宁波北门户区核心商务区投资要略

总部魔方 中策地块 艺术酒店 独栋总部 商业/公寓 五星酒店
创意工坊 轻轨站
方案一：
概念办公
艺术酒店地块
B-2-2,占地11.02亩，容积率1.0
总部魔方
独栋总部 创意酷谷 未来发展
建筑限高20米 建筑面积约7500㎡
总部魔方 中策地块 艺术酒店 独栋总部 商业/公寓 五星酒店
商业/公寓地块 B-3-1,占地27.25亩，容积率4.0 建筑限高50米
操作思路概要 1、艺术酒店：总建筑面积7500㎡，规模不大，土地/建造/装修按目前水帄总 投资约8000万元，但将是本综合体项目亮点之一
2、商业街/青年公寓：按正常预售制实施
3、总部魔方：商业物业住宅化方向规划，如以企业别墅、SOHO居家办公等 方向拓展，旨在可快速实现销售及提升销售价格
总部魔方 艺术酒店 商业/公寓
办公： 总建筑面积12850平方米，楼 高16层，标准楼层面积1200平 方米，分割单元面积从100平 方米至390平方米
一楼业态分布图
二楼业态分布图
零售业 餐饮业 休闲娱乐业 酒店 非商业用途 三楼业态分布图 四楼业态分布图
业态
商家 国美电器 宏图三胞
面积 3000 2500
楼层 1F~3F 2F~3F
售价
1700万元 4.25万元/帄方米 789万元 3万元/帄方米
备注
高 4.2米 高5.2米 高 4.2米 高 4.2米 高 4.2米
1718万元 3.2万元/帄方米 2000万元 3万元/帄方米 6100万元 4.3万元/帄方米
其他:物业费2元/帄方米/月
租7 售2 租6 租1 售1 租10 租8
总部魔方 C-1区，占地26.7亩，容积率2.2，建筑限高20米 C-2区，占地26.8亩，容积率2.2，建筑限高20米 总占地53.5亩，建筑面积约78500㎡
创意工坊 轻轨站
总用地92亩 总建筑面积约16万㎡
建议方案三：
打造江北门户区集艺术酒店、“总部魔方”、商业街/酒店公寓于一体的综合广场 前提：土地成本不是本项目投资的关键因素，项目投资决策主要决策点在于本项目的 产品规划、以及结合宁波房地产市场环境及将来发展综合因素所带来的销售问题，即 如何减轻直接投资压力获取超额回报。
SOHO: 总建筑面积8700平方米，楼 高15层，共80个单元，单元 面积从74平方米至147平方 米不等
办公： 总建筑面积8600平方米，楼高 12层，标准楼层面积1000平方 米，分割单元面积从67平方米 至245平方米
办公： 总建筑面积7200平方米，楼高 11层，标准楼层面积1000平方 米
出售物业 目前出租的单位面积基本比较大，单位从264帄米至1415帄米不等，基本为 1~3层物业，单价在3~4.3万元。
编 号
售1 售2 售3 售4 售5
地址
二横街 人民路 中马路 中马路 外马路
面积/楼层
400帄方米 1-3层 264帄方米 1层 537帄方米 1-3层 664帄方米 1-3层 1415帄方米 1-3层
高桥项目
其中核心商务区1.5帄方 公里，以中小民营企业 总部办公为主，商务办 公与特色会展为辅
海曙西中心
整体规划力求营造低密 度、庭院式、休闲化等 特色型商务区，以区隔 东部新城、南部商务区 等城市商务区形象，并 暂时形成三足鼎立之势
第二部分 目标地块
概念办公
总部魔方 独栋总部 创意酷谷 未来发展
租7 售2
租6
租1 售1
租10
租8
售3 租2 租5 租3 售4
租4
售5 租9
出租物业 目前出租单位较多，单位从60帄米至800帄米不等，单位租金在2~5.7元。 编号 租1 租2 租3 租4 租5 租6 租7 租8 租9 租10 地址 二横街 中马路 中马路 中马路 中马路 人民路 人民路 羊山路 外马路 杨善路 面积/楼层 800帄方米 1-3层 60帄方米 1层 400帄方米 1-3层 50帄方米 1层 100帄方米 1层 264帄方米 1-3层 400帄方米 1-3层 350帄方米 1-3层 60帄方米 1层 400帄方米 1-3层 租金 2.5元/帄方米/天 5.5元/帄方米/天 3.8元/帄方米/天 4.3元/帄方米/天 5.4元/帄方米/天 4.8元/帄方米/天 5.4元/帄方米/天 5.7元帄方米/天 4.5元/帄方米/天 3.2元/帄方米/天 备注 高 4.2米 高 4.2米 高 4.2米 高 4.2米 高 4.2米 高5.2米 转让费10万元 高5.2米 高 4.2米 高 4.2米 高 4.2米
1-2F大润发+3-4F亲子广 场+5-6F大型餐饮。主力 店+主题性消费为主，布 置于距地铁口最远处， 有利于组织人流。 酒店布置于广场的端处， 偏离广场嘈杂的商业区， 且酒店对面的店面呈狭 长形，减少与商业的交 流，减少人流以保证酒 店品质。 2座以主题性娱乐为主， 大宁影城+电玩，将主题 性娱乐此类目的性消费 且惠顾者较少的业态布 置于角落，有利于疏散 人流。
12#-1,2,5
12#-4 2#-1,2 6#-1,2,3 8#-4 2#-3 8#-5 8#-5 12#-6 9#-2,1 9#-1 8#-1 8#-1 8#-1 6#-5 6#-1 6#-1 6#-1
20000
1000 2000 2360 2000 2000 1200 300 1000 180 60 180 200 200 200 160 160 160
主力店大润发布置 在次主干道大宁路 沿线，既可聚集人 流有可提高项目的 醒目性。
主干道沿线布置主力店——国 美、宏图三胞，并穿插上座率 高的餐饮——肯德基、必胜客 等，目的是吸引干道上大量人 流。
主题性娱乐类位 于广场角落，便 于组织人流。
餐饮 超市 服饰 文化教育 家居 个人护理 家电数码 娱乐
10座1-层：以生活配套类购物 为主，为顾客提供便利。 10座-层：写字楼/LOFT 5、8座1-4层：沿街布置生活 购物类业态，易于吸引社区居 民的目的性消费。 5、8座5-层：写字楼 6、9座：餐饮围绕广场中央布 置，同时穿插服饰，变幻多端。
1座1-层：以品牌服饰专卖店 为主 1座-层：写字楼，LOFT
10座以生活配套类购物为主， 屈臣氏+品牌内衣+银行，生活 类业态两面沿街，为顾客提供 便利。 共和新路主干道沿街布置生活 购物类业态，易于吸引社区居 民的目的性消费。并且以国美 电器、宏图三胞主力商家增加 项目的醒目性。 广场中央一般是人流聚集的地 方，该区域业态布置以餐饮为 主，以留住人流，同时穿插服 饰购物类，延长逗留时间并增 强变换性。 品牌服饰专 卖店
外马路业态掠影：
半岛、城乡世家、伊瑞品味馆
售3 租4
租2 租5
租3售4
租9
售5
PART-2
参考案例/上海大宁国际
上海 · 大宁国际
区位选址 位于上海浦西南北中轴线 - 共和新路 （南北高架）- 与大宁路交界。 ------------------------------------------------------------开业 2006年9月 ------------------------------------------------------------项目规模 占地面积约5.5万帄方米，总建筑面积 约25万帄方米 ------------------------------------------------------------交通条件 离地铁1号线延长路站仅80米；离人民 广场仅5个地铁站。公交车46、79、 95、107、114、220、222等20多条 公交线路直达本项目。 -------------------------------------------------------------辐射范围 主要辐射范围以闸北、普陀、宝山区 北部为主，次级辐射范围为一号线南 部沿线的徐汇、莘庄以及市区人口。 -------------------------------------------------------------项目定位 综合商务酒店、办公楼、零售、餐 饮、文化、娱乐、教育和城市生活配 套设施等八大功能。延续上海市民的 “逛街文化”，提供一个有品味、高 水帄、具规模的商业环境。
宁波北门户区核心商务区投资要略
恒威置业营销部 09年10月
第一部分 区域分析 第二部分 目标地块 第三部分 项目参考案例
第四部分 投资概算
第一部分 区域分析
慈城新城
镇海新城
华东MALL 高桥项目 奥利匹克 核心区 裘市居住区 梁祝 区政府
宁波北门户区规划面积 15万帄方公里，包括： 核心商务区、狮子山旅 游休闲公园与华东 MALL、慈城新城
创意工坊 轻轨站
建筑面积约72700㎡
总用地38.5亩，约25690㎡ 总建筑面积8万㎡
概念办公
方案二 总部魔方
总部魔方
独栋总部 创意酷谷 未来发展
C-1区，占地26.7亩，容积率2.2
建筑限高20米
总部魔方 中策地块 艺术酒店 独栋总部 商业/公寓 五星酒店
C-2区，占地26.8亩，容积率2.2 建筑限高20米 总占地53.5亩
零售
Inbase
Vero moda 贝拉维拉 KFC
1000
80 250 200
1F~2F
1F 1F 1F
Pizza Hut
Papa!John 餐饮 蓝蛙西餐厅 red音乐餐厅
500
300 300 800
1F~2F
1F 1F 1F~2F
一茶一座
乐天小厨 莎莱娜意大利餐厅 遊歌量贩式卡拉OK 休闲
200
300 300 1200
1F
1F~2F 1F~2F 4F
上影星汇影城
蓝玛专业男子SPA 玉泉湖足浴
1000
1000 600
3F
4F 3F
主流商家经营分析
类型
店名
业态
楼层
面积
主力店
大润发超市
亲子广场 SPORT 100 国美 游歌量贩式卡拉OK 大宁影城 宏图三胞 明君文化城
超市
儿童用品 服饰 数码影音 娱乐 娱乐 数码影音 数码影音 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮
创意工坊 轻轨站
建筑面积约78500㎡
方案三：
概念办公
商业/公寓地块 B-2-2,占地11.02亩，容积率1.0，建筑限高20米 建筑面积约7500㎡
总部魔方
独栋总部 创意酷谷 未来发展
艺术酒店地块 B-3-1,占地27.25亩，容积率4.0，建筑限高50米 建筑面积约72700㎡
总部魔方 中策地块 艺术酒店 独栋总部 商业/公寓 五星酒店
服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰
9#-1 8#-1 6#-1 6#-1 6#-1 6#-1 10#-2 10#-2 10#-2
人民路业态掠影：
美容美发、婚纱摄影、好味档、龙 虾故事、E咖啡、老城川、歌途户 外旅游运动
租2 租5
租3售4
Biblioteka Baidu
售3
租4
租9
售5
租7 售2 租6 租1 售1 租10 租8
中马路业态掠影： 四季会、甬商会所、凌柯· 生活、 紫藤蘆、印度小厨、外滩3号、R 家居
租2 租5
租3售4
售3
租4
租9
售5
租7 售2 租6 租1 售1 租10 租8
广场主干道沿街以及角落布置主力站，餐饮穿插小型购 物围绕广场布置，引导消费者围绕室外步行街流动。
庭院式布局：1-12座院落，以室外广场和开放式商业步行街贯穿整个建筑组合体。
12座靠近大宁路：12F大润发+3-4F亲子 广场+5-6大型餐饮。 以主力店+主题性消 费为主。 12座南面：为酒店， 布置于广场主入口 的端处。 2座以主题性娱乐为 主，大宁影城+电玩
第三部分 项目参考案例
PART-1
参考案例/宁波老外滩
宁波老外滩
宁波老外滩，通过保存历史建筑和街区 风貌，植入新都市文化，将厚重的历史 与发展的愿望完美结合在一起。 这里的建筑具有浓郁的欧陆风格，代表 了英、法、德、荷等多国建筑风格。与 中国传统民居形成鲜明对比。如今的老 外滩骨子里透出现代意味，是一个集吃、 住、玩、休闲、购物、娱乐为一体的时 尚消费中心。
以主力店为支撑，次主力店为 依附，品牌连锁店为补，达到 客源共享。 主力店：次主力店：中小型品 牌专卖=2:1，5:1。 主力店引入大润发，极大吸引 了客源。
次主力店
雍丰酒家 乐天小厨 面包新语 棒！约翰 肯德鸡 必胜客 沈大成上海小点 蓝蛙西餐厅 哈根达斯 RED酒吧
ETAM 现代观点 卡宾 VERO MODA SWATCH ONLY 意娃娜内衣 富铤内衣 古今内衣