深圳市工业用地集约节约利用的对策建议

过开展解放思想大学习、大讨论，深入贯彻落实科学发展观，着力克服制约科学发展的观念障碍和体制障碍，着力探索促进科学发展的新思路、新途径、新举措。为破解土地紧缺制约我市工业发展的问题，工业规划处对全市工业用地情况进行了调研，对工业用地效益和发展潜力情况进行了初步分析，借鉴了新加坡在工业用地集约化利用方面的一些先进经验，提出了促进我市工业用地集约节约利用的一些对策建议。具体如下：

一、全市建设用地基本情况

我市陆域范围面积为1952.84平方公里，其中可建设用地面积约为1046平方公里，约占54%。截止2006年底，我市现状建设用地729平方公里左右，其中工业用地264.91平方公里，占36%左右。

二、工业用地基本情况

（一）工业用地增长情况

从特区成立到2005年，深圳工业以年均22%的速度高速增长，成为拉动GDP的主要动力。但这种高速增长是建立在大量消耗土地基础上的粗放式增长。1994—2005年间，工业用地占全市建设用地比例由31%上升至36.2%，一直高于《国标》的15—25%和《深标》的10%--25%。2000—2005年全市工业用地增加125.48平方公里，占总建设用地增量的51.69%，年均增加25平方公里。（二）2006年和2007年新增工业用地情况

2006年我市工业用地进入增速明显减缓的拐点。2006年计

划新增工业用地7.0平方公里，实际新增工业用地6.65平方公里。

2007年计划新增工业用地4.8平方公里，1-11月实际供应工业用地5.39平方公里。其中上半年新增工业用地5.15平方公里。2007年上半年实际新增工业用地比计划新增工业用地大幅度增加的原因是国家调整工业用地出让政策。

（三）未批未建的剩余工业用地情况

截止2007年底，全市未批未建的剩余建设用地中，组团（分区）规划已确定为工业用地功能的仅剩约18.5平方公里。此外，组团（分区）规划暂未确定使用功能的发展备用地还有35.32平方公里。如果35.32平方公里的发展备用地50%左右能用于工业项目，则可利用工业用地还有30平方公里左右，若能再消化闲置工业用地10平方公里，可利用工业用地可增至40平方公里左右。

三、工业用地的供需分析

从产业用地需求来看，2005年新增工业用地中，通信设备、计算机及其它电子设备产业约占30%，交通运输设备产业约占20%，电气机械及器材产业约占10%，其他产业占40%。产业用地需求充分反映了我市产业结构特点。

为掌握企业用地需求情况，我局会同市规划、国土部门组织企业预申报工业项目用地需求。2006和2007年部分重点企业预申报的工业项目用地需求分别为19和17平方公里，而当年的工业

用地供应计划分别为7和6平方公里，供需之比约为1：3，供需矛盾较为突出。

四、工业用地效益分析

我市的单位面积工业用地产出效益位居全国大城市前列。2005年我市地均工业增加值达到9.6亿元/平方公里，分别是上海的1.75倍，广州的1.92倍和北京的5.65倍。但与境外发达城市相比，仍然存在较大差距，我市2005年地均工业用地增加值是2003年香港（52亿元/平方公里）的1/5；2004年新加坡（57亿元/平方公里）的1/6；2001年东京（107亿元/平方公里）的1/11。

我市推进产业用地集约利用具有较大的空间和潜力。在深圳的不同区域，单位土地产出水平差异很大。深圳保税区单位面积工业用地产出效益与香港持平，高新技术产业园区产出效益接近新加坡水平。2005年全市单位面积工业用地平均产出（增加值）水平为9.60亿元/平方公里，其中特区内51.93亿元/平方公里，接近香港水平；高新技术产业园区达到62.8亿元/平方公里，与新加坡持平；特区外5.28亿元/平方公里,仅为特区内的1/10，发展很不平衡。

五、新加坡用地管理的先进经验

新加坡是一个东西长４２公里、南北宽２０多公里的岛国。土地面积仅为６８０多平方公里，土地资源十分有限。然而，通过良好的规划和严格的管理，新加坡土地的单位面积使用效率发

挥了最大功效。新加坡在用地管理方面的主要先进经验如下：（一）完善的长、短期城市规划

新加坡的城市规划分为概念规划蓝图和总体规划蓝图两个层面。概念规划蓝图主要制定土地和交通的规划蓝图，这个蓝图让人们可以设想未来30至50年后城市的样子。概念规划蓝图一旦制定，轻易不变更。以概念规划蓝图为总纲，再制定总体规划蓝图和控制性详规的法定文件。新加坡将所有土地划分为９００多个小区，并在每一个小区内对土地使用进行详细的总体规划。这个总体规划每五年会进行一次修改，届时将进行公示，专家和市民都可以提出自己的修改意见。

新加坡通过两个层面的规划，很好的解决了规划的长、短期协调适应问题，兼顾了规划的稳定性和动态调整性。

（二）土地分类管理

按照功能，新加坡的土地被分为５类：一是工业用地。工业用地又细分为５种类型。包括：特殊工业用地（用于重工业和航空工业）；普通工业用地（用于普通工业和轻工业）；标准工厂用地（用于分散和半分散的工厂和车间）；多层工厂用地（用于轻工业和无污染工业）；高科技园区用地。二是空白用地。空白用地主要用于为区域内的居民和出行者提供旅游和休闲的活动空间。三是居住用地。居住用地通过规划将居民集中到不同区域后在区域内建立完整的配套措施，同时推行微型居住区计划，以尽量减少单一居住区规模，以控制区域内建筑的类型和密度；有关

方面通过规划将居民集中到不同的区域，并在每个区域内建立完整的配套服务措施。四是交通用地。交通用地以城市地下铁路系统用地为优先考虑。五是中央商务区用地。中心商业区用地以优先发展金融和商业为主，鼓励建筑高楼以促进土地资源的高度利用。该区以发展金融和商业为主，同时采取措施降低此区域内的居住人口数量。

（三）工业用地管理政策

新加坡工业用地一般通过招标方式供应。土地的价格控制主要是政府通过调节土地的供应时间和供应量来实现。最关键的是新加坡政府拥有土地的定价权。

新加坡的专门政府机构和国有工业房地产开发商通过招标方式取得工业用地后，建成标准工业厂房和一些配套设施。工业厂房一般采取只租不售的政策，通过物业管理部门公开招租。符合新加坡产业发展政策的工业项目可以优先获租厂房。同时根据工业项目对新加坡的贡献来调节租金。政府管理部门通过调高租金、到期不再续租等经济手段引导一些不符合新加坡产业政策的工业项目从新加坡转移出去。

新加坡政府通过直接控制大部分工业用地及标准厂房资源，从而大大增强了产业的控制能力，可以较好地实现政府的产业调整升级的政策目标。

六、促进工业用地集约节约利用的对策建议

（一）大力推动工业区升级改造，变低产田为高产田