D2地块价值体系梳理
志妈谷特色小镇规划方案
规划建筑面积： ≤7.00万平米
现场图片：
人口情况：只有几户工人居住，为苗圃老板不定期雇佣。
地势地貌： 地块海拔较高，但地势较平缓，有微量坡度。 位于志妈谷中心区域西侧高地， D1D2 旁有大片农田，景观好。 交通可达性： 只有小道土路可达，为苗圃老板私人修建， 交通便利性差。四地块规划道路从南部呀诺达道路进入。 开发客观性： 经济林尤其是名贵黄花梨和沉香，开发成本 高。
15
选址方案五：D8,D9,D10,D11地块
各地块价值分析
地块位置图
土地现状权属图 土地利用规划图
D11 D10 D9 D8
16
选址方案五： D8、D9、D10、D11 ，地块分析
规划情况： 规划用地性质：旅游设施，商业设施，居民安置 规划建设用地面积：262.4亩 容积率：≤0.3 现状分析： 土地权属：志妈一村 利用现状：村庄、桉树林、橡胶林 地上物情况：志妈一村居民点 人口情况：29户，126人 地势地貌：地势狭窄，比较陡峭。 交通可达性：目前可达志妈一村地块
6
周边现状分析
志妈谷景区内有良好的自然生态系统，道路以山路为主，目前地块周边以林地、山地、耕地和小村落为主，市政、 生活配套设施尚不健全，区域自身配套不足。
山体区域
平缓区域
河流
7
三、首发地块选址
各地块价值分析
选址方案一：D12、D14、D15、D16、D17地块，地块位置。
土地现状权属图 土地利用规划图
以“休养身心、生态度假”为核心宗旨，生态保护与开发建设相互平衡，国际标准与养生文化互为依托，医疗或健
康检查与旅游相结合，明确呀诺达志妈谷在大三亚旅游体系中的重要地位，定位于建设成为集疗养生文化、生态旅游文 化、高端休闲文化、高端度假文化、户外运动旅游文化等多个主题于一体的国际综合性热带雨林谷地旅游休养净心区。 使其成为推动大三亚旅游度假产品体系蓝绿互补、山海互动升级发展进程的典范之作。
土地价值评估报告框架
原始地价，与项目地块 真实价值相差较远
公式：宗地楼面熟地价＝适用的基准地价×期日修正系数×年期修正系数×容 积率修正系数×因素修正系数
原理：根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近 期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成效价格作适当修正，
公式：估价对象比准地价=交易地价×交易情况修正系数×交易日期修正系数× 区域因素修正系数×个别因素修正系数
地块价值评估报告结构
地块价值影响因素分析 宏观市场研究 项目地块研判 区域房地产市场分析 区域经济指标分析 房地产市场发展趋势 针对性市场概述
地价评估测算 区域市场研究 区域规划及发展 区域概述及发展规划 房地产市场现状 针对性房地产市场分析 针对性项目分析
地块价值评估报告结构
地块价值影响因素分析 宏观市场研究 项目地块研判 地块发展定位 地块优势及劣势研判 地块规划方案 地块规划指标分析
地价评估测算 区域市场研究 项目地块分析 地块指标及资源分析 地块发展定位 地块规划方案建议
地块价值评估报告结构
01
地块价值影 响因素分析
02
宏观市场研 究
03
区域市场研 究
04
项目地块研 判
05
价格定位
06
价值测算
07
项目总收益 测算
08
项目总成本 测算
09
项目地价测 算
10
地价评估测 算
11
成本定位
剩余法进行地块价值评估因素
1
土地价值评估
3
外部因素
5
内部因素
7
土地评估测算
2
影响因素
4
宏观政策影响、土地政策、土地供应
区域现状与规划
价值工程法应用案例分析
价值工程法应用案例分析一、价值工程法应用的一般步骤运用价值工程法进行房地产项目产品定位决策的大致步骤如下：(1)选择价值工程对象，拟订价值工程的评价方案。
根据房地产项目产品的设计构思，提出几种项目产品实施的可行性方案，为方案的比较分析提供基础。
(2)搜集资料，确定功能指标体系。
对房地产项目产品设计方案的有关评价指标进行实际现状调查，确定价值]程分析的功能评价指标体系。
(3)确定功能指标的重要性系数根据用户、销售人员、专家对房地产项目产品市场适应性的评分，确定产品功zH,Btd.T 日标的重要性系数。
(4)确定不同产品方案功能评价系数根据房地产项目产品方案的市场适应性，结合产品功能指标的重要性系数，确定各方案的功能评价系数。
(5)确定价值系数，准确选择方案根据以上的功能评价系数和成本系数，确定不同方案的价值功能系数，并对各方案进行比较和权衡后，改进并选择能够适应市场需求的产品方案。
二、方案的拟订及成本系数的确定下面对某个实际发生的项目，采用价值工程评价法进行产品决策的实例分析，比较现实状况与分析结果是否一致，分析价值工程法住房地产项目产品选择决策过程中的适应性。
案例：某房地产开发商要在某城区内的二级地段进行住宅开发，地块面积为200亩，一边临水，一边紧邻城市次干道，周边居民收入水平和环境条件一股。
现对此地块住宅开发进行产品的档次定位分析。
根据地块的城市规划用途、地段特征以及周边城市居民的收入状况，现拟定建设三种不同住宅标准的住宅小区，其建造标准如表1所示。
同时为了计算的简便，将开发商的住宅建造成本和市场上居民愿意或实际购买住宅的整体功能所花成本，转换为成本系数(见表1)。
三、功能指标系统的选择把住房作为一个独立完整的“产品”进行功能定义和评价，而不再将住房细分下去。
功能指标系统的选取，主要考虑对住房市场需求和住房功能定位有直接影响的因素。
因此，可建立下列功能系统图：经济适用(价格适中，布局合理)；生活便捷(设施完备，使用方便)；环境适宜(环境舒适，政策配套)；使用安全(结构牢固，三防齐全)；资产增值(地段改良，市场发展)。
2010年地产成本上半年总结
成本管理部2010年上半年工作总结一、目标成本制定1、按照公司领导相关要求，2010年上半年的重点工作是理顺各项目的目标成本。
按照此要求，针对各个项目在不同阶段均有不同特点，必须有与之相适应的目标成本，我部门制定了目标成本四个阶段测算的标准模板讨论稿，即启动版、方案版、施工图预算版、批准执行版目标成本表。
据此梳理了原目标成本表中各成本数据计算规则，进一步规范、完善目标成本编制方法。
针对不同版本的目标成本编制，要求各项目公司必须将各阶段目标成本编制工作完善，保证每个项目现阶段都有一版目标成本，并将此作为客观依据报总部进行讨论，最终确定执行版目标成本，报总部批准后的执行版目标成本将作为今后成本控制的基准，并要求做好各部门衔接工作，奠定成本管理基础工作的良好基石。
2、梳理所有项目不同阶段的目标成本编制情况，建立不同项目的开工前、已开工项目二次审查的目标成本，分轻重缓急，逐步细化修正。
截止2010年6月份，主要完成下列项目的目标成本测算：国信地产所属项目目标成本编制情况统计表继续做好在建工程成本的动态控制工作，严格预决算的造价审核工作，做好竣工结算外审的成本后评估工作。
对在建及待开建项目的各类请示、批标报告进行相关的审核，今年上半年审查各类请示文件和批标文件共计40份。
日常动态成本控制工作主要包括：（1）对各项目按流程要求需上报总部报标委员会批准的各类批标报告进行成本审核。
（2）按照流程要求对工程类供应商、材料供应商的选择进行审核；（3）加强进度款和结算款的审核，重点配合江北项目公司，对自然天成和阅景龙华项目的结算和工程款支付进行梳理，对已完工项目的决算遗留问题做出建议和报告报总部领导。
（4）加强各项目现场签证控制，尤其是新沂一级开发过程中的签证管理。
（5）已批准的目标成本调整情况的严格审核。
（6）成本后评估工作，重点围绕已完工程的成本进行总结、提炼数据，分析经验教训。
三、参与流程范围内的招标、开标上半年我部门会同审计监察部对流程要求范围内的各类招标进行招标文件审阅、招标入围单位资格预审、考察，并参加了南京江北公司、上海兴江公司、徐州公司、新沂公司、镇江分公司等项目公司的现场开标会，提出各类招标的合理化建议，从源头上把控成本，跟踪成本落实与执行情况。
最新自己各方面也取得了一定的进步
客服年终个人工作总结20xx年时间即将过去，在公司领导、同事们的支持和帮助下，我坚持不断地学习理论知识、总结工作经验，加强自身修养，努力提高综合素质，严格遵守各项规章制度，完成了自己岗位的各项职责，现将这一年来的工作总结汇报如下：一、工作态度：我热爱自己的本职工作，能够正确认真的对待每一项工作，工作投入，有较高的敬业精神和高度的主人翁责任感，遵守劳动纪律，有效利用工作时间，保证工作能按时完成。
二、业务能力：多干多学：我初来公司工作，这个工作对于我来说是个新的挑战，但为了尽快上手，我不怕麻烦，向领导请教、向同事学习、自己摸索实践，在很短的时间内便熟悉了所做的工作，明确了工作的程序、方向，提高了工作能力，在具体的工作中形成了一个清晰的工作思路，能够顺利的开展工作并熟练圆满地完成本职工作。
经常同其他业务员沟通、交流，分析市场情况、存在问题及应对方案，以求共同提高。
三、为了提高我们的服务水平，我个人认为更应该提供人性化服务。
预定人员在讲话和接电话时应客气、礼貌、谦虚、简洁、利索、大方、善解人意、体贴对方，养成使用“您好”、“请稍后”、“请放心”、“祝旅途愉快”等“谦词”的习惯，给人亲密无间，春风拂面之感。
每个电话，每个确认，每个报价，每个说明都要充满真诚和热情，以体现我们服务的态度，表达我们的信心，显示我们的实力。
回复邮件、回传传真，字面要干净利落、清楚漂亮，简明扼要、准确鲜明，规范格式。
以赢得对方的好感，以换取对方的信任与合作。
我们知道，公司的利益高于一切，增强员工的主人翁责任感，人人为增收节支，开源节流做贡献。
明白一个简单的道理，公司与员工是同呼吸共命运的，公司的发展离不开大家的支持，大家的利益是通过公司的成长来体现的。
在旅游旺季，大家的努力也得到了回报，也坚定了我们更加努力工作，取得更好成绩的决心。
回顾这这一年来的工作，我非常圆满地完成了本职工作，这是公司的培养，领导的关心、教育，同事的支持与帮助，包容了我的缺点和错误，教会了我做人做事，才有了自己的今天。
宁波古林镇薛家DD地块定位报告
参考个案分析
个
案
分 析
参数
发展商
盛世华城 奥克斯置业
西城十二庭院 冠华房产
建筑面积
18万平方米
18万平方米
发售日期
2005年7月
2006年9月
交付时间
2
1140
611（一期）
建筑形态
多层、小高层、高层、联 排，单身公寓
小高层（一期） 多层（二期）
成交均价
5241 / 5078
因此该部分群体的高档住宅需求
受到了抑制。
李立新 浙江利时集团董事长
盛世华城客源分析情况
个
案
成
交
客户区域分析对比图
客
户
高桥
11%
集仕港 22%
海曙联丰周边 67%
海曙联丰周边 集仕港 高桥
整个项目的客户群体以海曙联丰为主要区域客户为主,集 士港\高桥客户为辅。
个
其中中庭大面积户型，总价在100万元左右。推出后销售速度较快，
客
我们的目标客户区域来源：
户
定
以海曙老城区尤其是环城西路两侧的客源为主，集士港、高桥区域
最大31米。中庭高层栋距100米。
120平方米以上均三房朝南，
户型优势明显。全部双层中
空玻璃，多种开窗方式；阳
台、露台错层处理
配套
联丰路、环城西路城市动脉连接，15 15分钟到达三江口。生活、
分钟到达三江口。7路、820路等多条 交通、购物、教育、医疗、
公交直达。附近好又多、农工商超市， 商务消费都依靠联丰板块自
60
52.09
50
40
30
20
10
0 供应量
去化量
D2地块价值体系梳理
海口路
（1）海口路拓宽工程将于2014年5月1日前完成， 拓宽后的 海口路将515、25路公交车引入钻石湾 社区 （2）海口路将建设大型立体公交停车场（大连日 报2014年1月10号）
东星路（大连晚报2014年1月8日）
东星路“预备跑”东西快速路将构成钻石湾通过 海底隧道与星海湾的高速交通纽带。
疏港路拓宽改造工程今年启动（新商 报2014年1月3日）
品牌价值：远洋地产
（1）远洋地产为在香港上市的房地产行业排名前十 （2）远洋地产曾在大连连续获得房地产行业四年销冠，其中远洋红 星海两年，远洋钻石湾一年、远洋广场一年，远洋其它项目在大连也 荣获了大连市民的好评。 （3）远洋钻石湾项目曾在前年以全年31亿的销售额荣获了大连市房 地产行业销冠，更值得一提的是，31亿的销售额打破了大连市房地产 行业的历史销售纪录。
区域价值
规划价值
产品价值
附加价值
钻石湾规 划价值
规划 价值
D2地块 规划价值
钻石湾整体规划价值
（1）远洋钻石湾项目总共分为25个独立地 块，其中包括住宅和商业两种物业类型。 （2）项目聘请美国EDSA,NBBJ进行概念规划， 以大型文化设施和商业设施的开发为动力， 以公共开放空间为载体，以节庆娱乐为主题。 （3）构建“一轴一带”的规划设计理念， 未来钻石湾将成为东北亚最具活力的国际生 活湾区。 ①“一轴“：40万黄金商业中轴，其中包括 国际商务、国际顶级酒店集群、大型商超、 高端购物中心、文化节庆主题广场、婚礼殿 堂、海景餐厅、国际医疗中心等，旗舰配套 让生活品质从此与国际湾区同步。 ②“一带”：指70万平滨海休闲体验带（其 中包括38万平滨海公园），规划有世界滨海 公园、钻石广场、主题乐园三大休闲功能模 块。包括景观公园、水上乐园、观景摩天轮 等国际级娱乐项目。
(整理)价值工程分析.
价值工程分析价值工程分析是利用产品成本结构与产品功能结构的比值关系来寻找降低成本、提高成本效能比率的途径，从而改进产品或工艺设计的有效方法。
价值分析的核心是功能分析。
1、首先需要选定价值工程的对象。
一般说来，价值工程的对象是要考虑社会生产经营的需要以及对象价值本身被提高的潜力。
例如，选择占成本比例大的原材料部分如果能够通过价值分析降低费用提高价值，那末这次价值分析对降低产品总成本的影响也会很大。
当我们面临一个紧迫的境地，例如生产经营中的产品功能、原材料成本都需要改进时，研究者一般采取经验分析法、ABC分析法以及百分比分析法。
2、选定分析对象后需要收集对象的相关情报，包括用户需求、销售市场、科技技术进步状况、经济分析以及本企业的实际能力等等。
价值分析中能够确定的方案的多少以及实施成果的大小与情报的准确程度、及时程度、全面程度紧密相关。
3、有了较为全面的情报之后就可以进入价值工程的核心阶段一功能分析。
在这一阶段要进行功能的定义、分类、整理、评价等步骤。
4、经过分析和评价，分析人员可以提出多种方案，从中筛选出最优方案加以实施。
在决定实施方案后应该制定具体的实施计划、提出工作的内容、进度、质量、标准、责任等方面的内容，确保方案的实施质量。
5、为了掌握价值工程实施的成果，还要组织成果评价。
成果的鉴定一般以实施的经济效益、社会效益为主。
作为一项技术经济的分析方法，价值工程做到了将技术与经济的紧密结合，此外，价值工程的的独到之处还在于它注重与提高产品的价值、注重研制阶段开展工作，并且将功能分析作为自己独特的分析方法。
价值工程（Value Engineering，简写VE），也称价值分析（Value Analysis，简写VA），是指以产品或作业的功能分析为核心，以提高产品或作业的价值为目的，力求以最低寿命周期成本实现产品或作业使用所要求的必要功能的一项有组织的创造性活动。
有些人也称其为功能成本分析。
价值工程涉及到价值、功能和寿命周期成本等三个基本要素。
土地二级开发
土地二级开发土地二级开发指的是对已经具备基础设施的土地进行再开发利用的过程。
这个过程主要涉及土地复垦、改造以及再利用等步骤，旨在达到土地的最大化利用和增加土地价值的目的。
土地二级开发在城市化进程中扮演着重要的角色，因为它可以提供更多的建设用地，解决土地资源紧缺的问题，并促进经济的发展和社会的进步。
土地二级开发的目标主要包括以下几个方面：1. 增加土地的利用价值：通过对土地进行再开发，可以将未充分利用的土地重新整合和开发，提高土地的使用效率和经济价值。
例如，在城市郊区的废弃工厂区域进行二级开发，可以将其改造为商业中心或住宅区，增加土地的利用效益。
2. 解决土地资源不足的问题：随着城市人口的增加和经济的发展，土地资源越来越紧张。
土地二级开发可以通过对废弃或未使用的土地进行改造和利用，增加城市建设用地，解决土地资源不足的问题。
3. 优化土地空间布局：土地二级开发可以通过对城市空闲土地的整合和再规划，优化土地空间布局，提高土地的利用效率和城市的整体发展水平。
例如，将城市郊区的分散农田整合成大规模农业园区，提高农业生产效益。
土地二级开发的具体步骤包括土地的勘察、规划设计、建设以及后期管理等。
首先，对待开发的土地进行勘察，包括地理、地质、水文等方面的调查研究，确定土地的可行性和开发潜力。
然后，进行规划设计，确定土地二级开发的具体用途和布局，包括道路、公共设施、绿化等的规划。
接下来，进行建设工程，包括土地平整、基础设施建设、建筑物建设等。
最后，进行后期管理，包括对土地进行维护、修缮和管理，确保土地的持续利用和价值的不断增长。
土地二级开发需要充分考虑环境保护和可持续发展的原则。
在规划和设计阶段，应该注意保护和修复生态环境，减少对自然资源的消耗。
在建设和管理阶段，应该采取节能减排和资源循环利用的措施，提高土地的可持续利用性和环境友好性。
土地二级开发的具体案例有很多。
例如，中国的深圳特区就是一个成功的土地二级开发案例。
低效用地再开发中土地估价技术要点
低效用地再开发中土地估价技术要点嘿，伙计们！今天我们来聊聊一个非常实用的话题——低效用地再开发中土地估价技术要点。
这可是一个非常重要的话题，因为在我们的日常生活中，土地资源是非常宝贵的，而如何合理地利用这些土地资源，就需要我们掌握一定的土地估价技术。
接下来就让我们一起来探讨一下这个话题吧！我们要明确什么是低效用地。
简单来说，低效用地就是那些没有得到充分利用的土地资源，比如说闲置的土地、废弃的工厂、破旧的房子等等。
这些土地虽然看起来没有什么价值，但是只要我们用心去发掘，还是可以发挥出很大的作用的。
如何对这些低效用地进行估价呢？这里就涉及到了土地估价技术。
其实，土地估价技术并没有那么复杂，只需要掌握一些基本的方法和技巧就可以了。
下面，我就给大家介绍一些土地估价技术要点。
我们要对土地进行详细的调查和分析。
这一点非常重要，因为只有了解了土地的基本情况，我们才能对其进行合理的估价。
具体来说，我们需要了解土地的位置、面积、周边环境、交通状况等等。
这些信息都是影响土地价值的重要因素。
我们要关注土地的潜力和发展前景。
这一点也是非常重要的，因为只有具备发展潜力的土地，才能为我们带来丰厚的回报。
在估价的时候，我们要充分考虑土地的潜在价值和发展空间。
我们要考虑土地的实际利用情况。
这一点也很重要，因为土地的实际利用情况直接影响到其价值。
比如说，如果一块土地已经建好了房子，那么它的价值就会比一块空地高很多。
在估价的时候，我们要充分考虑土地的实际利用情况。
我们还要关注政策因素。
这一点可能有些难以捉摸，但是却是非常重要的。
因为政策的变化往往会对土地价值产生很大的影响。
在估价的时候，我们要密切关注政策的变化，以便及时调整自己的估价结果。
土地估价技术并不是一件难事，只要我们掌握了一定的方法和技巧，就可以轻松应对各种复杂的情况。
当然啦，这也需要我们在日常生活中不断学习和积累经验。
希望这篇文章能对大家有所帮助！下次再见啦！。
上海市宝山区罗店地块区域价值及房地产分析报告.ppt
公寓：1.9万/㎡ 联排：2.2万/㎡
13
罗店板块房地产市场/运行概况
美兰湖板块于2009年步入快速发展期，整个板块已开始步入成熟阶段
市场运行：自2008年以来，罗店区域的成交均价一路上扬，虽然2010年4月以来受到宏观调控的影响 ，成交量有所下降，但是价格仍然维持在高位，2010年市场均价突破20000元大关；
9
区域价值分析/美兰湖高尔夫球场
除湖景外美兰湖高尔夫球场成为最主要的景观资源，亦是区域价值的主要支撑因素之一。
美兰湖高尔夫球场是拥有36洞国际锦标赛级会员专属制高尔夫球场，规格在上海名列前茅。 占地总面积3390亩的高尔夫生活圈，拟建成南湖泊、北森林各18洞的两座球场。 南湖泊传承了高尔夫文化发源地一一苏格兰的大波浪、大起伏及大湖泊的地域特色。 北森林为会员专属球场，以大型乔木密集种植为主要特色，营造气势磅礴的丛林式生态格调。
居属性； 具备距市区较近的区位与相对便利的交通条件
12
罗店板块房地产市场/历史沿革
目前处于第二阶段产品期，板块内拥有万科、上置、朗诗、景瑞、顺驰、中华企业等大型知名开 发商。远洋低密度产品入市后，将会给区盘时间 物业类型
售价
金彩置业 美兰金邸
2005-9
2004年以前
28%
72%
2005-2006年
2007-2008年
2009年至今
26%
32%
74%
38% 68%
62%
宝山本地 82% 北部地区 14% 其他区域 4%
宝山本地 80% 北部地区 17% 其他区域 3%
宝山本地 72% 北部地区 19% 其他区域 9%
宝山本地 55% 北部地区 24% 其他区域 21%
土地经济学第六章
二、西方经济学家对土地价值 与土地价格的理论观点
1 古典价值论：17世纪中叶至于9世纪初，以劳动价 值论为基础
威廉· 配第 亚当· 斯密 李嘉图
2 庸俗价值论：18世纪末至20世纪初，生产要素理论
萨伊 马尔萨斯 马歇尔
国家级精品建设课程 8
土 地 经 济 学>第五章 地价理论
国家级精品建设课程
25
一、我国土地价格管理制度
2. 我国土地价格体系
交易地价：是指土地买卖双方按市场交易规 则，在土地市场中实际成交的价格。是已经 实现了的价格。有出让价格、转让价格、租 赁价格、地役价格等。 其他价格：课税价格、抵押价格等。
国家级精品建设课程
26
一、我国土地价格管理制度
二、西方经济学家对土地价值 与土地价格的理论观点
1. 现代西方经济学家对土地价格分析：以市场价格为基础 土地收益理论
土地价格是土地收益的资本化 土地收益： 正常情况下的、土地处于最佳利用方向时 地纯收益 公式 V = a / r
V —— 土地价格； a —— 土地纯收益； r —— 土地还原率
国家级精品建设课程 19
土 地 经 济 学>第五章 地价理论
三、地价评估
2. 地价评估的主要方法 市场比较法
公式：PD= PB×A×B×C×D
PD— 待估宗地地价； PB—比较实例宗地地价； A、B、C、D为修正系数：交易情况、交易时间、区域因 素、个别因素等修正。
适用范围：土地交易活跃、土地市场规范
3. 我国土地价格管理的意义
极大地推进了城镇国有土地有偿使用进程， 为土地市场发育奠定了基础； 有效地促进土地资源的优化配置，调控了 土地供求关系； 保障了不同权利主体间的土地收益分配； 显化了土地资产，为国有企业改革注入了 活力。
项目地块价值分析
学北固校区等
随风潜入夜 润物细 无声
项目配套—医疗、市政资源：项目周边医疗、市政一应俱全，日常生活
非常便捷。
1 2 3 4 1 2 3
镇江359医院 镇江第四医院 江苏大学附属医院 长江医疗门诊部 物价局 港务局 公安局 检察院 市航道管理处 市监管处分局 检疫检验局 水利局 ：本案
3
4 7 2 1 5 3
项 目 区 位
项目位于主城京口区，北临5A级景区北固山和长江北湖风光带。
地处东吴路与梦溪路交叉口的西南侧，东吴路与梦溪路均为繁华路段。 与老城区近在咫尺，距离繁华的市中心大市口仅2公里左右，约8分钟车程。 本项目周边各方面资源比较丰厚，周边楼盘定位都比较高端，如招 商北固湾、兆和皇冠假日、江河汇，高端市场的竞争力过大。
4
5 6 7 8
1பைடு நூலகம்
4 2
项目配套—公共交通：项目附近公交线路丰富，区域内交通十分便利；从图中
标识的公交路线看，中山路与解放路主干道路旁公交线路密集；同时公交线路贯穿镇 江市中心、旅游景点，如大市口、北固山公园，生活娱乐十分方便。
区域内各条道路公交路线
滨江路：118路、18路、20路 东吴路：4路、8路、130路、133路、135路、D3路 滨江大道：170路 解放路：D3路、1路、2路、4路、6路、12路、14 路、24路、35路（夜）、123路、133路135路 梦溪路：8路、11路、18路、20路、22路、25路、 104路、118路 中山路：D1路、1路、10路、19路、20路、24路、 28路、168路、51路、K208路、39路、115路、116 路、135路、K201路、K221路、31路（夜）
第一节：地块价值及发现
中国城市轨道交通TOD发展中的土地价值捕获研究
中国城市轨道交通TOD发展中的土地价值捕获研究目录一、内容综述 (2)1.1 城市轨道交通发展背景 (3)1.2 TOD模式及其在中国的发展 (4)1.3 研究意义 (5)二、中国城市轨道交通发展现状与趋势 (7)2.1 定义与分类 (8)2.2 国内外发展现状对比 (10)2.3 发展趋势及前景预测 (11)三、TOD模式理论及在中国城市轨道交通中的应用 (12)3.1 TOD模式定义与核心理念 (13)3.2 TOD模式的发展历程 (14)3.3 典型案例分析与启示 (15)3.4 应用中的挑战与对策建议 (17)四、土地价值捕获理论及在轨道交通TOD中的实践 (19)4.1 土地价值捕获的概念及内涵 (21)4.2 土地价值的影响因素与评估方法 (21)4.3 土地价值在TOD模式下的变化特点 (23)4.4 土地价值捕获的策略与方法研究 (24)五、中国城市轨道交通TOD发展中的土地价值提升策略 (25)5.1 现状分析与发展需求评估 (27)5.2 相关政策与法规支持 (28)5.3 优化土地利用规划与管理 (29)5.4 强化土地市场运营与监管 (31)5.5 推进土地政策支持与制度创新 (32)六、实证研究 (33)一、内容综述随着中国城市轨道交通（TOD）的快速发展，土地价值捕获（LandValue Capture, LVC）逐渐成为学术界和实务界关注的焦点。
LVC是指通过各种手段将城市轨道交通建设带来的土地增值收益的一部分返还给投资者或社会公众，以实现交通建设与城市发展的良性循环。
在TOD模式下，土地价值捕获的主要方式包括：土地使用权出让、土地开发收益、税收优惠、公交导向型开发（TOD）等。
这些方式的核心在于通过城市轨道交通的建设和运营，提升沿线土地的利用价值和吸引力，从而实现土地价值的最大化。
在中国城市轨道交通TOD发展过程中，土地价值捕获的研究主要集中在以下几个方面：土地增值效应评估：研究城市轨道交通对沿线土地增值的影响机制，评估不同模式的土地增值效应，为政策制定和规划实施提供科学依据。
2023年注册城乡规划师之城乡规划原理高频考点知识梳理
2023年注册城乡规划师之城乡规划原理高频考点知识梳理1、下列关于风景名胜区表述，不准确是（ ）。
A.风景名胜区应当具备游览和科学文化活动多重功能B.《风景名胜区条例》规定，国家对风景名胜区实行科学规划、统一管理、合理利用工作原则C.风景名胜区按照资源主要特征分为历史圣地类、滨海海岛类、民俗风情类、城市风景类等14个类型D.110平方公里风景名胜区属于大型风景名胜区正确答案：B2、工程地质是属于自然环境调查内容中( )。
A.自然地理环境B.自然气象因素C.自然生态因素D.自然经济环境正确答案：A3、2007年党的十七大对科学发展观的内涵作了进一步的阐述，科学发展观，第一要义是发展，核心是（）。
A.全面协调可持续B.以人为本C.统筹兼顾D.实事求是正确答案：B4、按照我国城乡规划主管部门规定，下列不属于城镇人口统计范围是（）。
(2008年真题)A.建成区内户籍非农业人口B.建成区内户籍农业人口C.建成区内居住半年以上暂住人口D.建成区内居住三个月以上暂住人口正确答案：D5、下列不属于多元化结构城市形态是（）。
A.带型形态B.散点型形态C.集中型形态D.组团型形态正确答案：C6、关于矿产资源及矿业城市表述错误是（ ）。
A.矿产资源开采和加工可促成新城市产生B.矿产资源决定城市性质和发展方向C.矿产资源开采决定城市地域结构和空间形态D.矿业城市发展应以矿产开采为重点，突出城市优势正确答案：D7、现代城市规划形成思想基础是（ ）。
A.君权思想B.文艺复兴思想C.空想社会主义D.古典时期欧洲思想正确答案：C8、矿业城市表现出城市形态是( )。
A.星座型形态B.放射型形态C.组团型形态D.散点型形态正确答案：D9、属于“城市总体规划文本”中“排水工程规划”是（ ）。
A.水源地选择及防护措施，取水方式，供水能力，净水方案B.有关污染物排放标准C.规划编制背景、目、基本依据、规划期限、城市规划区、适用范围以及执行主体D.污水排放标准，雨水、污水排放总量，排水分区正确答案：D10、下列关于市域城乡空间的表述，正确的是（）。
关于小陆家嘴东区D1,D2,D3地块的餐饮情况调查研究
6关于小陆家嘴（东区）D1，D2，D 3地块的餐饮情况调查研究李琪上海大学土木系[摘要][关键词]调研的三个地块属于小陆家嘴中心区银行保险等金融行业密度最大的区域，这三个地块办公人员密集，功能较单纯，与西边正大广场，八佰伴商圈步行距离较远，与临近后续向东扩建中的陆家嘴金融区的配套设施可在扩建工程中共享。
上海市小陆家嘴（东区）餐饮情况作者简介：李琪（1975-），女，上海市人，上海大学土木系硕士研究生，研究方向为建筑学。
一、实地调查二、调研情况总结三、结论D1地块调研建筑有华能大厦、华夏银行大厦、汇丰大厦，D2地块调研建筑有招商局大厦、新上海国际大厦，D3地块调研建筑有浦发大厦、上海信息大厦、上海证券大厦、国家开发银行大厦、中国保险大厦。
浦发银行大厦的食堂面积为700~800平方米，可以同时容纳300到400人就餐。
就餐的高峰时间大约在中午12左右，约700到800人就餐，标准套餐的价格在10元左右。
该餐厅面积不足，在高峰期间由于用餐的人很多，所以要排很久的队。
由于租金的原因，浦发的食堂没有盈利，主要是通过补贴来运营。
现在浦发食堂已经降低了租金，使食堂在正常运营的情况下获得了盈利。
浦发大厦的其它餐饮设施有咖啡店及面包房，其中咖啡店和面包房还兼营快餐，价格比较容易接受。
面包房主要在早上和中午营业，咖啡店主要在中午和晚上营业，正好弥补了在时间上的空挡。
上海信息大楼的食堂分为电信内部食堂和大楼其它公司的外部食堂（价位在10元左右），其中内部食堂流动性大，因为有很多电信公司其他部门的人来大楼开会并用餐，所以用餐量不定。
对大楼其它公司的食堂面积在300平米左右，座位约840个，早餐有100人用餐，晚餐900人用餐。
上海证券大厦也分内部食堂和外部食堂，其中内部食堂中餐供应250~260人用餐，晚餐供应90~100人用餐。
对外餐厅也是供应整个大楼其他公司用餐，早餐限制在100位以内，中餐在800人左右。
大厦内还有一家中档餐厅，该餐厅中午提供商务套餐，价位在50元每位，一般有80人用餐，晚上有人点菜。
上海国际医学园区D2-02-05地块(阳光城·丽景湾)
上海国际医学园区D2-02-05地块(阳光城丽景湾)佚名【期刊名称】《城市住宅》【年(卷),期】2017(024)010【总页数】3页(P21-23)【正文语种】中文申报单位：上海中森建筑与工程设计顾问有限公司参建单位：上海霍普建筑设计事务所股份有限公司项目技术经济指标（实际竣工指标）总用地面积：3.05hm2总建筑面积：5万m2住宅建筑面积：3.8万m2容积率：1.20建筑密度：29.8%绿地率：35%总户数：367户停车位：地上10辆；地下199辆阳光城·丽景湾项目位于上海市浦东新区，东至规划蒲公英路，南至蓝靛路，西至满天星路，北至戴家漕河。
考虑整个项目的地块形状及地理位置，采用高低配规划模式，形成一个具有标志性、不同于一般低层高密度社区效果的居住小区，同时也是浦东新区首个将工业化预制装配式技术大规模运用到商品住宅的项目。
该项目由11栋多层住宅、1栋中高层住宅（经济适用房）、4栋高层住宅、1栋配套公建及附属用房组成。
1）本项目由多层叠合住宅和高层住宅组合而成。
利用长板住宅的错位布局形成公共空间，景观丰富，有较好的环境空间。
2）交通主干线清晰，连接了主次入口，出行方便。
车库入口接近城市干路，保证了住区安静与舒适。
3）住区入口设计既便于安全和服务管理，又有温馨的感觉。
1）多层叠拼住宅进深大，通风良好，平面空间尺寸合理，动静分区布置较好。
2）13～14号高层住宅交通组织紧凑，采光通风良好，平面设计合理。
3）12号楼公寓设计紧凑合理，利用开向走道的高窗组织中间的套型通风。
4）提供精装修设计图纸，除1栋经济适用房外其他均为全装修交房。
5）立面设计以浅黄为主，沉稳大气。
该项目整体环境设计风格与建筑相协调，建成效果良好，集中绿地人均面积较大；利用场地水特征，形成较为丰富的竖向场地形态；园区实现人车分流，有较好的邻里交往空间；植物种植配置合理，形态良好。
该项目采用PC工业化施工，利用雨水回收和节能技术等，建筑节能率达65.34%，荣获二星级绿色建筑，将低碳环保纳入建造和建筑全周期。
地块分类标准与分类情况
地块分类标准与分类情况
地块分类标准有多种，包括但不限于《土地利用现状分类》、《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》和《中华人民共和国土地管理法》。
其中，《土地利用现状分类》采用一级、二级两个层次的分类体系，共分
12个一级类、57个二级类。
至于地块的具体分类情况，以下是一些主要类别：
1. 农用地：直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
2. 建设用地：建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。
按用地性质一般分五类：商服用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。
其中，商服用地是指该宗地块规划的用地性质是用于建设商业服务业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。
可细分为批发零售用地、住宿餐饮用地、商务
金融用地、其他商服用地。
3. 未利用地：农用地和建设用地以外的土地。
总的来说，地块分类标准的制定和实施旨在更好地管理和利用土地资源，实现土地资源的可持续发展。
工作总结精辟简短
工作总结精辟简短工作总结篇一我是2023年_月到仓库工作的。
面对陌生的环境，陌生的工作，当时无从下手，充满了迷茫，对业务操作是一窍不通，连一些最简单的工作术语都不懂。
在公司领导合理安排岗位和同事的帮助下，很快便对工作业务有了一定掌握，较好地熟悉了入库操作、在库管理、出库操作等。
能准确、及时地与客户协调处理异常情况，能较好地处理各种工作细节和服从上级、公司的工作安排和管理制度。
一、本职工作的认识：1、对仓库的认识：熟悉仓库基本情况，包括库房库区、货架、货品摆放等；2、对流程的认识：熟悉仓库的进出库操作流程和系统流程、异常处理流程、盘点流程等；3、对职责的认识：明白了团队的重要性；工作合理安排、保障效率的重要性；对工作能够负责和能够按时顺利完成。
二、粗浅体会：1、专业学习是做好工作的动力源泉我们的工作价值是什么？是在工作中，得到不断地提升，不断地去学习得到进步。
假如我们甘于落后，那么我们的价值将会一降再降，直到自己都不能认可自己。
专业的学习，使自己的实际操作得到理论的支持，理论知识得到实际操作的验证，不断地提升不断地进步，才真正是我们的工作价值。
点的精通，线的发展，交织成面的扩张，使自己能够覆盖更大的领域，才能在各方面不断地提升自己。
2、因势而变，顺势而为，全力做好自己在各种突发情况和紧急中，我迅速转变思路，找准自己的工作定位，积极和同事讨论改进方法。
讨论在工作过程中的问题，有一些专业上不懂的地方我虚心向其他有经验的同事请教，根本点还是做好自己的本职工作。
“天下难事，必始于易；天下大事，必先于细”，从简单的事做起从细节入手。
在精细化管理时代已经悄然而至的今天，成大业若烹小鲜，做大事必重细节。
只有从基层做起，筑稳根部，不眼高手低，不心浮气躁，只有当浮躁被扎实所代替，冲动被理智所折服，成功才可能和我们不期而遇。
3、认真负责是做好工作的有力保障你手上的每一份工作，都是为自己而做，在服务别人的时候，你所得到的并不仅仅是工作的报酬，还有技术的锻炼，品质的提升与名誉的提高。
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远洋基业物业管理有限公司
（1）远洋基业物业管理有限公司于1999年9月9 日注册成立，属远洋地产全资子公司。 2006年8月8日正式改制为中外合资企业，注册资本880万元。 （2）2004年通过了ISO9001国际质量体系认证，具有一级物业管理资质，是中国物业管理 协会会员和北京市物业管理行业协会监事单位。
项目整体商业及便 民配套价值
整个项目建设规划
1、两个邻里中心： （1）B4地块邻里中心：规划建设体
育公园、精品超市、健身中心、服务类 业态、餐饮类业态；
（2）D4邻里中心：SOHO办公、极限
运动公园、影院、KTV、儿童乐园、电玩、 服务类业态、餐饮类业态
2、5个便利服务区（现开发地 块A2、B5、D2含有）：每个便利
2、社区诊所
钻石湾项目规划建设多所社区诊所， 可满足业主日常的医疗需求。
钻石湾附 加价值
D2地块 附加价值
附加 价值
1、“云物管”为业主提供高效且便利的物业服务 （1）“云物管”是由高科技与传统物业的结合的新型物业管理模式。 （2）通过互联网和云计算技术，解决业主的衣、食、住、行、娱、购、游等问题及需求。 （3）“云物管”将为业主的家庭安全进行24小时全天侯的监控。
•南向客厅收藏更多 美景
•主卧设置步三段式 衣帽间和卫浴，具 有很高的居住舒适 度。
•一步式阳台创造更 多观景及功能性空 间
B型 建筑面积约120平 三室两厅一卫 •户型方正，增加采光面积，户 型紧凑，减少面积浪费 •南向双卧室与客厅，舒适度高 •主卧设有开放式衣帽间，提高 空间功能性，减少面积浪费 •功能性阳台使生活更加便利
2、商业配套 1、与D4邻里商业中心相邻 2、独立公建商业配套 3、D1、D2地块间的商业街 3、便利服务区，为生活增添更多便捷与活动空 间
3、网格化社区 网格化社区设计，更多活动空间，更多生活乐趣来自便利服 务区幼儿园
4、教育配套
地块西南角规划建设有幼儿园，儿童就学便捷又 安全
远洋钻石湾D2地块价值体系梳理
区域价值 规划价值 产品价值 附加价值
钻石湾区 域价值
D2地块 区位价值
区域 价值
1、钻石湾区域定位
（1）远洋钻石湾位于大连 “陆家嘴”-大连钻石海湾的北岸，钻石湾区占地650万平方米，由政府统 一规划与对岸东港的商区形成功能互补，打造“工作在东港，生活在钻石湾”城市生活新模式。
3#
2#
1#
32F
32F
29F
4# 29F
5# 29F
8# 29F
6#
26F
7#
26F
D2园林景观设计
园林景观总面积占整体面积的75%，39300 ㎡ 丰富植被的错落摆设，具有强烈层次感的静态设计，每一处都彰显着艺术，每一
段落都充斥着灵感，人文聚集中心不是一蹴而就的成果，而是每一处细微的汇总 中央园林与各组团景观共建了D2地块的时尚定义：网格化社区 D2地块东侧联接D1地块的景观设计使两个地块之间进行了有效地互动
文化休闲区 商务核心区
滨海生活区
滨海时尚区
钻石湾规 划价值
D2地块 规划价值
规划 价值
D2地块规划价值
1、D2地块采用围合式的设计理念，低 密度居住环境，增加了地面景观设计空 间，被楼宇围合的中央景观清静自然， 超脱于喧闹的曲径指引着安逸的幽谷。 2、正南正北的楼宇朝向让整个地块形 成了错落有致且不杂乱的空间布局。 3、地块采用外围环绕式的独栋共建， 在满足业主日常生活需求的同时却不影 响正常的生活环境。 4、人车分流设计让居住环境远离了喧 闹吵杂，提高居住舒适度的同时也为安 全与危险进行了一次完全隔离的分流。
C型 建筑面积约105平 三室一厅一卫 户型扁平，采光优越 户型紧凑、南北通透 大开间客厅增加生活舒适度 功能性小三室增加生活空间 入户玄关提高居住私密度
D型 建筑面积约95平米 •稀缺两室半，功能性 较强，布局合理，减少 面积浪费 •南向客厅，主卧室， 采光面积充足 •功能布局合理,分区动 静分离，居住舒适 •卧室开放式衣帽间增 加居住空间的功能性
服务区包含居委会、社区服务中心、文 化活动中心、物业中心
3、4个便利商业区（现开发地
块含有B2、D2）：每个便利商业区
包含便利店、干洗店、药房、通讯缴费、 宠物医院、诊所、洗车等基础生活配套 商业
项目整体教育配套 规划价值
1、钻石湾项目整体规划中将建设多所 公立幼儿园，4所小学及2所中学，目 前为一期即将入住的业主建设两所幼 儿园及一所远洋钻石湾学校，启动0-16 岁一站式全龄教育体系.
（1）地铁4、5号线将直通钻石湾并交汇于黄金商业中轴， 成为钻石湾交通对外辐射的强大助力之一。 （2）地铁四号线营城子——龙头石（东西方向）计划于 2016年开工，2020年建成。 （3）地铁五号线虎滩新区——后关村（南北方向）计划 于2014年底开工——2018年底建成
东方路
板块内部建设的3号路未来将与东方路相连
2、梭鱼湾商务区3年内建成，打造成亲海的CBD中心（半岛晨报 2014年1月8日）
区域交通——海底隧道（3月21日
大连晚报）
(1)海底隧道实现东港商务区与钻石湾的无缝对接
钻石湾项目周边交通便利，2014年动工的海底隧道建成通车后， 钻石湾距离青泥洼桥、东港等主商业区仅为10分钟车程。海底
隧道工程今年启动，预计2019年完工。
海口路
（1）海口路拓宽工程将于2014年5月1日前完成， 拓宽后的 海口路将515、25路公交车引入钻石湾 社区 （2）海口路将建设大型立体公交停车场（大连日 报2014年1月10号）
东星路（大连晚报2014年1月8日）
东星路“预备跑”东西快速路将构成钻石湾通过 海底隧道与星海湾的高速交通纽带。
疏港路拓宽改造工程今年启动（新商 报2014年1月3日）
D2地块建筑设计
1、国际化都市风格建筑
2、几何图形结构的外立面， 材质为石材搭配真石漆
3、色彩搭配丰富构建了硬 朗的建筑气质
4、南向全大窗设计，且建 筑产品北窗3玻，南窗双玻， 附加单面的low-e玻璃
区域价值 规划价值 产品价值 附加价值
户型产品——户型配比
90-135㎡中小面积段产品 主力105、120平三房 次主力130平三房
2、远洋钻石湾学校包括1所省级示范 标准的24班型小学和1所省级示范标准 的27班型中学。
3、远洋钻石湾学校预计将在2015年9 月1日正式开学。中小学校长由在全国 范围内招募的知名教育专家担任且将 配备各学科骨干教师。
医疗配套价值
1、三级甲等医院
在钻石湾黄金商业中轴附近，规划建 设一所三级甲等医院，三级甲等医院 在中国除国家特殊医院以外的最高等 级的医院。是中国内地对医院实行 “三级六等”的划分等级中最高的一 级。大连中心医院和第二人民医院均 为三级甲等医院
区域价值 规划价值 产品价值 附加价值
钻石湾规 划价值
D2地块 规划价值
规划 价值
钻石湾整体规划价值
（1）远洋钻石湾项目总共分为25个独立地 块，其中包括住宅和商业两种物业类型。 （2）项目聘请美国EDSA,NBBJ进行概念规划， 以大型文化设施和商业设施的开发为动力， 以公共开放空间为载体，以节庆娱乐为主题。 （3）构建“一轴一带”的规划设计理念， 未来钻石湾将成为东北亚最具活力的国际生 活湾区。 ①“一轴“：40万黄金商业中轴，其中包括 国际商务、国际顶级酒店集群、大型商超、 高端购物中心、文化节庆主题广场、婚礼殿 堂、海景餐厅、国际医疗中心等，旗舰配套 让生活品质从此与国际湾区同步。 ②“一带”：指70万平滨海休闲体验带（其 中包括38万平滨海公园），规划有世界滨海 公园、钻石广场、主题乐园三大休闲功能模 块。包括景观公园、水上乐园、观景摩天轮 等国际级娱乐项目。
（1）双向4车道变为8车道 （2）疏港路畅通的同时，钻石湾将通过东 快路共享疏港路，交通网对东港商务区与 西安路商圈形成了更密集的辐射。
钻石湾项目内部”三横三纵”交通网
1、三横：（1）售楼处正门前滨海大道 （2）海口路 （3）东方路
2、三纵：（1）板块内部规划的3号路 （2）地处黄金商业中轴的南北向20号路 （3）海底隧道
E型 建筑面积约90平 两室一厅一卫 •优点南北通透,功能布 局合理
区域价值 规划价值 产品价值 附加价值
品牌价值：远洋地产
（1）远洋地产为在香港上市的房地产行业排名前十 （2）远洋地产曾在大连连续获得房地产行业四年销冠，其中远洋红 星海两年，远洋钻石湾一年、远洋广场一年，远洋其它项目在大连也 荣获了大连市民的好评。
（2）唐军调研梭鱼湾并强调建国际一流商务区 市委书记唐军到梭鱼湾商务区和新机场沿岸商务区调研，实地察看项目建设现场，听取工作情况汇报，
强调要站在大连未来发展全局的战略高度，提高规划水平，明确产业定位，创新开发模式，建设国际 一流商务区，打造牵动城市未来发展的强大引擎。
（3）钻石湾不仅是大连地理中心，在钻石海湾“一湾两岸”规划中，钻石湾也是重中之重。未来钻 石湾将凭借世界接轨的滨海休闲、旅游和生活功能，成为大连城市新的核心。
130~135( ㎡) 型
106.19 ㎡ 三室两卫 1#、2#、4#、6#
合计
D2 套数 百分率
5
0.55%
52
5.76%
103 11.39%
292 32.30%
278 30.75%
174 19.25%
904
100%
A户型 建筑面积约130平 三室两厅两卫
•户型方正，南北通 透，全明设计增大 采光面积
(4)海底隧道选择沉管法
目前国内已有多项水下隧道工程选用这种方式施工，因此技术 比较成熟。这种方式虽然对海底地质条件要求较低，近乎一劳 永逸；一管可以多用，即可以通车，同时还可以通水、通电、 通讯、通有线电视等优点。