华夏幸福与宏泰发展的模式对比分析报告
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华夏幸福与宏泰发展的模式分析
二零一五年十二月
总结：华夏幸福与宏泰发展的模式存在诸多异同点
对比项
华夏幸福
宏泰发展
土地一级开发收益模式
110%土地一级开发成本返还（即10% 100%土地一级开发成本返还+一定比例土
固定收益）
地出让净收益（100%或80%）
土地出让计划参与程度
在固安等大北京区域园区参与土地出 让计划
活功能配套的总部产业商务办公区域。
产业新城 A
固安工业园、大厂园 区、怀来园区等
特殊资源条件区域
市中心 城市副中心
城郊 城市外围
创新中心 B
如华夏幸福创新中心（紧邻北京 南四环，丰台科技园的核心位置）
华夏幸福收益模式：土地一级开发成本的10%固定收益，招商 服务收益为新增落地投资额的45%
土地一级开发收益模式：土地开发采用PPP模式，华夏先垫资整理，地方政府在一级开发费用返还基础上再提
简介
华夏幸福核心战略伙伴，整合优化全球资源，全球范围内进行网络连锁式孵化，为华夏幸福各地的园区 提供“即插即用的B2B创新服务解决方案”，打通“孵化-加速-产业化-产业服务”的价值链条
全球 2015年5月开业，目前在北京、上海、深圳、美国硅谷、以色列特拉维夫、韩国首尔、德国柏林
太
布局 等都开设了公司，全球员工85人
成10%，即10%固定收益（备注：土地一级开发费用包括土地整理费用、基建费用等）
招商服务的收益模式：招入企业落地投资额的45%（备注：主要在大北京区域的较早期项目，长三角项目无
此项奖励或比例没有这么高）
业务类型
委托内容
结算方式
支付方式
一级开发 收益
土地整理
基础设施 建设
主要参与土地征转计划及征转补偿方案 的拟定、组织、监导、跟进以政府部门 为主体进行集体土地征转补偿以及形成 建设用地的相关工作，并承担土地征转 过程中的土地整理成本
华夏幸福：独特的产业新城业务模式（“园区运营+地产开发 ” 模式）
园区运营方面，通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，公司全权接管了园区开发的所有事宜，从前期的土地整 理、园区规划、基础设施建设到招商引资，再到后期的综合服务。华夏幸福在这个过程中利用园区规划的话语权优势 在园区及其周边进行大规模的房地产开发。
无菜单、全链条，土地整理、基础设 施和公共设施建设、产业发展服务 （招商引资及企业服务）、规划咨询 服务、运营服务
“精益式孵化”，与太库科技分工协 作，实现了前端全球优质创新项目和 后端产业落地的全流程服务
菜单式服务：产业研究、土地开发整理及 基础设施建设、招商引资、园区运营四项 服务
“整合式孵化”，“研发在外部、孵化在 廊坊”
固安县政府
PPP合作协议
华夏幸福
规划计划批复
项目审批与监管
注册资本金与投资
Biblioteka Baidu
资金监管
三浦威特园区开发有限公司(SPV)
直接投资
土地整理
规划设计
基建
招商引资
产业新城建设运营一体化服务方案
运营维护
固安工业园区
华夏在固安、大厂等大北京区域园区参与土地出让计划，在拟入驻客户的选址、土地出让时序、 土地出让价格、招拍挂条件等方面掌握主动权，政府配合企业落地
库
科
涉及 智慧生活、医疗健康、新材料、绿色建筑、有机农业、航天科技、清洁能源、文化创意、精密
备注：以下主要以华夏幸福固安工业园和宏泰龙河高新区为研究案例
华夏幸福：中国领先的产业新城运营商，资产规模已突破 1200亿元，在全国20余个区域投资开发运营超过30个项目
业务布局：目前公司 的事业版图主要布局 于京津冀、长江经济 带和沈阳都市圈，遍 布北京、河北、上海、 辽宁、江苏、浙江、 四川等地，在全国20 余个区域投资开发运 营超过30个项目。此 外，2014年3月在美 国硅谷设立华夏幸福 硅谷高科技孵化器。
房地产开 投资开发房地产项目，实 发销售 现销售并获取现金回流
运营服务
招商引资 （落地投 资额45%
返还）
项目补贴：以固安工业园为例，产业项目投资强度达到每亩350、500、600万元，分别按照 20%、50%和100%三个级别将土地款返还给入园企业
孵化器（“精益式孵化”模式）：与太库科技分工协作，实现 了前端全球优质创新项目和后端产业落地的全流程服务
上一年度土地整理费 （含税，以审计结算 为准）加成10%
一次性支付或分期支 付，但分期不超过3年
在委托区域组织道路建设及供水、供电、
供暖、供气、通信基础、排水等、建设 场站等项目，由具备相关工程建设资质 的施工单位承担前述各个工程项目的施
基础设施建设费（含 税，以审计结算为准） 加成10%
一次性支付或分期支 付,但分期不超过3年
工任务
招商服务
对委托区域内工业园区进行宣传、推广、 进行招商引资项目的洽谈，以及对入园 上一年度新增落地投 企业提供“全程无忧式管家服务”，协 资额的45% 助企业快速实现生产运营
一次性支付或分期支 付，但分期不超过5年。 但是有时会延期或者 以土地作价抵偿，导 致应收账款较高
成立项目公司SPV：地方政府与华夏幸福签订排他性的特许经 营协议，设立项目公司作为投资及开发主体（华夏全资公司）
园区大多参照固安模式，采取产业地产一二级联动开发方式， 获取整个链条上的每部分收益。根据入园项目投资强度，给予 一定的土地款返还
根据入园企业的纳税额，华夏与 政府进行一定比例的税收分成
税收返还
土地整理 基础建设
110%土地一级开发成本返还 （即10%固定收益）
孵化及后 期产业服
务维护
实现将“短期一次性”房 地产开发先进转变为“长 期、可持续园区经营”
参与程度大
招商服务收益模式 上年度新增落地投资额的45%
税收*时间渐变系数-管委会的运营成本
是否成立合资项目公司
否（项目公司（如三浦威特）为华夏 全资子公司）
否（盛世建设）
对入园企业补贴力度 菜单式服务 孵化器情况
根据产业项目投资强度，按照20%、 补贴力度较大，最高限额为本年度土地出 50%和100%三个级别将土地款返还 让收益的35%
华夏幸福与当地政府签订排他性协议，拿地成本极低。
华夏幸福：产业新城业务包含产业新城和创新中心两条产品线
产业新城：在城市主城区之外，以产业为先导、以城市为依托，建设新城区推动地方产业转型升级。 创新中心：在一线城市副中心或中小城市核心区，以现代服务业和生产性服务业为核心，具有完善的城市生
二零一五年十二月
总结：华夏幸福与宏泰发展的模式存在诸多异同点
对比项
华夏幸福
宏泰发展
土地一级开发收益模式
110%土地一级开发成本返还（即10% 100%土地一级开发成本返还+一定比例土
固定收益）
地出让净收益（100%或80%）
土地出让计划参与程度
在固安等大北京区域园区参与土地出 让计划
活功能配套的总部产业商务办公区域。
产业新城 A
固安工业园、大厂园 区、怀来园区等
特殊资源条件区域
市中心 城市副中心
城郊 城市外围
创新中心 B
如华夏幸福创新中心（紧邻北京 南四环，丰台科技园的核心位置）
华夏幸福收益模式：土地一级开发成本的10%固定收益，招商 服务收益为新增落地投资额的45%
土地一级开发收益模式：土地开发采用PPP模式，华夏先垫资整理，地方政府在一级开发费用返还基础上再提
简介
华夏幸福核心战略伙伴，整合优化全球资源，全球范围内进行网络连锁式孵化，为华夏幸福各地的园区 提供“即插即用的B2B创新服务解决方案”，打通“孵化-加速-产业化-产业服务”的价值链条
全球 2015年5月开业，目前在北京、上海、深圳、美国硅谷、以色列特拉维夫、韩国首尔、德国柏林
太
布局 等都开设了公司，全球员工85人
成10%，即10%固定收益（备注：土地一级开发费用包括土地整理费用、基建费用等）
招商服务的收益模式：招入企业落地投资额的45%（备注：主要在大北京区域的较早期项目，长三角项目无
此项奖励或比例没有这么高）
业务类型
委托内容
结算方式
支付方式
一级开发 收益
土地整理
基础设施 建设
主要参与土地征转计划及征转补偿方案 的拟定、组织、监导、跟进以政府部门 为主体进行集体土地征转补偿以及形成 建设用地的相关工作，并承担土地征转 过程中的土地整理成本
华夏幸福：独特的产业新城业务模式（“园区运营+地产开发 ” 模式）
园区运营方面，通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，公司全权接管了园区开发的所有事宜，从前期的土地整 理、园区规划、基础设施建设到招商引资，再到后期的综合服务。华夏幸福在这个过程中利用园区规划的话语权优势 在园区及其周边进行大规模的房地产开发。
无菜单、全链条，土地整理、基础设 施和公共设施建设、产业发展服务 （招商引资及企业服务）、规划咨询 服务、运营服务
“精益式孵化”，与太库科技分工协 作，实现了前端全球优质创新项目和 后端产业落地的全流程服务
菜单式服务：产业研究、土地开发整理及 基础设施建设、招商引资、园区运营四项 服务
“整合式孵化”，“研发在外部、孵化在 廊坊”
固安县政府
PPP合作协议
华夏幸福
规划计划批复
项目审批与监管
注册资本金与投资
Biblioteka Baidu
资金监管
三浦威特园区开发有限公司(SPV)
直接投资
土地整理
规划设计
基建
招商引资
产业新城建设运营一体化服务方案
运营维护
固安工业园区
华夏在固安、大厂等大北京区域园区参与土地出让计划，在拟入驻客户的选址、土地出让时序、 土地出让价格、招拍挂条件等方面掌握主动权，政府配合企业落地
库
科
涉及 智慧生活、医疗健康、新材料、绿色建筑、有机农业、航天科技、清洁能源、文化创意、精密
备注：以下主要以华夏幸福固安工业园和宏泰龙河高新区为研究案例
华夏幸福：中国领先的产业新城运营商，资产规模已突破 1200亿元，在全国20余个区域投资开发运营超过30个项目
业务布局：目前公司 的事业版图主要布局 于京津冀、长江经济 带和沈阳都市圈，遍 布北京、河北、上海、 辽宁、江苏、浙江、 四川等地，在全国20 余个区域投资开发运 营超过30个项目。此 外，2014年3月在美 国硅谷设立华夏幸福 硅谷高科技孵化器。
房地产开 投资开发房地产项目，实 发销售 现销售并获取现金回流
运营服务
招商引资 （落地投 资额45%
返还）
项目补贴：以固安工业园为例，产业项目投资强度达到每亩350、500、600万元，分别按照 20%、50%和100%三个级别将土地款返还给入园企业
孵化器（“精益式孵化”模式）：与太库科技分工协作，实现 了前端全球优质创新项目和后端产业落地的全流程服务
上一年度土地整理费 （含税，以审计结算 为准）加成10%
一次性支付或分期支 付，但分期不超过3年
在委托区域组织道路建设及供水、供电、
供暖、供气、通信基础、排水等、建设 场站等项目，由具备相关工程建设资质 的施工单位承担前述各个工程项目的施
基础设施建设费（含 税，以审计结算为准） 加成10%
一次性支付或分期支 付,但分期不超过3年
工任务
招商服务
对委托区域内工业园区进行宣传、推广、 进行招商引资项目的洽谈，以及对入园 上一年度新增落地投 企业提供“全程无忧式管家服务”，协 资额的45% 助企业快速实现生产运营
一次性支付或分期支 付，但分期不超过5年。 但是有时会延期或者 以土地作价抵偿，导 致应收账款较高
成立项目公司SPV：地方政府与华夏幸福签订排他性的特许经 营协议，设立项目公司作为投资及开发主体（华夏全资公司）
园区大多参照固安模式，采取产业地产一二级联动开发方式， 获取整个链条上的每部分收益。根据入园项目投资强度，给予 一定的土地款返还
根据入园企业的纳税额，华夏与 政府进行一定比例的税收分成
税收返还
土地整理 基础建设
110%土地一级开发成本返还 （即10%固定收益）
孵化及后 期产业服
务维护
实现将“短期一次性”房 地产开发先进转变为“长 期、可持续园区经营”
参与程度大
招商服务收益模式 上年度新增落地投资额的45%
税收*时间渐变系数-管委会的运营成本
是否成立合资项目公司
否（项目公司（如三浦威特）为华夏 全资子公司）
否（盛世建设）
对入园企业补贴力度 菜单式服务 孵化器情况
根据产业项目投资强度，按照20%、 补贴力度较大，最高限额为本年度土地出 50%和100%三个级别将土地款返还 让收益的35%
华夏幸福与当地政府签订排他性协议，拿地成本极低。
华夏幸福：产业新城业务包含产业新城和创新中心两条产品线
产业新城：在城市主城区之外，以产业为先导、以城市为依托，建设新城区推动地方产业转型升级。 创新中心：在一线城市副中心或中小城市核心区，以现代服务业和生产性服务业为核心，具有完善的城市生