住现场手续办理：市场营销部（按揭）、财务部、物业公司、房屋验收人员。
万科地产新员工入职引导手册
已新员工姓名：新员工岗位：所属部门：入职日期：目目 录录欢 迎 辞 (2)总经理致辞 (3)入职指引 (4)入职转正手续办理程序进度表 (5)公司理念 (6)入职须知 (7)集中培训内容要点及体会 (9)岗位责任书学习交流表 (10)万科文化问题交流谈话记录 (11)附：《使用说明》 (12)HI ! 新伙伴 欢迎您加入到万科大家庭！欢迎你加入万科，共同参与公司未来的发展，在此谨祝你工作愉快！万科过去的每一点成就，都有赖于万科职员的努力。
万科明天的每一个进步，从今天开始，都与你的努力密切相关。
也许你刚刚走进万科，一切都很陌生，没有头绪，没关系，这本手册将成为你的好伙伴，你在里面会找到很多你想知道的关于入职、关于万科的信息。
这本手册，将向你介绍与入职有关的工作内容，陈述万科的文化理念，介绍万科内部最基本的规章制度，帮助你更快地融入团队，愉快地开展工作。
现在，请随我们一起，走进万科——如果你在阅读或执行中有任何的疑问，请与我们或你的入职引导人、你的上司联系。
我们都很乐意解答你的疑惑，并和你坦诚地进行讨论和交流。
广州市万科房地产有限公司总经理办公室二零零五年三月总经理致辞作为公司的一员，衷心欢迎你加入我们这个大家庭，为共同实现我们的人生梦想而携手奋进。
广州是万科全国布局中的重要一步，广州万科自成立以来，一直呈现快速、健康发展的态势，刚刚成立1年多便同时操作3个项目，这在万科其他新城的布局中是绝无仅有。
广州万科在项目发展过程中注重专业化和创新的概念结合，致力于不断创造地产精品。
“建筑无限生活”是万科的品牌口号，为消费者提供一个展现自我的理想生活是万科品牌的主张。
我们有理由相信，随着各个项目陆续推向市场，广州万科将为广州地产界的兴旺发展、为集团经营目标的达成作出应有的贡献。
广州万科拥有一支年轻而富有激情的团队，充满了追求创新的进取精神和蓬勃向上的朝气。
公司未来广阔的发展空间，将为职员提供可持续发展的机会和空间。
上海万科-物业入住方案
物业入住管理方案上海万科物业管理有限公司2003年说明“花园”是上海万科公司在上海市区开发的高档商品住宅楼。
为实现物业的顺利接管，建立与楼盘档次相适应的物业管理体系，根据上海市物业管理行业的要求以及花园的具体情况，结合上海万科物业多年的物业管理经验，特制定了花园入住方案，以确保业主顺利入住。
目录一、花园入住方案二、花园入住办理流程三、花园入住通知书四、花园入住须知五、附表(一) 花园入住方案一、入住办理现场的选址上海市。
二、入住办理的时间1、集中办理时间分提前期和合同期。
提前期；年月日至月日（天）。
合同期：从年月日至年月日（天）。
2、日常办理时间。
花园物业管理部日常入住办理时间从年月日直至结束。
三、入住办理环境的布置：物业公司需于月日之前完成内外环境布置1、前提：需项目部和设计部配合完成，具体如下：A、设计部于月日前完成入住办公现场的平面布置设计。
（可根据实际情况）B、项目部需于月日之前完成水、电、电话等配套及简单装修。
2、外部环境布置。
A、在花园大门口，设立横幅“花园喜迎各位新业主”。
B、楼道路上设立指示牌，指引业主到入住办理现场。
3、内部环境布置。
A、大厅门口设置万科物业标识的指示牌。
B、大厅内四周配以鲜花、盆景加以点缀。
C、考虑到是集中办理，入住办理现场人数会很多，在大厅内设置休息区域及等候区域，并制作鲜明的标识系统。
D、放置展板，内容有：乔迁之函、入住办理流程、业主入住须知、入住收费标准、业主装修须知、装修质量自己掌握、家庭防火安全常识、家庭装修安全常识、社区服务项目等。
E、每个岗位工作人员姓名在办公桌上用名牌标明，便于与业主沟通。
四、人员配备：入住领导小组在月底成立1、接待员名（物业公司），主要做好业主接待、登记工作，协调各环节，掌握现场秩序使业主能按序办理。
2、资料审核员名（物业公司），主要做好各类文表的发放及指导业主填写资料工作。
3、收款员名（物业公司），主要做好收取入住所需缴纳的费用及其他费用。
万科 二手房业主办理入住手续作业指导书
二手房业主办理入住手续作业指导书1目的规范办理二手房过户后的流程。
2范围适用于XX物业服务中心。
3职责:3.1综合组主管负责对二手房业主办理入住手续进行全程监控；3.2综合组前台接待人员负责接待、办理入住手续工作，并做相应解答，同时建立新业主书面客户档案并妥善保管；3.3综合组前台接待人员负责制单、结算新老业主的物业管理各项费用；3.4资料管理员负责在“用友软件”中建立二手房业主信息。
4方法和过程控制:4.1新业主应携带下列资料前往服务中心客服前台办理过户手续。
4.1.1家庭户应带资料：新业主持《房屋转让协议书》、房产证（原房产证或已过户的房产证）复印件、新业主及家庭成员身份证、户口本及其复印件、按规定数量提供照片等。
4.1.2公司户应带资料：新业主持《房屋转让协议书》、房产证复印件、新公司户主法人代表身份证及其复印件、营业执照及其复印件（加盖公章）、公司员工名单（居住在本园区的）及其身份证复印件、按规定数量提供照片等。
4.1.3业主委托人应携带资料：业主委托书（书面）、被委托人身份证及其复印件以及4.1.1或4.1.2所列资料。
4.2综合组前台接待人员收取业主的《房屋转让协议书》、房产证复印件以及其携带的资料，向新业主发放入住的相关资料。
4.3综合组前台接待人员与新业主签订入住相关协议：《物业管理服务协议书》及《管理规约》的《承诺书》。
业主填写《业主资料卡》及其他相关资料，发放入住手续的相关资料并需业主在《入住文件签收单》上签字确认。
4.4新老业主签署《二手房房屋转让备忘录》，由综合组前台接待人员制单，并由财务人员结清物业管理费等相关费用。
4.5二手房入住手续办理过程中，综合组前台接待人员要求原业主交回智能卡。
4.6入住手续完成后，综合组前台接待人员负责建立新业主档案替换原客户档案。
原业主档案需保存3年以上，经服务中心经理审批方可销毁。
4.7综合组前台接待人员负责建立二手房登记表，及时更换业主联系电话等客户信息并知会相关专业组。
恒大万科物业入住工作指引规程适用范围管理方法前期准备相关文件
恒大万科物业入住工作指引规程适用范围管理方法前期准备相关文件LG GROUP system office room 【LGA16H-LGYY-LGUA8Q8-LGA162】根据路口人流情况分为A、B级，通常A级路口安排2-3人，B级路口安排1-2人。
视全天时间点不同进行调整。
通常一周两天，安排在周二周四比较适宜。
要点：该战术面对人群流动性较强，派发时需强调“售楼处有小礼品，欢迎参观”，并了解企业员工宿舍位置，为日后派报提供针对性目标。
2、公共设施蹲点策略目的：利用公交、电信、银行等基础设施进行“蹲点式”派报，结合小礼品，进行客户资料收集。
对新区内特别是厂区内主要邮局、银行、电信、超市、公交站点进行调研，安排人员定点蹲守派报。
每天下班前针对当天派报绩效进行评估，同样根据人流情况区分A、B级。
人员安排以两人为一小组，A级点2组人，B级点1组人。
通常一周三天：周一、周三、周五。
要点：该战术面对人群流动性较弱，有时间停下来向对象作楼盘的简单介绍。
视客户意愿进行客户调研。
要点：调研时应保持礼貌，不可坐强制性要求，随身携带小礼品，客户填写完成调研表后赠与，并引导案场位置。
3、传达室夹报策略目的：对企业传达室人员进行良好公关，与之建立联系，对企业每日报纸进行夹报。
售楼处分组对厂区进行标地，整合为一张完整厂区分布图。
按区域包干至小组，由组长带领携带礼品上门公关。
如联络成功，则每周一次进行夹报。
要点：不以夹报为最终目的，重要的是与传达室工作人员保持良好关系，为日后长期活动提供便利。
4、班车派报策略目的：针对企业班车进行派报同样以小组为单位，对片区内企业班车数量、班车人数进行调研统计，汇整成表格。
携带礼品与班车司机建立关系（每部车两包烟），记录姓名与联系方式。
每周一次进行派报。
要点：与司机交流过程中了解班车行驶路线与主要停靠点，方便日后选择市区重要停靠点进行派报。
5、黄页、新区企业名录直销策略目的：对新区企业中高层进行一对一沟通。
万科物业入住工作指引规程适用范围管理方法前期准备相关文件
万科物业入住工作指引规程适用范围管理方法前期准备
相关文件
一、适用范围
1.新购房业主，包括商品房业主、承租人；
2.二手房业主，指经过二手交易的购房业主；
3.公寓租户，指租住万科物业管理的公寓的租户。
二、管理方法
1.业主入住登记
2.入住交费
业主入住后需按规定交纳相关费用。
具体费用包括物业管理费、公共维修基金、停车费等。
物业将根据业主户型和面积等情况，提供相关费用计算标准。
业主在规定时间内缴纳相关费用，否则将影响正常使用物业服务和设施。
3.物业服务说明
4.入住须知
万科物业将向入住业主提供入住须知，内容包括小区规划图、居民手册、公共设施使用说明等。
入住业主需仔细阅读入住须知，并按照规定使用公共设施，保持小区环境的整洁和安全。
同时，入住业主还需遵守物业管理的相关规定，如禁止在小区内乱扔垃圾、禁止饲养宠物等。
物业在入住工作前需要准备相关文件，以确保入住工作的顺利进行。
以下是准备相关文件的主要步骤：
3.准备费用计算标准：根据小区的实际情况，物业可以准备相关的费用计算标准。
该标准包括物业管理费、公共维修基金、停车费等，以便业主了解和按时缴纳相关费用。
5.准备入住须知和规定：物业可以准备入住须知和规定，包括小区规划图、居民手册、公共设施使用说明等。
入住业主需要仔细阅读该文件，了解和遵守物业管理的相关规定，确保小区环境的整洁和安全。
在进行前期准备时，物业应根据实际情况灵活调整相关文件的内容，并提前与业主进行沟通和协商，确保入住工作的顺利进行。
同时，物业还应及时更新和完善相关文件，以满足入住业主的需求和物业管理的要求。
万科物业业主手册
万科物业业主手册篇一：万科物业XX别墅业主手册一、物业管理篇1、物业管理处1、 1管理处及其职能1、1、 1----------小区物业管理处为小区物业管理部门，按《--------别墅使用公约》的规定，执行对-----小区（以下简称“小区”）的管理职责，并享有或承担公约中规定的各种权利，义务及责任。
管理处各员工有责任为各业主提供管理服务，但各业主不可要求员工作私人服务，另请各业主勿赏赐任何利益给本处员工。
业主如有赐教，请与管理处联络。
管理处负责维持本小区范围内物业管理服务的正常运作及在可能的情况下协助各业主，此外还代表全体业主处理公共事务。
1、1、 2管理处已安排管理人员及保安管理人员在监控机房、各保安岗位提供24小时值班及巡逻以保持小区的安全环境。
所有当值管理处员工皆将佩戴有照片及于有效期内的工作证。
如对来人有疑、请联络管理处查询。
2、管理费2.、1单元管理费2、1、 1为保障各业主在小区的长远利益，以达到投资保值的效果，各业主需按照公约规定承担本物业的保养、维修及日常管理开支。
物业管理的各项支出包括但不限于：——共同部位和共用、公共设施设备所引起的水费、电费、电话费、及其它能源开支。
——管理人员（包括物业管理、维修技术、行政、财务、清洁、及园艺等人员）的薪津和福利、遣散费和劳保费用。
——共用部位清洁卫生、灭虫；生活垃圾清运费和环境绿化维护服务费用；——公共设施的维修及保养的费用（如给排水设备、卫星天线、保安和消防系统等）；——小区安全保卫服务|；——保险的费用；——物业管理所需行政、制服、电话及税金等费用；——物业修缮及设备更换的费用；——本物业公约列明及物业管理需要的其他的费用。
——管理小区所需之物品、物料；——管理者将根据前期物业管理委托合同规定收取的管理酬金；——因提供物业服务而产生的一切申办、年检费用；——公共设施、共用设备的日常养护费用；——小区人工河、水景的运行成本；所有支出均根据各业主建筑面积分摊。
优质(万科企业管理)万科入住文件 优质
（万科企业管理）万科入住文件门预留家庭主要成员的紧急联系方式；业主、物业使用人也应配合物业服务部门对上述紧急事件发生时采取必要的紧急避险措施。
物业服务部门可在公安机关、社区或2位以上见证人到场见证的情况下具体实施。
所发生费用由责任人承担。
9、未经依法批准，不占用任何公用部位和共用设施设备；为公共利益而设置者除外。
对公共部位的非公共利益的合理使用需征得其它相邻业主的同意。
物业服务人员有权清理放置在公共场所内的一切物品而无须事先通知。
10、不在道路、公共花园、绿地、广场等到公共场所晾晒衣物及种植花草树木，搭花架，摆花盆。
11、不破坏公共绿化及设施，包括公共绿地、花草树木，建筑小品、体育设施等，破坏和损坏小区内任何公共绿化及设施，均需恢复原状或照价赔偿。
未成年人损坏的，监护人承担赔偿责任。
12、注意保护绿地、道路等公用场地的环境卫生，如有物品洒落在公用场地，应自行清除，污染、破坏公用场地的，需恢复原样。
13、将家居杂物、垃圾投放到指定的地点，不翻拣小区内垃圾箱垃圾。
14、不晾晒、煎熬刺激性气味的物质或排放烟尘。
15、业主、物业使用人在公共场所开展户外活动时，遵守物业服务部门的管理规定。
如：不在小区内张贴大字报、标语；不将公用水、电做私人用途；除公益活动外，其它活动不使用扩音器材。
16、未经允许不对其他业主及业主家的阳台及窗户等私人空间拍照、摄影。
17、自觉控制装修、音响、娱乐活动等发出的声响，以不干扰邻居正常生活为度。
18、不在小区任何地方包括自己家中存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品。
19、不违反政府规定或在非指定地点燃放烟花爆竹。
20、对易坠落的物品妥善保管，以免坠落砸伤人、车或影响园区观瞻效果。
21、高空抛物是严重违反公德和危害公共安全的行为，物业服务部门可以劝告、制止，业主及物业使用应当予以配合。
22、小区内饲养宠物者应对宠物加以有效约束，如对相邻人的安全或宁静造成威胁或干扰，饲养者应将该宠物移出小区。
入住工作指引
入住工作指引第一篇：入住工作指引入住工作指引一、入住前期准备工作1、入住前2个月，由客户服务中心客户事务组制定《入住工作计划安排表》，明确相关部门的工作任务及完成时间，报请入住工作领导小组审批。
2、各相关部门须指定责任人落实《入住工作计划安排表》的工作任务，客户事务组予以监督、跟进并及时向入住工作领导小组汇报进展情况。
3、入住工作领导小组至少每半个月组织召开一次沟通会，落实进展情况。
4、客户服务中心至少于入住前45天组织房屋承接验收工作，监督承包商改进房屋质量问题并验证改进结果后公司承接。
具体流程见《房屋承接验收作业指引》。
5、物业公司及管理处至少于入住前30天组织对物业共用部位、共用设施设备的接管验收，提交验收报告给项目经理部，由其统筹安排承包商对验收中发现问题进行改进并验证改进结果。
具体流程见物业公司相关ISO9000体系文件。
6、项目经理部在办理《准许交付使用证》前30天，组织编制《住宅使用说明书》（住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中），经工程管理部、客户服务中心、销售部、法律室等相关部门会审通过后定稿。
7、入住前20天,项目销售部向客户事务组提供具备入住条件的客户名单。
由客户事务组会同财务部复核后最终确认入住客户名单，安排每户的实际办理入住时间。
入住须具备的条件如下：λ按揭付款的客户已交清首期款、按揭银行已将贷款全部付给公司或银行确认审批通过客户按揭申请、已签署买卖合同；λ一次性付款的客户已付清全部房价款、已签署买卖合同、已按规定办理完公证手续；λ不具备入住条件而要求入住的特殊情况，经报请公司领导同意的。
8、入住前20天，客户事务组向项目所在地建设行政管理部门购置《住宅质量保证书》，按要求填写部分内容，经项目经理部、销售部、法律室等相关部门会审通过后加盖公司公章。
9、入住前15天，项目销售部向客户事务组提供印制完毕的《住宅使用说明书》。
10、入住前10天，客户事务组备齐《准许交付使用证》、《竣工测绘报告》、《室内空气检测报告》等证明书，以便入住客户查验。
万科物业交房入伙前的准备工作
交房入伙前的准备工作业主入伙是物业管理公司与服务对象的首次接触，也是物业管理公司直接为业主服务的开始。
做好入伙管理关系到物业管理公司对园区实施管理与服务能否有良好的幵端，也关系到业主与物业管理公司法律平等经济关系的持续与发展。
入伙管理大体分为三个阶段，即业主入伙前的准备阶段、入伙办理阶段、验房装修入住阶段。
在这里将重点论述业主入住伙前准备阶段的管理工作。
无论是普通住宅园区（含高层住宅）还是高档（含别墅）住宅园业主入住前的准备工作大同小异。
主要包括有：一、先期介入先期介入是指物业管理公司经过前期物业管理招投标，中标后与实际接管物业前这段时间里，提前进入小区，从业主及物业管理的角度，同开发商沟通、协商或提出合理化建议，以使开发建设的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。
1、熟悉管辖区域物业管理公司进入小区后应尽快了解和掌握园区总建筑面积、占地面积、绿化面积、道路面积；清楚和掌握小区楼宇栋数、单元数、层数、电梯、水泵、照明等设施设备数量；明了和掌握地下管线走向及阀门位置、化粪池数量与位置、消防井数量及位置、停车场及自行车棚位置和容量；知道并掌握小区景点风格、树木花草的品种数量、垃圾桶数量与位置等。
2、合理化建议熟悉小区具体情况以后，从业主和物业管理公司的角度向开发商提出合理化建议，以改进和完善物业。
如某小区原设计只对汽车出入大门设置读卡系统，物业管理公司向开发商提出“在人行入口也设置读卡系统”的建议，所有进入园区的人必须先通过读卡识别后方可进入园区，表面看业主麻烦了，开发商多投入了，可是实际上业主对园区的安全感增强了，开发商房屋销售进度加快了，物业管理收费也有了一定的保障（业主所持磁卡有效期与其所交物业费期限一致）。
再如某园区原设计园区内路灯为高杆路灯，物业管理公司建议开发商改用了类式草坪灯的低照明，这样开发商降低了支出，也使以后入住的一、二层业主减少了光污染。
3、接管资料在实际接管物业前，物业管理公司应先从开发商那里接管物业项目的相关资料。
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板辐射采暖使用说明》、《给排水管线图》、《电气示
意图》、《
项目 区用户报警控制器使用说
明》、《塑钢门窗使用注意事项》签字确认后，提供客
服事务组。
D． 项目经理部应于入住前十天向客服事务组提供《入住准
许证》复印件。
E． 销售部于正式办理入住前30天，向客户服务部提供印制
完毕的《住宅使用说明书》
F． 客服事务组于正式办理入住前15天将收楼单附页送至公
A． 销售部将入住组团的入住时间（附表）及户型表、销售
承诺与合同约定不符的解释口径、户型及使用功能与合
同约定不符的统一说辞提供给客服事务组。
B． 客服部负责编制《入住通知书》、《入住流程》、《入
住指引》、《房屋交付质量验收标准》交给法律室予以
审核。
C． 项目经理部负责编制《住宅使用说明书》及5个附件《地
参加模拟验收 整理两书、五件书 在入住前一周发入住通知书
办理入住手续 交钥匙，办理装修手续
由维修小组进行维修，交物业复验
4. 入住工作执行步骤 一、入住前序工作
1) 业主签定购房合同后，销售部将款齐业主的《业主档案》转 到客户服务部前台。
2) 客服前台接收《业主档案》后，输入微机，整理存档。并通 知负责的客户大使跟进该业主情况。
司财பைடு நூலகம்部给予确认。
G． 客服事务组于正式办理入住前两周购置《质量保证书》
并到公司加盖公章。物业公司提供《管理公约》由客服
加盖物业公司及地产公司公章。
H． 客服事务组于正式办理入住前一周完成5个附件《地板辐
射采暖使用说明》、《给排水管线图》、《电气示意
图》、《
项目 区用户报警控制器使用说
明》、《塑钢门窗使用注意事项》复印工作
一、销售部需准备的文件
1.《业主档案》新建文件夹\业主档案.xls
2.《户型表》）新建文件夹\户型表.xls
3.销售承诺与合同约定不符的解释口径
房号
销售承诺内容
与合同约定不符的解释口径
4. 户型及使用功能与合同约定不符的统一说辞
房号
户型及使用功能
与合同约定不符的统一说辞
二、客户服务中心
1.《入住工作计划》新建文件夹\入住计划1.doc 2.《入住通知书》新建文件夹\入 住 通 知 书.doc 3.《入住流程》新建文件夹\入住办理流程.doc 4.《入住指引》新建文件夹\入住通知书附件-入住指引（02-9-15）.doc 5.《房屋交付质量验收标准》新建文件夹\入住通知书附件-验收标准（02-9-10）.doc 6.《收楼单附页》新建文件夹\收楼单附页.xls
10．《装修许可证》：新建文件夹\装修许可证.doc
四、项目经理部
1.《工期计划进度表》
2.《住宅使用说明书》：销售部提供
3.《地板辐射采暖使用说明》、
4.《给排水管线图》、
5.《电气示意图》、
6.《科
项目 区用户报警控制器使用说明》、
7.《塑钢门窗使用注意事项》
8.《入住准许证》
9.《维保计划》
3.《模拟验收报告》新建文件夹\房屋验收报告.doc
4.《管理公约》：物业提供
5．《物业业主档案》新建文件夹\业主资料卡.doc
6．《钥匙交接单》新建文件夹\钥匙交接单.doc
7．《装修申请及进、退场审批表》新建文件夹\装修申请进、退场审批单.doc
8．《业主装修管理协议》：品质部提供
9．《装修管理规定》：品质部提供
查。 C． 前台配合客户大使对维修、避水、采暖情况逐户回访，补
签前期业主未签署的关于避水、采暖验收文件。
D． 以物业、客服回访结果为依据，就维修效果做针对性培
训。
3）业主回访工作
业主办理入住手续后，客户大使应定期对业主进行回访、亲情联系。
客户大使应已信函方式提醒业主维保期情况。
6.部门相关文件连接
7) 入住工作领导小组应于每周组织各部召开入住准备工作协调 会。针对需协调解决的问题给予敲定。并形成会议纪要，发 给各部门执行。
二、模拟验收实施工作 1） 模拟验收执行工作 A． 模拟验收应于正式向业主交楼前 45 天安排进行。 B． 项目经理部于模拟验收前60天，向入住工作领导小组提交 《工期计划进度表》按楼号提供工期进度（包括道路、配 套）。 C． 物业公司按《工期计划进度表》编制《模拟验收方案》。 报入住工作领导小组审定 D． 模拟验收前5天由项目经理部协调施工单位向物业交接房 间钥匙。由物业公司负责对接收钥匙进行统一管理。 E． 物业公司对正式交验的房屋进行保洁拓荒工作。 F． 物业公司编制《单项验收表》与项目经理部就环境绿化、 建筑外观、机电设备、水、电、暖、有线电视、电话、宽 带、防盗系统运行情况逐一落实，并进行汇总。 G． 项目经理部、物业公司、销售部、客户服务部一同参加模 拟验收。主要对建筑结构、配套设施的质量、使用功能、 现场情况是否与交工标准相符、管线是否能正常使用和运 行及水、暖、电方面给予验收。 H． 针对模拟验收发现的问题，由物业公司编写《模拟验收报 告》。呈交入住工作领导小组。 I． 各部门针对《模拟验收报告》发现的问题拿出整改意见， 经入住工作领导小组批准后落实整改。于正式交楼前20天 对整改项进行复查，提交复验报告。于交工前10天完成全 部整改工作，迎接业主正式入住。 2） 入住文件准备工作
F.由前台接待员引导入住业主办理手续，向业主发放入住手续的 相关资料，物业管业部应为客户建立《物业业主档案》管理中心 收取业主相关费用。 G.管理中心指定专人陪同业主验房，抄录水、电、煤气表底，并 共同确认，在《钥匙交接单》上记录。引导业主验房，解决维修 问题，双方商定后签定“验楼单”和“管理公约”等相关协议。 H.如业主有装修要求时，管理中心必须核实是否办理入住手续， 由业主填写《装修申请及进、退场审批单》，并同业主签订《业 主装修管理协议》执行《装修管理规定》。审批后的《装修申请 及进、退场审批单》由管业部存档。 I.由管理中心发放《装修许可证》手续齐全后。施工单位凭《装 修许可证》方可进行装修。 J.各相关单位对入住做小结，汇总入住小组，最后由客服部编 写《入住工作总结》。 2）采暖、避水、使用功能维修复查工作 A． 组织施工单位就维修问题给予加强维修工作管理教育。 B． 物业公司配合项目经理部对采暖、避水、使用功能给予复
3. 入住组织架构图
入住小组
设计部（对设计不合理的部位进行改善）
财务部（对业主所交的房款进行复核）
销售管理部（提供业主入住明细及档案） 工程部（制定工程进度表） 设计部（对设计不合理的部位进行改善） 物业管理中心（制定模拟验收方案）
客户服务部（编制整体入住计划并落实跟进）
交钥匙，办理装修手续
提供与销售承诺不符的统一说辞
3) 客户大使与业主进行电话/信函联络，通报有关的工程信 息，进行亲情联系。
4) 当入住前2个月或入住组团业主档案齐备时，客服事务组开 始编写《入住工作计划》呈交入住工作领导小组审定。
5) 入住工作领导小组审核确定《入住工作计划》后，由客服事 务组负责印发各相关部门。
6) 各部门需按照《入住工作计划》的计划安排落实执行，客服 事务组跟进执行情况向入住工作领导小组进行汇报。
I． 客服事务组于正式办理入住前十天，根据《业主档案》
以挂号信形式寄发《入住通知书》。通知业主收楼。
三、现场办理入住实施工作
1）现场办理入住
A. 客服部按照《入住工作计划》，牵头组织入住各项准备工作， 跟进各部门的计划落实。
B.项目经理部负责编制《维保计划》；组织、落实施工单位维修工 作及对接人员；对维修施工人员做好培训 C.正式办理入住前客户大使与业主零距离接触。 D.入住办理现场由项目经理部、销售部人员、客服部、客户大使、 物业公司人员联合办公。 E.客户大使、物业人员陪同业主正式验房，认真填写《验楼单》。 包括并逐户进行避水实验业主提出的疑问或投诉给予初步解决。
7.《质量保证书》：政府提供
8.《验楼单》新建文件夹\验房单.xls 9.《闭水实验验楼单》闭水实验验收单.xls 10.《入住工作总结》新建文件夹\天津万科花园新城美树丽舍（一期）入住工作总
结.doc
三、物业公司
1.《模拟验收方案》新建文件夹\天津万科美树丽舍项目模拟验收方案.doc
2.《单项验收表》
入 住 指 导 书
******房地产有限公司
1. 目的
为确保业主办理入住（收楼）圆满顺利。使各相关部门熟知入住操 作的具体步骤及要求。从而协调一致、统一行动，树立***万科公司售 后服务形象，特拟制《入住指导书》。
2. 适用范围及说明
《入住指导书》适用于***万科各项目办理业主收楼入住的作业流 程。为入住工作提供指导性依据。《入住指导书》依照入住办理的各关 键节点加以细分，对相关步骤及要求进行阐述。具体操作方案附相关文 件及流程表。