国内外旧城改造方式经验和教训(图文并茂很好的资料)

国内外旧城改造方式经验和教训

1.1旧城改造的相关理论

国内外在多年的旧城改造中形成了一些较为成熟的理论，总结如下：

沙里宁的有机疏散：该理论最为显著的特点是主张将原来密集的城区分成一个一个的集镇，集镇之间用保护性的绿化地带联系起来。沙里宁的有机疏散理论讨论了城市发展思想、城市经济状况、土地、立法、城市居民教育、城市设计等方面的内容，将城市看作一个有机联系同时存在相对分离的区域，从区域角度讲，这是一种城乡差距较小的城乡区域均质体。

有机更新理论：有机更新理论是吴良镛院士在总结东西方城市规划理论,特别是在伊尔*沙里宁的有机疏散理论的基础上,结合中国特别是北京的旧城更新的实践归纳升华而来.所谓‘有机更新'即采用适当规模、合适尺度,依据改造的内容和要求,妥善处理目前和将来的关系--不断提高规划设计质量,使每一片的发展达到相对的完整性,这样集无数相对完整性之和,即能促进北京旧城的整体环境得到改善,达到有机更新的目的.

城市活力论：美国建筑评论家简*雅各布在《美国大城市的生与死》一书中所提倡的城市设计思想。在雅各布看来，多样性是城市的天性，对城市设计而言，最好的办法是对传统空间的综合利用和进行小尺度的、有弹性的改造；保留老房子从而为传统的中小企业提供场所；保持较高的居住密度，从而产生复杂性；增加沿街小店铺以增加街道的活动；减少街区的尺度，从而增加居民的接触等。城市设计并不仅仅是功能的组织及空间景观的创造，更需要满足人们的各种需要，让人们在各类活动及活动场所之间相互交织的过程中，使城市获得生命和活力。

1.2国内外旧城改造经验总结

1.2.1 国外旧城更新成功案例分析

1、莎德泰晤士(Shad Thames)总体规划——滨水仓库区的改造

项目简介

莎德泰晤士地区位于伦敦泰晤士河南岸，伦敦塔桥的东侧，是历史悠久的码头工业区，其中心区域拥有伦敦目前最大最密集的维多利亚式仓库群，由桥梁贯穿于建筑物之间，这种建筑形式成为了该片区的主要特色。二战之后，集装箱码头的业务很快就取代了这些仓库的地位。在上世纪70年代早期，一群艺术家来到这里，建立了他们的工作室，但是这个地区已经开始日益衰败。

更新机构

改造的主要机构是码头城市发展地区更新改造的开发代理公司——伦敦码头区开发公司。根据相关法律，伦敦码头开发公司可以在码头区进行开

发控制以及强制性收购。其后，伦敦码头区开发公司与当地部门、一些法定机构以及其他组织，特别是私营企业

等建立了合作伙伴关系，进行了改造开发。

更新方式

在清晰灵活的总体规划框架上，各开发商和设计师在不同的地块上进行更新开发。

（1）总体规划

总体规划涉及的内容包括拆除近代新建造的低质量房屋，以及在莎德泰晤士与豪斯利当巷的交汇处新建一个公共广场等。并对地区内的众多功能进行了全新的整合，使居住、工业生产及商业等功能的土地混合利用，此外，还利用了保留下来的维多利亚式仓库

的内部空间安置了大量的居住单元。

（2）地块改造

莎德泰晤士地区在总体规划的指导下，区域内的新肯考迪娅码头和老安克啤酒厂的改造就是成功的代表案例。

新肯考迪娅码头主要包括一些旧仓库和一个面粉磨坊，其中一些建筑在磨坊街的

旁边合围出一片庭院，它入口的一边高高矗立着一根巨大的锅炉房烟囱。在新肯考迪娅码头的改造中，19 世纪晚期的仓库建筑的

外观和结构被充分重视，并得以完整保留和加强，例如，维多利亚时期的仓库建筑中的大烟囱，如今已经成为该更新计划的标志性建筑。

老安克啤酒厂始建于1789 年，历史悠久，其建筑群有具有严格的对称性发动机房，极具浪漫色彩的塔楼建筑以及19 世纪坚实、精巧的砖混式酿酒车间，并带有特殊的装饰设计。旧城改造对现存砖造建筑、石材建筑以及具有历史意义的铸铁细部整体进行了巧妙地修复，同时在二战轰炸遗留地块上插入了一幢全新、大胆的现

改造之前的莎德泰晤士地理位置

总体规划图

改造前的码头，入口处的烟囱

被保存并翻修后的码头建筑

代建筑，该建筑的主体材料由钢、玻璃构成，使得新旧建筑，传统与现代巧妙的融合。

改造成效

居住、工业生产及商业等功能的土地混合利用给这片伦敦衰败的码头区重新注入了活力，并获得多方面的高度评价，其中包括欧洲Nostra 历史保护奖奖章。然而，比较遗憾的是，由于该地区居民无力购买改造后的高档公寓，出现了相关的一些社会舆论。

2、罗斯蒙特三角地块(Rosemont Triangle)旧城改造——旧城居住区的改造

项目简介

罗斯蒙特三角地块是被两条铁路主线和一

条城市主干道围合的规模较小的密集居住区。居

住片区的大部分建筑建于上世纪初，主要的产业

建筑在1960 年代建成，部分年代久远的建筑已

经属于危房。居住片区内的居民主要是一些低收

入者或是短期的租赁者。地块的主要问题有：铁

路线的穿越，失败的地产开发，严重的停车问题

和不适合的办公环境导致商业境况不佳等等。

更新机构

通过与规划部门协商，PTEa 获得了片区改

造的规划许可证，编制了针对整个居住片区的结

构性规划。为了保证项目开发的顺利进行，PTEa 还

邀请了主要的土地所有者以及一家私人地产开发商

参与合作，以达到他们共同的期望目标：在保留现

有可利用建筑的基础上改善居住区环境，形成稳定

社区，提升土地和房产价值，并从中获利。

改造目标

•重新安置现居住在该片区的低收入租户。

•整修维护历史老建筑，协调融入可持续的新建住房。

•加大居住开发强度，新建多种单元尺寸的高品质住宅。

•组织所有房东重新分配社区管理和维护的责任。

•充分利用有潜力的工业和荒废的铁路用地新建可私人所有的商品住宅，形成产权形式多样化的居住社区。•对居住区进行整体更新改造，改善绿化景观环境，加强交通管理。

更新方式

1）改造地块内废弃的工业用地，并转卖给城市住宅联合协会，利用政府拨款和私人基金，专为低收入租户提供社会住房。

2）新建景观公园提升环境品质，并在其周围开发居住用房。

3）对于年代久远的旧建筑，住房协会运用政府资金进行拆除新建，就地安置了原有的租户，新住宅以现代理念与保留的历史建筑取得协调。

4）大量新建住宅的开发，使改造地区不再是贬值的孤立地块，随着地价上扬的趋势，PTEa 进行新一轮的开发建设。

5）对于对现有地区文脉、特征的留存和加强起到了积极作用的少量私人住宅也予以了保留，并将原来由几户合租并共用屋内设施的住房改造成为拥有自带厨卫的独立住房单元。住房单元的改造在保留历史传统肌理的前提下，满足了人口变更以及现代化的居住需求。

6）对于被拆除住宅，其租户回迁时，他们将入住整修改造过的沿街公寓或新建住宅。此外，多余的住宅将会作为“产权共享”住房（购买部分产权，交付部分租金，以帮助低收入者获得产权）。

改造成效

经过数年的土地收购整合，该地区成功转变成一个融合了办公、作坊、私人别墅以及当地自然保护区的综合区，并形成稳定的社会住房和活跃的市场住房的居住格局。

3、城市路船坞(City Road Basin)城市更新——滨水风貌区的改造

项目简介

从1760 年代起，为了满足商业的需要，伦敦建立了很多从泰晤士河

通往城市各地的水路。沿着河道的两旁也随之建起工厂、码头、仓库、围

场等，随着水运贸易的衰败，这些河道边的建筑随之萧条。城市路船坞就

是其中之一，它虽然靠近伦敦市金融中心，但仍一直走向衰败。在城市路

船坞内，围绕运河湾畔有一些工业码头，一个公园和少数的居住房屋。

更新机构

利多斯路上的新旧建筑结合的街景

典型的沿街翻修住房

城市路船坞地区鸟瞰图

改造之前的现状平面图

主要的铁路线

B 长满草木的铁路防护堤

C 主要交通道路

D 很多人合住的百年历史老房

E 变电站地块和仓库旧址

F 小型工厂车间