多物业组合下的最佳容积率以及利润最大化研究

多物业组合下的最佳容积率以及利润最大化研究

一、前言

随着房地产开发的不断发展，目前在市场上越来越多的项目其开发的物业形态不再是单一的物业形态，而是由高层、多层以及别墅等多种物业的组合开发，特别是在近郊的许多规模大盘中，多物业的组合开发更是一种常态，那么在进行这些项目的物业配比时，何种物业组合才是最佳的组合？项目的最佳容积率应该是多少？如何进行物业配比才能获得最大的利润？本文试对此进行相关的研究，以找出问题的关键点。

二、重要概念设定

在进行相关分析时，首先释疑部分重要的概念：

各形态物业单位土地面积所产生的利润（以下简称土地利润）：

土地利润=（物业售价-单位面积开发成本）*物业参考容积率-每平米土地成本

物业参考容积率：大量市场经验数据所确定的各类建筑物业形态所应有的容积率。

每平米土地成本：地价分摊到每平米土地的成本

开发成本：主要包括项目开发产生的前期费用、建安成本、管理成本、销售费用以及其他费用。

三、研究前提

四、土地利润相关研究

Ø通过对土地利润的研究可以发现，对某一特定的地块在相关经济指标（如地块的规划容积率、建筑密度、土地成本等）都确定的情况下，决定一块土地规划为何种物业能取得最大的利润的关键点在于各物业形态土地利润的大小，土地利润最大的物业即为

该地块的最佳物业形态

Ø从土地利润的计算公式【土地利润=物业售价-单位面积开发成本-楼面地价】可以看出，各物业形态下土地利润的大小主要取决于该物业的售价、参考容积率和开发成本，物业的售价越大，土地利润越大；物业参考容积率越大，楼面地价越小，土地利润也就越大；开发成本越小，土地利润越大。

五、物业组合分析

通过第四节对土地利润的相关研究可以发现，对于房地产项目在进行产品定位时，何种物业形态的土地利润最大，即应选择该种物业为该项目首选物业，但是在实际的运用中，往往由于受政府规划以及地块容积率的限制，使得项目实际的物业选择与最佳物业选择有差距，然而我们能够通过模型的计算，找出项目开发的最佳物业类型组合，以及在此物业类型下的最佳容积率和最大利润。

5.1 规划容积率指标能满足各类物业形态的容积率

要求

在地块规划容积率较大时（R≥3)，能够满足各类物业形态的容积率要求。因此，在何种物业形态下的土地利润最大，该物业形态的容积率即为该项目的最佳容积率，如别墅类产品产生的土地利润最大，那么宁可牺牲容积率也应该将项目全定位为别墅类产品，如果高层产品的土地利润最大，那么就应该将项目全定位为高层类产品，并不需要通过加入多种物业组合以实现项目的最大利润。

但是需要注意的是，在某些特定情况下，选择土地利润最大的单一物业定位也许并不能实现项目的最大利润，而选择多物业的组合定位才能实现项目的利润最大化。

以某一地块修建高层物业的土地利润最大为例，在地块的限高以及建筑密度的设置较为宽松的情况下，在项目产品定位中加入多层或别墅等售价较高的高端物业使得容积率下降时，通过提高高层物业的建筑高度和部分增加建筑密度来弥补加入高端物业所带来的容积率损失，从而保持容积率不变，此时由于别墅、多层等高端物业每建筑单位的利润明显比高层的利润

大，因此随着高端物业占比的增加，项目的利润也逐渐增大。

需要注意的是对于此类项目而言不可能无限度的增加高端物业的比例来获得更大的利润，存在一个物业配比的临界点，因为随着高端物业的增加，地块建筑密度、限高以及容积率之间的换算将超过规划限制，而刚好满足各指标要求的临界点，即项目可实现利润最大化。对于市场具体的地块而言，如有满足此类物业组合的土地出现，在土地出让时此类地块较其他常规地块将能承受更大的地价，在开发商开发时可为其带来更大的利润，而具体的利润水平，将视该宗土地的具体指标以及物业的市场价格而定。

5.2 规划容积率指标不满足各类物业形态的容积率

要求

在实际的项目操作中，地块的规划容积率往往介于各类单一物业的参考容积率之间，特别是对于某些近郊大盘，往往由于政府规划和地块指标限制的原因，其项目的规划容积率均较小，如果仅通过定位单一产品，第一如此定位也许并不能把容积率做满实现最大的销售面积，第二单一的产品设置对于规模大盘来说往往存在较大的市场风险，因此，多物业的组合定位就成为这些地块的必然选择。

对于此类项目的多物业组合，如何配比各物业的比重才能实现利润最大化，其主要的研究思路这里将引入别墅与多层的两种具体的物业组合案例加以分析，而两种以上的物业组合其主

要的研究思路与其相似:

首先案例地块的规划容积率介于多层与别墅的参考容积率之间，需要进行多层与别墅产品的组合配比才能满足规划容积率。

在确定多层与别墅物业具体占比时，首先仍然是比较两种物业的土地利润的大小：

Ⅰ：如果参考容积率较低的别墅物业的土地利润大于多层物业的土地利润，那么别墅单一物业的产品定位能实现项目的利润最大化，此时别墅的参考容积率即是项目的最佳容积率。

土地利润（别墅）＞土地利润（多层）

Ⅱ：如果参考容积率较高的多层物业的土地利润大于别墅物业的土地利润，那么需要进行两种物业的组合才能实现利润的最大化。

土地利润（多层）＞土地利润（别墅）

而如何确定两种物业的具体占比，需要从具体的数学模型中确定：

如果多层的土地利润大于别墅的土地利润，那么项目的利润会随着别墅占比的不断增大而下降，别墅占比不断增大的过程也是项目的整体容积率不断减小的过程，当容积率减小到与项目的规划容积率相等时，此时的物业配比即是项目能取得最大利润的最佳物业配比，项目的规划容积率即是项目的最佳容积率，此时的利润率水平也是项目可取得的最大利润。

Ⅲ：有一种特例的情况，如果两种物业形态的土地利润相等：

土地利润（多层）=土地利润（别墅）

那么无论如何改变两种物业的配别，项目的利润均是一个固定值，也是项目可实现的最大利润。

5.3 价格敏感性分析

以上4.1和4.2物业组合的相关分析，均是在理想情况下进行的分析，即在假设各物业的价格均保持不变的前提下进行的，但是在实际的市场运行中，各物业的价格往往会随着物业占比的改变发生一定的变化，如将纯高层项目转换为别墅与高层的混合物业，高层的价格往往会因此实现一定的增值（如华侨城、仁和春天大道等项目），因此在进行多物业利润最大化分析之前，需要在前期对市场进行精确的市场调研，通过市场比较法、交叉替代法等确定在不同的物业占比下各物业能够实现的最大价格。

在加入价格变化的参考因素后，在4.1和4.2所得出的利润变化曲线将不再是一条平滑的上升或下降曲线，还是以多层和别墅的混合物业为例：

在土地利润（多层）＞土地利润（别墅）的情况下，满足规划容积率的物业配比可能就不是能取得最大利润的物业配比，以下图为例，当别墅和高层的销售价格随别墅占比的增加均按一定的比例増涨时，项目利润的将是一条曲折的下滑曲线，在规划容积率那一点的物业配比