城市建设维护税

一、城市建设维护税

城建税的纳税人是缴纳三税的纳税人（增值税、消费税、营业税）

（注：外商投资企业除外！）

城建税应纳税额=计税基数×征收率

计税基数为纳税人所缴纳的三税合计数！

市区：7%

税率县城、建制镇：5%

不在城市、县城、建制镇的：1%

特殊条款及税收优惠：

1、纳税人违反三税的规定而受到查补三税和处罚时，应对其未缴纳的城建税进行

补交和罚款，但不需对三税的滞纳金和罚款进行计征城建税！

2、三税在免征、减征时城建税同时免征、减征！

关于出口产品所涉及的城建税问题的规定：

1、出口产品退还所征收的增值税、消费税，但不退还已缴纳的城建税！

2、进口产品征收的增值税、消费税，但不对其征收城建税！

（出口不退，进口不征）

3、当期抵免的增值税应计入征收城建税和教育费附加的基数！

4、对三税实行先征后返、先征后退的，一般对其征收的城建税、教育费附加不予退返！

（教育费附加的征收率为3%，地方教育费附加为1%，其他规定与城建税一致）

二、资源税

资源税的纳税人为在境内从事资源开采或生产并进行销售或自用的单位和个人！（包括外资）（但中外合作开采石油、天然气，暂时不征收资源税）

需要征收资源税的矿产品有：1、原油（不包括人造石油）2、天然气（伴随煤矿生产的天然气不增收资源税）3、煤炭（只包括原煤）4、其他非金属原矿5、黑色金属矿原矿6、有色金属矿原矿7、盐

资源税应纳税额=课税数量×单位征收额（资源税采用固定税额）

课税数量的确定：1、纳税人开采或生产的应税产品销售的，以销售数量为课税数量

2、纳税人开采或生产的应税产品自用的，以自用的数量为课税数量！

其他注意点：1、原煤课税数量=加工煤实际销售或自用量/综合回收率

2、原矿课税数量=精矿实际销售或自用数量/选矿比

3、销售的固体盐所缴纳的资源税可以用液体盐所缴纳的资源税抵扣

4、纳税人跨省开采应税产品，其下属生产单位与核算单位不在同一个省

的，则对其开采的矿产品一律在开采地纳税！

5、代扣代缴人向收购地主管机关纳税（4、5两条体现了属地原则）

优惠政策：1、开采过程中用于加热、修井的原油免税

2、冶金联合企业矿山铁矿石资源税，减按规定的40%征收

3、对有色金属矿的资源税减按70%征收

三、土地增值税

土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权，地上建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人！（包括外企）

（注意点：1、国有土地使用权2、取得收入3、产权发生转移）

（存量房地产买卖是否可以简单的理解为二手房交易？）

土地增值税应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

其中：①增值额=收入额－扣除项目金额

③适用税率和速算扣除系数是由增值率来决定的；增值率=增值额/扣除项目金额

关于房地产企业的特殊规定：

一、房地产企业可扣除项目金额有：1、取得土地使用权所支付的金额

2、房地产开发成本

3、房地产开发费用

4、与转让房地产有关的税金

其中“房地产开发费用”有其特殊规定：

1、开发费用=支付的商业利息+（取得土地使用权+房地产开发成本）×5%

（当企业能够按规定准确计算企业所支付的商业利息时）

2、开发费用=（土地使用权费用+房地产开发成本）×10%

（当企业不能够按规定准确计算企业所支付的商业利息时）

注：5%和10% 的比例是由省级地方政府规定。

“与转让房地产有关的税金”是Ⅰ、营业税Ⅱ、城建税Ⅲ、教育费附加（两税一费）而非房地产企业可以扣除的相关税费为三税一费（多一个印花税）

二、房地产企业有加计扣除费用：

加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20%

土地增值税的相关优惠政策：

1、纳税人建造普通标准住宅出售，增殖率低于20%的，免征土地增值税；超过20%（包括20%）的，就其全部增值额按规定计税。

2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

3、个人转让原有住宅的优惠条件：①居住满5年的，免征土地增值税

②居住满3年，未满3年的，减半征收

③居住未满3年的，按规定征收

财税（2006）21新增的相关内容：

1、涉及到房地产开发企业的投资、联营而转让的房地产不适用免税规定

2、旧房转让准予扣除的规定：每年可以加计5%的扣除金额。

四、房产税

房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人，包括企业和个人。（外资企业和个人除外）一般情况下，个人拥有的非营业用房产免征房产税，只有用于营业或出租的个人房产才按规定交纳房产税！

企业交纳的房产税计入管理费用，可以在税前扣除！

房产税计征方式有两种：1、从价计征：对房产计税余值征收房产税

“余值”是指房产原值一次性扣除其10%--30% ！

2、从租计征：对房产出租所取得的收入计征房产税

一、从价计征（税率为1.2%）

应纳税额=应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%

二、从租计征（税率为12%，但个人适用4%的税率）

全年应纳税额=全年租金收入×12%（4%）

特殊注意事项：

1、与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，属于房屋，一并征税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。

2、房地产开发的房屋在销售前不征收房产税，但其在销售前已经使用或出租、出借的房产需要征房产税。

3、房产税的征税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不含农村的房屋！

4、以房产联营投资、共同承担风险的，对房产从价计征房产税；以房产联营投资，不承担风险，只收取固定收入的，相当于出租房产，对房产从价计征房产税！

5、政府机关、企事业单位以及公共场所房产免征房产税，但其附属营业单位按规定征收房产税！

6、纳税人将原有房产用于生产经营，则从生产经营当月起交纳房产税，其他情况则从发生应税行为次月起交纳房产税！

7、向居民直接供热并收取费用的供热企业，免征房产税；不向居民直接供热的企业除外！

五、印花税

印花税的纳税人为在中国境内书立、使用、领受印花税法所列举的凭证，并应依法履行纳税义务的单位和个人！（包括外资企业和个人）