地产预算编制经验谈

关于地产预算编制经验谈

全面预算是作为地产行业经营管理的一个重要程序，其要求企业上上下下全员参与，认真对待。预算编制的好坏，也会影响到管理层的绩效考核。全面预算涉及到投资预算也相当于可行研究报告或项目损益测算、融资预算、财务预算也就是现金、利润预算，筹资预算，下面就预算的编制结合自己的经验重点谈谈如何编制。

全面预算的管理程序一般是：

运营计划预算编制预算调整预算分析 预算考核

运营计划是预算编制的基础，而运营计划是企业战略目标实施的过程，因此预算编制及考核将运营计划和预算目的串联起来。以下来分解说明：

1、预算前期工作及编制

预算的前期工作是准备阶段，作为主导部门要清楚预算编制的目的，有了目的才有方向。其主要工作包含以下：

收集各项目开发节点

该工作目的是为了让编制者清楚项目何时立项报建、何时开工、何时销售，只有在知道何时开工情况下才能知道哪个月开始发生费用，哪个月开始有收入，因此项目发展节点对于地产预算编制起着重要的作用。其实发展节点也是一个项目的运营计划，如下表：

开始时间完成时间期限(天)

1桩基施工及检测

2主体施工到正负零

3主体达到预售条件

4项目预售许可证的办理

5正式发售

（包括住

宅与商

业）

计划

序号工作内容负责部门栋数（或分区）时间控制

设计预算表格

预算表格设计阶段，只有在知道自己预算目标的情况下，才能设计出符合要求的表格，预算表格设计要体现“收支”管理思路，然后按照企业实际情况分解到业务部门编制，在此目标下表格设计有以下各种：

销售收入预算表

预算表用来统计下个年度各项目各月预计销售情况，该表也为后面销售费用的预算、资金回笼预计提供基础，同时该表按月设计也考虑到管理层的绩效考核与此挂钩，也为销售部对销售人员完成目标激励的一个标准，因此销售预测是预算管理中最重要的一个环节。

销售预算通常按照产品类型和栋数进行预算，如住宅、商业、车位，其中住宅又按照普通住宅、别墅、双拼、叠加等形式编制，表格设计要求将汇总数编制在前列，

因为各项目具体情况不同，表格无法统一。如下表：

- - - -面积

（㎡） - -均价（元/㎡） - -金额（万元） - -面积（㎡） - -均价（元/㎡） - -金额

（万元）

- -

普通住宅

XXX年销售货量合计（m2）

小计

花园公寓分栋预算

XXX年计划销售收入总计（万元）XXX年供应量合计截止XXX年S

上年底未售

货量

XX年推出货量XX年销售目

标合计

项目

入伙时间推出时间

（只需填XXX年新推部分）

项目名称：

伙时间目的是让预算执行人制定预算时尽量考虑在入伙前先消化该存货。推出时间即预售时间，也是销售预算编制的起始时间。年供货量是为了计算销售预算表中销售率的基数。销售预算编制具体到面积的目的是为了预计后面办理房产证费用的基数。均价是判断是否符合《土地增值税法》中普通和非普通标准的一个认定。当然实际过程可以根据需要选择。

出租收入预算表

该表用于预算下一年度出租收入情况，目前地产行业存在的出租有自由物业出租和返祖

物业出租，因此要分别进行预算。表格设计可以相对简单，一般根据年初总的商铺面积加上本年度推出的商铺面积减去预计销售的商铺面积及退租面积作为预算出租收入的计算基数。可出租的商业面积指小区已经成熟，形成商业氛围，并且未出售的商业，对于新增加的商业面积也仅仅是考虑到可以对外出租并且有商业氛围，对于新建立的商业一般不在预算年度内考虑。如表：

预算1103-2011年出租收入计划(自有)

负责部门：

123456

7=(1+2-3-4-5-6)8910

0.000.00

年初可出租商铺总面积(㎡)：10年计划新增可出租商铺面积(㎡)预计销售年初库存商铺面积(㎡)：商铺出租(不含返租)

序号合计年初数

预计销售10年计划新增销售面积(㎡)10年计划新增出租(+)/退租(-)面积（㎡）

已出租面积(㎡)(除年初数外,其他月份数据由公式自动产生)

未出租面积(㎡)(此栏由公式自动产生数据)

出租率(此栏由公式自动产生数据)平均租赁单价[元/(月*㎡)]

收入合计(万元)(此栏由公式自动产生数据)

工程款预算表

工程款预算比较复杂些，其需要根据项目发展节点对项目已发生的合同未付款和尚未发生的业务分别进行付款预计，同时还需要对各合同进行成本拆分，拆分到各成本科目中，对成本进行信息化管理的企业而言，已签合同未付款的比较容易处理，因为系统中一般都会及时反映已签合同款、已付合同款、未付合同管，同时系统也在合同登记后及时完成了成本拆分过程，因此有系统管理的企业这方面操作比较有效率；对于尚未发生的业务，需要业务部门根据具体情况参考项目目标成本总额或动态成本进行编制预测。一般工程预算按照成本科目进行预算，预算表中一般财务部需要规定好大科目，具体小科目由项目部自行设计，但必须按照成本部或财务部归类的标准进行统计。因此预算主导部门必须做好以下工作： 1、 设计合理的表格

2、 对成本科目进行详细的说明，统一成本归类。一般由成本部编制。

3、 提供各合同已付款情况，一般在成本部管理比较完善且有系统支持情况下成本

部提供，否则由财务部提供。

4、 预算表格设计要确定一级成本科目便于统计

5、 预算编制要分到各月，从现金流量的角度进行编制。 附表格：

2009年度工程成本预算汇总表

项目名称：

责任部门：

1月2月

HG01咨询费

HG02勘察报建验收类HG03临设临建类HG04场地及地基处理类HG05主包工程类HG06外墙涂料工程类HG07门窗工程类HG08金属构件类HG09

其它土建分包工程

成本控制编号费用项目名称

付款计划合计

总用地面积：（M2）总建筑面积：（M2）

净用地面积：（M2）园建面积（M2）容积率：

绿化面积（M2）

建筑密度（M2）市政道路面积（M2）总户数（户）

小区道路面积（M2）地下车位：（个）

2010年度设计类成本支付现金流

1月2月3月4月SJ.01 勘察、测量费

- - -

- -

SJ.01.01勘察审查费

-

SJ.01.02地震安全性评价SJ.02 设计费- - - - -

SJ.02.01

方案招标设计费

- 基本情况

成本控制编号费用项目名称简要说明

（实际支付）

付款预算合计配套(公建)面积:（M2）

总地

SJ.01 勘察、测量

SJ.01.01勘察审查费

SJ.01.02

地震安全性评价SJ.02 设计费

SJ.02.01

方案招标设计费

成本控制编号