南京归云堂项目定位与物业发展建议-75PPT
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未开盘，40套 已登记200人
售完
类比态势研究
企业 月牙湖边
品牌 品牌优势
金基唐城 品牌优势
区位关系
成本比较
优势
当年首席高尚居住 很低的地价成本 山水城林、板块环境与地位 区
莫愁湖边
较低的地价成本 稀有湖景、交通便利
观园翔龙
首善之区乌龙潭边 较低的地价成本 稀有水景、交通便利
本案
外行进入型 首善之区被贫民区 很高的地价成本 缺乏传统别墅的基本资源
借助经验丰富的专业化操作团队营造稀缺性 产品，通过环境再造、广告包装等手段弱化 劣势，降低风险，减弱威胁。
城市别墅类比研判
城市别墅认知
位于城市中心区（老城区） 不超过3层的地面住宅 拥有独特的景观资源，如独占性山水等 交通比较便利，与交通干道距离一般在500米及以上
城市别墅发展
❖南京最早的城市别墅当属颐和路、宁海路一带的民国公馆，现 在来看，他们最吸引人的反而是那种积淀已久的人文氛围。 ❖月牙湖和玄武湖的沿湖别墅是南京较成规模的城市别墅群，便 利的交通、无可替代的山水城林资源和高尚的板块形象是其大受 欢迎的主要原因。 ❖近期开发的位于莫愁湖畔的金基唐城朴园和乌龙潭边的观园翔 龙，也是较受欢迎的城市别墅的代表。
市场创新型的产品和个性化生活的营造 提升本案的整体质素和生活品质
借以转移地块资源价值严重弱势和地价带来的高风险
我们的战略主题思想
为南京城市造一张高端物业的代表名片 以革命性的理念来创造一种城市别墅的另类价值 以高科技和实验性实现产品价值的完全再造
营销概念
我们要缔造
走在时代前列的 带有实验性质的 又具有恒久价值的 在南京绝无仅有的
目标市场
南京10多万的高收入人群将成为我们研究的重点
客户特征
收入
身价在500万元以上，年收入在30万元以上的朝阳产 业从业者，如IT业、旅游业、外贸业等
客户特征
家庭结构
38—45岁之间的三口之家 子女接受中学大学教育，部分已离巢
客户特征
涵养
淡泊不喜张扬，精深内敛
因此，在未来的战略中，我们将以：
T（威胁）
缺乏稀缺性环境资源将带给项目很大的市场风险； 来自各方面对南京房价持续走高的负面影响，将直接 影响高端物业的价格走势； 发展商的操盘能力将面临比较严峻的考验；
在没有市场的地方，做出市场并将机会最大化
因此，我们
通过创造产品价值，创造市场机会和客户价 值，获得市场认同，将成为本案的基本操作 思路之一
城市别墅
它是
市心居住， 却可享受到郊区森林的新鲜空气
它是
高科技、高品质的建筑空间 南京第一个模拟全智能住宅
实现远程操控家电、启动家庭安防设施的智能化管理 还引入智能开关和智能遥控器等设备 用户不在家中可以利用红外遥控器对家电和电源进行控制 实现“网络家庭”梦想
它是
最新技术、最新材料的产品运用
让你告别空调的冷暖时代而舒适居住
企业
包围的腹地
结论
本项目自身质素较低，缺乏传统别墅应有的自然资源，因而原 创性的资源不足 这就要求我们必须从一个全新的角度来理解本地块的属性
以一种革命性的理念来创造一种城市别墅的另类价值
消费者研判
目标市场
本案的目标市场将以创造市场为主力 并带动极少量的投资市场。
以产品价值创造客户价值，产品创新带动市场创新
因为稀缺而尊贵的身份感，会极大的提高产品的附加价值；
有文化的东方别墅成为思考方向之一
项目研判[SWOT]
W（劣势）
外部环境十分陈旧，周围居民收入较低，生活形态较为低下； 道路属社区搜集道路，十分狭窄，车行交通不畅； 周边配套属于基本满足型，缺乏成规模社区配套； 外部缺乏稀缺性既有资源，如名山、丽水、公园或人文环境等
操作中对自我创造能力的要求将空前的高
项目研判[SWOT]
O（机会）
南京楼市的持续稳健发展带来的消费市场的信心； 经济发展高收入人群基数的不断扩大； 稀缺的城区别墅是目前许多不愿离开城市中心区的高收入人群寻 觅的对象；
产品自身创造的价值正成为房市的一把利器。
用产品创造市场机会以迎合高收入群体的需求
项目研判[SWOT]
因此，我们希望
❖它的居住体验是前所未有的，但它的外形又是 极其不张扬的 ❖不但要拥有自己独特的建筑符号，同时还要有 深厚的历史沉淀和文脉底蕴
——前者通过高科技来创造 ——后者就要依托于文脉来实现
文脉
是关于建筑的原点 是产品不可放弃的元素 是代表产品个性的某种精神
文脉探寻，追忆归云堂……
归云堂，一个意味深远的地名，必然 有它的文脉溯源所在。 禅堂，古称僧堂或云堂，与佛殿、法 堂同为禅宗丛林的主要堂宇，禅僧昼 夜于此行道。 清代有庙，称归云堂。巷以庙名。因 此归云堂名沿用至今…………….
项目研判[地块成本]
地块成本2600万，楼面地价达到4864元/㎡
成本决定本案只能建造城市高端物业
项目研判[SWOT]
S（优势）
地处中心城区，大区位易于获得认同； 地块侧边的文物资源和对面的城墙资源，地块本身归云堂的禅宗 渊源，使地块的文脉极为深厚； 袖珍型的规模，较短的销售周期，会较好的化解来自市场的周期 性风险；
归云堂
金基唐城
观云翔龙
月牙湖别墅
代表案例
项目名称
月牙湖边 别墅群
位置
建筑量体 产品
推案时机
苜蓿园大街 近万平米 单体、双拼，单 98年前后 套300平米左右
观园翔龙 广州路
8500平米 联排、跃层公寓 2004年
金基唐城 汉中门大街 60套 联排、普通公寓 2003年
目前状况
二手房市场价 值600万左右 一套
归云堂项目定位与物业发展建议
垠坤观点
梯式思考： 纵向Βιβλιοθήκη Baidu维 对应互动
城市
本案
时代机会
消费者
类 比研 究
本案不是一个普通楼盘的地位 整个城市的发展趋势将直接影响本案的发展
时代机会将创造本案的发展空间 消费者是本案支撑点
类比研究会提示关于项目的精准思路
研究课题
我们是谁？ [结合地块的属性研究，给予本案充分的认识和挖掘]
我们卖给谁？ [锁定本案目标客户群，进行准确的目标市场划分和生活形态描述]
我们怎样去做？ [从战略和市场的高度，赋予本案独特的个性生活气质]
我们如何推动？ [以组合式攻击体系，确保市场和品牌的双赢]
项目研判
项目简况
地处戴家巷曲里弯处的归云堂 出让面积7000㎡，其中：
A区占地约3900㎡，容积率<0.3，限高9m B区占地约2640㎡，容积率< 1.6，限高18m
售完
类比态势研究
企业 月牙湖边
品牌 品牌优势
金基唐城 品牌优势
区位关系
成本比较
优势
当年首席高尚居住 很低的地价成本 山水城林、板块环境与地位 区
莫愁湖边
较低的地价成本 稀有湖景、交通便利
观园翔龙
首善之区乌龙潭边 较低的地价成本 稀有水景、交通便利
本案
外行进入型 首善之区被贫民区 很高的地价成本 缺乏传统别墅的基本资源
借助经验丰富的专业化操作团队营造稀缺性 产品，通过环境再造、广告包装等手段弱化 劣势，降低风险，减弱威胁。
城市别墅类比研判
城市别墅认知
位于城市中心区（老城区） 不超过3层的地面住宅 拥有独特的景观资源，如独占性山水等 交通比较便利，与交通干道距离一般在500米及以上
城市别墅发展
❖南京最早的城市别墅当属颐和路、宁海路一带的民国公馆，现 在来看，他们最吸引人的反而是那种积淀已久的人文氛围。 ❖月牙湖和玄武湖的沿湖别墅是南京较成规模的城市别墅群，便 利的交通、无可替代的山水城林资源和高尚的板块形象是其大受 欢迎的主要原因。 ❖近期开发的位于莫愁湖畔的金基唐城朴园和乌龙潭边的观园翔 龙，也是较受欢迎的城市别墅的代表。
市场创新型的产品和个性化生活的营造 提升本案的整体质素和生活品质
借以转移地块资源价值严重弱势和地价带来的高风险
我们的战略主题思想
为南京城市造一张高端物业的代表名片 以革命性的理念来创造一种城市别墅的另类价值 以高科技和实验性实现产品价值的完全再造
营销概念
我们要缔造
走在时代前列的 带有实验性质的 又具有恒久价值的 在南京绝无仅有的
目标市场
南京10多万的高收入人群将成为我们研究的重点
客户特征
收入
身价在500万元以上，年收入在30万元以上的朝阳产 业从业者，如IT业、旅游业、外贸业等
客户特征
家庭结构
38—45岁之间的三口之家 子女接受中学大学教育，部分已离巢
客户特征
涵养
淡泊不喜张扬，精深内敛
因此，在未来的战略中，我们将以：
T（威胁）
缺乏稀缺性环境资源将带给项目很大的市场风险； 来自各方面对南京房价持续走高的负面影响，将直接 影响高端物业的价格走势； 发展商的操盘能力将面临比较严峻的考验；
在没有市场的地方，做出市场并将机会最大化
因此，我们
通过创造产品价值，创造市场机会和客户价 值，获得市场认同，将成为本案的基本操作 思路之一
城市别墅
它是
市心居住， 却可享受到郊区森林的新鲜空气
它是
高科技、高品质的建筑空间 南京第一个模拟全智能住宅
实现远程操控家电、启动家庭安防设施的智能化管理 还引入智能开关和智能遥控器等设备 用户不在家中可以利用红外遥控器对家电和电源进行控制 实现“网络家庭”梦想
它是
最新技术、最新材料的产品运用
让你告别空调的冷暖时代而舒适居住
企业
包围的腹地
结论
本项目自身质素较低，缺乏传统别墅应有的自然资源，因而原 创性的资源不足 这就要求我们必须从一个全新的角度来理解本地块的属性
以一种革命性的理念来创造一种城市别墅的另类价值
消费者研判
目标市场
本案的目标市场将以创造市场为主力 并带动极少量的投资市场。
以产品价值创造客户价值，产品创新带动市场创新
因为稀缺而尊贵的身份感，会极大的提高产品的附加价值；
有文化的东方别墅成为思考方向之一
项目研判[SWOT]
W（劣势）
外部环境十分陈旧，周围居民收入较低，生活形态较为低下； 道路属社区搜集道路，十分狭窄，车行交通不畅； 周边配套属于基本满足型，缺乏成规模社区配套； 外部缺乏稀缺性既有资源，如名山、丽水、公园或人文环境等
操作中对自我创造能力的要求将空前的高
项目研判[SWOT]
O（机会）
南京楼市的持续稳健发展带来的消费市场的信心； 经济发展高收入人群基数的不断扩大； 稀缺的城区别墅是目前许多不愿离开城市中心区的高收入人群寻 觅的对象；
产品自身创造的价值正成为房市的一把利器。
用产品创造市场机会以迎合高收入群体的需求
项目研判[SWOT]
因此，我们希望
❖它的居住体验是前所未有的，但它的外形又是 极其不张扬的 ❖不但要拥有自己独特的建筑符号，同时还要有 深厚的历史沉淀和文脉底蕴
——前者通过高科技来创造 ——后者就要依托于文脉来实现
文脉
是关于建筑的原点 是产品不可放弃的元素 是代表产品个性的某种精神
文脉探寻，追忆归云堂……
归云堂，一个意味深远的地名，必然 有它的文脉溯源所在。 禅堂，古称僧堂或云堂，与佛殿、法 堂同为禅宗丛林的主要堂宇，禅僧昼 夜于此行道。 清代有庙，称归云堂。巷以庙名。因 此归云堂名沿用至今…………….
项目研判[地块成本]
地块成本2600万，楼面地价达到4864元/㎡
成本决定本案只能建造城市高端物业
项目研判[SWOT]
S（优势）
地处中心城区，大区位易于获得认同； 地块侧边的文物资源和对面的城墙资源，地块本身归云堂的禅宗 渊源，使地块的文脉极为深厚； 袖珍型的规模，较短的销售周期，会较好的化解来自市场的周期 性风险；
归云堂
金基唐城
观云翔龙
月牙湖别墅
代表案例
项目名称
月牙湖边 别墅群
位置
建筑量体 产品
推案时机
苜蓿园大街 近万平米 单体、双拼，单 98年前后 套300平米左右
观园翔龙 广州路
8500平米 联排、跃层公寓 2004年
金基唐城 汉中门大街 60套 联排、普通公寓 2003年
目前状况
二手房市场价 值600万左右 一套
归云堂项目定位与物业发展建议
垠坤观点
梯式思考： 纵向Βιβλιοθήκη Baidu维 对应互动
城市
本案
时代机会
消费者
类 比研 究
本案不是一个普通楼盘的地位 整个城市的发展趋势将直接影响本案的发展
时代机会将创造本案的发展空间 消费者是本案支撑点
类比研究会提示关于项目的精准思路
研究课题
我们是谁？ [结合地块的属性研究，给予本案充分的认识和挖掘]
我们卖给谁？ [锁定本案目标客户群，进行准确的目标市场划分和生活形态描述]
我们怎样去做？ [从战略和市场的高度，赋予本案独特的个性生活气质]
我们如何推动？ [以组合式攻击体系，确保市场和品牌的双赢]
项目研判
项目简况
地处戴家巷曲里弯处的归云堂 出让面积7000㎡，其中：
A区占地约3900㎡，容积率<0.3，限高9m B区占地约2640㎡，容积率< 1.6，限高18m