高新区大源板块商业市场案例

建发颐和鹭州现阶段处于未动工阶段，土地成交日期为2013年9月18日，楼面地价8410元/㎡。 该项目初步规划方案为独立的住宅组团加纯商业街组成。在楼面地价高企的情况之下，商业将是该项目利润 的主要来源。 根据当前初步规划，预计全部销售，是未来本案面临的主要竞争对手。
PART1：市场分析
板块竞品分析——锐利项目 （待售）
项目
建发鹭洲汇（中央鹭洲）
地址
天府二街南侧
开发商
成都华翊龙房地产开发有限公司
项目体量 商业体量
60054 12000
滨河休闲街 2F独栋
商业形态 产品面积段
独栋加底商 27-410㎡
2F住宅底商
家居生活街
开盘时间
2F住宅底商
预计2014.6
2F独栋
两大产品：
2F独栋铺王
✓滨河休闲街：独栋、靠近河及公园，餐饮休闲业态。 ✓钻石铺王：约1500㎡独栋，拐角处，高端餐饮业态。 ✓时尚精品街：底商内街及临街独栋，品质零售业态； ✓家居生活街：住宅底商，临本案一侧的规划路。以生 活配套业态。
PART1：市场分析
板块竞品分析
银泰城
与阿里巴巴集团联合运营，以运营带动商铺销售
商业定位、推广诉求
✓ 商业目标客群为200万城南商住人 口，加之银泰以及阿里巴巴的合力 运营，商铺销量较好。
✓ 产品定位为城南40万平米生活休闲 中心，其中购物中心档次介于王府 井和新中兴之间的中高阶层。
PART1：市场分析
6
自持 项目
奥克斯广场
2013.3 .9
住宅、写字楼、 商业、公寓、
酒店
20万
— —
— —
2.5
东方希望天祥
2012.8 .25
写字楼、酒店 公寓、住宅、
商业
——
— —
— —
17
银泰城商业中心
2013.1 1
住宅、公寓、 商业、写字楼
15万方
— —
— —
8.5
成交均价 自持 自持 自持 自持 自持
PART1：市场分析
世豪广场基础数据 高新区剑南大道与天府二街交汇处 约21万㎡（出售面积1万m²） 购物中心、社区底商 底商：散卖；购物中心：自持 45-1056㎡ 1F:4.5-5万 2F:2-3万 3F:1.8万 一次性3%，按揭2% 10% 1F:6m 2F：4.2m 90%，剩余11套 2011年
简析：世豪广场是集大型购物中心、伊藤旗舰店、甲级写字楼、高尚住宅为一体的大型城市综合体。 总体量为5万㎡伊藤洋华堂、15万㎡大型购物中心是未来区域核心商业，是本项目的最大竞争者与互补者。 出售住宅底商，购物中心自持，可售社区底商11套，约2500m²。
2#
商业体量
4.8万方
酒店
商业形态
3 面积段 #
售价
底商，商业内街（自持） 1F:70-132 2F：252-318 1F:4.5万 2F:2.5万
写字楼
优惠
4 销售方式 # 公摊
一次性6% 按揭5% 散卖 8%
层高
1F:6 2F:4.3
1#
去化率
10%
自持商业
在售底商
未售底商 开盘时间
2013.12
PART1：市场分析
板块竞品分析——世豪广场
写 字
公寓
楼
世豪广场15万㎡购 物中心（自持）
住宅底商
伊藤洋华堂5万㎡商 业（自持）
区域中心、旗舰商业，未来经营互补与 竞争共存,近3年时间销售4383㎡，底商 价格约4.5万
地址 商业体量 商业形态 销售模式 面积段 售价 优惠 公摊 层高 去化 开盘时间
PART1：市场分析
板块竞品分析
峰度天下
强调与铁像寺水街的无缝衔接
商业定位、推广诉求
✓ 背靠铁像寺水街，以独特的风情和建筑风格 打造独特的商业街
✓ 风情街，黄金铺，以此为商业诉求，突出背 靠水街的独特地理位置
PART1：市场分析
板块竞品分析——建发鹭州汇 业态定位主要为小规模社区配套+餐饮休闲 （待售）
世豪广场（伊藤5 万㎡，世豪15万 ㎡商业）
时 代 晶 座
大源板块作为未来的城南中央居住 板块，一直是成都住宅市场的热点。 随着居住氛围的成型，以世豪广场 为中心的大源商业已开始发力，未 来竞争激烈。 在售项目：世豪广场、保利百合 花园、银泰城、、时代晶座、锦城 南府。。。。 未来两年入市项目：建发颐和鹭 洲、锐力项目、合能项目、万科金 域名邸等项目及本案，商铺体量超 过27万方。
成都商铺销售热度图（2013年上半年）
成都商铺存量热度图（截止2013年下半年）
热点区域
热点区域
PART1：市场分析
商业市场简析
【大源】——红海中的红海
在售项目 近期面市项目
本案
万
建发颐和
科 金 域 名
鹭洲（预 计6万㎡商 业）
邸
建发项目 （预计1.5 万㎡商业）
锐力项目(预计 3.6万㎡商业)
合能项目 (预计2万 ㎡商业)
体量较小，主要以独栋商业及底商为主
住宅
项目 地址
锐力项目 天府三街南侧
公寓
公寓
商业
酒店
公寓
开发商
成都锐力投资管理有限公司
商业体量
3.6万方
商业形态
独栋商业+底商
商业销售区域 独栋商业+底商
商业销售面积 3.6万方
销售面积段 \
开盘时间
预计15年6月左右
锐力项目物业类型丰富。商铺主要为底商及两个独栋。 该项目将两个独栋置于塔楼中庭，有大量内街商铺，与本案产品相似性较高。 无集中商业、内外街结合的方式，使该项目可以实现极小化的划铺。
银泰城基础数据 高新区益州大道1999号 19万方（其中14万方自持） 商业中心（自持），商业街（出售） 30-120m² 1F:4.5万2F：2.5万3F：1.7万 一次性3%，按揭1% 整层销售 10% 1F:6m 2F:5.4m 65% 2013.11 8.5
简析：银泰城是集大型购物中心、风情商业街、阿里巴巴办公地为一体的大型纯商业综合体。 以阿里巴巴总部、购物中心为依托，意图打造城南中高端旗舰商业中心，风情街整体去化60%，销量较好。 项目不大量蓄客，采取封闭式小规模定量出售，现场氛围浓烈，客户购买欲强。
优惠 销售方式 公摊 层高 开盘时间 物管费
峰度天下基础数据 剑南大道599号 2.5万方 底商，独栋 11-2000m²
----------------1F:6m 2F：4.8m 预计年底开盘 -----
✓风度天下以社区底商+独栋商业组成。 ✓ 商业总体量2.5万方，以铁象寺水街补位者形象出现，开盘时间未知，后期将与本案形成强烈竞争。
简析：保利百合花园商业以30-60㎡底商为主力产品，属于商铺中的刚需产品。
以小刚铺社区底商为主的保利百合花园，商业形态多以生活日常服务为主，无独栋商业。
与本案仅一街之隔，社区底商产品同质化，为本案强力竞争者。
1年销售3124㎡，当前库存面积为6045m²。
PART1：市场分析
板块竞品分析
保利百合
利用其住宅人气带动商业销售，纯社区商业
PART1：市场分析
市场环境总结
城南市场独立商业以自持为主
城南自持商业项目调查
状态
项目名称
亮相时 间
产品形态
商业体 量
容 积 率
面积 物管 区间 费
雅颂居（独立商 业自持）
2011年 3月11
日
高层、商业
——
—— ——
3.5
世豪广场（独立 商业自持）
2011
住宅、写字楼、 商铺
20万方
— —
— —
商业定位、推广诉求
✓ 以花海为主题包装商业街，人群辐 射大源板块。
✓ 独栋商业不带租约出售，现已确定 有中端餐饮商家入驻，一次带动其 他商铺销售。
PART1：市场分析
板块竞品分析——锦城南府
面积偏大，总价偏高，整体去化速度缓慢， 月均去化约80㎡，当前库存约5000㎡
锦城南府基础数据
地址
高新区剑南大道中段大源中央公园旁
地址 商业体量 商业形态 面积段
售价
优惠 销售方式 层高 去化率 物管费
凯旋南城基础数据 高新区盛邦街366号 5万方 独栋商业（自持）+社区底商 170-370
1F:4.3万 2F:2万
一口价房源 散卖 5.1m 98%（剩余5套） 5
✓锦城南府商业部分以社区底商+独栋商业组成。 ✓ 商业总体量5万方，独栋商业自持，仅出售社区底商。整体去化率98%，不足以与本案形成竞争。
报告目录
市场分析 本体认识 商业战略 营销策略
壹 市场分析
➢商业市场简析 ➢板块竞品分析 ➢市场环境总结
PART1：市场分析
商业市场简析
【城南】成都商业地产市场的红海
不管是商铺供应量还是销售量，城南均是成都最为集中的区域。区域热度高。 同时，城南亦是商铺存量最高的区域。市场机会与风险并存。竞争激烈。
简析：利通时代晶座商业是由社区底商和独栋商业风情街组成，产品和本项目高度同质化。 利通时代晶座商业部分由3栋独立商业加社区底商组成，独栋商业3层整卖，社区底商散卖，去化率95%。 商铺均有十级阶梯，到达力和昭示性较弱，且铺面开间小，产品设计较差。
PART1：市场分析
板块竞品分析
利通时代晶座
中段餐饮为主力店面带动其他商铺销售
PART1：市场分析
板块竞品分析
建发鹭州汇
商业街
住宅
规划三大主题商街，以休闲、购物、餐饮为主
项目 地址 总体量 商业体量 商业形态 预计面市时间
建发颐和鹭州 高新区天府二街南侧
约20万㎡ 约6万㎡ 商业街 2015年
主题、业态规划：三大主题商业街
I. 星悦大道：以休闲时尚购物为主； II. 汇金天街：以休闲时尚购物为主； III. 莱茵水街：以餐饮休闲为主；
PART1：市场分析
板块竞品分析
世豪广场
主打伊藤带动效应，以品牌商家入驻提升整体商业价值
商业定位、推广诉求 --伊藤旁金铺，做城南100万人的生意--
• 商业定位为区域中心商业，人群辐射为城 南常驻人群
• 主题定位鲜明，以伊藤为核心价值点，覆 盖生活全面配套
• 以伊藤洋华堂、星巴克、优衣库、哈根达 斯、顺电等商家入住为依托，强调未来的 发展空间和升值潜力,给商家以信心。
PART1：市场分析
板块竞品分析
凯旋南城
主打现铺，尾盘阶段，当前低价甩货
商业定位、推广诉求
• 凯旋南城商业定位为铁象寺水街旁的商铺，力 求依托水街促进销售
PART1：市场分析
板块竞品分析——峰度天下 （待售）
借势铁像寺水街，预计定位以铁像寺 水街补位者形象出现
地址 商业体量 商业形态 面积段
售价
市场环境总结
板块市场出货以社区底商为主，竞品整体体量较小，
板块商业项目调查 约1-5万方，单铺面积以20-60㎡为绝对主力
状态
项目名称 世豪广场底
商
银泰城
商业定位、推广诉求
✓ 锦城南府商业定位为城南格调商业品位集，力求 打造城南独一的格调商业消费坐标
✓ 目标客群为年消费10w级别的中高端精英人士， 以城南“桐梓林”为目标
PART1：市场分析 板块竞品分析——凯旋南城
独栋 商业
社区底商
独栋商业
170-370㎡社区商业为主，目前仅剩5套可售， 不足1500m²
板块竞品分析——利通时代晶座 8-1200㎡可组合拆分式商铺，社区底商形
式为主，月均去化面积约340㎡，当前库存 面积约500㎡。
社区底商
地址 商业体量 商业形态 面积段
售价
优惠 销售方式 层高 去化率 开盘时间 独栋商业（售罄） 物管费
利通时代晶座基础数据 高新剑南大道与天府四街交汇处 3.5万方 独栋商业+社区底商 8-1200m² 独栋商业3层整抬，均价2.8万 底商1F：4.5万 2F:2万 一次性2%，按揭1% 社区底商散卖，独栋商业三层整卖 1F：4.35m 2F：4.2m 当期95%（剩余不足500方） 2011年底 5.8
商业定位、推广诉求
✓ 定位：社区商业 ✓ 解读：楼上loft，楼下补给站
住家，办公，身后有我 ✓ 策略：依托项目自身loft积累的商业人
气，带动销售，商铺月均去化2套左右。
PART1：市场分析 板块竞品分析——银泰城
城南40万平米生活休闲中心
14万方商业 中心（自持）
售罄
待售
在售
地址 商业体量 商业形态 面积段 售价 优惠 销售方式 公摊 层高 去化率 开盘时间 物管费
PART1：市场分析
板块竞品分析——保利百合
商铺中的刚需产品。月均去化面积约170㎡ ，当前库存面积约6000㎡
地址
保利百合花园基础数据 大源荣华北路与盛邦街交汇处
2#
3#
1
#
wk.baidu.com6 #
售罄
待售
商业体量
商业形态
4
面积段
#
成交均价
优惠
公摊
层高
去化率
销售方式
在售 开盘时间
1万方 底商 1F：30-60m² 2F：180m² 1F：4.2万 2F:2万 一次性4%，分期2% 7% 6m 30% 散卖 2012.12
简析：锦城南府商业部分以社区底商+商业内街组成。
商业总体量4.8万方，商业内街自持，仅出售社区底商。项目自身配套写字楼和酒店，对项目商业销售形
成拉动性助力。
整体去化率10%，未来将和本案形成竞争。
PART1：市场分析
板块竞品分析
锦城南府
以打造新桐梓林为目标，实际出现产品 价值与客户认知的偏差，去化速度较慢