房地产法律风险防范手册

房地产法律风险防范手册

（2012年版）

冼汉瑞徐美宁薛志辉编

目录

前言

第一章、购房法律风险防范

一、一手房购房法律风险防范

二、二手房购房法律风险防范

第二章、房地产开发前、中、后期各环节法律风险防范

一、房地产公司收购法律风险防范

二、合作开发房地产项目法律风险防范

三、工程建设法律风险防范

四、房屋销售法律风险防范

五、房地产开发报建销售各类证照办理的法律风险防范

六、物业管理纠纷法律风险防范

前言

自房改政策实施已来，房地产业在中国获得了空前的发展机遇，房价亦随着国家宏观政策的变化迭荡起伏。

受2008年国际金融危机影响，中国经济下滑、房价急跌，中国政府于是在2008年底出台了一系列扶持经济发展的宽松货币政策。宽松货币政策的直接导致2009年房价急剧上升。随着2009年底以来国家对房地产市场调控的不断深入及2011年欧债危机的影响，坚挺的房价终于在2011年9月有了降价的迹象，这种降价的预期也在不断的强烈和深入人心。

房价上涨时，购房者处于相对弱势，与开发商、一手业主谈判的空间小，而且大家都获得了房价上涨的利益，故而相安无事；房价下跌时，购房者处于相对强势，与开发商、一手业主谈判的空间变大，而且购房者极易受房价下跌的影响或挞定、或违约、或设法找到对方违约事由。

因此，在房价处于下降通道的阶段，房屋买卖双方的谈判空间加大，单方制订对自己有利条款要求对方遵守已不太可能，这就需要平衡买卖双方的利益。在让步与平衡的博弈过程中，买卖双方都需认真考虑合同条款与潜在法律风险，以免日后发生法律纠纷。这就需要专业律师为买卖双方提供法律服务。

同时，由于现时房价下行拐点的预期强烈，房地产开发活动日益萎缩，房地产项目并购将会日益增多。项目并购涉及的投资巨大、法律问题和风险较多，一旦出现法律风险则损失无法估量。为此，我所房地产部资深律师团队专门编制了房地产开发建设前、中、后期各环节的法律风险防范。

第一章、购房法律风险防范

一、一手房购房法律风险防范

（一）、买卖双方不具备主体资格的法律风险

防范措施：

1、弄清卖方主体

仔细验证房地产开发商的基本资料，确认企业名称与营业执照的名称完全一致。购房者在签订《商品房买卖合同》时，无论接触的是开发商还是其委托的销售公司，都应认准签约主体（《商品房预售许可证》上标明的公司），在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。这样

才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。此外，还需要验证合同中的建设项目依据和商品房销售依据是否与原件相同

2、弄清自己是否符合购房、贷款条件

各地相继出台了房地产限购、限贷政策，在购房前应仔细向销售人员、或律师当地的政策以及自己是否符合购房、贷款条件，否则，一旦交付定金则晚矣。

（二）、违约责任不对等的法律风险

防范措施：

在《商品房买卖合同》中，列明了卖方逾期交房、逾期办证和买方逾期付款的相应处理条款，但关键内容是空白的，需要由双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经填写完毕，购房者就需要仔细对比，以达到双方违约期限及违约金对等。

（三）、房屋面积差异处理约定不明的法律风险

防范措施：

在《商品房买卖合同》中，关于房屋面积差异处理方式是可选项，购房者应尽量选择有利自己的条款。

此外，购房者还须重视的就是房价是按套内建筑面积还是建筑面积计算，如果购房者所签订的合同是按建筑面积计算房款，因为核对公用建筑分摊面积非常困难，个别开发商就有可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润，损害购房者的权益。因此，在合同中应尽量明确按套内面积计价。需注意的是，电梯房的实用率（套内面积/建筑面积）一般在70%-85%左右，在可能的情况下，尽量向开发商了解清楚面积构成情况。

（四）、交楼条件、装修标准约定不明的法律风险

防范措施：

交楼条件与装修标准不同。交楼条件不符合合同约定（如验收合格），购房者可以拒绝收楼并追究发展商的违约责任；装修标准不符合合同约定，发展商必须尽快更换或维修，但购房者一般不可以拒绝收楼，也不可以此为由拒交物业管理费。

交楼标准：

合同中对此是选择项，如验收合格、综合验收合格之类，但这并不明确，必须明确验收合格的标准及需提供的文件，如《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《建设工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》等。如果发展商在交楼时不能按合同约定提供这些文件，购房者可以拒绝收楼。装修标准：

一般见合同附件中的装修标准。重要部位、贵重家具、电器应明确品牌和型号。

（五）、交楼时间、产权登记时间约定不明的法律风险

防范措施：

实际操作中，开发商一般会把交楼时间和办理房产证的时间写得很长已避免违约的风险，购房者应尽量与开发商谈判缩短交楼、办证时间。

虽然有规定购房者可自行办理房产证，但由于时间、经验、手续复杂的关系，通常还是由开发商集中代购房者办理房产证。因此，购房者应在签订合同时注意写明由开发商代办房产证。但购房者应注意及时按开发商的通知缴交有关税费（由开发商或其委托的律师事务所代收）

（六）、配套设施约定不明的法律风险

防范措施：

在《商品房买卖合同》中，商品房的水、电、气、暖的运行日期都是空白，这也需要由甲乙双方协商填写。

如今的很多开发商都在这方面大玩文字游戏。比如他们会填写“入住时具备通水(电、气)条件”。看上去这句话没什么问题，但是细细品味就会发现其中大有文章可做：“入住时具备通水(电、气)条件”中的水电是临时的，还是正式的？入住时具备开通条件并不代表一定就能开通。因此，在这

些条款中，需要明确注明具体的开通时间。虽然煤气的开通受入住率的限制，暖气的开通也受季节限制，但合同中都应对此有尽量明确的约定。同时，还应有对违约责任的处理方法。

（七）、合同附件的法律风险

合同附件主要包括商品房平面户型图、装修标准、补充协议等，很多购房人对此不太重视，往往在发生纠纷后使自己处于不利的境地。

防范措施：

1、合同必须附上商品房平面图，而且还要用红笔将所购房屋圈红，并注明房间面积、户型、朝向等，加盖骑缝章或签字。

2、装修标准中的硬装（水电、地板等）、软装（家具、电器等）必须明确品牌与标准，如有替换必须是同等品质、价格的产品。

3、补充协议是发展商免除已方责任、加重对方责任的惯用手段，已是行业惯例。购房者一定要仔细阅读补协议。但现在的补充协议往往字小且多，达到十几页至几十页，购房人在购房的喜悦心情之下很难仔细阅读、认真考虑。这就需要专业律师为您把关，避免日后遭受更大的损失。（八）、轻信售楼广告、销售人员口头承诺的法律风险

购房者在购置商品房、尤其是期房的时候，往往是看中开发商印制的售楼广告后才决定购买的。有时是轻信销售人员关于该楼盘的特点、交通、规划设计、房型、学校配套、装饰、设备等情况。防范措施：

从法律意义上讲，这份售楼书是开发商的承诺，是开发商向购房者发出的一种要约邀请，但是它并不具有法律效力，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”但为了避免可能产生的纠纷，最好还是将这些内容写到《商品房买卖合同》或《补充协议》中最为稳妥。

同时，对于销售人员的口头承诺，购房者如果认为对自己购买房屋的决定有重大影响的，也应明确写入合同或补充协议。

（九）、无法办理银行按揭贷款的法律风险

人们在购房的时候往往选择按揭贷款，但也有无法办理按揭贷款的时候。无法办理的原因比较复杂，有购房者的原因，有开发商的原因，也有银行方面的原因。特别是现在国家对地产调控严格、银行资金紧张的时候。而一般的买卖合同中会约定：购房者无法获得银行按揭贷款，应当在接到通知后的几天内付清余额，否则应承担逾期付款的违约责任。这就加大购房者单方的责任和风险。

防范措施：

与开发商谈判获得有利的付款方式，这在楼市冷清的时候成为可能。付款方式需要写明：如购房者无法获得银行的按揭贷款，合同解除，双方均不需承担违约责任。

（十）、收楼入住费用约定不明的法律风险

防范措施：

按行业惯例，购房者在收楼入住时需缴清房款（含按揭款）、购房税费外还需缴纳以下费用：物业维修基金、三个月物业管理费、水电周转金、装修保证金等。这些在购房者签订买卖合同的同时，一般以签订物业公约或业主公约的形式加以明确。如对这些费用有疑问，可以在购房前向销售人员提供业主公约。

总之，购房者应当时刻谨慎、小心，秉着宜细不宜粗的原则签订《商品房买卖合同》或补充协议，从而最大限度地保护自身权益。当然，如果你能聘请律师帮你办理相关事情，那是最好的，因为在商品房买卖中涉及很多专业的法律知识，聘请律师能预防买卖合同中的陷阱，虽然这需要支付部分费用，但却可以降低购房的风险。