香港和新加坡城市综合体建设的启示_以中环和IONOrchard购物中心为例

第10卷第5期2011年10月江南大学学报(人文社会科学版)Journal of Jiangnan University(Humanities &Social Sciences)Vo l.10 No.5Dec. 2011[收稿日期]2011-09-08[作者简介]王晓红(1963-),女,北京密云人,博士,教授,主要研究领域有:服务外包、工业设计、创意产业、跨国直接投资、国际贸易等.香港和新加坡城市综合体建设的启示以中环和ION Orchard 购物中心为例王晓红(国家发改委宏观经济研究院,北京100038)[摘 要]城市综合体的开发建设,其目的是实现城市土地空间充分利用、工作与生活的和谐、人与环境的和谐。

香港、新加坡同属于土地资源紧张,人口密度较大的地区,其城市综合体开发建设具有交通立体化、功能综合化、土地集约化、节奏高效化、生活便利化等特点,对我们有重要启示。

[关键词]城市;立体化;综合化;便利化[中图分类号]T U -024[文献标识码]A[文章编号]1671-6973(2011)05-0052-06Inspiration to the Construction of Urban C omplexes inHong Kong and SingaporeTake Central Surrounding and ION Orchard Shopping C enter as ExampleWANG Xiao -hong(M acro eco no mic Resea rch Instit ute o f ND RC,Beijing 100038,China)Abstract:T he pur pose o f the dev elo pment and construction o f urban co mplex es is to achiev e a full use of ur ban land space,and to realize w o rk -life harm ony,man -environment harm ony.H ongKong,Sing apore belong to areas w ith the same land r esource constraints,population density;their urban development and construction of ur ban co mplex es have the follow ing features:transpo rtation three -dim ensional,functional integration,intensificatio n of land,efficient pace,living facilities and other character istics,w hich have important im plications to us.Key words:City;Three -dim ensio nal;Integration;Facilitation一、城市综合体的基本概念和主要特征(一)基本概念城市综合体是将城市的商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、展览、文化娱乐和交通枢纽等若干关系密切、性质不同的服务形态在区域范围集聚,城市功能在空间上进行组合,并在各功能间建立一种相互依存关系,从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

城市综合体是当代城市社会、经济相互交融、有机联系的必然结果,也是城市综合功能的重要体现形式(图1)。

(二)主要特征52图1 城市综合体的基本功能框架Fig.1 The basic function framework of urban comple -xes长期以来,我们受传统的功能分区规划的影响,城市土地利用通常是将不同的使用功能分开布置。

比如,单纯的工业区、居住区、商业区、文教区等,其最大的弊端是忽视城市是一个联系密切的有机整体,忽视了人与产业、生活与生产的相互融合,其结果是给人的生产生活带来不便、影响土地利用价值、降低资源配置效率。

如,一个城市CBD,如果全部是商务写字楼,缺乏配套的高档酒店、餐饮、购物、公寓、政府办事机构等设施,将给工作、商务、生活带来不便,土地价值也很难提升。

城市综合体通常以核心区位和交通枢纽为主要优势,搭载着多样化的服务业态。

其功能设计充分体现了以人为本的思想理念。

也就是在城市规划编制、房地产开发策略的制定时,要充分考虑到城市功能设计的人性化问题。

交通枢纽是城市最具吸引力的节点,也是人流、物流最集中的地带,当它搭载了各类服务形态时,不仅提高了规模经济效率,降低了服务成本,而且土地得到了集约利用,土地价值也得到提高(图2)。

表1反映了城市综合体的主要特征、搭载的主要服务业态,以及所引进的主要服务企业和机构。

图2 城市综合体的主要特征Fig.2 The m ain features of urban complexes表1 城市综合体的主要特征、主要服务业态和服务机构Tab.1 The main features,service form ats and services of ur -ban complexes1、以地铁商圈为主要特征①核心区位优势;②地铁、轻轨、公交等交通便利优势;③高密度网络布局;④多功能、综合化、人性化设计;⑤土地利用效率高、增值潜力大;⑥服务业态丰富、多样化。

3、搭载的主要服务业态(1)商贸服务、(2)会展服务、(3)健康休闲娱乐、(4)体验服务、(5)文化创意、(6)时尚消费、(7)物流服务、(8)咨询服务、(9)总部经济、(10)商务服务、(11)金融服务、(12)房地产2、主要服务企业和机构高档商务写字楼、高档酒店、会议中心、购物中心、高档精品店、连锁超市、餐饮店、咖啡馆、快餐店、美容、保龄球馆、健身会所、影院、电子配送中心、电子商务、供应链管理、仓储、银行、证券、保险、大企业总部、咨询、设计、动漫网游、广告、体育馆、影剧院、公共服务(学校、医院、政府办公)、置业(高档住宅区)等二、香港中环模式(一)香港高密度城市形态与土地高强度综合性利用的特征中国香港面积约1104km 2,约为北京市的1/15,其中,香港岛面积80.87km 2,人口709.8万。

香港是著名的国际商贸中心、国际金融中心、航运中心、国际航运航空物流中心和国际科技资讯中心,尤其是高端生产性服务业具有较强国际竞争力。

香港城市建设沿维多利亚港湾南侧发展,这里是香港的政治、经济、文化中心。

香港有限的土地资源造就了高密度城市形态的形成,对土地的高强度综合性利用,促使城市空间与建筑空间以多种方式穿插、结合,塑造出流动的城市空间网络。

20世纪70年代中期以后,香港利用独特的区位优势,以及服务业发达、信息技术快速发展和稳定的低税收等优势,吸引着全世界的金融机构和跨国公司落户香港CBD 内,因此引发了城市中心区土地资源的大量需求,造成了CBD 内土地的稀缺,这种情况直接导致建筑覆盖率接近100%。

同时,由于开发商对高容积率的追求,造成了公共空间和人行道受到大面积压缩,人们的步行变得十分拥挤和不便;此外,随着私人汽车的不断增加以及港岛地理条件的限制,港岛CBD 只能沿海向东西呈带形发53展,南面是山,北面是海,这种带形的发展更加剧了东西向交通的紧张。

因此,造就了现在港岛的天桥步行系统,以及城市综合体开发模式。

(二)中环城市综合体开发建设及管理的主要特点1.中环CBD的基本状况(1)区位优势和交通优势。

香港中环CBD是世界著名的中央商务区,位于香港岛中部的核心区域,北临维多利亚港,地理位置优越,并有高效的交通系统和健全的基础设施。

中环CBD的建筑面积现已达到400万平米以上,绝大部分的土地用于商业和综合开发、政府机构及社区用房、公共空间,其中,写字楼占香港写字楼总量的80%左右。

中环的核心区,即北至干诺道中,南至皇后大道中,西至毕打街,东至雪厂街的区域。

中环CBD可划分为三个主要区域:皇后像广场一带,东起中银大厦、遮打花园、大会堂、立法会大楼至西面的天星码头及邮政总局为一个区域;皇后大道中的置地广场、兰桂芳、行人电梯、苏豪区等大街小巷为一个区域;交易广场、香港站、国际金融中心及港外线码头为一个区域。

香港中环CBD是大型交通枢纽,绝大部分主要运输网络均在区内设置总站或中途站,如,机场铁路总站、山顶缆车总站、邮轮客运总站等。

由CBD 前往机场只需25分钟。

区内各种交通方式之间密切衔接,地上地下有机融合,形成了完备、高效的立体交通网络。

(2)以金融为主体的多功能服务业聚集区。

中环CBD发展最为显著的特征就是与香港城市发展和经济转型相伴。

1970年-1980年,香港产业由以制造业为主逐步转型为以金融、商贸为主的服务经济体。

服务经济结构的转型对城市的商务服务功能提出迫切要求,促进了CBD的快速发展。

这一时期,中环不断兴建摩天大厦,包括各类银行总部,金融市场开始兴旺,香港的主要商业活动均在中环进行。

截止2001年,设立在香港的950家跨国公司地区总部中有一半位于CBD内。

目前,中环CBD已经发展为成熟的城市综合体,呈现出多样化的功能,实现了商务办公、居家生活、休闲娱乐、旅游购物的平衡发展。

中环作为香港的金融中心、商贸中心和政治中心,也是高端服务业的主要聚集区。

中环CBD拥有包括中银大厦、汇丰银行总行大厦、太子大厦、置地广场、交易广场、国际金融中心、长江集团大厦、遮打大厦、怡和大厦等标志性建筑。

聚集了众多大企业总部、银行、证券、保险、财务、投资、地产等金融机构,以及律师、审计、会计师事务所,中介评估、商会、会展等商务服务机构;香港特别行政区政府、香港政府总部立法会大楼、前港督府及外国领事馆也位于中环。

作为香港最重要的高档商业区,中环聚集了众多高档购物商厦、品牌时装专卖店、各类特色餐饮店,也是游客和当地居民最喜欢逛街的地方。

2.中环商圈开发建设的主要特点香港中环商圈的成功,是在商圈内利用天桥步行系统,形成一套立体交通体系,将公共交通与商圈内的立体交通系统相结合,充分利用公共交通优势以及所带来的人流,从而增加商圈的吸引力、楼宇的商业价值并使其成为城市的标志之一。

(1)地铁与商业建筑的同步建设。

香港地铁与购物中心建设的同步性,使香港的购物中心呈现典型的地铁商圈特点。

香港地铁开始建设于1975年,1979年开通。

在香港地铁建设时,大规模的城市化建设和城市公共交通体系建设同时推进,促进了香港地铁与购物中心的同步建设。

目前,香港几乎所有的大型购物中心都在地下与地铁通道直接相连。

同时,香港地铁公司还主动进行投资建设地铁沿线的购物中心。