奥特莱斯商业建筑模式研究初探
Outlets模式奥特莱斯商业市场模式研究之二
Outlets模式奥特莱斯商业市场模式研究（编辑）之二张家港香港城奥特莱斯是中国第一个三级市场奥特莱斯，位于张家港东二环路香港城内，有杰尼亚、hogo boss等国际顶级品牌入驻。
中国的奥特莱斯基本都是走厂家直销与折扣相结合的道路，特点有三：1、品牌度高，奥特莱斯不同于一般商场，它卖的是库存货和折扣货，一般的国际顶级品牌是不打折的，打折影响其形象，但是好牌子一样有库存，而奥特莱斯的特性决定了奥特莱斯是国家大牌消除库存的最好场所，比如上海青浦和张家港香港城的奥特莱斯都是大牌云集。
2、折扣低，奥特莱斯一般都在城郊如上海青浦、张家港香港城等，离市区比较远，这样房租就比较低，而且，奥特莱斯的货品都是厂家直销，可以把中间利润降低，最终降低最后售价。
北京燕莎、上海青浦、张家港香港城货品的折扣都只有1~6折。
3、停车场大，奥特莱斯主要针对有车一族，就需要很大的停车场，比如上海青浦奥特莱斯有1000多个免费停车位，张家港香港城奥特莱斯有2500各免费停车位。
要做好奥特莱斯商业广场不但需要良好的商业规划，更需要较强的经营实力，以保证项目的持续发展。
对于奥特莱斯这样的业态，国内经营管理基本上是以收取租金为主要经营方式的，但是，对于奥特莱斯自身经营体系的研究，本人认为对于奥特莱斯在国内的可持续发展有一定的必要。
因此，本人以国外成熟的奥特莱斯经营管理为依据，结合自己的实际体会，对奥特莱斯的经营管理提出几点思考性的问题，希望与零售管理方面的专家共同探讨：奥特莱斯经营管理的内容同其他零售业态一样，奥特莱斯的经营管理也是由采购、运输、验收、储存、盘点及销售六大环节构成。
但奥特莱斯的业务基本可以分成两个部分：一方面是采购、运输、验收和存储；另一方面是盘点及销售。
前一方面涉及：采购组织、商品计划、市场调研、货源管理、商品评估、谈判购买、处置商品等等。
其重点应是采购环节。
后一方面涉及：商店形式与规模、空间分配、人力资源管理、商店维护、能源管理、库存管理、安全管理、保险和信用管理、危机管理、计算机化等等。
全国奥特莱斯考察报告(二)2024
全国奥特莱斯考察报告（二）引言概述：本文旨在对全国各地的奥特莱斯进行考察，并总结分析其经营情况和市场竞争力。
通过对多个奥特莱斯进行实地访察和调查研究，我们对这一特殊形式的商业模式有了更深入的认识。
本报告将从以下五个大点展开对奥特莱斯的考察。
一、奥特莱斯的发展和趋势1. 奥特莱斯的起源和演变2. 当前全国奥特莱斯的发展现状3. 奥特莱斯的发展趋势分析4. 奥特莱斯的成功案例分析5. 奥特莱斯行业的挑战和机遇二、奥特莱斯的经营模式1. 奥特莱斯的商业模式概述2. 奥特莱斯的商品采购和供应链管理3. 奥特莱斯的销售策略和促销手段4. 奥特莱斯的顾客服务和体验管理5. 奥特莱斯的品牌建设和市场推广三、奥特莱斯的商品特点和竞争力1. 奥特莱斯的商品种类和品牌特点2. 奥特莱斯的商品质量和价格优势3. 奥特莱斯的库存管理和货源保障4. 奥特莱斯的独特产品和个性化定制5. 奥特莱斯的竞争优势和市场地位四、奥特莱斯的消费者群体和消费偏好1. 奥特莱斯的目标消费者群体分析2. 奥特莱斯的消费者购买动机和行为特点3. 奥特莱斯的消费者满意度和忠诚度研究4. 奥特莱斯的消费者数据分析和挖掘5. 奥特莱斯的消费者反馈和改善建议五、奥特莱斯的未来发展策略1. 奥特莱斯的品牌战略和品牌扩张2. 奥特莱斯的线上线下融合发展3. 奥特莱斯的国际化和全球市场布局4. 奥特莱斯的社会责任和可持续发展5. 奥特莱斯的创新和技术应用展望总结：通过对全国各地奥特莱斯的考察，我们可以看到奥特莱斯作为一种新型形式的商业模式，在市场竞争中具备着显著的优势。
在发展的过程中，奥特莱斯需要不断创新和改进，提升消费者的体验和满意度。
同时，奥特莱斯也需要关注社会责任和可持续发展，积极适应市场变化和顾客需求，确保未来的发展策略能够实现长期稳定增长。
奥特莱斯商业模式简析
专题研究: 奥特莱斯商业模式简析【内容摘要】：奥特莱斯是目前欧美主流零售业态之一，早期主要销售下架品牌、过季、断码、工厂尾货等商品。
经过100多年的发展，这种商业模式逐渐形成，成为聚集国际一、二线知名品牌打折换季商品的新型休闲购物方式。
在欧美国家的大型零售商中，奥特莱斯已经和百货、超市、大型购物中心四分天下。
在经济不景气，失业率增高的宏观环境中，奥特莱斯更显出其低成本运营，运转高速的优势，深受消费者追捧。
在美国的商业企业排行榜中，奥特莱斯占前五席中的三席，总量超过300个。
奥特莱斯是目前欧美主流零售业态之一，早期主要销售下架品牌、过季、断码、工厂尾货等商品。
经过100多年的发展，这种商业模式逐渐形成，成为聚集国际一、二线知名品牌打折换季商品的新型休闲购物方式。
在欧美国家的大型零售商中，奥特莱斯已经和百货、超市、大型购物中心四分天下。
在经济不景气，失业率增高的宏观环境中，奥特莱斯更显出其低成本运营，运转高速的优势，深受消费者追捧。
在美国的商业企业排行榜中，奥特莱斯占前五席中的三席，总量超过300个。
奥特莱斯名字音译于英语OUTLETS。
OUTLET的意思是销路，引申为销售终端，即处理店，折扣店。
台湾的说法称为“畅货”，形象地表达了生产厂家对于处理积压库存、过季商品、残次品的渴望，希望它们能被市场“畅快”地消化干净，从而迅速回笼资金，投入生产。
后来这种由生产厂家开设的处理店、折扣店有了统一的名字，FACTORYSTORE（工厂店）。
OUTLETS是OUTLET的复数形式，字面上准确地揭示出了奥特莱斯的本质——工厂店的集合。
一、奥特莱斯的起源与发展奥特莱斯的发展历程，正是由OUTLET到OUTLETS的转变过程，总共经历了近40年，而真正奥特莱斯的出现，只有十几年时间。
1. 工厂店的出现（上世纪七十年代至八十年代）。
对于追求资金周转率和成本控制的制造业企业来说，大量的积压库存是运营大忌，既难以回笼资金，又增大仓储成本。
国内外奥特莱斯业态专题研究
2.2、国外奥特莱斯的特点和经验 ◆超乎想象的低价 奥特莱斯的商品一般在6折以下，甚至低至1—3折，物美价廉。除了商品本身的因素，这主要是通过在地价较低的城市外环选址，采用简洁的设备和简单的销售方式等降低成本来实现的。 ◆颇具吸引力的品牌组合 “名牌+实惠”是奥特莱斯的核心理念。品牌纯正，质量上乘，奥特莱斯的商品都是国际国内著名品牌的下架、过季与断码商品，甚至有品牌厂商采用过去的面料和款式专门为奥特莱斯生产商品。 ◆选址更为重要 奥特莱斯的选址基本遵循着比较统一的规律，以欧洲为例，它的选址有以下一些条件：选在郊外的省际交通交会点处，一般都是多条高速公路的交叉点上，有利于最大限度地吸引客流；距离大都市中心的距离为45～90分钟车程，满足各种交通工具通行；最好是自然风景比较优美的地段，有利于顾客放松心情；最好也是旅游线路的必经之地。 ◆良好的购物环境 购物环境舒适，主题多元化，集游型摩尔（Mall）相似。这样在满足消费这多方面需求和爱好的同时，也有助于延长消费者在店内的停留时间。 ◆管理分工明确 管理分工是比较明确，商店外全部由开发商管理，商店内全部由经营者管理，每个商店全部自主经营。物业管理实行统一管理，包括维修、保洁、保安、停车场的管理、公共设施的维护、公用商业用具管理等。
欧洲
德国的SNB是一家特价俱乐部，在德国有两家店，一家在市中心，另一家分店在距市区100公里的小城镇。该俱乐部经营多年，非常火爆。要得到该俱乐部一张卡，需要等四年。
欧洲的奥特莱斯分为两种不同形式，一种是在城市中的会员制品牌俱乐部，另一类是在郊外的花园式奥特莱斯村。这两种形式都以环境优美、购物舒适为特色。如：
奥特莱斯业态专题研究
通过前期的分析探讨，西部新城项目是发展将综合借用奥特莱斯这一商业模式。 因此，特将奥特莱斯商业模式进行专题分析。 1、奥特莱斯概念： ◆奥特莱斯（英文Outlet）最早诞生于美国，迄今已有100多年的历史。 其雏形是最早的“厂家直销店”（Factory Outlet Store），即有的工厂为了处理商品库存，将一些库存余量商品和残损商品发给雇员，并打开仓库就地销售。厂家直销店（factory outlet）通常设在生产地附近，甚至就在生产地内，其优惠的价格吸引了众多的消费者。后来这类厂家直销店逐渐汇集，慢慢形成类似 Shopping Mall的大型奥特莱斯购物中心，并逐渐发展成为一种独立的零售业态，经营品牌的下架商品、过季商品和断码商品，从高档专卖店或商场下架以后转到奥特莱斯销售的，所以价格折扣通常很高。 虽然Factory 奥特莱斯这种业态在美国已有 100多年的历史，但真正大规模的发展是从1970年左右开始的，至二十世纪九十年代发展到高峰期。1995年，全美奥特莱斯折扣商店销售收入为1380亿美元，占全美百货业销售的57%。进入二十一世纪，美国已有325个以上的大型奥特莱斯中心。 在日本，奥特莱斯在经济不景气的状况下更是逆势上扬，显示出强劲的爆发力；在欧洲及东南亚，这种业态均已出现高速发展的态势。 根据美国奥特莱斯的发展状况，大致可将其分为三个阶段： 1970年—1987年：一些大型服装工厂开始在他们的仓库建立起工厂直销店（Factory Outlet Store）销售自己的尾货，此时基本上是前店后厂形式，所经营的商品既是品牌商品又价格低廉，吸引了大批顾客。 1988年—1996年：在商业地产开发商的推动下，工厂直销中心（Factory Outlet Center）开始繁荣起来，并渐渐发展成为一种独立的零售业态，很多工厂把直销店集中在一起开设，在全美国形成了320家工厂直销购物中心。这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，离城市较远，一般在60-80英里（100-150公里）左右，开车要一个多小时。 1997年后：“休闲购物一体化”，直销中心(Outlet Center)这一业态发生了实质性变化，表现出产业融合和边缘化倾向。一方面，原来意义上的“工厂直销零售业”(Factory Outlet Industry) 总体规模在萎缩。 另一方面，新的直销中心功能更加齐全，实行休闲购物一体化，工厂直销中心与购物中心产业边缘模糊。很多中心已突破该业态原有刚性化的数量指标，即必须半数以上的租户是工厂直销零售商的界线。
#我国奥特莱斯-研究报告
目录一、奥特莱斯的由来 (2)二、奥特莱斯运作模式分类 (3)三、奥特莱斯合作模式分类 (4)四、奥特莱斯商业业态的特点 (6)五、我国奥特莱斯状况 (7)六、我国奥特莱斯排行榜前三甲 (7)七、我国奥特莱斯之应变升级 (9)八、我国奥特莱斯发展趋势 (10)九、我国奥特莱斯存在的问题 (13)十、打造奥特莱斯购物中心新商业模式 (15)十一、结论 (19)一、奥特莱斯的由来奥特莱斯的由来诞生于美国的“奥特莱斯”(OUTLETS)英文原意是“出口、出路”的意思，是由“工厂直销店”逐渐发展为专门销售过季、下架、断码品牌服饰商品的一种商业业态，又称品牌直销购物中心。
由于售卖这样的商品，再加上店铺装修追求简约，减少中间环节，节约开支，所以它们能够以超乎寻常的低价吸引消费者。
商品折扣一般可低至5折以下。
这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。
那时众多平时从不打折的大牌服装会时常打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费者亲睐。
后来众多品牌的尾货处理中心集中到一起，就形成了具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式被美国人发扬光大，他们在离市中心50公里外的高速公路旁开起了大量的奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。
据统计，全美目前已经拥有300多家大型奥特莱斯，成为连锁超市、百货商场外不可忽视的一种零售业态。
在美国已经拥有一百多年历史的OUTLETS业态引入中国后称为“奥特莱斯”，但在美国类似SHOPPING MALL的大型OUTLETS购物中心只是OUTLETS业态中的一种模式，还有一种就是最传统的FACTORY OUTLETS，大多借助洲际公路吸引客流，主要集中销售几家大的工厂做出来的产品，也可以称为大盒子式的奥特莱斯，燕莎主要是借鉴这种模式；另外就是欧洲小镇式的OUTLETS，这方面XX青浦是典型。
二、奥特莱斯运作模式分类（一）奥特莱斯物业型态模式分类1、庄园式奥特莱斯商场庄园式奥特莱斯主要源自美国，带有浓郁的美洲田园文化。
以济南首创奥特莱斯项目为例探讨商业建筑总平面消防设计
以济南首创奥特莱斯项目为例探讨商业建筑总平面消防设计摘要：济南首创奥特莱斯项目地形高差起伏较大，功能复杂，流线较多，外立面造型丰富，给我们的施工图设计带来了严峻的挑战。
通过前期的仔细梳理，我们将消防安全放在首位，通过与济南消防局及图审的多次沟通，确定了适合于本工程的建筑消防措施。
关键词：总平面图、消防设计、消防车道、防火间距、消防控制室项目概况：济南首创奥特莱斯项目位于济南市历城区唐冶新区，基地南侧为东西向主干道世纪大道，东侧为唐冶东路，西侧、北侧为规划路。
场地总体南侧高北侧低，西侧高东侧低。
总用地面积为114929平方米，规划总建筑面积为185450.13平方米。
建筑主体地上一层到三层，局部四层；主要业态为品牌折扣店、休闲餐饮、运动娱乐、商业及辅助配套用房。
其中北内街和西内街两侧主要为可售商铺。
地下一层主要为设备用房、停车库及人防工程。
抗震设防烈度为7度，采用钢筋混凝土框架结构，工程设计合理使用年限为50年。
（图一，济南首创奥特莱斯项目鸟瞰图）济南首创奥特莱斯项目地形高差起伏较大，功能复杂，流线较多，外立面造型丰富，给我们的施工图设计带来了严峻的挑战。
通过前期的仔细梳理，我们将消防安全放在首位，通过与济南消防局及图审的多次沟通，确定了适合于本工程的建筑消防措施。
本文仅探讨总平面消防设计，希望对类似的设计可以提供一点参考。
总图消防设计济南首创奥特莱斯项目为多层商业建筑，建筑高度为18.3米。
地上耐火等级为二级，地下部分为一级。
（1）消防车道的设置：消防车辆从西侧规划路、北侧规划路、唐冶东路、世纪大道均可进入基地。
基地内的车道以铺装形式体现，均考虑承载消防车辆的通过。
内街部分消防车道呈环形，可达每栋建筑。
在西侧的建筑之间设置高度大于4米宽度大于4米的通道供消防车穿行。
西南角位置由于高差问题不能与外围道路连接，设置15 *15米的回车场地以满足消防需求。
整组建筑外围为环形消防车道，并与内街部分消防道路连接。
Outlets模式——奥特莱斯,商业市场模式研究
Outlets模式——奥特莱斯，商业市场模式研究奥特莱斯是英文outlets的中文音译，又名工厂直销中心，是遍布欧美发达国家的一种新兴商业零售业态，其最大的特点是由众多销售世界知名品牌过季，下架，断码商品的工厂直销店（outlet）组成。
其经营场所往往坐落于大城市边缘或近郊，交通便捷，具有优美的购物环境，并注重休闲、购物一体化。
这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。
那时众多平时从不打折的大牌服装会时常打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费者亲睐。
后来众多品牌的尾货处理中心集中到一起，就形成了具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式被美国人发扬光大，他们在离市中心50公里外的高速公路旁开起了大量的奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。
据统计，全美目前已经拥有300多家大型奥特莱斯，成为连锁超市、百货商场外不可忽视的一种零售业态。
上海奥特莱斯副总经理陈仪仿告诉记者，在国外，耐克和阿玛尼等品牌厂商甚至会专门为奥特莱斯生产一批停产的货品供其折扣销售，目前，这部分商品已经占到了国外奥特莱斯销量的相当比重，并成为其充足的进货来源。
“像阿玛尼这样的要求苛刻的厂商是不会用06年的面料来生产07年的新品的，所以对于这样的顶级品牌来说，不仅会出现成品的尾货，也会出现原料的积压，当这些原料达到一定数量时，他们就会专门为奥特莱斯再生产一部分过期商品。
”陈仪仿说。
经过多次出国考察，百联股份（600631SH）决定在上海市郊开办一家奥特莱斯。
5.7个亿砸进去，建起了一组西班牙小镇风格的购物广场，辅之于瀑布、河道、喷泉等景观，让从市区远道而来的人们眼前一亮。
星巴克、肯德基、避风塘等连锁餐饮品牌也闻风入住，使这里变成了一个休闲场所。
上海周边的南通、杭州等地甚至有多家旅行社将奥特莱斯作为一个旅游景点，许多人都是坐着轮椅、拄着拐杖过来。
对于开车大老远来一趟奥特莱斯的上海白领们来说，折后5000元一件的过季阿玛尼单西，600元一条的李维斯牛仔裤，已经比市区当季货便宜了一半，走时不拎上几个购物袋，对不起的是自己。
奥特莱斯-定位
Directory
项目背景分析
Ⅰ
奥莱市场研究
Ⅱ
项目定位研究
Ⅲ
项目规划建议
Ⅳ
Ⅲ
项目定位研究
3.1项目情况 3.2项目理解 3.3swot分析 3.4案例借鉴 3.5项目定位及业态汇总 3.5小结：特色旅游休闲购物的文化小镇
项目情况
项目概况：规划策划范围东至簸簱山、南至京沪铁路、西至腊山西路、北至克朗山南路局部北延北侧规划路
西部新城 规划要点
城市结构为一站、两轴、三心、多组团。 6平方公里的枢纽新城核心区规划汇集总部基地、金融服务中心、商业中心、以及共享的展览中心、会议中心、星级酒店、特色餐饮等，形成配套完善的现代服务业基地。 320万平方米的绿地系统、四大类二十余项生态、节能、环保科技成果的运用，构建了生态、节能、宜居的环境。 以“齐鲁新门户、泉城新商埠、城市新中心”为发展目标，西部新城开发将全面带动济南西部新城的城市建设和经济发展，把济南建设成为黄河中下游的经济中心、金融中心、文化中心。
项目情况
区域发展情况：西部新城开发将全面带动济南西部新城的城市建设和经济发展，把济南建设成为黄河中下游的经济中心、金融中心、文化中心。
项目
子项名称
建设规艺术中心
1.5万㎡
美术馆
1.5万㎡
图书馆
4万㎡
公共及配套设施
2万㎡
合计
15万㎡
会展中心
临时展馆
8万㎡
常年展馆
5万㎡
T－威胁 1、产业类地产开发对产业导入依赖较强 2、区域内存在其他商业项目分流客群 3、商业培养期较长
SWOT矩阵
SO策略
WO策略
ST策略
奥特莱斯调研报告
奥特莱斯调研报告根据最新的奥特莱斯调研数据报告，以下是关于奥特莱斯的信息和结论。
1. 奥特莱斯的背景和概述：奥特莱斯是一家全球知名的折扣型购物中心集团，成立于1995 年。
公司在多个国家和地区经营着一系列奥特莱斯购物中心，提供各种品牌的时尚、家居用品、运动装备等产品，并以折扣价格吸引消费者。
目前，奥特莱斯已经成为世界上最受欢迎和成功的折扣型购物中心之一。
2. 奥特莱斯的市场地位和竞争优势：奥特莱斯在市场上占据了显著的地位，其成功的原因有如下几点：- 提供多个品牌和种类的商品，满足消费者各种不同的需求； - 提供高质量的产品和服务，保证消费者的购物体验；- 提供折扣价格，吸引消费者选择奥特莱斯而非其他购物方式。
3. 奥特莱斯的市场拓展和发展策略：奥特莱斯在不断拓展市场，并采取了以下策略以确保持续的发展：- 扩大国际市场份额，尤其是在新兴市场；- 加强与品牌和供应商的合作关系，丰富产品种类；- 不断改进营销策略，提高品牌知名度和消费者忠诚度；- 注重创新，提供更好的购物体验，例如增加在线购物功能。
4. 奥特莱斯的未来发展前景：基于上述的市场地位和发展策略，奥特莱斯的未来发展前景非常乐观。
随着全球消费者对折扣购物的需求不断增加，奥特莱斯有机会继续扩大市场份额，并在新兴市场实现更快的增长。
此外，与品牌和供应商的合作将使奥特莱斯能够提供更多种类和更高品质的产品，从而进一步增加消费者忠诚度。
综上所述，奥特莱斯作为一家全球知名的折扣型购物中心集团，在市场上占据了显著的地位，并具备长远的发展潜力。
通过不断拓展市场、加强合作关系和创新，奥特莱斯有望持续取得成功，并满足消费者日益增长的折扣购物需求。
奥特莱斯的运营模式及发展状况
奥特莱斯的运营模式及发展状况奥特莱斯（Outlet）是指位于市区郊外或旅游景区的商业综合体，通常以销售品牌折扣商品为主要特色。
奥特莱斯的运营模式主要包括租赁模式和自营模式。
租赁模式是指开发商将商业综合体建设完成后，将店铺出租给不同品牌的零售商，由零售商自行经营，开发商则收取租金。
自营模式则是由开发商自行选取一些品牌或者通过与品牌合作，提供商品销售服务。
1.奥特莱斯的发展历史：奥特莱斯起源于美国，最早出现在1970年代，后来逐渐传入欧洲、亚洲等地。
随着全球化进程的加快，越来越多的国际品牌进入各个国家市场，奥特莱斯蓬勃发展。
在中国，奥特莱斯始于1990年代，目前已经成为零售业的一个重要领域。
2.奥特莱斯的特点：奥特莱斯通常将各个品牌的店铺集中在一起，形成规模化的商业综合体。
其主要特点是品牌折扣商品，商品价格较低，吸引了大量消费者前往购物。
奥特莱斯还通常提供舒适的购物环境、多样化的购物选择以及餐饮、娱乐等配套服务，使消费者可以一站式满足各种需求。
3.奥特莱斯的运营模式：奥特莱斯的运营模式主要有租赁模式和自营模式。
租赁模式相对而言比较常见，开发商将商业综合体建设完成后，将店铺出租给不同品牌的零售商，由零售商自行经营，开发商则收取租金。
自营模式则是由开发商自行选取一些品牌或者与品牌合作，提供商品销售服务。
4.奥特莱斯的发展趋势：随着消费者对品牌和品质的要求越来越高，奥特莱斯将更加注重品牌的选择和质量的控制，提供更多高品质的折扣商品。
奥特莱斯还将进一步以线上线下融合的方式发展，通过线上平台吸引更多消费者，提高销售额。
同时，奥特莱斯还将加强与品牌合作，推出独家折扣，提供更多独有的购物体验。
总之，奥特莱斯作为一个以品牌折扣商品为主的商业综合体，已经成为零售业的一个重要领域。
通过租赁模式和自营模式两种运营模式，奥特莱斯能够吸引消费者前往购物，提供品牌折扣商品，并提供舒适的购物环境和多样化的购物选择。
随着消费者对品牌和品质的要求不断提高，奥特莱斯将继续发展壮大，不断创新以满足消费者的需求。
OUTLETS案例研究
什么是奥特莱斯？概念：“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。
其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的 购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。
发展过程：Factory Outlet Store 工厂直销店1970年—1987年Factory Outlet Center 工厂直销中心1988年—1996年Outlet Center 直销中心1997年—1905年OUTLETS吸引顾客有三样法宝：驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘； 难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之 若婺； 方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。
美国Outlets格罗夫城直销商业中心 (Grove City Factory Shops) 区位：美国宾夕法尼亚州格罗夫城，位于南北向的I-79公路和宾夕法尼亚208公路的 交叉点 规模：占地面积28万平米，共有139个商店 发展历程：市场基本成熟并有一定数量的常客后再进行扩建；最大程度的利用现有 商场的高投资回报进行新商场的建设；以 现有商场的成功吸引更多的承租商。
时间 开发 内容 1992年2 1992年6 1993年10 月 月 月 规划 预租 购买场地 并动工 1994年8 月 2.2万㎡商 场开张 1994年11 1995年11 1996年11 月 月 月 0.88万㎡ 商场开张 0.79万㎡ 商场开张 1.1万㎡商 场开张北京燕莎——厂房式奥特莱斯地理位置：位于北京东四环南路工大桥西侧；交通状况：在四环路内，城里的顾客可从多条路进入四环到 达；附近有京沈、京津塘、京 哈、京通、机场高速等，并与 东南四环路连接，构成纵深极 广的辐射面；规模：建筑面积 3.5 万平方米，营业面积 1.9 万平方米；二期总 建筑面积将达到12万平方米；停 车位 ： 目前停车位有 1300个，扩建后预计增加约700 个， 停车位将达到2000个商铺租金：均价为20元/平米/天，价格区间为4-25元/平 米/天品牌结构：开业初，A座共有156个品牌专柜，现有 A、B两座营业场所，共有约500个品牌专柜，其中： 有48个国际一线品牌专柜，约占10%，202个国际 知名品牌专柜，约占40%，250个国内知名品牌专 柜，所占比重近50%。
奥特莱斯(outlets)业态浅析
洛杉矶的奥特 莱斯-案例２
美国奥特莱斯 的现状
奥特莱斯介绍
奥特莱斯是一种新兴的零售业态
时间
1970-1987
性质
工厂直销店
形式
一家工厂一个 outlet store 多家工厂一个 outlet store
商品
工厂尾货
1988-1996
工厂直销店
工厂尾货
1997-2001
商品工厂、品牌所 有者、品牌代理商、 多业态大型购物中 品牌批发商乃至大 心 型百货商店共同参 与的专门供货渠道
上千家世界知名品 牌
业态介绍
商业模型 四大核心 要素
美国的奥 特莱斯 案例1/2
迪拜的奥 特莱斯 案例3
英国的奥 特莱斯 案例4
中国的奥 特莱斯 案例5
全球奥特莱斯购物中心的蓬勃发展体 现了其商业模型的四大核心要素
要素之一是成本控制， 要素之一是成本控制，即“名牌＋实惠” 名牌＋实惠”
购物中 心成本
奥特莱斯业态浅析
内容
奥特莱斯商业 模式分析
业态介绍
国际奥特莱斯 商业模型的四 大核心要素
成本控制
品资源
交通便捷的综 合性多业态购 物环境
商业地产开发 商统一的规划 和管理
美国的奥特莱 斯
迪拜的奥特莱 斯-案例３
曼彻斯特的奥 特莱斯-案例 ４
中国的奥特莱 斯-案例５
商业模型和其 针对的消费群 体
芝加哥和西雅 图的奥特莱斯 -案例１
奥特莱斯(中国) 奥特莱斯(中国)有限公司
法国SCC 法国 国际运营团队 OOM 国内运营团队 英国Fｒｅｅｐｏｒｔ 英国
奥特莱斯芭蕾 雨
业态介绍
商业模型 四大核心 要素
美国的奥 特莱斯 案例1/2
奥特莱斯研究报告
奥特莱斯研究报告
根据最新的奥特莱斯研究报告，奥特莱斯是一家全球知名的奢侈品购物村品牌，拥有着广泛的国际影响力和顾客群体。
以下是该报告的主要发现和结论：
1. 成功的分析：奥特莱斯的成功可以归因于其独特的营销策略和市场定位。
该品牌专注于为顾客提供高品质、折扣价的奢侈品，并为他们提供独特的购物体验。
这一策略不仅吸引了国内消费者，也吸引了越来越多的国际游客，成为他们购买奢侈品的首选之地。
2. 地理优势：奥特莱斯研究报告指出，奥特莱斯购物村通常位于景点附近、交通便利的地理位置，这为其吸引游客和消费者提供了极大的方便。
购物村的设施和服务也得到了高度的关注和投资，为顾客提供了舒适和便捷的购物环境。
3. 顾客画像：报告还提到，奥特莱斯的顾客群体主要是有一定经济实力的消费者，其中包括中产阶级以上的顾客、年轻的时尚购物者以及国际游客。
他们对于奢侈品的需求越来越高，但同时也对于价格和价值提出了更高的要求。
奥特莱斯成功地满足了这些需求，并吸引了大量忠实的顾客群体。
4. 品牌合作：奥特莱斯购物村与众多知名奢侈品品牌建立了合作关系，这为顾客提供了更多的品牌选择和折扣优惠。
与其他奢侈品店相比，奥特莱斯的商品价格通常更具竞争力，吸引了更多的消费者。
综上所述，奥特莱斯的成功归功于其独特的营销策略、地理优势、满足顾客需求的能力以及与品牌的合作关系。
该研究报告认为，随着奢侈品市场的不断成长和消费者对于奢侈品体验的追求，奥特莱斯有望继续保持其在购物村领域的领先地位。
奥特莱斯商业模式
奥特莱斯是英文Outlets的中文直译，其英文原意是“出口、出路”的意思，实际上是品牌服装的工厂直销折扣店，由于其在零售商业中专门销售名牌过季、下架、断码商品，因此也被称为“品牌直销购物中心”。
这种商业模式，在海外已盛行几十年。
我国从2002年第一家北京燕莎奥特莱斯挂牌营业至今，已有约上百家以奥特莱斯为名的商业中心开业，但大都是民营资本单店运作为主，商贸百货连锁企业进入这个业态还不是很多，比较典型的就是北京燕莎奥特莱斯由燕莎集团投资运作、上海青浦奥特莱斯由上海百联集团投资运作，上海巴黎春天百货连锁也在06年在上海长宁区开出了自己的折扣店，这几家奥特莱斯性质的商场每年的销售业绩增长速度远远超过百货的增长速度。
从笔者在上海近五年的奥特莱斯从业经验来看，未来这种定位于库存商品的折扣中心将大行其道，成为不可或缺的重要补充业态。
因为这种定位于“名牌＋低价”的零售业态不仅深受供应商和消费者欢迎，同时对于一些旧商业地产也具有很强的整合能力。
这种零售业态通过国内7年的发展，已经形成了一些具有代表意义的运作模式，对这些运作模式的总结有利于我们更清晰的把握奥特莱斯未来发展脉搏。
（一）奥特莱斯物业型态模式分类1、庄园式奥特莱斯商场庄园式奥特莱斯主要源自美国，带有浓郁的美洲田园文化。
国内典型代表是上海青浦奥特莱斯品牌直销广场，上海南汇区的狐狸城。
这种模式的奥特莱斯一般拥有清新的空气、便捷的交通、坐落于风景区附近，常常和旅游项目结合在一起。
两至三层的小洋楼、一般配有步行街、每个品牌均有独立的厅房，同时配有餐饮、娱乐、休闲等功能性配套业态。
这种类型的奥特莱斯优势在于都市假日休闲与购物相结合，每个品牌展示和售卖相对独立；劣势在于对资金要求较高、顾客购物受天气或气候状况影响。
2、城堡式奥特莱斯商场城堡式奥特莱斯主要源自欧洲，带有浓郁的欧洲贵族城堡文化。
国内典型代表是上海枫泾的FOXTOWN，这是由瑞士最具代表性的奥特莱斯运营商投资兴建的，整个物业就是一个大城堡，合计四层，在城堡内设有一个个品牌专厅，一些国际运动品牌，比如NIKE、NEWBALANCE等拥有1000平米以上的工厂折扣店。
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奥特莱斯商业建筑模式研究初探
2002 年，北京燕莎奥特莱斯开业，宣告奥特莱斯这种业态正式进入中国市场，随后，中国各地的奥特莱斯项目纷纷上马，尤其是最近几年，“奥特莱斯”热愈演愈烈，国内的奥特莱斯商业建筑也越来越多，本文就长春奥特莱斯项目为例进行了建筑模式初探。
标签：奥特莱斯；商业建筑模式
在二十世纪五十年代以前，美国传统商业以商业街的形态为主，由主街构成，保持着人车混行的格局。
到二十世纪五十年代到八十年代，城市中心出现典型的商业步行街，把机动车排除在了步行街之外。
同时在郊区购物中心形态初步形成。
二十世纪九十年代后，综合性购物中心纷纷崛起，提供一站式的消费体验，例如，商业街、单主力店商业建筑以及购物中心等。
1、项目选址（以长春奥特莱斯项目为例）
奥特莱斯的一般特点
1.1选址多在大城市近郊
奥特莱斯选址多在较大城市的周边或近郊，距离市中心开车大约一小时左右。
交通便捷，一般紧邻高速公路的出入口、城市主干道或城际铁路线等公共交通。
长春奥特莱斯项目位于长春经济技术开发区，项目至市中心有便捷的交通运输条件。
1.2控制项目规模
奥特莱斯购物中心的规模一般都很大，结合王府井集太原，西安的奥特莱斯规模，项目初定规模10万平米。
2、总平面布局
结合商业建筑，对奥特莱斯的总平面布局分析主要包括以下几个方面：
2.1主力店位置与业态布局分区
主力店位置在商业建筑平面布局中占到十分重要的地位，主力店与其他商户的布局关系、体量大小都是调研的重点。
业态局分区分析直观表现出项目功能划分，同时为后面的流线分析奠定基础。
2.2交通组织与停车规划
从周边交通的引入入手，对小镇的后勤货运通道、停车场设置、地面下客区、顾客从停车场到达目的地的路线设计等方面进行调分析，也是对可达性在内部交通方面的补充。
2.3平面布局
在前期策划中应统筹规划，项目应分期建设，灵活性强。
应有明确的功能分区和业态布局分区，根据不同品类划分组团或街区，形成人流的区域性聚集；主力店与其他店铺结合布置，提升整个项目中各个店铺的均好性。
停车场应围绕奥特莱斯商业建筑建设，尽可能缩短顾客步行距离；针对奥特莱斯商业建筑的购物特点，节假日购物车辆增多，停车数量应能满足较大人流时使用，可通过预留用地作为它的临时停车场或者在土地面积紧俏的情况下可采用停车楼或地下车库的形式
2.4平面设计
奥特莱斯商业建筑属于低容积率建筑群，结合调研与楼层商业价值的递减原理，层数不宜过高，通常以一层或二层为主，项目结合地形高差，从西向东层数递减。
作为店铺型商业通常需要考虑到货架净高要求、设备管道高度、结构梁高度。
层高应满足一层结构层高不小于5.5米，净高不小于3.5 米，二层层高不小于5.5 米，净高不小于3.3 米，三、四层层高为5.0米。
由于奥特莱斯商业多采用全地上停车无地下车库，考虑到店铺的面宽要求，通常采用8.4 米或8 米得柱网。
标准商铺常用面宽一般采用8.4 米、8 米，刚好为一标准柱跨，标准商铺常用进深一般采用15 米、16.8 米，基于规范中关于安全疏散的要求，进深不超过15 米可只向一面开门，超过15 米则需两面疏散。
奥特莱斯一般都采用连廊商业的模式，外廊的宽度一般为3 米，局部可放大增加座椅等休息空间。
2.5平面布局模式类型
按商业建筑的平面布局方式，大致可以分为四类：
（1）线形平面
所谓线形平面是指所有的商业子空间大致沿一条线排列的形式。
它包括一字形、弧线形与折线形。
通常是以步行街或廊道的形式来进行组织串联，有的甚至处理成“内河”的形式。
这种形式流线比较单一，走向明确且具有连续性。
（2）辐射形平面
各商业子空间的排列路径是由一个中央公共点朝某几个方向延伸出去，有L 形、T 形（或Y 形），十字形以及风车形。
这种形式的构成一般受地形的影响较大，且空间布置不够灵活，购物流线易形成回头路。
（3）环形平面
一般是一个或多个形状较规则、规模较大的中庭、庭院或多个商店的集合体为整个商业空间的组织中心，其他商业子空间环绕其周围展开。
这种环形组织的特点是核心空间十分突出，具有凝聚力，将所有商业子空间连成整体并形成环形流线。
其适应性强，能配合多种基地状况，是现代商业空间常采用的结构模式。
（4）格子形
这种格子模式是一种重复组织的空间模式系统，空间形式较规则但也有变化。
这类处理方式能使商业空间的布局适应各类基地情况，并且可灵活界定出入口、交通、服务及外部空间，甚至允许“生长”和“扩张”。
3、立面风格
项目体量巨大，设计采用大量连接室内与外界的长廊、天井等“灰空间”的运用，将室内与室外融为一体，代表了休闲购物风格极其休闲的生活方式。
长春奥莱戛纳小镇项目及采用极简注意风格，在出入口强调商业设计分为的同时，在非人流集中的地方弱化建筑处理，通过不同颜色的色块搭配来丰富建筑的商业氛围。
这种风格被广泛应用于各类休闲度假建筑之中。
以质朴的材质与柔和的色彩表现清雅的格调；以体量错落来营造丰富的整体形象；以精雕细刻的细部设计来体现建筑的精美感。
4、项目停车
我国商业建筑的停车数量要求在国家法规中均有表述。
如《停车规划设计规则（试行）》中对商业场所规定停车位指标为0.8 个车位每100 平方米营业面积。
然而对于营业面积10 万平方米的长春奥特莱斯而言，800 个停车位显然是无法满足需求的，而1500个停车位在客流量大时也是不够的。
可见，3 个车位每100 平方米营业面积仅可以满足日常客流量下的停车使用。
针对奥特莱斯商业建筑的购物特点，节假日购物车辆增多，停车数量应能满足较大人流时使用，可通过预留用地作为它的临时停车场或者在土地面积紧俏的情况下可采用停车楼或屋顶停车的形式。
结论：
由于调研条件和时间所限，对国外的许多经典案例无法获得丰富准确的相关资料与数据，使得研究更适用于国内的奥特莱斯设计。
又由于设计大型公建的复杂性，在对国内奥特莱斯实地调查研究时，专门针对奥特莱斯商业建筑立面、剖面和建筑风格的研究较少，影响了论文成果的完整性，有待进一步的完善补充。
期待跟随长春奥特莱斯项目进一步对奥特莱斯商业建筑的各个方面有更进一步的研究与学习的机会。
参考文献：
[1]姜树春.商业建筑设计模式探索[J].福建建材，2016（10）.
[2]尤完.以商業模式创新促进建筑产业优化升级[J].中华建设，2016（04）. 王治勇，大连先锋建筑设计咨询有限公司，辽宁大连。