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第二节 物业管理主体 ——业主
• 一、业主的概念和业主公约 • （一）业主的概念 • 房屋的所有权人 • （二）业主公约 • 全体业主以书面形式订立的自治规范，
对全体业主有约束力。
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二、业主大会
房屋租赁的条件
• 1、未依法取得房屋所有权证的； • 2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封
或者以其他形式限制房地权利的；
• 3、共有房屋未取得共有人同意的； • 4、权属有争议的； • 5、属于违法建筑的； • 6、不符合安全标准的； • 7、已抵押，未经抵押权人同意的； • 8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关
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三、业主委员会
• （一）业主委员会的性质和法律地位 • 代表全体业主实施自治管理的组织 • 业主大会的常设机构和执行机构 • 是否具有独立的民事主体资格？ • 德国、法国、日本、美国四种模式的比
较
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房屋租赁
• 一、房屋租赁的概念和条件 • 1、房屋租赁的概念： • 出租人（房屋所有人或其代理人） • 承租人 • 2、房屋出租的条件： • 房屋是一种特殊的商品，其出租应当符合一定
的条件。法律上从反面规定了出租的条件。
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规定的；
• 9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
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二、房屋租赁合同
• 1、房屋租赁合同的主要条款 • 2、租赁合同的变更、解除和终止 • （1）可以变更或者解除租赁合同的情形： • 符合法律规定或者合同约定可以变更或
者解除的； • 因不可抗力而致使租赁合同不能继续履
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三、房屋租赁的几个具体问题
• （一）房屋转租 ➢转租的条件 ➢擅自转租的收益性质 ➢（二）房屋租赁登记 ➢登记不应当影响租赁合同的效力 ➢（三）房屋租金
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（三）房屋租金
• 1、房屋租金的概念 • 2、房屋租金的种类 ➢ 公房租金 ➢ 私房租金 • 3、房屋租金中的土地收益 • 4、房屋租赁与房屋抵押之关系 ➢ 将已经出租的房屋抵押 ➢ 将已经抵押的房屋出租
（二）业主委员会的职责
• （1）召集业主大会会议，报告物业管理 的实施情况； （2）代表业主与业主大会选聘的物业管 理企业签订物业服务合同； （3）及时了解业主、物业使用人的意见 和建议，监督和协助物业管理企业履行 物业服务合同； （4）监督业主公约的实施； （5）业主大会赋予的其他职责。
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第八节 房屋交换
• 一、房屋交换的概念 • 互相交换房屋所有权 • 房屋调换：交换使用权 • 二、房屋交换合同 • 双务合同、实践合同、要式合同 • 三、房屋交换行为的认定
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• （一）物业管理企业的权利 • 七项权利 • （二）物业管理企业的义务 • 六项义务
• 四、物业管理企业的资质等级管理
• 不同资质的企业所应具备的条件
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第四节 物业管理服务合同
• 一、物业管理服务合同的概念和内容 • 二、物业管理服务合同的法律性质 • 是一种独立的合同类型，不是委托合同 • 三、物业管理服务合同的几个具体法律
• 2、物业管理公司实行合同聘用的原则 • 3、社会化管理、企业化经营原则 • 4、由物业管理公司实行全方位、多层次
管理服务的Leabharlann Baidu则
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五、物业管理的内容
• （一）常规性的公共服务 • 房屋建筑主体的管理、物业公共设施、
设备的管理、公共环境卫生的管理等 • （二）针对性地专项服务 • 日常生活类服务、商业服务类等 • （三）委托性的特约服务
• （一）物业管理的法律性质 • 行政管理关系说 • 民事关系说 • （二）物业管理的法律特征 • 1、物业管理关系是一种民事关系 • 2、物业管理关系基于委托合同而产生 • 3、物业管理关系具有有偿性
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四、物业管理的原则
• 1、业主自治管理与物业管理企业专业管 理相结合的原则
第八章 城镇住房制度 的改革与立法
• 第一节 城镇住房制度改革概述
• 一、城镇住房制度改革的必要性 • 四个弊病 • 二、城镇住房制度改革的模式选择和历
史进程 • 三种类型
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三、城镇住房制度改革 的基本原则
• （一）国家、集体、个人三者共同负担 的原则
• （二）租、售、建并举的原则 • （三）统一政策下的因地制宜、分散决
策原则 • （四）新旧机制转换的原则
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第二节 城镇住房制度 的政策和立法
• 一、城镇住房制度改革的重要政策和立 法
• 二、城镇住房制度改革的政策和立法的 主要内容
• （一）公房提租与补贴 • （二）建立住房公积金制度 • （三）出售公有住房 • （四）住房分配货币化
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第六节 房屋出典
• 一、房屋出典的概念和特征 • （一）房屋出典的概念 • 承典人——典价 • 出典人——房屋 • （二）法律特征 • （三）与房屋抵押的区别 • （四）与房屋出租的区别
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二、典权的设定与实现
第四节 已购公有住房和 经济适用住房上市出售
• 一、出售的意义 • 二、出售的条件 • 三、出售的程序 • 四、出售收入的归属
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第九章 物业管理法律问题
• 第一节 物业管理概述 • 一、物业管理沿革 • 2003年5月28日，国务院通过了《物业管理条
（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定
的其他有关物业管理的职责。 海量免费下载资料，尽在www.mananren.com
（二）业主大会的召开
• 1、第一次大会 • 在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主
管部门的指导下成立 • 2、年度会议 • 业主大会分为定期会议和临时会议，每年至少
要召开一次。经过20%以上的业主提议，可以 召开临时业主大会。 • 3、法定人数：应当有持有1/2以上投票权的业 主参加。投票权根据业主物业的建筑面积、住 宅套数等因素确定。
行的； • 当事人协商一致的。
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（2）可以终止合同的情形
➢ 将承租的房屋擅自转租的； ➢ 将承租的房屋擅自转让、转借或调换的； ➢ 将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途； ➢ 拖欠租金累计6个月以上的； ➢ 公用住宅用房无正当理由闲置6个月以上； ➢ 利用承租房屋进行违法活动的； ➢ 故意损坏承租房屋的； ➢ 其他可以终止合同的情形。
次性付款折扣 ➢减免部分税费 ·5、付款方式 ➢一次付款 ➢分期付款 ·6、售房程序
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（四）住房分配货币化
• 1、建立以经济适用房为主体的多层次的 住房供应体系；
• 2、增强个人购房能力； ➢个人住房贷款的对象 ➢个人住房贷款的条件 ➢个人住房贷款的期限与利率 ➢个人住房贷款的担保
问题
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第五节 加强物业管理立法
• 一、现代物业管理对传统物业管理 的挑战
• 二、政府对物业管理市场的监督、 管理
• 三、物业管理公司的科学管理和规 范管理
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• （一）典权的设立 • 1、签约 • 2、登记 • （二）典权的实现 ➢约定典期并写明逾期不赎回视为绝卖 ➢约定典期但未写明逾期不赎回视为绝卖 ➢未约定典期：30年
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第七节 房屋赠与
• 一、房屋赠与的概念 • 房屋所有权人 • 二、房屋赠与合同 ➢无偿的，但可附义务 ➢意思表示一致 ➢实践合同：交付、登记
（一）业主大会的职责
（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主
委员会的工作；
（3）选聘、解聘物业管理企业；
（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并
监
督
实
施
；
（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部
位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫
生的维护等方面的规章制度；
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（三）出售公有住房
• 1、售房范围 • 不宜出售的公有住房范围 • 2、售房对象 • 职工家庭 • 3、售房价格 • 成本价、标准价、市场价
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• 4、购买公有住房的优惠待遇 ➢房价折扣：现住房折扣；工龄折扣；一
例》，自2003年9月1日起施行 • 二、物业管理的概念 • 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由
业主和物业管理企业按照物业服务合同约定， 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、 养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩 序的活动。
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三、物业管理的法律 性质和特征
第三节 物业管理企业
• 一、物业管理企业的概念和设立条件 • 依法设立的从事物业管理服务的企业法人 • 设立条件：四个 • 二、物业管理企业法律地位 • 管理权源于业主； • 是独立的企业法人； • 与业主委员会合作。
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• 三、物业管理企业的权利与义务
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第三节 公房售后产权
• 1、职工以市场价购买的住房： • 产权归个人，可自由买卖 • 2、职工以成本价购买的住房： • 产权归个人，5年后可以上市买卖 • 3、职工以标准价购买的住房： • 部分产权，原售房单位有优先购买权、
租用权
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第二节 物业管理主体 ——业主
• 一、业主的概念和业主公约 • （一）业主的概念 • 房屋的所有权人 • （二）业主公约 • 全体业主以书面形式订立的自治规范，
对全体业主有约束力。
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二、业主大会
房屋租赁的条件
• 1、未依法取得房屋所有权证的； • 2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封
或者以其他形式限制房地权利的；
• 3、共有房屋未取得共有人同意的； • 4、权属有争议的； • 5、属于违法建筑的； • 6、不符合安全标准的； • 7、已抵押，未经抵押权人同意的； • 8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关
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三、业主委员会
• （一）业主委员会的性质和法律地位 • 代表全体业主实施自治管理的组织 • 业主大会的常设机构和执行机构 • 是否具有独立的民事主体资格？ • 德国、法国、日本、美国四种模式的比
较
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房屋租赁
• 一、房屋租赁的概念和条件 • 1、房屋租赁的概念： • 出租人（房屋所有人或其代理人） • 承租人 • 2、房屋出租的条件： • 房屋是一种特殊的商品，其出租应当符合一定
的条件。法律上从反面规定了出租的条件。
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规定的；
• 9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
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二、房屋租赁合同
• 1、房屋租赁合同的主要条款 • 2、租赁合同的变更、解除和终止 • （1）可以变更或者解除租赁合同的情形： • 符合法律规定或者合同约定可以变更或
者解除的； • 因不可抗力而致使租赁合同不能继续履
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三、房屋租赁的几个具体问题
• （一）房屋转租 ➢转租的条件 ➢擅自转租的收益性质 ➢（二）房屋租赁登记 ➢登记不应当影响租赁合同的效力 ➢（三）房屋租金
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（三）房屋租金
• 1、房屋租金的概念 • 2、房屋租金的种类 ➢ 公房租金 ➢ 私房租金 • 3、房屋租金中的土地收益 • 4、房屋租赁与房屋抵押之关系 ➢ 将已经出租的房屋抵押 ➢ 将已经抵押的房屋出租
（二）业主委员会的职责
• （1）召集业主大会会议，报告物业管理 的实施情况； （2）代表业主与业主大会选聘的物业管 理企业签订物业服务合同； （3）及时了解业主、物业使用人的意见 和建议，监督和协助物业管理企业履行 物业服务合同； （4）监督业主公约的实施； （5）业主大会赋予的其他职责。
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第八节 房屋交换
• 一、房屋交换的概念 • 互相交换房屋所有权 • 房屋调换：交换使用权 • 二、房屋交换合同 • 双务合同、实践合同、要式合同 • 三、房屋交换行为的认定
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• （一）物业管理企业的权利 • 七项权利 • （二）物业管理企业的义务 • 六项义务
• 四、物业管理企业的资质等级管理
• 不同资质的企业所应具备的条件
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第四节 物业管理服务合同
• 一、物业管理服务合同的概念和内容 • 二、物业管理服务合同的法律性质 • 是一种独立的合同类型，不是委托合同 • 三、物业管理服务合同的几个具体法律
• 2、物业管理公司实行合同聘用的原则 • 3、社会化管理、企业化经营原则 • 4、由物业管理公司实行全方位、多层次
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五、物业管理的内容
• （一）常规性的公共服务 • 房屋建筑主体的管理、物业公共设施、
设备的管理、公共环境卫生的管理等 • （二）针对性地专项服务 • 日常生活类服务、商业服务类等 • （三）委托性的特约服务
• （一）物业管理的法律性质 • 行政管理关系说 • 民事关系说 • （二）物业管理的法律特征 • 1、物业管理关系是一种民事关系 • 2、物业管理关系基于委托合同而产生 • 3、物业管理关系具有有偿性
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四、物业管理的原则
• 1、业主自治管理与物业管理企业专业管 理相结合的原则
第八章 城镇住房制度 的改革与立法
• 第一节 城镇住房制度改革概述
• 一、城镇住房制度改革的必要性 • 四个弊病 • 二、城镇住房制度改革的模式选择和历
史进程 • 三种类型
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三、城镇住房制度改革 的基本原则
• （一）国家、集体、个人三者共同负担 的原则
• （二）租、售、建并举的原则 • （三）统一政策下的因地制宜、分散决
策原则 • （四）新旧机制转换的原则
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第二节 城镇住房制度 的政策和立法
• 一、城镇住房制度改革的重要政策和立 法
• 二、城镇住房制度改革的政策和立法的 主要内容
• （一）公房提租与补贴 • （二）建立住房公积金制度 • （三）出售公有住房 • （四）住房分配货币化
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第六节 房屋出典
• 一、房屋出典的概念和特征 • （一）房屋出典的概念 • 承典人——典价 • 出典人——房屋 • （二）法律特征 • （三）与房屋抵押的区别 • （四）与房屋出租的区别
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二、典权的设定与实现
第四节 已购公有住房和 经济适用住房上市出售
• 一、出售的意义 • 二、出售的条件 • 三、出售的程序 • 四、出售收入的归属
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• 第一节 物业管理概述 • 一、物业管理沿革 • 2003年5月28日，国务院通过了《物业管理条
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的其他有关物业管理的职责。 海量免费下载资料，尽在www.mananren.com
（二）业主大会的召开
• 1、第一次大会 • 在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主
管部门的指导下成立 • 2、年度会议 • 业主大会分为定期会议和临时会议，每年至少
要召开一次。经过20%以上的业主提议，可以 召开临时业主大会。 • 3、法定人数：应当有持有1/2以上投票权的业 主参加。投票权根据业主物业的建筑面积、住 宅套数等因素确定。
行的； • 当事人协商一致的。
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（2）可以终止合同的情形
➢ 将承租的房屋擅自转租的； ➢ 将承租的房屋擅自转让、转借或调换的； ➢ 将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途； ➢ 拖欠租金累计6个月以上的； ➢ 公用住宅用房无正当理由闲置6个月以上； ➢ 利用承租房屋进行违法活动的； ➢ 故意损坏承租房屋的； ➢ 其他可以终止合同的情形。
次性付款折扣 ➢减免部分税费 ·5、付款方式 ➢一次付款 ➢分期付款 ·6、售房程序
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（四）住房分配货币化
• 1、建立以经济适用房为主体的多层次的 住房供应体系；
• 2、增强个人购房能力； ➢个人住房贷款的对象 ➢个人住房贷款的条件 ➢个人住房贷款的期限与利率 ➢个人住房贷款的担保
问题
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第五节 加强物业管理立法
• 一、现代物业管理对传统物业管理 的挑战
• 二、政府对物业管理市场的监督、 管理
• 三、物业管理公司的科学管理和规 范管理
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第七节 房屋赠与
• 一、房屋赠与的概念 • 房屋所有权人 • 二、房屋赠与合同 ➢无偿的，但可附义务 ➢意思表示一致 ➢实践合同：交付、登记
（一）业主大会的职责
（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主
委员会的工作；
（3）选聘、解聘物业管理企业；
（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并
监
督
实
施
；
（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部
位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫
生的维护等方面的规章制度；
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（三）出售公有住房
• 1、售房范围 • 不宜出售的公有住房范围 • 2、售房对象 • 职工家庭 • 3、售房价格 • 成本价、标准价、市场价
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• 4、购买公有住房的优惠待遇 ➢房价折扣：现住房折扣；工龄折扣；一
例》，自2003年9月1日起施行 • 二、物业管理的概念 • 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由
业主和物业管理企业按照物业服务合同约定， 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、 养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩 序的活动。
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三、物业管理的法律 性质和特征
第三节 物业管理企业
• 一、物业管理企业的概念和设立条件 • 依法设立的从事物业管理服务的企业法人 • 设立条件：四个 • 二、物业管理企业法律地位 • 管理权源于业主； • 是独立的企业法人； • 与业主委员会合作。
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• 三、物业管理企业的权利与义务
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第三节 公房售后产权
• 1、职工以市场价购买的住房： • 产权归个人，可自由买卖 • 2、职工以成本价购买的住房： • 产权归个人，5年后可以上市买卖 • 3、职工以标准价购买的住房： • 部分产权，原售房单位有优先购买权、
租用权
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