我国住房反向抵押养老保险问题研究及解决对策

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研

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题目：我国住房反向抵押养老保险问题研究及对策我国住房反向抵押养老保险问题研究

摘要

在我国人口老龄化问题日益突出，养老金缺口不断增加的背景下，保险作为我国社会保障的重要支撑应该更多的发挥其自身的作用。2013年出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出了开展老年人住房反向抵押养老保险试点的工作，这不仅仅满足了保险创新需求，而且也满足了老年人不断增长的要老服务需求，拓宽了养老选择，具有重要的意义。但住房反向抵押养老保险在我国的推行上面临着传统观念束缚、金融行业经营局限、中介市场发展落后、产权制度不明晰的问题。本文将在对美国住房反向抵押产品进行分析的基础上，提出适合我国发展的住房反向抵押养老保险的发展方式及针对上述问题的解决对策。

关键词：住房反向抵押养老保险;运行模式;发展问题;解决对策

引言

我国早在2000 年就开始进入老龄化社会，根据有关专家的统计2014年我国老龄化人口数目已经突破2亿大关，面对如此大的养老压力如何拓宽普通百姓的养老选择，增加养老资金的供应成为了重中之重。住房反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，是解决现阶段我国养老问题的方法之一。住房反向抵押养老保险,是“以房养老”的模式之一,具体是指老年人(投保人)将自有住房的产权抵押给保险公司,将全部或部分房屋价值转换成现金,作为房屋的维修、日常生活、长期护理和其他费用等。所有债务(包括本金、利息及相关费用)将在住房出售、房主永久搬离或死亡时支付,投保人也可以在任何自愿偿还所有款项。具体来看,是指投保人以产权房为标的向保险公司抵押,保险公司按约定向被保险人支付养老金,直至被保险人身故的保险。归纳起来,住房反向抵押贷款保险具有以下几个特点。首先,其投保人就是受益人,通常是拥有住房权但是缺乏养老资金来源的老年人。其次,基于养老的目的,该险种保险金的给付方式一般为年金形式,类似终生生存年金。第三,该保险的保费可以被认为是抵押房产延期支付的趸缴保费,因此可以将住房反向抵押贷款保险看成是非现金支付的保险。第四,老年人在抵押房产期间拥有住房的使用权。由于住房反向抵押养老保险是将老年人的房屋产权转化为即期的养老金收入,用

以改善其生活质量而不依赖子女的经济支持,这种养老方式在英法等欧洲国家普遍推行,也是我国目前积极尝试的一种养老方式。住房反向抵押养老保险虽然曾在我国某些地区试点过，但未获成功，其在我国的发展瓶颈有待突破。

一、住房反向抵押养老保险在发展遇到的问题

(一) 传统观念的束缚

“养儿防老”已经成为人们几千年根深蒂固的养老观念。对于老人而言，如果将自己居住多年的房产抵押出去，不留给自己的子女，虽然每月能够获得相应的收入，提高了自己的生活质量，但是短时间让他们接受有一定的难度。一般认为老人以房养老是迫不得已之举，是因为子女对父母不孝顺，不供给父母养老金，不赡养老人，老人逼不得已才参与住房的倒按揭，自己养活自己。这些因素将导致住房反向抵押保险的市场需求量不高。

(二) 金融分业经营的局限

住房反向抵押养老保险业务鉴于自身的复杂性，在具体的运作过程中涉及的行业和部门比较多，银行、证券、保险、房地产等行业都牵涉其中，任何一个行业都不能脱离其他行业单独运作。然而，我国现行《证券法》和相关的《银行法》等法规，都明确提出“证券业和银行业、信托业、保险业分业经营、分业管理。证券公司和银行、信托、保险业务机构分别设立”。这种“分业经营，分业管理”的做法，不仅极大的限制了机构投资者各自的发展空间，同时将商业银行的业务限制在一个狭窄的区域。在我国目前严格地分业经营的状况下，这种反向抵押贷款产品是不可能出现也无法顺利进行的，许多新型、大型金融产品也是无法顺利推出的。

(三) 中介市场发展滞后

住房反向抵押养老保险首先要求是对房屋价值进行评估，在保险合同结束时要通过中介机构对房产进行处置，评估的准确性直接关系养老金数额以及贷款人的风险水平。反向抵押养老保险中涉及的评估、交易、咨询和维护等多个业务，若是依靠保险机构来运作，由于不是其业务长项，成本也会太高; 反向抵押贷款

业务中涉及各种法律，并非保险、房产机构的长处。我国房地产中介机构整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争。中介机构的不规范可能会使借款人利用自身拥有的信息优势( 如房产的使用情况和自身的健康状况) ，追求利益最大化，损害金融机构的利益，使房产的使用情况和当前的价值很难得到一个客观公正的评价，从而影响该业务的稳健发展。

(四) 土地所有权制度的限制

美国的住房反向抵押贷款之所以能成功运行，关键因素之一在于其相关的土地管理法规对此起到支持作用。在美国，土地完全私有，没有土地使用权的权利期限，地价的变更完全是一种自然经济运行过程，不会随使用年限的推移而变化。而我国城市土地属于国有，土地有偿有限期使用，住宅用地最长期限为70 年，之后土地使用权连同地上的建筑物无偿收归国有。在此期间，老年人很可能花了20 －30 年的时间才还完贷款，才完全的拥有房屋产权，如果再向保险公司申请例如20 年的“反抵押”，等到保险机构拥有房屋产权后，土地使用权的剩余时间往往不多了，最后发现到手的房子几乎没了价值。此外，我国正处于城市化快速发展的阶段，不可避免会增加许多旧城的拆迁和改造，现有的“拆迁条例”对被拆迁户的权益保障有限，而养老所涉及的时间则难以估算。如果这些拆迁的住宅正式作为抵押的房产，而有关住宅拆迁补偿的政策走向很难预料，这些无疑也会给推行机构带来风险。

二、住房反向抵押养老保险问题解决对策

住房反向抵押贷款养老模式的积极开展，不但能够一定程度上改善一部分老年人退休后的老年生活，更是对我国现有社会养老保障体系的有益补充。鉴于我国国情，目前我国推出此项产品还存在诸多困难和障碍，国家应该出台相关政策来规范和鼓励住房反向抵押贷款业务的发展。

（一）加强政府的作用

在我国养老保险的整体框架中,商业保险和社会保险是互为补充的。开展住房反向抵押贷款保险将居民养老和住房保障有机地结合起来,成为解决有房缺钱