日本福冈博多运河城案例分析

西铁巴士 出租车
徒步到中洲川端站后， 乘地铁到“天神站” 约12分钟，徒步到中 洲川端站后，乘地铁 到“福冈机场站”约 20分钟。
项目功能分布
福冈博多运河城是一个集店铺、饭店、商务办公、剧场、娱乐等多功能为一体的大型综合设施 项目。
凯悦酒店
百货商场
办公楼
商业
华盛顿酒店
项目发展历程
博多运河城是日本最成功的大型商业中心之一，是体现了日本策划与美国设计完美结 合的成功案例，它开创了日本综合SHOPPING MALL的全新理念和业态，带动了福冈以 及整个日本的购物中心，对日本的大型综合商业设施的开发提供了里程碑式的借鉴模版。
项目的吸引力来自： 有名的福冈凯越大酒店； 四季剧团的第一个专用剧场“福冈城市剧场”； 汇集13个电影院的“AWC运河城13”； 高科技游艺主题公园“福冈快乐园”等； 无论内容还是规模都是空前无比的。
CHAPTER 3
商业业态业种分析
• 整体布局 • 整体业态业种分析 • 各楼层业态业种分析 • 主力店分析
商业运营分析
• 商业运营推广活动
总结
CHAPTER 1
项目概况
• 项目概况 • 项目区位与交通 • 项目业态分布 • 项目发展历程 • 开发商简介 • 建筑公司简介
项目概况
项目名称 福冈博多运河城
项目位置
福冈市博多区住吉1丁目2番（九州 最大的商业中心天神地区和作为交 通枢纽的博多站之间）
开发商 福冈地所
餐饮、名牌饰品、宠物、观赏植物
娱乐
4层以零售、休闲娱乐、餐饮为主，其中零售占比最 高。
主力店为MUJI、taito station、百货店、四季剧团。
整体 业态
4F业态业整种体 分析
业种
业态
分…
业种
分整…体
零售 餐饮
业态 休闲娱乐
业种
分…
各楼层业态业种分析—5F
主力店业态：
娱乐 小商铺业态：
饮,…
售,…
各楼层业态业种分析
5F 餐饮、娱乐
4F 百货、无印良品、四季剧团、餐饮、名牌饰品、宠物、观赏 植物
3F 百货、男女时装、户外用品、个性杂货、无印良品
2F 百货、男女时装、儿童服装
1F 百货、咖啡厅、银行、男女时装、时尚杂货、美容美发、 休闲
B1
健康保健品、药店、书籍、个性杂货、小吃、婴幼儿用品、 餐饮、各国特色餐饮
整体业态分析
零售：零售面积约占项目总面积约51%，是 面积最大业态。细分业态丰富，包含百货、 时尚杂货、服装、饰品等。零售店铺主要 分布于B1到4层，其中第3层、第4层均为零 售店铺。 丰富的零售店铺吸引了了大量消费前来购 物，并且能够充分满足需求。
休闲娱乐：博多运河城中休闲娱乐占比 约18%，包含美容美发、主力店四季剧 团、taito station等。主力休闲娱乐店 铺位于项目顶层，巧妙利用了高层商业 空间。
餐饮：餐饮面积约占项目总面积的30%，仅 次于零售，细分业态包含各国特色小吃，拉 面、咖啡厅等，店铺面积均较小。主要分布 于B1层、1层和5层，带动了人流的垂直分布。
整体整业体业态业整种体分业析
态业种
态业种
分析, 休
分析, 配
闲娱…
套服… 零售
整体业 态业种 分析, 餐
整体业 态业种 分析, 零
餐饮 休闲娱乐 配套服务
费者。
该层共有楼梯4台，通往上层的自动扶梯6台，垂梯3台。
动线分析 2F
通往上层的自动扶
人流动线
梯 动线呈半圆弧形；
在大块商业的中心位置设置自动扶梯，并形成中庭空间，避免商业死角；
该层共有楼梯2台，通往上层的自动扶梯7台，垂梯2台。多部自动扶梯的设置也带来了人流
的畅行。
动线分析 3F
各楼层业态业种分析—B1
主力店业态： 小商铺业态：
健康保养店铺、药店、书籍 个性杂货、小吃、婴幼儿用品 各国特色小吃
餐饮
B1业态业种面积比例
B1层业态为零售和餐饮，其中零售面积约为30%，餐饮约
为60%；
整体业
态业种 该层主店位于B02、B03位置，为保健保养店铺，位于平面 分…
死角处，有利于带动人流。
位置 业态 细分业态
52 零售
鞋
47 零售 化妆品
62 零售 时尚杂货 64 零售 太阳眼镜 23 零售 个人杂货 58 零售 时尚杂货 57 零售 珠宝 50 零售 玻璃工艺
59 零售 珠宝
49 零售 60 零售
女鞋 饰品
68 零售 饰品
各楼层业态业种分析—1F
主力店业态： 小商铺业态：
百货大楼：服装 男女时装、时尚杂货 咖啡厅、银行
53 零售 09 零售
饰品 童鞋
25 零售 服装 56 零售 化妆品
品牌 Mare mare
how’s
Favorite iZONE
IV-WORL LAZY SUSAN
Aoitori Beniya Tokino okurimono Aoitori NUOVO GUESS Accessory
Color Candy
商业建筑形态
• 商业空间布局 • 动线分析 • 建筑特色及景观规划
商业空间布局
商场内部分为5大主题区域，分别命名为：星际天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太阳广 场。
海上庭 院
wenku.baidu.com
星球庭 院
月球漫步 路
漫步地球路
太阳宫广 场
动线分析 1F
出租车乘车场 通往上层的自动扶
主要步行出入
人流动线
梯
口
平面动线围绕运河呈半圆弧形，并且不封闭，结合多个出入口，利于汇聚来自各方的消
福冈博多运河城案例
CONTENTS
项目概况
• 项目概况 • 项目区位与交通 • 项目业态分布 • 项目发展历程 • 开发商简介 • 建筑公司简介
项目立意及定位
商业业态业种分析
• 整体布局 • 整体业态业种分析 • 各楼层业态业种分析 • 主力店分析
商业空间及建筑风格分析
• 商业空间 • 动线分析 • 商业空间及景观规划
通往上层的自动扶
人流动线
梯 动线呈半圆弧形；
每层建筑均围绕中心广场设置外廊，户外景观与内部商品共同形成完整的环形动线，使
消费者在自然放松的景致与精美商品中穿行，带来美好体验，提高购物兴致。
Taito station
MUJI
项目共5家主力店，分别为百货商店、保 健品店、MUJI、Taito Station、四季剧 团。其中百货店从1层到4层均有分布， 面积也最大， MUJI、Taito Station均分 布于4层和5层。
主力店均分布于项目两端及中间部位， 有利于带动平面消费者流动；同时主力 店多放置于4层和5层，引导消费者流向 高层。
主力店分析
四季剧团位于博多运河城剧场大楼4层。 四季剧团是日本最大的演出团体之一， 它与东宝公司、松竹公司、宝冢歌剧团并称 为日本“演剧界四强”(演出年收入均在100 亿日元以上)。该剧团现在东京、大阪、名古 屋、京都、福冈等5个主要城市拥有7个专用 剧场，演职人员1100多人。
CHAPTER 4
建筑公司 美国捷得事务所
开业时间 1996年4月20日
占地面积 3.44万㎡
建筑面积 222,960㎡（其中商业面积59199㎡）
投资金额 14亿日元
营业时间 10:00-21:00
车位
1300个
项目区位及交通
区位：博多运河城位于闻名的九州也是福冈最大的商业区天神地区，这里也是以JR博多站为中心 的商务办公区，同时接壤着有名的娱乐街区中洲。
整体业
态业种零售 分… 餐饮
B1层商业——部分品牌展 示
品牌 NOKO UDON
Dipper Dan
Tokyo sundub Pomunoki Kitano Ace
Ninnikuya Goemon Kitano Ace
FISH&OYSTER BAR
THE HAKATA GIFT SHOP
BLESS
香港数码港文化商贸中心的数码 中心
费蒙体验街
福冈君悦酒店
中国广州雅居乐花园
CHAPTER 2
项目立意及定位
项目立意及定位
项目定位：店铺、饭店、商务办公、剧场、娱乐等多功能为一体的大型综合体。 商业主题：以追求物美价廉及娱乐性相结合为主题。
立意：犹如都市中的一个多元化未来都市；包罗 万象，其乐无穷；是当地举办大型节日庆典、商 品市场推广和社区公益表演的最佳场所。
餐饮（拉面）
5层以零售、休闲娱乐为主，休闲娱乐为电子游艺城、餐饮 主要为拉面店。
主力店为aito station。 该层商业面积较少，有自动扶梯2台，连接第四层商业。
整体5F业态业种分析
业态
业种
分…
整体 餐饮
业态 业种
休闲娱乐
分…
主力店分析
保健品 百货店
百货店
四季剧团 MUJI
Taito station
美容美发、休闲
1层业态主要为零售为主，其次是休闲娱乐、餐饮，零售以 服装为主。
该层主力店为百货大楼，位于项目出口处；
整体 1F业态业整种体分析
业态
业态
业种 分…
整体 业态 业种 分…
业整种体 分业…态 业种 分…
零售 餐饮 休闲娱乐 配套服务
各楼层业态业种分析—2F
办公楼
主力店业态： 小商铺业态：
ABC-MART
Hakata geijutsu kodomokan THE BODY SHOP
位置 B16
B33
B13 B20 B03 B12 B03 B182
业态 餐饮
餐饮
餐饮 餐饮 零售 餐饮 零售 餐饮
细分业态 乌冬面
意式冰激 凌
石锅豆腐 蛋包饭
食品卖场 大蒜料理 食品卖场 意大利菜
B34 零售 纪念品
百货大楼：服装、时尚饰品
男女服装、儿童服装
男女服装
2层全部为零售业态，并以男女服装为 主。
主力店为百货店；面积较大，其余店铺面 积均较小。
2F业态业种分析
整体 业态 业种 分…
零售
各楼层业态业种分析—3F
办公楼
主力店业态： 小商铺业态：
百货大楼：服装、婴儿用品、化妆品 户外用品、男女服装、儿童服装
主力店分析
TAITO STATION
， taito station公司成立于1953年，以视频 游戏为，主总部设在东京都台东区，目前在中 国也有该公司的店铺 。它是最著名的是 Bubble Bobble 和Bust-a-Move ，但他们的 许多建筑物上的标志是太空侵略者的形象。
主力店分析
无印良品是一个日本杂货品牌，在日文 中意为无品牌标志的好产品。产品类别以日 常用品为主。产品注重纯朴、简洁、环保、 以人为本等理念，在包装与产品设计上皆无 品牌标志。产品类别从铅笔、笔记本、食品 到厨房的基本用具都有。最近也开始进入房 屋建筑、花店、咖啡店等产业类别。
项目建筑公司简介
美国捷得国际建筑师事务所（The Jerde Partnership）是一家创造视觉体验的建筑设计公司。总 部位于加利福尼亚州洛杉矶的美国捷得国际建筑师事务 所，1977年以来在世界各地都拥有自己的设计项目，并 曾荣获来自美国建筑学会、Progressive Architecture 杂志、美国规划协会、芝加哥历史博物馆等授予的多项 荣誉。2004年，捷得在欧洲、亚洲和美国拥有30多个正 在设计建造中的项目。
福冈地所于1978年购入了位于住吉地区钟纺福冈工厂原址的一部分土地，并开始计划 在此修建由购物中心、饭店、商务写字楼、停车场等组成的综合设施。
项目开发商简介
福冈房地产有限公司，成立于1961年7月19日，总部位于福冈市 运河城商业中心大厦10楼。主营 业务包括： 房地产销售，租赁，经纪，管理； 城市规划，城市发展，区域发展，计划建立一个联合研究，设计，咨询和业务计划； 住宅的建设，销售，租赁及管理和复垦土地的销售； 租赁管理和商业设施，体育设施和娱乐设施和咖啡餐厅； 停车管理业务； 汽车保险机构，招聘机构，企业财产保险，人寿保险，癌症保险； 检查维修工作，建设和维护； 出售股权，经纪和管理以及投资信托基金和房地产公司； 购买和出售信托受益人权利。
无印良品
3F业态业种分析
3层业态均为零售。 主力店为百货店、MUJI（位于310，并且与四楼联通）主
力店位于两端，中间为小商铺，商场可通往凯悦酒店和办 公楼。
整体 业态 业种 分…
零售
各楼层业态业种分析—4F
办公楼
四季剧团
主力店业态： 小商铺业态：
百货大楼：体育用品、户外用品 无印良品、四季剧团
1996年,竣工并开业。
1992年，建设费用下降，开发计划这才进入实施阶段。后来，计划几经修改，包括 引水方案，由于顾及防洪措施，直到认为该方案不会对现有堤防造成危害，最后才 提出并采取了人工运河的议案。从取得土地到最终方案的完成和敲定，历时18年之 久。
1988年，新参与开发计划的捷得合作公司提出议案，建议把博多河的河水直接引入 项目，福冈地所采纳了这一提案。但是，由于当时建设成本高昂，所以迟迟无法决 定开发的实施时间。