南京归云堂项目定位与物业发展建议-75PPT
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南京归云堂项目定位与物业发展建议-75PPT
[推广表现]
系列广告稿之一
系列广告稿之二
系列广告稿之三
系列广告稿之四
城市别墅
它是
市心居住， 却可享受到郊区森林的新鲜空气
它是
高科技、高品质的建筑空间 南京第一个模拟全智能住宅
实现远程操控家电、启动家庭安防设施的智能化管理 还引入智能开关和智能遥控器等设备 用户不在家中可以利用红外遥控器对家电和电源进行控制 实现“网络家庭”梦想
它是
最新技术、最新材料的产品运用
让你告别空调的冷暖时代而舒适居住
研究课题
我们是谁？ [结合地块的属性研究，给予本案充分的认识和挖掘]
我们卖给谁？ [锁定本案目标客户群，进行准确的目标市场划分和生活形态描述]
我们怎样去做？ [从战略和市场的高度，赋予本案独特的个性生活气质]
我们如何推动？ [以组合式攻击体系，确保市场和品牌的双赢]
项目研判
项目简况
地处戴家巷曲里弯处的归云堂 出让面积7000㎡，其中：
圈层营销
针对特定人群开展的关系及事件营销，比如公司 老总的企业家圈层。
拍卖营销
建议的本案强势开盘方式，通过充分的前期筹备引进 重量级企业在拍卖会上造势，使本案一炮而红。
售楼处建议
选择山西路商圈高档商厦的一楼或门面房
这一来可以避免冒失到达现场的不良印象，二来可以 借势增加传播面，快速建立知名度。
A区占地约3900㎡，容积率<0.3，限高9m B区占地约2640㎡，容积率< 1.6，限高18m
项目研判[地块成本]
地块成本2600万，楼面地价达到4864元/㎡
成本决定本案只能建造城市高端物业
项目研判[SWOT]
S（优势）
地处中心城区，大区位易于获得认同； 地块侧边的文物资源和对面的城墙资源，地块本身归云堂的禅宗 渊源，使地块的文脉极为深厚； 袖珍型的规模，较短的销售周期，会较好的化解来自市场的周期 性风险；
某某房地产项目定位与物业发展方案
归云堂项目定位与物业发展建议
垠坤观点
梯式思考： 纵向思维 对应互动
城市
本案
时代机会
消费者
类 比研 究
本案不是一个普通楼盘的地位 整个城市的发展趋势将直接影响本案的发展
时代机会将创造本案的发展空间 消费者是本案支撑点
类比研究会提示关于项目的精准思路
研究课题
我们是谁？ [结合地块的属性研究，给予本案充分的认识和挖掘]
城市别墅
它是
市心居住， 却可享受到郊区森林的新鲜空气
它是
高科技、高品质的建筑空间 南京第一个模拟全智能住宅
实现远程操控家电、启动家庭安防设施的智能化管理 还引入智能开关和智能遥控器等设备 用户不在家中可以利用红外遥控器对家电和电源进行控制 实现“网络家庭”梦想
它是
最新技居住
项目研判[地块成本]
地块成本2600万，楼面地价达到4864元/㎡
成本决定本案只能建造城市高端物业
项目研判[SWOT]
S（优势）
地处中心城区，大区位易于获得认同； 地块侧边的文物资源和对面的城墙资源，地块本身归云堂的禅宗 渊源，使地块的文脉极为深厚； 袖珍型的规模，较短的销售周期，会较好的化解来自市场的周期 性风险；
因为稀缺而尊贵的身份感，会极大的提高产品的附加价值；
有文化的东方别墅成为思考方向之一
项目研判[SWOT]
W（劣势）
外部环境十分陈旧，周围居民收入较低，生活形态较为低下； 道路属社区搜集道路，十分狭窄，车行交通不畅； 周边配套属于基本满足型，缺乏成规模社区配套； 外部缺乏稀缺性既有资源，如名山、丽水、公园或人文环境等
目标市场
南京10多万的高收入人群将成为我们研究的重点
客户特征
收入
垠坤观点
梯式思考： 纵向思维 对应互动
城市
本案
时代机会
消费者
类 比研 究
本案不是一个普通楼盘的地位 整个城市的发展趋势将直接影响本案的发展
时代机会将创造本案的发展空间 消费者是本案支撑点
类比研究会提示关于项目的精准思路
研究课题
我们是谁？ [结合地块的属性研究，给予本案充分的认识和挖掘]
城市别墅
它是
市心居住， 却可享受到郊区森林的新鲜空气
它是
高科技、高品质的建筑空间 南京第一个模拟全智能住宅
实现远程操控家电、启动家庭安防设施的智能化管理 还引入智能开关和智能遥控器等设备 用户不在家中可以利用红外遥控器对家电和电源进行控制 实现“网络家庭”梦想
它是
最新技居住
项目研判[地块成本]
地块成本2600万，楼面地价达到4864元/㎡
成本决定本案只能建造城市高端物业
项目研判[SWOT]
S（优势）
地处中心城区，大区位易于获得认同； 地块侧边的文物资源和对面的城墙资源，地块本身归云堂的禅宗 渊源，使地块的文脉极为深厚； 袖珍型的规模，较短的销售周期，会较好的化解来自市场的周期 性风险；
因为稀缺而尊贵的身份感，会极大的提高产品的附加价值；
有文化的东方别墅成为思考方向之一
项目研判[SWOT]
W（劣势）
外部环境十分陈旧，周围居民收入较低，生活形态较为低下； 道路属社区搜集道路，十分狭窄，车行交通不畅； 周边配套属于基本满足型，缺乏成规模社区配套； 外部缺乏稀缺性既有资源，如名山、丽水、公园或人文环境等
目标市场
南京10多万的高收入人群将成为我们研究的重点
客户特征
收入
物业发展建议(PPT 40页)(1)
产品建议
两层高，计 算一层面积
核 标准层办公空间
心
筒 开放式办公空间
3.3m 3.3m
3.3m 3.3m 3.3m
挑高3办公空间剖面示意
魔幻组合办公空间剖面示意
物业发展建议(PPT 40页)(1)
生态论——从5A到5O
5A 智能化
OA（办公智能化） BA（楼宇自动化） CA（通讯传输智能化） FA（消防智能化） SA（安保智能化）
立面采用个性化造型，独特而具昭示性
物业发展建议(PPT 40页)(1)
我们的产品
魔方空间
✓实用率高，空间舒适的产品特征 ✓极具创意的产品组合 ✓多样化的选择空间，满足不同层次的客户需要 ✓灵动丰富的空间，激发创意人群的工作欲望 ✓史无前例的魔方空间，无可复制的经典
物业发展建议(PPT 40页)(1)
以往普通型写字楼比较常用的全封闭风冷空调系统，虽然出风比较均一， 但在空间分割上缺少弹性，只能在大面积空间内使用，如果是小面积空间， 就很容易造成出风不均衡。
》》》适应各种客户不同的工作需要！
物业发展建议(PPT 40页)(1)
增值举措：观光电梯
时尚商务，上下之间感受无敌景观 IC卡智能设置，仅为少数用户私享，彰显尊贵
生态措施二：中央新风系统
➢在隔绝外界噪音的情况下也能呼吸 到室外空气； ➢系统通过智能化控制系统自动调节 引入新风量优化空调能耗； ➢全热交换系列新风系统还可以通过 高效热回收达到节能效果
关键词：生态、有氧、节能
物业发展建议(PPT 40页)(1)
生态措施三：隔音玻璃
中空LOW—E玻璃是将两片以上 的平板玻璃用铝制空心边框框住，用 胶结或焊接密封，中间形成自由空间， 并充入惰性气体（氮气），具有隔热、 隔音、防霜、防结露等优良性能。能 使传热系数降低60％，而遮阳系数 却上升50％ 。
物业行业发展思路 ppt课件
7
物业管理的起源与发展
以上服务只能维持大楼的基本运作
ppt课件
8
物业管理的起源与发展
物业管理对于物业公司来讲是基本的工作类型。通过物业管理可以积累物 业行业的实际运作经验；探索物业行业运营的新模式；为其他物业行业的模式 运营提供资金与人力资源的支持。总之，坚实的物业管理经验是物业公司从事 全系列物业服务类型的基础。一些先进的商业物业公司在从事物业管理的基础 上，正在积极探索资产管理、物业经营、物业顾问等其它物业增值服务。
同时，在2013年中央“国五条”出台后，地方“国五条”细则出台前， 在二手房转让所得税政策的刺激下，全国各地掀起了一股抢购热潮，致使3 月成交量大涨，价格上涨的城市也随之增多。
ppt课件
20
尽管目前住宅物业管理是物业管理企业的主要收入来源，但其份额不断被商 业物业和其他物业类型所挤压。据前瞻统计测算，2008-2011年我国百强物业管 理企业收入的均值由10038万元上升至16910万元，但其增速已呈现放缓趋势， 2010-2011年两年的增速均在4%以下，而2009的增速在30%以上。收入的放缓 使得住宅物业费收入在百强物业费收入的比重不断下降，2008-2011年间其比重 下降了近10个百分点，到2011年只有53%左右，很快住宅物业将失去其“半壁 江山”的地位。
ppt课件
11
物业管理的起源与发展
住宅物业虽然市场规模庞大，但住宅物业管理的利润率较低，大部分住宅物
业公司仅能实现微利或略有亏损；而且住宅物业普遍由开发商自有物业公司管理， 在各种物业形态上市场化率最低；对于开发商来讲，良好的物业管理可以显著的提 升业主对开发商的客户满意度，提升楼盘的品质与价值，从而提升开发商的品牌。 日前，在住宅物业管理的市场上，有影响的公司采取收缩策略，微薄的利润又会使 中小规模的物业公司在竞争中近一步分化。
地块项目整体定位与物业发展建议(ppt 81页)
项目整体规 划定位
3.如何通过前期规划来突破项目现有的限制，传达项 目的价值理念，确定项目的区域领导地位，实现利润 最大化？
技术思路 做什么？
市场：保定
问题：做什么？
区域与项目价值 战略发展方向
借鉴：竞品
项目自身
1. 项目本体分析 2. 开发目标及问题解析 3. 市场机会分析 4. 发展战略及策略 5. 项目定位 6. 物业发展建议 7 启动区策略
锦绣城
已售完
在售
竞争项目产品概况
•未来区域内会有其它开发商强势介入，市场将会存在后续竞争
竞争的未来走向：保定房地产市场已经走向成熟，仅仅品 质提升不能突破现有市场，需要细分需求来寻找机会
不同市场条件下的竞争策略——成熟市场需要通过身份 背景和气质的差异来引导对不同生活方式的需求
经济指标 50万 20万
本区域紫横家园、卓雅 豪庭销售已近尾声，锦绣 花园、锦绣城、雍和嘉苑、
嘉森·理想城目前正在销
售中，尚书苑尚未进行销 售，上述在售、未售楼盘 为本案后期的直接竞争楼 盘。
本地块各村组目前正在 进行大力招商引资动作， 预计后期区域内会相继有 更多开发商进行项目开发。
雍和嘉苑
尚书苑
紫横家园
锦绣花园
卓雅豪庭 理想城
资产持有型 居住提升型
我们的客户
基础置业型
投资型
二次置业客户
居住条件的全面提升，看重品牌、品质和资源 舒适的环境、配套服务、产品及户型细节
二次或多次置业 投资，小户型，低总价支付
小户型 低总价 升值空间
生活便利性
升值潜力
初次置业客户
解决基本居住需求 低总价 交通便利 使用空间
客户的需求从只关注核心产品时代走向注重外延及外围 产品阶段，需要满足其精神层次的住宅
商业项目定位及物业发展建议.ppt
域商业分析： ⑵区域商业分析： ①区域商圈规划布局：
二、理解区域：
2、整体区域商业分析： ⑵区域商业分析：
②区域商业规划面积： 规划2003 至2010 年期间，区域的内各类消费品市场的总
面积将达到150,000 平方米，是目前区域规模的1.5 倍，
③重点商贸中心描述及发展分析：
经济的强劲发展、城市化进程加快，城市建设迅猛，造成各类产品需 求持续增长，启动梯次需求，形成联动效应。
一、理解城市：
２、天津商业发展趋势： 随着经济的飞速发展，商业地产也随之迅速发展，２００４ 年天津市商业地产将有３８０万平方米的竣工量。
２００４年天津市的商业地产将呈现出以下特征： ▪分散变集中 平面变立体
三、理解项目：
1、项目描述：
⑴项目整体描述：
本项目隶属洋货商圈内，总占地14035.2平方米，整个项 目为四层商业建筑，其中二、三层已经被韩国著名品牌超市“ 易买得”所租赁，他将为本项目吸引充足的客源，以保持长期 稳定的经营。项目总建筑面积47293平方米，其中一层建筑面 积9383平方米，目前将主要以售卖方式进行市场发售。
⑵技术经济指标： （ 略）
三、理解项目：
2、项目区域概述：
⑴区位描述：本项目位于塘沽区津塘路与中心北路交口，北临杭 州道，其周遍拥有塘沽区中心居住区，依托着天津重点商圈洋货 商圈的独有的商业优势使其在区域内产生巨大的投资价值。胜利 宾馆为该区域的标志性建筑。
⑵临近已有商业描述：新洋市场是以批发零售家用电器为主兼营服 装百货业的综合性市场。新洋市场的家电批发零售业在京津地区有 较大的影响，服务整个华北地区，从河北路抚顺道口起至市场内形 成了电器、光盘一条街，并带动了服装、小百货、饮食业的聚集， 形成了繁华热闹的街市市景。
二、理解区域：
2、整体区域商业分析： ⑵区域商业分析：
②区域商业规划面积： 规划2003 至2010 年期间，区域的内各类消费品市场的总
面积将达到150,000 平方米，是目前区域规模的1.5 倍，
③重点商贸中心描述及发展分析：
经济的强劲发展、城市化进程加快，城市建设迅猛，造成各类产品需 求持续增长，启动梯次需求，形成联动效应。
一、理解城市：
２、天津商业发展趋势： 随着经济的飞速发展，商业地产也随之迅速发展，２００４ 年天津市商业地产将有３８０万平方米的竣工量。
２００４年天津市的商业地产将呈现出以下特征： ▪分散变集中 平面变立体
三、理解项目：
1、项目描述：
⑴项目整体描述：
本项目隶属洋货商圈内，总占地14035.2平方米，整个项 目为四层商业建筑，其中二、三层已经被韩国著名品牌超市“ 易买得”所租赁，他将为本项目吸引充足的客源，以保持长期 稳定的经营。项目总建筑面积47293平方米，其中一层建筑面 积9383平方米，目前将主要以售卖方式进行市场发售。
⑵技术经济指标： （ 略）
三、理解项目：
2、项目区域概述：
⑴区位描述：本项目位于塘沽区津塘路与中心北路交口，北临杭 州道，其周遍拥有塘沽区中心居住区，依托着天津重点商圈洋货 商圈的独有的商业优势使其在区域内产生巨大的投资价值。胜利 宾馆为该区域的标志性建筑。
⑵临近已有商业描述：新洋市场是以批发零售家用电器为主兼营服 装百货业的综合性市场。新洋市场的家电批发零售业在京津地区有 较大的影响，服务整个华北地区，从河北路抚顺道口起至市场内形 成了电器、光盘一条街，并带动了服装、小百货、饮食业的聚集， 形成了繁华热闹的街市市景。
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城市别墅
它是
市心居住， 却可享受到郊区森林的新鲜空气
它是
高科技、高品质的建筑空间 南京第一个模拟全智能住宅
实现远程操控家电、启动家庭安防设施的智能化管理 还引入智能开关和智能遥控器等设备 用户不在家中可以利用红外遥控器对家电和电源进行控制 实现“网络家庭”梦想
它是
最新技术、最新材料的产品运用
让你告别空调的冷暖时代而舒适居住
因为稀缺而尊贵的身份感，会极大的提高产品的附加价值；
有文化的东方别墅成为思考方向之一
项目研判[SWOT]
W（劣势）
外部环境十分陈旧，周围居民收入较低，生活形态较为低下； 道路属社区搜集道路，十分狭窄，车行交通不畅； 周边配套属于基本满足型，缺乏成规模社区配套； 外部缺乏稀缺性既有资源，如名山、丽水、公园或人文环境等
市场创新型的产品和个性化生活的营造 提升本案的整体质素和生活品质
借以转移地块资源价值严重弱势和地价带来的高风险
我们的战略主题思想
为南京城市造一张高端物业的代表名片 以革命性的理念来创造一种城市别墅的另类价值 以高科技和实验性实现产品价值的完全再造
营销概念
我们要缔造
走在时代前列的 带有实验性质的 又具有恒久价值的 在南京绝无仅有的
借助经验丰富的专业化操作团队营造稀缺性 产品，通过环境再造、广告包装等手段弱化 劣势，降低风险，减弱威胁。
城市别墅类比研判
城市别墅认知
位于城市中心区（老城区） 不超过3层的地面住宅 拥有独特的景观资源，如独占性山水等 交通比较便利，与交通干道距离一般在500米及以上
城市别墅发展
❖南京最早的城市别墅当属颐和路、宁海路一带的民国公馆，现 在来看，他们最吸引人的反而是那种积淀已久的人文氛围。 ❖月牙湖和玄武湖的沿湖别墅是南京较成规模的城市别墅群，便 利的交通、无可替代的山水城林资源和高尚的板块形象是其大受 欢迎的主要原因。 ❖近期开发的位于莫愁湖畔的金基唐城朴园和乌龙潭边的观园翔 龙，也是较受欢迎的城市别墅的代表。
项目研判[地块成本]
地块成本2600万，楼面地价达到4864元/㎡
成本决定本案只能建造城市高端物业
项目研判[SWOT]
S（优势）
地处中心城区，大区位易于获得认同； 地块侧边的文物资源和对面的城墙资源，地块本身归云堂的禅宗 渊源，使地块的文脉极为深厚； 袖珍型的规模，较短的销售周期，会较好的化解来自市场的周期 性风险；
未开盘，40套 已登记200人
售完
类比态势研究
企业 月牙湖边
品牌 品牌优势
金基唐城 品牌优势
区位关系
成本比较
优势
当年首席高尚居住 很低的地价成本 山水城林、板块环境与地位 区
莫愁湖边
较低的地价成本 稀有湖景、交通便利
观园翔龙
首善之区乌龙潭边 较低的地价成本 稀有水景、交通便利
本案
外行进入型 首善之区被贫民区 很高的地价成本 缺乏传统别墅的基本资源
T（威胁）
缺乏稀缺性环境资源将带给项目很大的市场风险； 来自各方面对南京房价持续走高的负面影响，将直接 影响高端物业的价格走势； 发展商的操盘能力将面临比较严峻的考验；
在没有市场的地方，做出市场并将机会最大化
因此，我们
通过创造产品价值，创造市场机会和客户价 值，获得市场认同，将成为本案的基本操作 思路之一
目标市场
南京10多万的高收入人群将成为我们研究的重点
客户特征
收入
身价在500万元以上，年收入在30万元以上的朝阳产 业从业者，如IT业、旅游业、外贸业等
客户特征
家庭结构
38—45岁之间的三口之家 子女接受中学大学教育，部分已离巢
客户特征
涵养
淡泊不喜张扬，精深内敛
因此，在未来的战略中，我们将以：
归云堂项目定位与物业发展建议
垠坤观点
梯式思考： 纵向思维 对应互动
城市
本案
时代机会
消费者
类Hale Waihona Puke 比研 究本案不是一个普通楼盘的地位 整个城市的发展趋势将直接影响本案的发展
时代机会将创造本案的发展空间 消费者是本案支撑点
类比研究会提示关于项目的精准思路
研究课题
我们是谁？ [结合地块的属性研究，给予本案充分的认识和挖掘]
因此，我们希望
❖它的居住体验是前所未有的，但它的外形又是 极其不张扬的 ❖不但要拥有自己独特的建筑符号，同时还要有 深厚的历史沉淀和文脉底蕴
——前者通过高科技来创造 ——后者就要依托于文脉来实现
文脉
是关于建筑的原点 是产品不可放弃的元素 是代表产品个性的某种精神
文脉探寻，追忆归云堂……
归云堂，一个意味深远的地名，必然 有它的文脉溯源所在。 禅堂，古称僧堂或云堂，与佛殿、法 堂同为禅宗丛林的主要堂宇，禅僧昼 夜于此行道。 清代有庙，称归云堂。巷以庙名。因 此归云堂名沿用至今…………….
操作中对自我创造能力的要求将空前的高
项目研判[SWOT]
O（机会）
南京楼市的持续稳健发展带来的消费市场的信心； 经济发展高收入人群基数的不断扩大； 稀缺的城区别墅是目前许多不愿离开城市中心区的高收入人群寻 觅的对象；
产品自身创造的价值正成为房市的一把利器。
用产品创造市场机会以迎合高收入群体的需求
项目研判[SWOT]
企业
包围的腹地
结论
本项目自身质素较低，缺乏传统别墅应有的自然资源，因而原 创性的资源不足 这就要求我们必须从一个全新的角度来理解本地块的属性
以一种革命性的理念来创造一种城市别墅的另类价值
消费者研判
目标市场
本案的目标市场将以创造市场为主力 并带动极少量的投资市场。
以产品价值创造客户价值，产品创新带动市场创新
我们卖给谁？ [锁定本案目标客户群，进行准确的目标市场划分和生活形态描述]
我们怎样去做？ [从战略和市场的高度，赋予本案独特的个性生活气质]
我们如何推动？ [以组合式攻击体系，确保市场和品牌的双赢]
项目研判
项目简况
地处戴家巷曲里弯处的归云堂 出让面积7000㎡，其中：
A区占地约3900㎡，容积率<0.3，限高9m B区占地约2640㎡，容积率< 1.6，限高18m
归云堂
金基唐城
观云翔龙
月牙湖别墅
代表案例
项目名称
月牙湖边 别墅群
位置
建筑量体 产品
推案时机
苜蓿园大街 近万平米 单体、双拼，单 98年前后 套300平米左右
观园翔龙 广州路
8500平米 联排、跃层公寓 2004年
金基唐城 汉中门大街 60套 联排、普通公寓 2003年
目前状况
二手房市场价 值600万左右 一套
它是
市心居住， 却可享受到郊区森林的新鲜空气
它是
高科技、高品质的建筑空间 南京第一个模拟全智能住宅
实现远程操控家电、启动家庭安防设施的智能化管理 还引入智能开关和智能遥控器等设备 用户不在家中可以利用红外遥控器对家电和电源进行控制 实现“网络家庭”梦想
它是
最新技术、最新材料的产品运用
让你告别空调的冷暖时代而舒适居住
因为稀缺而尊贵的身份感，会极大的提高产品的附加价值；
有文化的东方别墅成为思考方向之一
项目研判[SWOT]
W（劣势）
外部环境十分陈旧，周围居民收入较低，生活形态较为低下； 道路属社区搜集道路，十分狭窄，车行交通不畅； 周边配套属于基本满足型，缺乏成规模社区配套； 外部缺乏稀缺性既有资源，如名山、丽水、公园或人文环境等
市场创新型的产品和个性化生活的营造 提升本案的整体质素和生活品质
借以转移地块资源价值严重弱势和地价带来的高风险
我们的战略主题思想
为南京城市造一张高端物业的代表名片 以革命性的理念来创造一种城市别墅的另类价值 以高科技和实验性实现产品价值的完全再造
营销概念
我们要缔造
走在时代前列的 带有实验性质的 又具有恒久价值的 在南京绝无仅有的
借助经验丰富的专业化操作团队营造稀缺性 产品，通过环境再造、广告包装等手段弱化 劣势，降低风险，减弱威胁。
城市别墅类比研判
城市别墅认知
位于城市中心区（老城区） 不超过3层的地面住宅 拥有独特的景观资源，如独占性山水等 交通比较便利，与交通干道距离一般在500米及以上
城市别墅发展
❖南京最早的城市别墅当属颐和路、宁海路一带的民国公馆，现 在来看，他们最吸引人的反而是那种积淀已久的人文氛围。 ❖月牙湖和玄武湖的沿湖别墅是南京较成规模的城市别墅群，便 利的交通、无可替代的山水城林资源和高尚的板块形象是其大受 欢迎的主要原因。 ❖近期开发的位于莫愁湖畔的金基唐城朴园和乌龙潭边的观园翔 龙，也是较受欢迎的城市别墅的代表。
项目研判[地块成本]
地块成本2600万，楼面地价达到4864元/㎡
成本决定本案只能建造城市高端物业
项目研判[SWOT]
S（优势）
地处中心城区，大区位易于获得认同； 地块侧边的文物资源和对面的城墙资源，地块本身归云堂的禅宗 渊源，使地块的文脉极为深厚； 袖珍型的规模，较短的销售周期，会较好的化解来自市场的周期 性风险；
未开盘，40套 已登记200人
售完
类比态势研究
企业 月牙湖边
品牌 品牌优势
金基唐城 品牌优势
区位关系
成本比较
优势
当年首席高尚居住 很低的地价成本 山水城林、板块环境与地位 区
莫愁湖边
较低的地价成本 稀有湖景、交通便利
观园翔龙
首善之区乌龙潭边 较低的地价成本 稀有水景、交通便利
本案
外行进入型 首善之区被贫民区 很高的地价成本 缺乏传统别墅的基本资源
T（威胁）
缺乏稀缺性环境资源将带给项目很大的市场风险； 来自各方面对南京房价持续走高的负面影响，将直接 影响高端物业的价格走势； 发展商的操盘能力将面临比较严峻的考验；
在没有市场的地方，做出市场并将机会最大化
因此，我们
通过创造产品价值，创造市场机会和客户价 值，获得市场认同，将成为本案的基本操作 思路之一
目标市场
南京10多万的高收入人群将成为我们研究的重点
客户特征
收入
身价在500万元以上，年收入在30万元以上的朝阳产 业从业者，如IT业、旅游业、外贸业等
客户特征
家庭结构
38—45岁之间的三口之家 子女接受中学大学教育，部分已离巢
客户特征
涵养
淡泊不喜张扬，精深内敛
因此，在未来的战略中，我们将以：
归云堂项目定位与物业发展建议
垠坤观点
梯式思考： 纵向思维 对应互动
城市
本案
时代机会
消费者
类Hale Waihona Puke 比研 究本案不是一个普通楼盘的地位 整个城市的发展趋势将直接影响本案的发展
时代机会将创造本案的发展空间 消费者是本案支撑点
类比研究会提示关于项目的精准思路
研究课题
我们是谁？ [结合地块的属性研究，给予本案充分的认识和挖掘]
因此，我们希望
❖它的居住体验是前所未有的，但它的外形又是 极其不张扬的 ❖不但要拥有自己独特的建筑符号，同时还要有 深厚的历史沉淀和文脉底蕴
——前者通过高科技来创造 ——后者就要依托于文脉来实现
文脉
是关于建筑的原点 是产品不可放弃的元素 是代表产品个性的某种精神
文脉探寻，追忆归云堂……
归云堂，一个意味深远的地名，必然 有它的文脉溯源所在。 禅堂，古称僧堂或云堂，与佛殿、法 堂同为禅宗丛林的主要堂宇，禅僧昼 夜于此行道。 清代有庙，称归云堂。巷以庙名。因 此归云堂名沿用至今…………….
操作中对自我创造能力的要求将空前的高
项目研判[SWOT]
O（机会）
南京楼市的持续稳健发展带来的消费市场的信心； 经济发展高收入人群基数的不断扩大； 稀缺的城区别墅是目前许多不愿离开城市中心区的高收入人群寻 觅的对象；
产品自身创造的价值正成为房市的一把利器。
用产品创造市场机会以迎合高收入群体的需求
项目研判[SWOT]
企业
包围的腹地
结论
本项目自身质素较低，缺乏传统别墅应有的自然资源，因而原 创性的资源不足 这就要求我们必须从一个全新的角度来理解本地块的属性
以一种革命性的理念来创造一种城市别墅的另类价值
消费者研判
目标市场
本案的目标市场将以创造市场为主力 并带动极少量的投资市场。
以产品价值创造客户价值，产品创新带动市场创新
我们卖给谁？ [锁定本案目标客户群，进行准确的目标市场划分和生活形态描述]
我们怎样去做？ [从战略和市场的高度，赋予本案独特的个性生活气质]
我们如何推动？ [以组合式攻击体系，确保市场和品牌的双赢]
项目研判
项目简况
地处戴家巷曲里弯处的归云堂 出让面积7000㎡，其中：
A区占地约3900㎡，容积率<0.3，限高9m B区占地约2640㎡，容积率< 1.6，限高18m
归云堂
金基唐城
观云翔龙
月牙湖别墅
代表案例
项目名称
月牙湖边 别墅群
位置
建筑量体 产品
推案时机
苜蓿园大街 近万平米 单体、双拼，单 98年前后 套300平米左右
观园翔龙 广州路
8500平米 联排、跃层公寓 2004年
金基唐城 汉中门大街 60套 联排、普通公寓 2003年
目前状况
二手房市场价 值600万左右 一套