高新区大源板块商业市场案例
城南大源版块新项目分析
城南大源版块新项目分析-清凤时代城一、项目简介清凤时代城，占据国际城南大源中央居住区核心位置，项目北侧仅一街之隔即是成都七中高新校区，享“四纵三横”双地铁的优越交通配套，项目紧靠地铁五号线三江站口，是真正意义上的地铁物业，更有“四大公园”、“五大商业体”环绕，漾亚体育公园、大源中央公园、国防乐园、锦城公园，伊藤高新店、城南“宽窄巷子”铁像寺水街、环球中心乐天百货、欧尚、奥特莱斯等一系列城南醇熟商业配套，项目自身更带约9万㎡主题商业配套。
二、基础信息项目特色国际化社区,地铁沿线,复合地产,酒店式物业类别住宅、都会华宅、复合地产公寓建筑类别板楼板塔结合多层高层装修状况毛坯,公共部分精装修环线位置三环以外所属商圈大源交通状况40路、67路、26路、124路、162路、184路、185路、801路、171a/b路、898路，七中高新校区站、南华路北站、南华路盛安街口站、剑南大道天府一街口站、剑南大道盛邦街口站、天府一街西站、天府一街剑南大道口站、天府二街西站三、周边配套商场：自身商业、伊藤、欧尚、环球中心、乐天百货、王府井、奥特莱斯、仁和春天、奥克斯广场、九方等教育：成都七中、石室中学、金苹果幼儿园、泡桐树小学、美视国际学校、锦江小学、益州小学、桂溪双源幼儿园、高新大源学校等医院：成都市第一人民医院、宋庆龄儿童医院、华西妇女儿童医院、德国巴伐利亚医院、华西空腔医院、成都高新海尔森医院银行：建设银行、工商银行、招商银行、农商银行、邮政银行等邮局：大源邮政支局其他：铁像寺水街、大源中央公园、锦城公园、极地海洋世界、南湖公园等。
四、项目特色国际城南，大源门户，清凤时代城以先进的开放式街区规划理念，汇集都会华宅、国际主题商街、家庭欢乐MALL、5A写字楼四大地标业态，构成区域生活中心和城南一道靓丽的城市风景。
五、规划设计中国城市发展速度的加快，导致城市功能需求的多元化。
大型建筑综合体作为一种新经济运行的产物而逐渐出现在今天的城市中。
成都商业地产IFS案例分析
成都商业地产IFS案例分析IFS成都国际金融中心作为成都市的标志性地产项目，由华润置地集团开发，是成都市区唯一一座集购物、餐饮、办公、酒店于一体的综合性商业地产项目。
IFS位于成都市锦江区春熙路中段，占地面积9.9万平方米，总建筑面积达22.5万平方米。
该项目于2024年正式开业，成为成都市区最受欢迎的购物和休闲场所之一首先，IFS的地理位置是其成功的重要因素之一、春熙路作为成都市区最繁华的商业街之一，吸引了大量的消费者。
IFS的位置恰好位于春熙路的中段，与周边各大商场相邻，形成了一个以IFS为核心的商业区域。
而且IFS紧邻地铁2号线春熙路站，交通便利，吸引了更多的消费者。
地理位置的优势使得IFS成为了成都市区购物和休闲的首选地点。
其次，IFS独特的建筑设计和豪华的室内装饰是吸引消费者的关键。
IFS由国际知名的建筑事务所Benoy设计，建筑外观极具现代感，独特的造型给人留下了深刻的印象。
而且IFS内部的室内装饰也非常奢华，采用了大面积的玻璃幕墙和高品质的大理石饰面，营造了高端、时尚的购物环境。
这些设计和装饰的元素吸引了消费者前来购物和消费的兴趣，提升了IFS的吸引力。
第三，IFS拥有丰富的商业资源和多元化的业态。
IFS引入了大量的国际一线品牌，如Prada、Gucci、Louis Vuitton等，满足了消费者对奢侈品的需求。
同时，IFS也引入了众多时尚潮牌和国内知名品牌，为年轻人提供了更多的购物选择。
除了购物之外，IFS还引入了许多特色餐饮和娱乐场所，如星巴克、必胜客、IMAX影院等，丰富了消费者的购物体验。
这一系列的商业资源和多元化的业态为IFS吸引了大量的消费者，提高了消费者在IFS的停留时间。
最后，IFS还提供了优质的服务和配套设施。
IFS拥有多层次的停车场和智能导航系统，方便消费者的停车和导航。
此外，IFS还设有VIP会员服务台、免税购物退税服务、充电桩等配套设施，为消费者提供了更好的服务。
商场改造 成功案例
商场改造成功案例
商场改造的成功案例有很多，以下是一些具有代表性的例子：
1. 成都IFS：成都IFS通过改造，成功地打造了一个集购物、休闲、娱乐于一体的商业综合体。
在改造过程中，商场注重空间的利用和品牌的选择，引入了众多国际知名品牌，提升了整个商场的品质。
同时，商场还注重营造氛围，通过各种活动和装饰，为顾客提供更好的购物体验。
2. 南京新街口百货商店：南京新街口百货商店在改造过程中，注重突出品牌的特色和优势，提升了品牌的影响力和美誉度。
同时，商场还加强了数字化建设，通过引入智能导购、自助结账等技术手段，提高了顾客的购物便利性和效率。
3. 北京三里屯太古里：北京三里屯太古里在改造过程中，注重保留原有的建筑风格和文化底蕴，同时融入了现代的设计元素和科技手段，打造了一个时尚、创意、智能的商业街区。
商场通过精细的品牌布局和活动策划，吸引了大量的年轻人和时尚达人前来购物和休闲。
这些商场改造的成功案例都具有以下几个特点：注重空间的利用和品牌的选择；突出品牌的特色和优势；营造良好的购物氛围；加强数字化建设；注重保留原有的建筑风格和文化底蕴等。
通过这些措施的实施，商场能够更好地满足顾客的需求和提高市场竞争力。
CBD商业商务核心区景观设计研究——以成都大源商业商务区景观项目为例
商业商务核心区景观设计研究———以成都大源商业商务区景观项目为例滕丽娜（北京城建设计发展集团股份有限公司，北京100044）摘要:CBD城市核心商业商务区城市开发形态是当今都市纹理的重要组成部分,商业商务核心区景观空间对城市功能与生态至关重要。
本文通过对CBD商业商务区景观的研究和分析,结合笔者参与的成都大源商业商务区景观设计项目,通过其与城市综合管廊结合的特殊性以及拥有超大规模的景观水体,和地处CBD商务办公核心区的公共空间服务性,提出此类型商业商务核心区城市景观的设计特色和思路,并研究和总结出设计要点,提出设计思路和处理方法,为同类设计提供参考和借鉴,丰富此类景观的研究成果和经验。
关键词:CBD;通达交汇;公共开放;生境重建;边界;渗透与对话中图分类号:TU985.12文献标识码:A文章编号:1005-7897(2022)08-0117-031研究背景和主要内容CBD中心商务区是城市基本实现现代化后的必然产物,是地区经济或国际经济向特大城市高度集中所凝聚的核心[1]。
中央商务区景观设计主要的内容是公共空间的景观设计，是建筑与建筑之间的开敞空间，包含城市街道、广场、绿地、水体、公共服务设施等。
如果说建筑是城市的实体空间，那景观属于城市的虚空间，建筑是具有产权和所有人的相对私密的空间属性，而中央商务区的公共景观是完全对所有人开放的公共场所，空间的界面、形态、色彩、尺度应充分思考与周边建筑的协调性和为民众服务的公共性和可参与性，以及整体景观的生态系统对高密度开发城市商务中心的重要性。
2中央商务区景观设计的设计原则和策略2.1中央商务区景观的标志性设计中央商务区景观应具有自己的标志性景观，出色的标志性景观会成为整个商务核心区甚至整个城市的象征，具有鲜明的特色和风格，兼具实用性、艺术性和功能性，成为商务区的形象代表和门户景观，增加了对全球投资的吸引力。
2.2中央商务区景观公共空间的系统性设计中央商务区公共空间设计的系统性主要体现在公共空间与周围建筑风格的整体统一性，商务区公共空间是建立在一个综合的、多功能的整体环境中的。
地下空间案例整理
建设真空垃圾收集、集中供冷、喷雾降温等环保能源系统，实现节能减排，提升环境品质。 3）地下空间为市民提供绿色公共开放空间
商业、办公、文化娱乐设施等公共服务设施结合主要交通设施建设，多分布在主干道和 轨道交通线两侧，强调公共空间与地下轨道站域的连通，打造高吸引力和竞争力的战略发展 基地。 3)综合管廊与地下市政智能化运营
地下市政基础设施比较齐全, 除雨水管道外其余9种管线的干管都被纳入综合管廊,上下水、 供电通信和垃圾收集系统等连接到每座建筑。高投入换来了基础设施的高效能和安全可靠性。 综合管廊运作全部采用信息化管理，每一个出入口及管廊内都装设了大量感应器和探测器， 管线的运行情况一目了然。
东京国际展示场（连接东京临海新交通线） 丰田大型综合展销中心（含地下）
案例借鉴 上海虹桥枢纽核心区地下空间规划
项目规模：总用地面积约1.4km² 地上建筑总量158万m² 地下公共服务设施开发量约为18.4万m² 地下停车设施规模为57.6万m²
项目简介：位于上海都市圈重心，上海市区与长三角 地区交通衔接门户。 上海经济发展的新引擎，联动 长三角。 交通特点：大规模停车集中在高峰时段到发， 要求 停车系统具有较高的集散能力。 设计理念： 1)支援城市活动、引导经济发展、体现功能人性化、 实现环境生态化 ； 2)打造国际一流的现代化地下城，支援枢纽交通功能 的高效发挥 及区域经济与环境的和谐发展。 3)地下一层，地下步行网络；地下二层，停车环路系 统；地下三、四层，轨道交通系统。
成都大源核心商务区D6块B区地方案设计规划说明
成都大源核心商务区
D6地块B区方案设计规划说明
大源核心商务区D6地块B区方案设计由北京中联环，四川时代及国外设计院共同研发设计完成。
项目规划方案本着前瞻、高端、经济和实用的规划思想，吸收国内外城市综合体设计的先进理念，结合成都地方传统文化内涵精神，打造成都大源核心商务区内一个具有特别气质的、精细高品味，同时具有巨大升值潜力的商务办公，休闲精品商业的城市综合体。
本项目位于成都大源核心商务区南端商务区主入口右侧，地块位置优越。
距离成都地铁一号线会展中心站200多米，并且其地下室一层由成都市政府出资打通地下环道与地铁直接相联。
具有距地铁地面站口距离适中优越良好交通连接，兼具地下交通CBD功能强势配套。
本方案现已通过了成都市高新区规建局专家评审，正在进行进一步功能和专业的深化。
功能和专业深化后的方案是在尽可能尊重原方案的设计理念，满足规划设计条件并征询专家和成都市主力客户意见后作实施实最后调整。
施方案的预计在今年11月完成。
成都龙湖时代天街案例分析
案例：成都龙湖时代天街概况区位：成都高新西区占地面积:458亩总建筑面积：180万㎡物业形态：情景街区商铺、精装SOHO公寓、创意LOFT、精装住宅商业体量：50万㎡购物中心、20万情景体验式商业街LOFT户型面积：30-40㎡层高：4.9m住宅总套数：9904套车位：11170个开盘时间：一期2011年8月交房时间：2014年12月项目点评：180万平米商体量，包括各种形态住宅和商业，为亚洲第一。
目前周边集中了英特尔、富士康等大型产业园，另外，区域内还有电子科大近5万人的校区，前景看好。
情景体验式商业街区，可达性与可视性完美组合，6米层高买一层送一层，赠送露台、私家庭院，30个下层式广场，负一楼尽享繁华，30组商业天桥，人流无缝对接。
近100组扶梯，8组跨层扶梯，30组景观电梯，构成立体交通网络。
精装SOHO 公寓商业性质、可自由分割组合、出租、自住、经营酒店等。
该产品目前市场去化速度机效果较好。
精装SOHO 公寓商业性质、可自由分割组合、出租、自住、经营酒店等LOFT空中创意空间商业性质、4.9米层高、空间灵动异变、可作为住宅、写字楼、工作室、商铺使用。
LOFT空中创意空间商业性质、4.9米层高、空间灵动异变、可作为住宅、写字楼、工作室、商铺使用地理位臵：成都高新技术开发区；周边教育配套：多所高校及中学聚集； 目标客群：（公寓）投资教育物业的投资客、首次臵业的刚需客群、工业区普通员工；（商业）商业综合体，项目周边、工业区企业高管、成都市区和全国投资客群、；产品特性：4.9米LOFT公寓低总价、高实得；SOHO精装公寓，产品业态随意组合，区域最大现代化情景互动商业综合体； 公寓产品配比：LOFT公寓：SOHO公寓=1:1.5，公寓总体量约20万㎡，公寓产品及商业市场去化较理想；开发企业的品牌及资金实力强大，龙湖所至，中心所至；物业发展战略模式：突出商业产品价值，来带动其他产品价值的提升；。
高新区大源商务商业核心区E6地块项目可行性实施报告
高新区大源商务商业核心区E6地块项目第一章项目基本情况1.1项目概况1.1.1项目名称高新区大源商务商业核心区E6地块项目1.1.2项目建设地点项目地块位于成都市高新区天府新城大源商务商业核心区，基地呈矩形，基地面积约31.4078亩。
具体四至范围是：南侧为纬四路，北侧为纬五路，西侧为经四路，东北侧为经三路。
图：天府新城项目分布图（图中红色色块位置即高新区大源商务商业核心区E6地块项目地块）1.1.3 项目建设内容高新区大源商务商业核心区E6地块项目将集合写字楼物业、酒店物业、公寓物业及临街商铺等多种商业业态，是一个开发体量约为15万平米的中型复合型商业项目。
1.1.4项目组织运营过程高新区大源商务商业核心区E6地块项目是由四川川商置业有限公司承担其开发建设工作。
其是由四川川商投资控股有限公司通过公开招拍挂方式取得的土地，后该土地使用权由川商投资作价增资进入川商置业有限公司。
截止目前，项目已办理国土证（国土证号：成高国用（2014）第792号）。
1.1.5项目融资高新区大源商务商业核心区E6地块项目全部投资由四川川商置业有限公司自筹解决。
1.1.6项目建设周期高新区大源商务商业核心区E6地块项目工程建设周期为24个月，从2014年6月开始至2016年6月。
其中， 2014年2月至2014年12月为基础施工期，2015年1月至2015年7月为结构施工期，2015年8月至2016年6月为装修和室外工程施工期。
1.2项目建设单位简介1.2.1建设单位情况四川川商置业有限公司具体承担高新区大源商务商业核心区E6地块项目的开发建设工作。
单位名称：四川川商置业有限公司注册地址：成都市高新区府城大道西段399号7栋2单元11层1103号注册资金：13645.23万元成立日期：2013年1月8日1.2.2公司股东基本情况四川川商置业有限公司是四川川商投资控股有限公司名下全资控股的有限公司，而四川川商投资控股有限公司是一家由四川省省委统战部、四川省工商联（商会）牵头组织，川内20家大型民营企业共同出资设立的专业投资公司。
成都环球中心考察报告
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案例——成都新世纪环球中心
度假酒店（天堂洲际大饭店）
成都首席海洋 风情度假酒店群
n 设计理念 超5星级洲际酒店，环绕海洋乐园而 建，建筑风格着重体现地中海沿岸 依山傍海层次错落的建筑特点。 n 装饰风格 酒店内饰注重巴洛克、哥特、地中 海风情混合搭配，着重体现异域风 情及奢华感。
案例——成都新世纪环球中心
案例——成都新世纪环球中心
主题（天堂岛海洋公园）
n 8500平方米造浪区、400多米长的海岸线、5000平 方米的沙滩、4500平方米的超高清巨型LED屏幕。 n 游乐区共有13个游乐项目，18条水上滑道，其中超 过500米的漂流河、亚洲直径最大的大喇叭、全家共 享的合家欢、亲子同游的水寨、惊险刺激的大回环， 以及西南地区独有的滑板冲浪等大型水上游乐设备。 n 汤池区共设有9个不同温度的汤池，总面积约3880平 方米，其中有多功能池、儿童池、异域风情的土耳其 池，放松身心 n 美食广场分上下两层，面积约5000平方米，14个特 色鲜明的美食小店分布其间
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建筑设计：建筑由世界知名建筑设计师哈. 哈迪德设计，采用无柱式大跨度壳体结构， 主体建筑以海蓝色为基调，以“流动的旋 律”为设计理念；建筑以“海洋”为设计 主题；衍生出“飞行之海鸥、漂浮之鲸、 起伏之海浪”的建筑形态。 超大体量：建筑结构高度100米，建筑长 度近500米，建筑宽度约400米，总建筑面 积约176万平方米，被誉为“世界第一大 单体建筑，恢宏的气势成为城南地标性建 筑。
艺术中心 海洋乐园 5A写字楼+商业 洲际酒店
公 园
广 场
公 园
规 划
商业面积 停车位 商业楼层
建筑设计公司 招商顾问公司 物业管理公司
商业定位：集“会展、旅游、文化、 商务、休闲、娱乐、美食”等功能于 一体。 涵盖业态：写字楼、艺术中心、海洋 乐园、购物中心、酒店
商业项目案例分析——建发鹭洲里
业态规划分析
建发鹭洲里规划打造时尚、休闲、娱乐、购物、餐饮为一体的综合消费集中地
鹭洲里六大业态规划：
• Interest文化创意跨界体验； • Delicious环球顶阶生态美食； • Enjoy精英定制主题运动馆； • Customization奢享定制化零售； • Family亲子梦幻乐园； • Luxury空中奢品格调花园；
天府二街
商 业 别
麦
德 龙
荣 华
南
墅
路
人流入口处
销售情况分析——销售模式
产品面积段较小面积，可有效控制总价，同时临麦德龙超市，预期投资风险较小、去化相 对容易，带租约销售保障投资托底，可进一步降低客户抗性促进成交转化
带租约销售：
• 10年租约，前5年30%固定回报：前2年年返 6%，后三年季度返1.5%；
蓄客准备期，未开售，故项目暂未启动渠道 结合城南商业销售项目惯例，后期或启动中介渠道。
总结及启示
总结：
• 鹭洲里项目是区域内首个园林式体验商业街区； • 商业未开售打造出商业示范体验街区吸引投资者，对树立产品形象有很大帮助； • 水晶桥、音乐阶梯、退台等特色设计，让产品在区域内独树一帜； • 建发品牌在城南口碑较好，有众多追随者，主力店的引进更像是一剂强心针大大增强了投资者信心； • 开发商大比例自持，统一经营管理； • 商业体量较大，业态打造中对于招商的要求极高，如招商不成功，商业成形风险极大；
• 以音乐的新鲜创意为主题和代表性元素，打造极具象征性的Music Step成都首个发声音乐阶梯。拥 有Music Notes音符小品、Music Gallery琴键长廊等，结合交通动线，带来更富有层次的休闲感官；
音乐阶梯
音乐小品
大源组团情况介绍
大源组团情况介绍大源组团一直作为天府新城核心区域发展，同时政府大力推动，区域发展状况备受社会关注。
自05年高新区规划正式出台，大源组团发展大幕拉开，至今已7年之余。
本文将从区域发展背景，区域规划，房地产市场现状等多个方面全面解读其片区发展价值及其未来发展潜力分析。
1、区域分析1.1区位概况大源组团板块指外环路（绕城高速）天府大道南延线以南，成昆铁路以东，高新区界以北区域。
整体面积为12.2平方公里，距市区仅10公里。
成都将天府新城城市建设将定位于“科技城南”、“商务城南”、“国际城南”、“时尚城南”、“宜居城南”五种“风味”。
而大源组团位于天府新城核心居住板块。
图1：大源组团区域图1.2大源组团发展轨迹自96年成都城市规划起，成都向南发展的发展思路就从未发生过改变。
南部始终是承载成都“全国、世界”一流战略梦想的发展载体。
而大源板块是成都天府新城的核心区域，也是国际新城南的中心居住区。
从2005年至今，大源组团在历时7年完成居住成熟化。
2007年-2010年，住宅开建，大源组团居住环境初显规模；2010年，地铁一号线正式通车，为大源组团带来巨大的人气；2011年，以伊藤洋华堂旗舰店开业为代表，大源内商业项目开始陆续上市。
如今，中海兰庭、华府西苑、华润凤凰城均交房入住，区域内常驻人口达到12万以上，人口构成为高知、产业引导人群。
图2：大源组团发展时间轴1.3配套设施：交通：公交5、26、898路都已经开始通过区域核心地带；地铁1号线位于城市向南推进的主轴线上，规划中的地铁5号线将直接贯通于大源居住生活区；教育：目前教育配套主要是以政府公立小学、幼儿园为主，七中高中部现已入驻，形成国际化完善教育体系；商务：目前已有洲际、希尔顿两家五星级大酒店以及四星级假日酒店的落户，主要分布在会展中心周围。
未来将共有6家五星级酒店落户大源组团；市政配套：目前已经规划落地6个市政配套。
图3：地铁1号线南延线站点图图4：大源组团配套图1.4商圈分析大源板块已知含有大型商业的综合体有6个，分别为保利国际广场、世豪广场、复城国际、美年广场，已知商业体量约为50万平米。
济南5万平商业项目成功案例
济南5万平商业项目成功案例济南是山东省的省会城市，也是重要的商业中心。
近年来，济南市政府致力于推动经济发展，吸引外资，培育新兴产业。
其中，一些成功的商业项目为济南的经济发展注入了新的活力。
以下是济南成功的商业项目案例：1. 华润万象城华润万象城是济南市一座标志性的商业综合体，总建筑面积达10万平方米。
该项目位于市中心的万达广场，毗邻地铁站，交通便利。
华润万象城集购物、餐饮、娱乐等多功能于一体，吸引了大量消费者和游客。
该项目的成功在于其优越的地理位置和丰富多样的商业业态。
2. 世茂国际广场世茂国际广场是一座位于济南市市中心的高端商业项目，总建筑面积约5万平方米。
该项目引进了众多国际一线品牌，如LV、Gucci 等，满足了市民对奢侈品的需求。
世茂国际广场的成功在于其独特的品牌定位和精心策划的商业活动。
3. 金鹰国际金鹰国际是一座位于济南市历下区的大型商业综合体，总建筑面积约8万平方米。
该项目集购物、娱乐、餐饮等多功能于一体，吸引了大量消费者。
金鹰国际的成功在于其多元化的商业业态和优质的服务。
4. 恒隆广场恒隆广场是一座位于济南市历下区的高端商业项目，总建筑面积约6万平方米。
该项目引进了众多奢侈品牌，如Chanel、Dior等，满足了市民对时尚品牌的需求。
恒隆广场的成功在于其独特的品牌定位和高品质的购物体验。
5. 万象城万象城是济南市一座大型商业综合体，总建筑面积约7万平方米。
该项目位于市中心，交通便利，集购物、餐饮、娱乐等多功能于一体。
万象城的成功在于其多元化的商业业态和丰富多样的消费场景。
6. 鲁商国际鲁商国际是一座位于济南市历下区的商业综合体，总建筑面积约4万平方米。
该项目引进了众多时尚品牌和餐饮业态，吸引了大量消费者。
鲁商国际的成功在于其独特的品牌定位和丰富多样的消费场景。
7. 银座购物中心银座购物中心是济南市一座历史悠久的商业项目，总建筑面积约5万平方米。
该项目集购物、娱乐、餐饮等多功能于一体，一直以来都是济南市民的购物热点。
高用地强度购物中心开发典型案例2
557 ㎡
7%
2
面积合计
14424 ㎡
100%
48
2
天津大悦城
F3楼层平面图
307 308
A: 天才宝贝 B: 反斗城 C: 汤姆熊
309
314# = 5628㎡ 运动 申格 运功100 男装 310 311 312 313 315 328 329#=2439㎡ A:Sega Game Center
CHIRLY /Giordano Ladies /SISILEY/La pargay/Arrtco/ EITIE/ EDC/ 玛斯菲尔/G2000/翠贝卡/theme /Azona/江南布衣/Size Site/ /例外/子苞米 /Jorya//ELLE/Diesel/Bestseller Group /SOBASIC / 马克华菲/Kulhe/ TEENIE WENNIE/Jack&jones/Esprit/E-land/艾格/ Levi`s//CK Jeans / JESSICA/PRICH/FCUK/BAUHAUS/Ecco/ Geox /Skap/G-Star/ Fox/白领 淑女屋/ KAJA/麦亚奴/芮麦芙/MACXJAC/Lily/依瑶/COLOUR 18/VEEK/WANKO /柯罗 巴/ 朗姿/季候风/丽莱/SINO/简/亦谷/贝萱/贝拉维拉/哥弟/SODA/jinava/SANDWICH/神 思/播
210
211 212
206 205 204 203 202 201
227
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6
2
天津大悦城
魅力广场 国际旗舰 品牌服饰区 美食区
居住区商业成功案例
居住区商业成功案例
以下是一个居住区商业成功案例，供参考：
1. 位于成都市成华区的东郊记忆商业街区，是一个集餐饮、娱乐、文化、购物等功能于一体的商业街区。
该街区以音乐文化为主题，吸引了大量游客和消费者前来消费。
2. 该街区的商业布局十分合理，根据消费者的消费需求和消费习惯，将不同的商业业态安排在不同的位置。
在商业街区的入口处，设置了一些高端餐饮和娱乐场所，以满足消费者的高端需求；在商业街区的中部，设置了一些中档餐饮和购物场所，以满足消费者的日常需求；在商业街区的出口处，设置了一些便利店和快餐店，以满足消费者快速消费的需求。
3. 该街区的经营管理十分成功。
商业街区的管理者通过精细化的经营管理，不断提升商业街区的品质和服务水平。
同时，该街区还通过举办各种文化活动和节日庆典等形式，吸引更多的消费者前来消费。
总之，东郊记忆商业街区的成功经验表明，在规划和管理居住区商业时，应该充分考虑消费者的需求和习惯，合理布局商业业态，提供高品质的商品和服务，同时注重文化氛围的营造和活动的组织，以吸引更多的消费者前来消费。
朗基天香个案分析
C2
三室两厅双卫 建筑面积：97㎡ 实得面积：119㎡ 赠送率：23%
样板间户型较为方正，餐客 厅连通阳台后，进深达8米， 厨房过于狭长使用不便，次 卧面积过小无法作为起居室， 生活阳台与次卧视线被遮挡。
小结
项目外部：四面临路，噪音较大，外侧空气质量较差。 布局：围合式布局，提高绿化率，提高居住舒适度； 配套：会所，wifi，泳池，商业，提升产品品质； 户型：整体较为方正，部分户型有遮挡，部分户型浪费空间较多； 赠送：15%-31%赠送率，赠送率较高。
2#、3#简述：
两个单元，32层，共计145户；
3栋
梯户：3#2T4、 2#2T4、2T6；
2栋
户型上：面积区间为70—110㎡；
套型上：以三房为主，辅以两房产品；
赠送率：产品赠送率较高，在30%左右。
2#、3#基本情况 楼栋 2# 3# 所属面积段（㎡） 70-80 80-90 90-100 80-90 100-110 面积（㎡） 70、74 82 96 86 110 户型 2-2-1 3-2-2 3-2-2 3-2-2 3-2-2 套数 192 64 128 128 128 占比 30% 10% 20% 20% 20%
总结
项目宣传渠道多，活动频繁，为积累大量客户做铺垫； 因为拿地块较早，地面价低，所以在地块上的优势很明显； 后期营销到位，持续销售情况良好； 项目产品商住共存，对居住感有一定影响； 项目偏离大源主要住区，且周边写字楼聚集，临主干道，生活配套缺失，后
期居住影响较大。
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B1
三室两厅1.5卫 建筑面积：82㎡ 实得面积：105㎡ 赠送率：28% 成交均总价：76万~77万 成交均单价：9268 执行统一优惠：6%
成都市城南大源区域商业市场调研
月均去化（㎡） 年均去化（㎡）
850
10000
价格
一层：3.4-3.8万 二层：1.6-1.8万 三至四层：0.8-1万
480
5700
一层：4.8万、二层：2.3-2.5万
200
2000
一层：4.3万、二层：2-2.2万 三层：1.3-1.5万
10000-20000
——
3.3万
整栋出售、均价2万
2栋整售：6000 1栋分割：100-300
2011.12
—— —— —— 180
3.3万 —— —— 1000
两江国际
独栋自持：1.6万 销售：2万
2012.8
730
——
站南 组团
中航国际广场
销售：1万
2012.5
320
5000
存量（㎡） 2000
基本售完 0 0
—— —— 213.08 5400
3000
成交价格特征：大源组团首层商业价格主要集中在3.8-4万/㎡， 在总价承受力上，主要集中在1000万以内，其中200-500万商 业去化最快，2000万以上成交物业基本为大客户整层购买
500-1000万
整栋出售、均价2万
1.5-10亿
ICON.大源中 心
整栋：1.9万 一层：3.8-4万、二层：1.6-1.8万
三、四层：1万
500万-1.2亿
两江国际
住宅底商一层：3.8-4万 二层：1.95万、三层：1.4万
200-500万 500-1000万 1000-2000万
站南组 团
中航国际广场
区域
项目名称 复城国际
开盘时间 2011.8
世豪广场
无国界
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PART1：市场分析
板块竞品分析——保利百合
商铺中的刚需产品。月均去化面积约170㎡ ，当前库存面积约6000㎡
地址
保利百合花园基础数据 大源荣华北路与盛邦街交汇处
2#
3#
1
#
6 #
售罄
待售
商业体量
商业形态
4
面积段
#
成交均价
优惠
公摊
层高
去化率
销售方式
在售 开盘时间
1万方 底商 1F：30-60m² 2F：180m² 1F：4.2万 2F:2万 一次性4%，分期2% 7% 6m 30% 散卖 2012.12
商业定位、推广诉求
✓ 定位：社区商业 ✓ 解读：楼上loft，楼下补给站
住家，办公，身后有我 ✓ 策略：依托项目自身loft积累的商业人
气，带动销售，商铺月均去化2套左右。
PART1：市场分析 板块竞品分析——银泰城
城南40万平米生活休闲中心
14万方商业 中心（自持）
售罄
待售
在售
地址 商业体量 商业形态 面积段 售价 优惠 销售方式 公摊 层高 去化率 开盘时间 物管费
建发颐和鹭州现阶段处于未动工阶段，土地成交日期为2013年9月18日，楼面地价8410元/㎡。 该项目初步规划方案为独立的住宅组团加纯商业街组成。在楼面地价高企的情况之下，商业将是该项目利润 的主要来源。 根据当前初步规划，预计全部销售，是未来本案面临的主要竞争对手。
PART1：市场分析
板块竞品分析——锐利项目 （待售）
项目
建发鹭洲汇（中央鹭洲）
地址
天府二街南侧
开发商
成都华翊龙房地产开发有限公司
项目体量 商业体量
60054 12000
滨河休闲街 2F独栋
商业形态 产品面积段
独栋加底商 27-410㎡
2F住宅底商
家居生活街
开盘时间
2F住宅底商
预计2014.6
2F独栋
两大产品：
2F独栋铺王
✓滨河休闲街：独栋、靠近河及公园，餐饮休闲业态。 ✓钻石铺王：约1500㎡独栋，拐角处，高端餐饮业态。 ✓时尚精品街：底商内街及临街独栋，品质零售业态； ✓家居生活街：住宅底商，临本案一侧的规划路。以生 活配套业态。
世豪广场基础数据 高新区剑南大道与天府二街交汇处 约21万㎡（出售面积1万m²） 购物中心、社区底商 底商：散卖；购物中心：自持 45-1056㎡ 1F:4.5-5万 2F:2-3万 3F:1.8万 一次性3%，按揭2% 10% 1F:6m 2F：4.2m 90%，剩余11套 2011年
简析：世豪广场是集大型购物中心、伊藤旗舰店、甲级写字楼、高尚住宅为一体的大型城市综合体。 总体量为5万㎡伊藤洋华堂、15万㎡大型购物中心是未来区域核心商业，是本项目的最大竞争者与互补者。 出售住宅底商，购物中心自持，可售社区底商11套，约2500m²。
PART1：市场分析
市场环境总结
城南市场独立商业以自持为主
城南自持商业项目调查
状态
项目名称
亮相时 间
产品形态
商业体 量
容 积 率
面积 物管 区间 费
雅颂居（独立商 业自持）
2011年 3月11
日
高层、商业
——
—— ——
3.5
世豪广场（独立 商业自持）
2011
住宅、写字楼、 商铺
20万方
— —
— —
市场环境总结
板块市场出货以社区底商为主，竞品整体体量较小，
板块商业项目调查 约1-5万方，单铺面积以20-60㎡为绝对主力
状态
项目名称 世豪广场底
商
银泰城
地址 商业体量 商业形态 面积段
售价
优惠 销售方式 层高 去化率 物管费
凯旋南城基础数据 高新区盛邦街366号 5万方 独栋商业（自持）+社区底商 170-370
1F:4.3万 2F:2万
一口价房源 散卖 5.1m 98%（剩余5套） 5
✓锦城南府商业部分以社区底商+独栋商业组成。 ✓ 商业总体量5万方，独栋商业自持，仅出售社区底商。整体去化率98%，不足以与本案形成竞争。
成都商铺销售热度图（2013年上半年）
成都商铺存量热度图（截止2013年下半年）
热点区域
热点区域
PART1：市场分析
商业市场简析
【大源】——红海中的红海
在售项目 近期面市项目
本案
万
建发颐和
科 金 域 名
鹭洲（预 计6万㎡商 业）
邸
建发项目 （预计1.5 万㎡商业）
锐力项目(预计 3.6万㎡商业)
合能项目 (预计2万 ㎡商业)
2#
商业体量
4.8万方
酒店
商业形态
3 面积段 #
售价
底商，商业内街（自持） 1F:70-132 2F：252-318 1F:4.5万 2F:2.5万
写字楼
优惠
4 销售方式 # 公摊
一次性6% 按揭5% 散卖 8%
层高
1F:6 2F:4.3
1#
去化率
10%
自持商业
在售底商
未售底商 开盘时间
2013.12
优惠 销售方式 公摊 层高 开盘时间 物管费
峰度天下基础数据 剑南大道599号 2.5万方 底商，独栋 11-2000m²
----------------1F:6m 2F：4.8m 预计年底开盘 -----
✓风度天下以社区底商+独栋商业组成。 ✓ 商业总体量2.5万方，以铁象寺水街补位者形象出现，开盘时间未知，后期将与本案形成强烈竞争。
商业定位、推广诉求
✓ 锦城南府商业定位为城南格调商业品位集，力求 打造城南独一的格调商业消费坐标
✓ 目标客群为年消费10w级别的中高端精英人士， 以城南“桐梓林”为目标
PART1：市场分析 板块竞品分析——凯旋南城
独栋 商业
社区底商
独栋商业
170-370㎡社区商业为主，目前仅剩5套可售， 不足1500m²
报告目录
市场分析 本体认识 商业战略 营销策略
壹 市场分析
➢商业市场简析 ➢板块竞品分析 ➢市场环境总结
PART1：市场分析
商业市场简析
【城南】成都商业地产市场的红海
不管是商铺供应量还是销售量，城南均是成都最为集中的区域。区域热度高。 同时，城南亦是商铺存量最高的区域。市场机会与风险并存。竞争激烈。
PART1：市场分析
板块竞品分析——世豪广场
写 字
公寓
楼
世豪广场15万㎡购 物中心（自持）
住宅底商
伊藤洋华堂5万㎡商 业（自持）
区域中心、旗舰商业，未来经营互补与 竞争共存,近3年时间销售4383㎡，底商 价格约4.5万
地址 商业体量 商业形态 销售模式 面积段 售价 优惠 公摊 层高 去化 开盘时间
PART1：市场分析
板块竞品分析
银泰城
与阿里巴巴集团联合运营，以运营带动商铺销售
商业定位、推广诉求
✓ 商业目标客群为200万城南商住人 口，加之银泰以及阿里巴巴的合力 运营，商铺销量较好。
✓ 产品定位为城南40万平米生活休闲 中心，其中购物中心档次介于王府 井和新中兴之间的中高阶层。
PART1：市场分析
世豪广场（伊藤5 万㎡，世豪15万 ㎡商业）
时 代 晶 座
大源板块作为未来的城南中央居住 板块，一直是成都住宅市场的热点。 随着居住氛围的成型，以世豪广场 为中心的大源商业已开始发力，未 来竞争激烈。 在售项目：世豪广场、保利百合 花园、银泰城、、时代晶座、锦城 南府。。。。 未来两年入市项目：建发颐和鹭 洲、锐力项目、合能项目、万科金 域名邸等项目及本案，商铺体量超 过27万方。
银泰城基础数据 高新区益州大道1999号 19万方（其中14万方自持） 商业中心（自持），商业街（出售） 30-120m² 1F:4.5万2F：2.5万3F：1.7万 一次性3%，按揭1% 整层销售 10% 1F:6m 2F:5.4m 65% 2013.11 8.5
简析：银泰城是集大型购物中心、风情商业街、阿里巴巴办公地为一体的大型纯商业综合体。 以阿里巴巴总部、购物中心为依托，意图打造城南中高端旗舰商业中心，风情街整体去化60%，销量较好。 项目不大量蓄客，采取封闭式小规模定量出售，现场氛围浓烈，客户购买欲强。
PART1：市场分析
板块竞品分析
凯旋南城
主打现铺，尾盘阶段，当前低价甩货
商业定位、推广诉求
• 凯旋南城商业定位为铁象寺水街旁的商铺，力 求依托水街促进销售
PART1：市场分析
板块竞品分析——峰度天下 （待售）
借势铁像寺水街，预计定位以铁像寺 水街补位者形象出现
地址 商业体量 商业形态 面积段
售价
板块竞品分析——利通时代晶座 8-1200㎡可组合拆分式商铺，社区底商形
式为主，月均去化面积约340㎡，当前库存 面积约500㎡。
社区底商
地址 商业体量 商业形态 面积段
售价
优惠 销售方式 层高 去化率 开盘时间 独栋商业（售罄） 物管费
利通时代晶座基础数据 高新剑南大道与天府四街交汇处 3.5万方 独栋商业+社区底商 8-1200m² 独栋商业3层整抬，均价2.8万 底商1F：4.5万 2F:2万 一次性2%，按揭1% 社区底商散卖，独栋商业三层整卖 1F：4.35m 2F：4.2m 当期95%（剩余不足500方） 2011年底 5.8
PART1：市场分析
板块竞品分析
峰度天下
强调与铁像寺水街的无缝衔接
商业定位、推广诉求
✓ 背靠铁像寺水街，以独特的风情和建筑风格 打造独特的商业街
✓ 风情街，黄金铺，以此为商业诉求，突出背 靠水街的独特地理位置