物业管理基础理论

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物业管理基本理论

2 物业管理的基本理论
2 物业管理的基本理论
本章要点物业管理要以管理理论、产权理论、协同理论和可持续发展理论为指导。本章主要介绍管理理论、产权理论、协同理论和可持续发展理论的主要内
容和对物业管理的指导作用。
2 物业管理的基本理论
2.1管理理论 2.1.1管理的概念与职能
管理是由共同劳动引起的，是通过计划、组织、指挥、协调、控制等管理职能作用于管理对象，以实现预定目标的人类活动。管理是科学性和艺术性的统一。管理具有自然和社会两重属性。管理具有计划、组织、指挥、协调、控制等职能。
房地产所有权是指房地产所有人依法对自己的房地产享有占有、使用、收益和处分的权利。
房地产所有权有独有、共有和建筑物区分所有权。独有是由一个单位或个人拥有。共有是由两个以上的的单位或个人拥有。建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
共有房地产的分割、转让、债权债务
2 物业管理的基本理论
2.2.4建筑物区分所有权
建筑物区分所有权是一种复合性的权利，由专有部分所有权、共有部分的共有权和共同管理权三个方面的要素构成。
专有部分所有权是以区分建筑物的独立建筑空间为标的物。
共有权是指以建筑物的共有部分为标的物。共有部分的范围、车库车位的问题
2 物业管理的基本理论
2.1.2计划、预测和决策 2.1.2.1计划
计划是指通过调查研究，预测未来，确定企业的发展方向、目标和方针，制定和选择方案，并制定具体计划，用以指导企业的生产经营活动。计划工作的内容可以概括为六个方面（5W1H）。编制计划的方法主要有滚动计划法、网络计划技术、线性规划。

物业管理的基础理论培训教材

物业管理的基础理论（刃翔黝事善）。

普唏関和科猖苜业匪感吐宙西删#、乡（，輙印墓耿雎甲）。

普唏阳和科猖暮晟吐宙剥卑苜:解Y惟:律轴羽理轄Y0:第3報VZ，—申孟簣冲一冲笊I(_ ) 私有产权(private property rights)厂完全私有产权私有庐权的表现形昌按部住拥有I按份拥有占有权权力苑阖或权力项使用权等收益权I处分权（二丿社团产权（communal property rights ）君詡庐宓（不舅曲他性）与私有产权相比,其最重要特点在于社团产权在个人之间是完全不可分的,即完全重合的。

因此.即使每个人都可以使用某一资源来为自已服务,但每个人都没有权力声明这个资源是属于他的财产,即每个人都对此拥有全部的产权,但这个资源或财产实际上并不属于每乂由于社团产权在社团内部不具有排他性,因此, 这种产权常常给资源利用带来"外部影响” o，对象物：如市政公用设施（私有投资的收费大桥等除处）(三丿集体产权(collective property rights ) 去闭也的小因條就贸喜痢的产权。

其与社团产权的区别在于前者在产权行使时无需与他人协商z 后者则需由集体决策机构以民主的程序做出决定或约束。

对象物: 小区公用设施、场地等、建筑物区分所有权(专有部分的专有所有权(A ) 区分所有权哄用部分的持分权(B ) 因異同关系所生的成员权(C )（二丿客体传统所有权：一物一权（歹鸟倣澡则）区分所有权客体：建筑及其空间（三）区分所权的特征1.复合性4 B. C三者的复合。

2.专穴所有权的主导性先有A ,再有B、CA的份额大小决走B、C的份额大小一般只登记A ”不登记B. C3.一体性区分所有权转让.处分.抵押.继承时,A B. C同时变化。

4・登记公示性必须履行不动产物权的登记手续,以示5.权利主体的多童性一u’rr /专有所有权人、共有所有权人、成K权人区分所有权种类建筑区分所有权种类:从切矍（连栋扎孤玖拼丸分网建筑肠）横初型明确区分所有权的意义在于处理共用部分和共同关系方面，即共用部分不能分割 ,共同事男应遵从大多人的意见。

第十一讲物业管理的基本理论

2.自由处分权的保护－－产生合同制度。
第一节产权理论
（三）市场经济的两个法律基础物权法、债权法 1.所有权概念所有权是对所有物的使用价值、交换价值的全面的独立性的支配权。使用价值－－产生用益物权交换价值－－产生担保物权
所有权：占有、使用、收益、处分。在所有权、用益物权、担保物权的基础上抽象出物权概念— —形成物权法，以规范财产归属关系和保障归属秩序为目的。 2.债权法在合同概念、合同制度的基础上形成债权概念和债权法。以规范财产流转关系和保障流转程序为目的。
参加业主大会通过业主大会形成决议、决定
义务
服从、执行业主大会的决议、决定
通过业主大会制订、修改管理规约、业主大会议事规则
遵守管理规约、业主大会议事规则
通过业主大会制订、修改物业管理制度、规定选举权选举、被选举、罢免业主委员会成员
遵守物业管理服务合同接受、服从业主大会及业主委员会、物业服务企业所提供的管理服务按时交纳物业管理费、专项维修资金业主大会决议的分摊费用共同承担业主大会、业主委员会的民事责任
第一节产权理论
四、建筑物区分所有权
“建筑物区分所有权”，指高层建筑物出现后，各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯、过道等共有部分享有共有和共同管理的权利。是一项重要的不动产所有权形式。
区分所有的产权人，为区分所有人。各区分所有人按照所占建筑面积的价值与整体建筑面积的价值的比例，享有建筑物区分所有权。－－按建筑面积区分－－按价值区分
第一节产权理论
三、物权法特征
（一）强行法规性物权法实行物权法定主义。注意：1.当事人的约定违反物权法规定时，一律无效。 2.债权法大部分属于任意性规范、契约自由原则。（二）固有法性各国的物权法互不相同，如土地制度。而债权法则各国大同小异。

物业管理基础理论与知识培训

物业管理基础理论与学问培训物业：特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。

各类建筑物分为：住宅小区的房屋，也可以是写字楼、商业大厦、综合商住楼宇、公寓、别墅、工业厂房、仓库、体育场馆等；配套设施、设备分为：市政设施、文化消遣设施、交通设施等；场地分为：庭院、绿地、道路等。

物业侧重于使用、服务和管理角度。

物业的特征：1、固定性（在各级政府规划部门的规划范围内，进行细心策划，在施工中，要严格管理，保证质量。

新建的物业，要和四周环境协调全都，制造良好的自然环境。

）2、耐久性（“细心设计，百年大计”，说明建筑物）3、多样性（物业的多样性构成了城市乡村的不同风格，更加显示物业区域的风采）4、高值性（为业主的物业保值、增值，自然就成了物业管理企业的重要职责）5、权益性（《房地产业基本术语标准》特殊强调不动产、房地产、物业都不仅包括相关物质实体，而且包括依托于物业实体上的权益。

物业的法律属性集中反映在物权的关系上，在我国，房地产物权是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋的全部权及其占有土地的使用权）物业管理（proerty managment）：是指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业依据物业服务合同商定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行修理、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业管理起源于19世纪60年月的英国，迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上格外流行并获得了蓬勃进展，被人们视作现代化城市的朝阳产业。

20世纪80年月，1981年3月，全国第一家物业管理公司---深圳市物业管理公司诞生。

1994年3月23日建设部以第33号令颁布了《城市新建住宅小区管理方法》这是我国有关城市住宅小区管理工作正规化、法制化奠定了基础。

1994年6月18日，深圳市颁布了《深圳经济特区住宅物业管理条例》，并于11月1日起施行，这是我国第一部地方性物业管理法规。

第二章物业管理的理论基础

讨论：“住改商”问题
三、共有部分共有权
共有部分共有权指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。共有部分共有权的三个层次：第一，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。第二，规定其他共有的范围，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。第三，关于车位和车库，分为三点：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的权属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
该学说以日本学者右近健男、舟桥淳一及中国台湾学者史尚宽、李肇伟、黄越钦等为代表。空见说认为专有部分的范围仅限于由墙壁、地板和天花板围成的空间，分隔部分如墙壁等则为全体或部分区分所有权人共有。
3．最后粉刷表层说该学说以日本学者玉田弘毅为代表，认为专有部分包含壁、柱天花板、地板等边界部分表层所粉刷的部分，边界本体则属于共同所有部分。
（二）业主大会与物业服务企业
物业服务企业接受业主大会的委托提供物业管理活动，因此，业主大会与物业服务企业构成物业管理中的第二层委托代理关系。
根据委托代理理论可知，在签订物业服务合同之前，业主为规避物业服务企业的隐瞒信息行为会导致逆向选择；在签订物业服务合同之后，则会发生物业服务企业物业不负责任、偷懒、故意加大物业服务成本等道德风险问题。
（二）权利和义务
权利包括两方面：第一，对共有部分具有使用权，此为共有权人的一项基本权利；第二，对共有部分具有收益权，即共有权人可以取得因共有部分所生的收益的权利。

物业管理的理论基础

标，估计资和进度，为假设、生差，以便在必要并达到有序
源；组成项目组
执行阶段准产等）备
时候采取纠正措施，从而保证项
的结束
目目标的实现
（二）项目管理与物业管理
1．项目管理在物业管理中的可行性 2．物业服务企业采用项目管理的优势 3．物业项目管理的周期 4．物业项目管理方案的工作内容
1．项目管理在物业管理中的可行性
内部激励约束机制
固定租金目标产量承包分成制
外部激励约束机制
资本市场和产品市场的激励约束职业经理人市场的激励约束外部董事的监督
（二）物业管理中的委托代理关系
业主委员会
执行业主大会的委托
签署合同，监督和协助服务
业主大会
委托服务
物业服务企业
全体组成
业主
委
交纳物业服务费
派工
作
（一）委托代理理论概述
1．委托代理关系与委托代理问题 2．委托代理问题的典型表现 3．委托代理问题的解决
1．委托代理关系与委托代理问题
委托代理关系
是指一个或多个行为主体根据一种明示或隐含的契约，指定、雇佣另一些行为主体为其服务，同时授予后者一定决策权利，并根据后者提供的服务数量和质量对其支付相应报酬。授权者就是委托人，被授权者就是代理人。
一元论：专有所有权
二元论：专有部分所有权+共有部分所有
权
三元论：专有所有权 + 共有部分共有权 + 成员权
（二）专有部分所有权
概念
专有部分所有权指的是业主对专有部分的享有占有、使用、受益和处分的权利。
专有部分的存在是建筑物区分所有权成立的基础。
1．专有部分的界定

物业理论基础知识培训

Βιβλιοθήκη 主（户）生活与经营造成损害。
F、使用房屋阳台荷载超标，给相邻业主（户）
造成安全隐患的。
I、使用房屋存放易燃易爆、有毒、枪支弹药等危险物品，给相邻的业主（户）造成安全隐患。 H、占用房屋共用窗台、门厅、公共通道、安全出口、安全通道，影响他人使用和通行。 G、阻扰、妨碍或者拒绝配合物业管理企业实施正常的房屋修缮，损害相关业主（户）正常权益。
1. N、其它损害公共秩序和违反业主（户）公约及物业管理区域规章制度的行为。
2. 维护物业管理区域秩序的主要方式
3. 为维护物业管理的正常秩序，《条例》规定对物业管理区域内违反有关治安环保，物业装修和使用等法律法规规定的行为，物业管理企业履行如下义务：
① 履行告知义务、通知义务、通知、宣传、 ② 履行制止义务、制止行为是一种义务而不是权利，制止行为是有限度的。 ③ 履行报告义务，一些违法违规行为，如入室盗窃行为，物业管理企业可能能够制止，擅自改
变房屋用途行为，物业管理可能无法制止，物业管理企业应当做的是及时向有关主管部门报告。
业主违反物业管理秩序的法律责任
物业管理企业认真履行告知、制止、报告义务后，对于故意违规业主（户）并其它业主（户）造成损害后果的，依照《民法细则》关于相邻规定及
物业理论基础知识培训
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演讲者：
一、物业管理企业的义务
《条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”其中包括物业管理企业维护物业管理区域秩序和协助安全防范的义务。
1. 物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务
1. 业主（户）违返物业管理区域秩序的主要表现 2. 物业管理区域秩序需要全体业主（户）
共同遵守才能得到良好的维护，常见的违返物业管理区域秩序的行为主要包括：

物业管理开展的理论基础

一、物业管理与产权理论
– 相邻使用权 – 业主为了正当合理地使用自己的专有部分，而请求使用其他业主的专有部分或公有部分的权利。例：为了修复自己漏水的天花板、该业主可以利用楼上业主的地板进行检修，楼上业主不得拒绝。
一、物业管理与产权理论
二、物业管理与委托代理理论
三、物业管理与公共选择理论
一、物业管理与产权理论
1、产权理论基本理论
（1）什么是产权
– 产权——财产权（也称物权），它指产权所有者在法律规定的范围内，对其财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。
（2）产权制度是一切经济制度的基础
– 以图202室为例： – 该单元中户门以内的上、下、左、右、前、后的房屋构件，如墙、楼面的内侧面（含饰面层）围筑而成的一个空间，以及这个空间内部的与整体结构无关的其它构件。
一、物业管理与产权理论
1103
1003 903 803 701 601 702 602 703 603
1104
1004 904 804 704 604
302
202 102
303
203 103
304
204 104
一、物业管理与产权理论
– 之所以称之部分共有，是由于权利客体（住宅楼）的物理性能决定了它只能为运用楼梯（电梯）两边业主共同共有，而并不是整个住宅小区或其它门洞业主们所共有，故称之为“部分共有”。 – “部分共有”为部分共有人共同保养、维护及承担修缮费用义务奠定基础。
1004
904 804 704 604 504 404
1003
903 803 701 601 501 401 702 602 502 402 703 603 503 403

物业管理的理论基础

2．项目管理的主要工作内容
1．明确项目组织形式
项
目
2．建立项目管理制度
管
理
3．设立合理高效的项目部
主
要工
4．指定项目目标体系
作内
5．实施项目
容
6．考核项目完成情况
3．项目管理的生命周期
启动计划执行
控制
收尾
确定项目组
通过定期监控和
批准一个项织方法，制项目的实测量进度，确定项目或阶段
义务
依共有部分的本来用途使用共有部分；分担共同费用和负担。
（四）共同管理权
概念
共同管理权：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等
专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
1．共同管理权的产生 2．共同管理权的特征 3．权利和义务
1．共同管理权的产生
“建筑物构造、权利归属和行使上的不可分离关系”
作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务；
是建筑物区分所有权的内部权利。
2．共同管理权的特征
是独立于专有所有权和共有部分共有权之外的权利；是基于区分所有权人之间的共同关系而产生的权利；具有从属性；是一种永续性的权利。
3．权利和义务
权利
表决权管理规约制定权选举及接触管理者的权利请求权监督权和知情权
1．立项阶段的介入 2．项目规划设计阶段的介入 3．项目实施阶段的介入 4．接管验收、物业管理阶段
4．物业项目管理方案的工作内容
只跨越接管验收、物业管理阶段的物业项目管理方案跨越施工介入阶段及接管验收、物业管理阶段两个阶段的物业项目管理方案跨越规划设计介入阶段、施工介入阶段及接管验收、物业管理阶段三个阶段的物业项目管理方案跨越可行性研究阶段、规划设计介入阶段、施工介入阶段及接管验收、物业管理阶段等全部四个阶段的物业项目管理方案

物业管理的基本理论N课件

02
物业管理的核心理论
产权理论
定义：物业管理的产权理论是指对物业及其附属设施、设备和相关场地等资产的所有权、使用权、收益权和处置权。
物业管理中的产权理论关注的是如何明确界定和保护物业产权，包括对物业及其附属设施、设备和相关场地等资产的所有权、使用权、收益权和处置权。在物业管理实践中，需要依据相关法律法规和合同约定，确保物业所有者能够合法行使自己的权利，同时要尊重其他相关权益方的权益。
客户关系管理的定义
客户关系管理是指对业主和使用人的信息进行收集、整理、分析、反馈等活动，以建立良好的客户关系，提高业主和使用人的满意度和忠诚度。
客户服务和客户关系管理的意义客户服务和客户关系管理能够提高业主和使用人的满意度和忠诚度，促进物业的长期发展和稳定运营。
05
物业管理的实践案例
北京某住宅小区的物业管理实践
管理特点：以高品质服务为核心，提供专属化的服务
服务内容：除了常规的物业服务外，还提供私人管家、定制服务等高端服务
收费标准：根据物业面积、设施设备档次以及所需服务内容进行定价
业主反馈：服务品质高，环境优美，安全有保障，得到了业主的认可和赞扬。
成都某高校教师公寓的物业管理实践
物业类型
VS
物业安全管理的意义
物业安全管理能够保障业主和使用人的生命财产安全，维护物业的正常使用和运营。
物业的环境卫生管理
要点一
物业环境卫生管理的定义
物业的环境卫生管理是指对物业内部的公共区域、卫生间、垃圾桶等进行清洁、消毒、除臭等活动。
要点二
物业环境卫生管理的意义
物业环境卫生管理能够保障业主和使用人的健康和舒适，提高物业的整体形象和使用价值。

物业管理理念和基本知识

物业管理理念和基本知识物业管理理念和基本知识物业管理的基本特征：1.社会化2.专业化3.市场化四、物业管理的理论体系1.以建筑物区分所有权为基础2.以物业服务合同为核心3.以等价有偿为前提4.以专业服务与自治自律相结合为手段5.以保证物业正常使用为目标物业如果不能正常使用，那么要使物业增值、保值就是一句空话。

因此，保证物业的正常使用，为业主、物业使用人营造一个安全、舒适、宁静、清洁的居住、工作和学习环境，就成为物业管理的首要目标。

6.以追求客户满意为根本业主具有市场主动权，赢得业主的满意就意味着赢得了市场，如果不能让业主满意，物业管理服务的经营是不可能成功的。

让客户满意是物业管理服务营销的`核心理念，是物业管理企业服务利润的重要环节。

物业管理企业只有通过不断提高服务技能与服务水平，追求客户满意，获得业主信赖，才能真正建立与业主间的长期、友好、互利、平等的关系，才能赢得市场，提升品牌价值。

第二节物业管理的基本内容一、房屋修缮管理二、物业公用设备、设施的管理三、环境管理四、安全防范管理五、公众管理六、档案管理七、社区文化一、房屋修缮管理修缮责任的划分：A.新建房屋，自每幢房屋竣工验收之日起，在规定的保质期内，由施工单位负责房屋质量保修。

竣工验收与业主入住的时间差，由建设单位负责。

B.保质期满后，由业主承担修缮责任，并承担修缮费用。

C.凡属使用不当或人为造成的房屋损坏，由行为人负责修复或给予赔偿。

房屋的最低保修期限：A.地基基础和主体结构，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

B.屋面防水工程、卫生间防水、外墙面防渗漏，5年。

C.供热、供冷系统，为两个采暖（冷）期。

D.电气系统、给排水管道、设备安装，2年。

E.装修工程，2年。

F.其他项目的保修期由建设单位与施工单位约定。

物业管理基础理论

指某资源为一定范围内的人共同拥有、使用。
（三）全体共有
如小区内的道路、绿化等用地。
（二）（三）属于准公共物品，即集体产权性质。
物业管理费用的分摊应根据产权性质而定。
管理要求：明确权利人对不同部位所享有的权利与义务。
在市场经济体制下，私人物品或准公共物品的权利行使与关系调整可以通过当事人合约方式解决。
物业管理的基础理论
Ⅰ 产权—权属理论
一．产权的界定
资产分类：私人资产公共性资产准公共性资产
对应的有：私人物品：具有使用和消费排他性的物品。
（也称消费的“抗衡性”）
公共物品：使用和消费不具排他性的物品。（呈集体消费性）
（一）私有产权( private property rights )
指资源或资产利用和所有的权利，产权的行使和决策完全是私人做出的。
距离长，导致监督积极性缩小，监督力度减弱。
（三）激励手段
激励：持续激发人的动机的心理过程
激发人的动机心理过程的模式：需要动机，动机行为，行为目标。
正激励：续聘（奖励）负激励：解聘（替代威协、惩罚）
（四）行为能力
要求: 委托方、代理方均应具备谈判履约能力。选出的业主委员会成员应有责任心、公益心、
（二）市场成分方面
相关问题：房地产商品特殊性使物业管理必须前期介
入，导致业主在前期有接受管理的被动成分。首次业主委员会的召开由物业公司参与组
织，从根本上说也是不合逻辑的。
解决之道：入住一定比例和时间由行政主管部门派人
指导成立业主委员会，由业主委员会选聘、委托物业管理企业，方能保证物业管理权的行使不会异位和垄断。
完全私有产权私有产权的表现形式按部位拥有

第二章-物业管理的基本理论N课件

（1）公共产品理论
1 研究市场经济条件下社会公共需求与政府公共供给之间的相互关系；
2 研究社会公共需求的弹性特点； 3 研究政府公共产品与公共服务供给的特点、种
类、结构及其发展规律； 4 分析政府公共支出结构的发展演变。
（2）新公共管理理论
新公共管理理论的理论来源主要是公共选择理论、新管理主义理论和新制度经济学理论。公共选择理论主张重新界定政府、市场、社会三者之间在提供公共产品和公共服务中的作用，主张缩小政府在提供公共产品与公共服务中的作用，扩大市场和社会在公共服务中的作用。
②相邻使用权。
所谓相邻使用权，是指区分所有权人为保存其专有部分或共有部分，或于改良的必要范围内，可以请求使用其他区分所有权人的专有部分或不属于自己所有的共有部分。
例如，三楼居民天花板漏水，需要从四楼的地板着手修理。在这种情况下，区分所有权人彼此间应容忍他人利用自己的专有部分从事建筑物的维护、修缮和改良等。
专有部分范围：具体内容列举
依《上海市居住物业管理条例》第62条，“自用部位，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭园以及室内墙面等；自用设备，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备。”
（4）自用部分不得与建筑物共有部分分割处分或设定负担。
二、共有所有权
或称共用部分持分权。指区分所有权人对区分所有建筑物共用部分所享有的使用和收益的权利。
1 关于共有部分的认定（1）《物权法》第73条规定：
①建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
②建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

物业管理的理论基础

物业管理的理论基础物业管理仅是简单的实践，并无理论可言，似乎是一种普遍存在的思维定势，以致于行业内举办的各种论坛和职业教育，总是伴有着质疑和不解。

当年在物业管理师执业资格考试培训教材的策划和编写过程中，笔者向来在思量一个问题：物业管理有何理论依据？如今中国物业管理协会成立行业发展研究中心，重提这一问题似乎恰逢其时。

笔者认为，物业管理在中国产生和发展二十多年后的今天，认真研究和探讨物业管理的理论基础问题，不仅有利于进一步认识行业本质和解释现实难题，而且有助于下一步物业管理的制度创新和专业建构。

一、建造物区分所有权理论——物业管理的法律学基础(一)理论要点及现实问题建造物区分所有权理论以区分所有建造物的权利来源、权利构成、行权规则和侵权处臵为研究内容，是现代不动产物权理论的重要组成部份。

建造物区分所有权是指数个业主(即区分所有权人)共同拥有一个建造物时，业主对建造物专有部份享有所有权，对专有部份以外的共有部份享有共有和共同管理的权利。

作为现代工业化和城市化背景下产生的新的不动产所有权形式，建造物区分所有权为大多数国家的法律制度所确认。

2022 年 3 月，《中华人民共和国物权法》出台，其中第六章规定了“业主的建造物区分所有权”，标志着我国建造物区分所有权制度的确立。

研究建造物区分所有权理论，能够为我们廓清物业管理权利本源和权利行使等重大现实问题带来诸多的启示。

理论要点之一业主的建造物区分所有权由三部份构成：专有部份所有权、共有部份共有权和共同管理权。

其中，专有部份所有权是基础权利，业主转让建造物专有部份所有权的，其对共有部份的共有权和共同管理权一并转让。

业主可自行管理建造物及其附属设施，也可委托物业服务企业或者其他管理人管理。

现实问题一方面，物业管理是业主管理区分所有建造物及其附属设施的一种形式，业主既是物业管理的权利主体，也是物业管理的责任主体。

物业服务企业根据业主的委托管理建造物及其附属设施，其管理权基于物业服务合同的授予，其管理行为应接受业主的监督，所以业主不能认为物业管理是物业服务企业强加的，物业服务企业也不能以“管理者”自居。

物业管理基础理论名词解释

物业管理基础理论名词解释物业管理基础理论名词解释什么是物业所谓物业，是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的房屋，及与之相配套的设备，市政、公用设施，房屋所在的土地与附属的场地、庭院等。

该词译自英语Property或estate，由香港传入沿海、内地，其在国外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。

物业根据其用途可分为：住宅、写字楼、商场、酒店旅馆、工业厂房等等谁来行使物业管理权住宅区的物业管理权由业主通过业主大会及物业管理委员会行使而得以实现。

所谓业主，一般指住宅区内房地产产权人和使用人，或商业大厦、工业区等物业的所有权人。

业主大会由本住宅区或物业的业主组成。

住宅区交付使用且入住率达到50％以上时，区房地产管理部门应会同开发建设单位及时召集第一次业主大会。

业主可委托代理人出席业主大会，不满18周岁的业主由其法定代理人出席。

业主大会有如下职权：①选举、罢免物业管理委员会的组成人员；②监督管委会的工作；③听取和审查管委会的工作报告；④决定住宅区(或其他物业)内关于业主利益的重大事项；⑤修改业主公约；⑥改变和撤销管委会不适当的决定；⑦批准管委会章程。

物业管理如何服务物业管理的根本宗旨，是为全体业主和用户提供及保持良好的生活、工作环境，并尽可能满足他们的合理要求。

在实际操作中，物业管理服务按物业工程周期可分为两部分，即交付使用前和交付使用后两方面服务。

物业交付使用前，管理公司的服务对象主要是大业主，即发展商或投资商。

此阶段的服务内容包括：1、从物业管理的角度，就楼宇的结构设计和功能配置提出建议；2、制定物业管理计划包括计算机管理份额；3、制定的物业管理组织架构；4、制定物业管理工作程度并提供员工培训计划；5、制定第一年度物业管理财物预算；6、参与工程监理；7、参与设备购置；8、参与工程验收；9、拟定物业管理文本；交付使用后的物业管理服务对象就是全体业主和用户，基本内容通常包括以下几个方面：1、房屋及设备维修保养；2、房屋保险事宜；3、保安服务；4、清洁服务；5、绿化环境保养；6、紧急事故处理；7、处理业主投诉；8、财务管理。

物业公司管理基础理论与知识培训

物业公司管理基础理论与知识培训随着现代化的进程，物业管理行业越来越重要，物业公司成为了房地产、商业物业、工业物业以及住宅物业等不同领域的重要服务商。

物业公司的管理能力，直接影响到物业服务的质量和利益，为了提高物业公司的管理能力，必须要进行基础理论与知识的培训。

以下将就物业公司管理基础理论和知识进行探讨，为物业公司的管理提供一些指导。

一、物业管理的基础理论1.1物业的定义物业是指根据物权法律规定，以物作为关系的一种权利，可以是房屋、土地、矿权、林权、水权等不可移动和可移动财产，物业公司通过代管以上该领域的各类物流，为业主或单位提供各种服务，这些服务包括物业设施的维护、管理等。

1.2物业服务的组成物业服务通常包括以下几个方面：1) 物业建筑和设备的维护、保养、管理和更新。

2) 清洁、卫生等公共服务。

3) 绿色环保、安全、文化、体育等社区文化活动建设和管理。

4) 业主和租户事项的处理物业公司的主要职责是实现对以上各项服务的管理和监控，确保维护物业的安全和设施的良好状况，提供全面的一站式物业服务给业主和租户，达到良好的社区管理水平。

1.3物业管理的分类物业管理包括商业物业管理、住宅物业管理、工业物业管理等等。

在不同领域中，物业管理的职责不尽相同，但是基本的服务都是一致的。

要理解不同物业管理的基础理论和知识，就要明确目标并针对不同领域设置不同的管理策略。

二、物业公司管理的知识培训2.1物业管理知识要提高物业公司管理能力，就要注重培养管理人员的物业管理知识，以增加工作质量和效率。

1) 物业建筑和设备知识物业建筑和设备是物业管理的核心，物业管理人员必须深入了解物业设施的结构、使用、维修和管理，以便更好的把握物业管理的各种信息。

2) 法律知识物业是一项不可分割的权利，管理人员必须了解物权法、合同法、民法的相关条例，懂得处理与物业公司相关的管理问题，协助业主或租户解决问题和纠纷。

3) 管理技能物业公司的管理人员应具备一定的管理技能，包括工作协调、沟通技巧、人际关系处理、时间管理和危机处理能力等等。

2第二章物业管理的理论基础

2.1.1 产权的内涵
什么是产权？
综合定义：
产权不是指人与物之间的关系，而是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。它不仅是人们对财产使用的一束权利，而且确定了人们的行为规范，是一些社会制度。
2.1.1 产权的内涵
什么是产权？
◆理解产权应把握的几点（4点）：
●把产权视为人们对物的使用所引起的相互关系；即是一种人与人之间的基本关系，而不是人对物的关系
◆所有权
●第二，所有者对他的所有物可以设置法律许可的其他权利，即对他的所有权进行分解的权利。
●第三，利用所有者权能收取一定的经济利益。
2.1.1 产权的内涵
产权由什么构成？
◆使用权
●使用权是指产权主体使用财产的权利。 ●财产使用的三种情形：第一，使用而不改变其原有形态和性质。第二，部分改变其形态，而根本性质不变。第三，完全改变，甚至使其原有形态完全消失，转换成其它的存在形式。
产权的四种属性
◆排他性 ◆可分割性 ◆可转让性（或可处置）
2.1.2 产权的功能与属性
产权的四种属性
◆可分割性
●可分割性意味着产权能被“拆开”，一项资产的完整所有权能与其各种具体用途上的权利相分离。产权的可分割性可以增加财产的有用性，使具有不同需求和知识的人们将某项独特的资产投入他们所能发现的最有价值的用途上去。
2.1.1 产权的内涵
产权由什么构成？
◆产权的分解和相对意义
●产权只有在多个权利主体之间进行权利界定时，才有存在意义。 ●离开了其他方权利主体，面对一个单独存在的权利主体，就无从谈及产权的归属问题，这就是产权的相对意义。
2.1.1 产权的内涵
产权的分类

物业管理服务的理论基础

2.公共选择理论
公共选择理论（Public choice theory）是一种以现代经济学分析民主立宪制政府的各种问题的学科，传统上是属于政治学的范畴。公共选择理论研究选民、政治人物、以及政府官员们的行为，假设他们都是出于私利而采取行动的个人，以此研究他们在民主体制或其他类似的社会体制下进行的互动。公共选择理论也采用许多不同的研究工具进行研究，包括了研究对效用最大化的局限、博弈论。
我国已经实施的《物权法》第七十条明确定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
（四）建筑物区分所有权的特征
建筑物区分所有权具有集合性与主
导性
建筑物区分所有权具有整体性与不可分割性
建筑物区分所有权具有权利主体身份的多重性
务
接受、服从管理人管理以及管理服务人的义务
支付共同费用的义务
三、建筑物区分所有权与物业管理服务
现代建筑物区分所有权是现代经济高度发展和工业化过程导致城市化的
产物，在促成人类最大限度地利用极为有限的土地资源，解决人类自身的居住、生活、营业等问题上显示出了重大功能。
从法律概念的角度看，物业管理服务反映出的各种问题归根结底其实质
三元论
• 供居住或供其他用途之建筑物空间上所设立的专有所有权部分、专有所有权人共用建筑物上所设立的持分共有所有权部分及基于专有部分与共用部分不可分离所产生的共同所有人的成员权
（三）建筑物区分所有权的概念
建筑物区分所有权，指由区分所有建筑物专有部分所有权，共用
部分持分权及因共同关系所生的成员权所构成的特殊所有权。即专有部分所有权、共用部分持分权、成员权。

物业管理的基本理论(协同理论)

过与自然的和谐发展，不断增加物质产品来满足自己的需求，另一方面通过协调各种人群和组织的关系，构建人们和谐共处的社会。
可持续发展理论对物业管理的指导作用
根据可持续发展理论，物业管理一是要坚持以人为本，处理好人与人的关系，建立和睦的人际关系，不断提高居民的生活条件和生活质量；二是努力实现人、环境和社会的全面发展，处理好人与环境和社会的关系；三是协调发展，加强团结协作，减少矛盾冲突，促进良性循环；四是持续发展，使物业管理行业持续、健康地向前发展。
共有是由两个以上的的单位或个人拥有。建筑物区分所有权,是指业主对建筑物内的住宅、经
营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有
部分享有共有和共同管理的权利。
房地产共有
房地产共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对
共有的房地产按照其份额享有所有权；共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。
共有人对共有的房地产没有约定为按份共有或者共同
复习思考题
1、简述管理的概念和职能。
2、简述计划的概念、内容、程序和计划的编制方法。 3、简述预测的概念、程序和方法。
4、简述决策的概念、特征、程序和方法。
5、简述组织的含义、内容和原则。 6、简述领导的概念、特征、领导方式和领导艺术。
7、简述激励的含义、类型和激励理论。
8、简述控制的含义、作用、特征和控制方式。 9、简述管理理论对物业管理的指导作用。 10、简述产权概念和房地产所有权的含义。
理工作中，要强调制订一个切实可行的管理计划，建立健
全管理机构，选聘合适的管理人员和服务人员，制订各项管理服务标准和规章制度，做好各方面的协调工作，加强控制和监督，不断提高物业管理服务水平和服务质量，使物业管理逐步跃上新的台阶。

物业管理基础理论

物业管理基本理论

物业管理的基础理论培训教材

第十一讲 物业管理的基本理论

物业管理基础理论与知识培训

第二章物业管理的理论基础

物业管理的理论基础

物业理论基础知识培训

物业管理开展的理论基础

物业管理的理论基础

物业管理的基本理论N课件

物业管理理念和基本知识

物业管理基础理论

第二章-物业管理的基本理论N课件

物业管理的理论基础

物业管理基础理论名词解释

物业公司管理基础理论与知识培训

2第二章物业管理的理论基础

物业管理服务的理论基础

物业管理的基本理论(协同理论)

第十一讲物业管理的基本理论