房地产项目贷款贷后管理及案例分析
贷前贷后管理典型问题分析及尽职建议
贷前贷后管理典型问题分析及尽职建议不良贷款的形成客观上受市场大环境影响，借款企业下游需求降低导致市场疲软；企业内部管理粗放，制度执行混乱；相关人员在贷款调查中未深入分析借款人以及保证人真实的财务状况、资产状况、经营状况，贷后管理简单粗放等也是不良贷款形成的原因。
本文对近年来银行容易出现的贷前、贷后的典型问题进行了分析总结。
选自《中国城市金融》2016（5）一、贷前调查环节容易出现的问题（一）评级授信的财务数据真实性不足不少案例中，无论是查看信贷资料中的财务报表还是录入系统的财务数据，主要财务指标如应收账款、存货等有较大变化，有虚增资产的嫌疑。
如不良贷款形成之前一个月录入系统的财务报表显示，企业的所有者权益数额巨大，经现场核实，与企业真实情况差异巨大。
（二）未关注借款人不良记录经查看征信记录，有的借款企业法人代表有多笔逾期贷款，单月最高逾期总额几十万元，对外担保贷款额几十万元且担保贷款五级分类为关注，调查人员在贷前调查中仅依据经办行出具的解释对逾期情况进行了说明，但未对借款人贷款逾期的真正原因做出合理判断。
（三）未重视企业过度融资的情况某案例中相关人员未甄别出借款人过度融资、以及涉及民间借贷的情况。
案例中，企业在某银行贷款9000余万元，各家银行全部贷款合计3亿元左右，2013年以来企业经营持续下滑，贷款调查环节未发现企业社会融资，待到风险出现，市政府召开风险会议，企业报告的融资中在当地以及外地小额贷款公司和其他典当行的融资竟然高达近亿元，且年利率都在20%以上，最终企业因为经营不善，无力偿还小贷公司贷款，被小贷公司率先告上法庭，引发了各家社会融资机构竞相起诉，银行贷款更是无力偿还最终形成不良。
（四）担保人方面存在的问题1、对担保人担保能力的计算不准确。
人行征信记录显示的企业对外担保金额与调查报告显示的有较大差异，报告中的采用的数据往往小于人行征信系统显示的数据。
某案例调查报告中对担保人某有限责任公司担保能力的测算仅仅依据征信系统中显示的对外担保额5亿元，而实际对外担保的近14亿元未计算在内，这样担保能力测算是取了对外担保的5亿元这个最小值，如果把企业对外追加的担保14亿元计算在内，是不会计算出担保能力的，而且担保人对外担保能力也远远超过其自身所有者权益。
个人住房贷款贷后管理浅析
个人住房贷款贷后管理浅析作者：李阳华来源：《消费导刊》2019年第10期摘要：随着住房市场的蓬勃发展，我国个人住房贷款实现了快速增长，虽然以住房为抵押可大大降低个人住房贷款的违约风险，但并未从根本上化解风险，目前商业银行多存在“重贷轻管”的思想，贷后管理往往是应付检查、流于形式。
房地产市场作为我国国民经济的支柱行业，对我国经济发展起着重要作用，在我国经济发展方式转型的关键时期，党中央将防范化解系统性金融风险作为三大攻坚战之一，这对商业银行住房贷款风险管理提出了更高的要求，本文通过分析商业银行个人住房贷款贷后管理现状和问题，研究探讨了完善贷后管理、有效防范贷款风险的具体举措。
关键词：住房贷款贷后管理风险管理贷后检查风险预警一、个人住房贷款概述个人住房贷款是商业银行（或住房公积金管理中心）向自然人发放的，用于购买、建造、翻建和大修住房的贷款。
按照资金来源，个人住房贷款分为自营性住房贷款、住房公积金贷款和组合贷款。
由于个人住房贷款一般有住房作为抵押担保，其贷款风险较小，对世界各国来说，都是商业银行个人贷款业务中最主要的产品。
在我国，个人住房贷款也是商业银行最早推出的个人贷款业务。
20世纪80年代中期，烟台、蚌埠作为住房体制改革试点城市，最早发放了个人住房贷款，随后国有商业银行业陆续成立住房贷款部。
随着1998年住房制度改革和《个人住房贷款管理办法》出台，我国个人住房贷款进入快速发展阶段。
2008年至2017年，全国个人住房贷款余额由3.0万亿元增至21.9万亿元，增长了630%，个人住房贷款余额占个人贷款余额的比例基本保持在45%-54%。
与其他个人贷款相比，个人住房贷款具有以下特点：一是分期偿付，由于住宅具有较高价值，对普通家庭来说，支付压力较大，大部分采用分期还本付息的还款方式;二是贷款期限较长，通常贷款期限为10-30年;三是需要提供担保，住房贷款一般金额高、期限长，为防范风险，银行往往要求借款人提供抵押或质押担保：四是贷款风险相对集中，对银行来说，个人住房贷款需要借款人支付一定的首付款比例，大多有房产作为抵押物，相比其他贷款，不良贷款率较低，但受宏观经济和房地产市场的影响较大，容易发生系统性风险。
项目贷款发放案例分析
项目贷款发放案例批文：关于A电厂改扩建2×300ＭＷ机组工程项目贷款的通知XX支行：根据省分行《关于A电厂改扩建2×300ＭＷ机组工程项目贷款的通知》（农银闽办发〔2010〕XXX号），现将有关事项通知如下：一、同意给予A火电有限公司新增授信8亿元人民币，授信期限与中国华电集团公司整体授信期限一致（至2013年5月4日）；同意在授信额度内发放固定资产贷款８亿元，用于该公司2×30万千瓦国产亚临界循环流化床燃煤发电机组建设，期限12年，提款有效期6个月，宽限期2年6个月，还款期9年６个月，可采用信用方式用信，利率最低可执行人民银行同期同档基准利率下浮10％，按季浮动、按季结息；贷款分笔发放，分期偿还。
本信贷资产风险分类为正常类。
二、信用发放条件：A火电有限公司项目资本金应先于我行贷款或与我行贷款同比例到位，并先投入使用。
三、合同约定内容：经办行要与借款企业签订有最长贷款期限12年、分期还款（具体方案见附件２）等内容的借款合同。
四、管理要求（一）在项目合规合法性手续完备情况下，根据项目建设进度发放信用。
（二）市分行将指定专人负责本项目贷款，经营行也要指定专人负责本项目贷款，同时应加强贷后管理，严格按照我行固定资产贷款管理办法和项目融资业务管理办法规范合同签订，跟踪和掌握项目建设进展情况，加强项目贷款发放与支付管理；建立资金使用台帐，严格监督项目资金用途及具体运作情况，监控信贷资金流向，确保按约定使用信贷资金，确保我行贷款专款专用。
（三）经营行应加大营销力度，争取业主在我行开立结算账户，并将资金结算等中间业务通过我行办理，提高我行贷款综合效益。
（四）经营行应密切关注国民经济运行情况以及煤炭价格、用电量、上网电价等变化情况，加强对市场变化的分析判断，落实风险预警机制、及时防范信贷风险。
（五）经办行应在信贷管理系统中对A火电有限公司进行集团客户标识登记。
信贷管理过程中发现的问题，请及时报告市分行（公司业务部、信贷管理部）。
贷后检查实务及典型案例
给我们的启示
1、充分了解企业的真实资金需求及贷款资金流 向是放款的前提。
2、及时发现预警信息是及早收回贷款的根本。 3、行动果断、坚决，防止被动。
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案例三 2011年10月31日，我行向西安某某造纸有
限公司发放流动资金贷款1200万元，由专业 担保公司担保，2012年1月，西安市环保局 提高造纸企业环保标准，借款人被纳入关停 名单，2012年2月借款人停业。
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定期检查
时间要求
➢ 每季后15个工作日内完成 ➢ 房地产开发贷款要求每月后10个工作日完成 ➢ 银行承兑汇票业务应在下柜后2个月内向分行提交
增值税发票
榆林分行要求在每季后一个月内向分行报送总结报告
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必备资料
1、授信后检查报告； 2、借款人和担保人最新财务报表（加盖公章）； 3、借款人本季度在我行结算的流水单（加盖会计部章）； 4、借款人和担保人最新人行企业信用信息基础数据查询记录； 5、借款人和担保人发生变更的相关资料（如有） 6、检查人应为双人现场检查 7、主办、经办、负责人必须出具明确意见。
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什么是好的贷后报告
1. 受信人生产经营变化（企业核心业务情况，干什么的，赚 钱模式）
2. 主要财务指标，包括资产、负债、主营收入、成本、费用、 利润、现金流等；（主要指标历史对比及大额数据分析）
3. 信贷资金使用情况及支付情况，受信人与本行结算往来情 况及收益情况；
4. 授信审批条件落实情况； 5. 受信人所属行业变化情况（胶囊事件，修正药业,房地产
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二、贷后存在的主要问题
贷后报告过于简单、流于形式（榆林两个雷同） 缺少对担保人情况的分析 上报资料不齐 缺少主办、经办、负责人意见及签字
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房地产项目贷款贷后管理及案例分析研究报告
湖南分行房地产业务培训
2010.11
1.2 内外部现场检查中发现的主要问题
●没有严格落实自有资金比例管理的规定 ●没有全部落实限制性条款 ●贷款担保手续不落实，法律审查不到位 ●没有按项目销售进度还款 ●项目贷款贷后管理意识差，贷后管理薄弱
湖南分行房地产业务培训
2010.11
1.2.1没有严格落实自有资金比例管理的规定
湖南分行房地产业务培训
2010.11
房地产项目贷款贷后管理 及案例分析
房地产信贷部 邓建华
湖南分行房地产业务培训
内容提要
2010.11
●导言 贷后管理的重要性 ●房地产项目贷款运作中的风险表现 ●房地产项目贷款贷后管理的操作要点 ●已出现风险房地产项目贷款案例分析
湖南分行房地产业务培训
2010.11
湖南分行房地产业务培训
2010.11
1.1.2政策风险 • 由于国家政策发生重大变化造成房地产项
目原定目标难以实现甚至无法实现，给投 资者带来的各种经济损失。房地产行业发 展的好坏、发展快慢与政府政策的关联度 相当之大，从2003年到现在，几乎每年国 家都有针对房地产调控的相关政策。如政 府出台对房地产融资条件的限制、土地使 用的控制、售价限制、环境保护、投资规 模、新税务政策规定等都对房地产项目构 成风险。
湖南分行房地产业务培训
1.1.6抵押担保风险
2010.11
• 包括抵押物不足值，评估价值过高；抵押物存 在较多瑕疵，抵押效率存在不确定性；抵押物 为比较难以变现的商铺、车位；担保单位不具 备担保能力，或存在互保问题等。如借款人没 有缴清土地出让费，项目土地虽然取得了《国 有土地使用权证》，但使用权类型为划拨，借 款人没有取得政府或者有权部门同意抵押的证 明，在这些情况下抵押物设定存在一定的法律 风险；以在建工程作抵押，抵押率高于50%，不 足值等等。
房地产项目贷款贷后管理及案例分析
房地产项目贷款贷后管理及案例分析随着城市化进程的不断加速，房地产行业成为了我国经济发展的重要支柱之一。
然而，随之而来的是大量的房地产项目贷款需求。
贷款是房地产项目开辟的重要资金来源，但贷款的使用和管理也是一个复杂的过程。
本文将探讨房地产项目贷款贷后管理的重要性，并通过案例分析来展示其中的挑战和解决方法。
一、贷后管理的重要性贷后管理是指银行或者金融机构在发放贷款后对借款人进行跟踪、监督和管理的过程。
在房地产项目贷款中，贷后管理尤其重要。
首先，房地产项目贷款通常是一个较长期的贷款，涉及的金额巨大，风险较高。
贷后管理可以匡助银行及时了解项目发展情况，及时发现和解决问题，降低风险。
其次，房地产项目贷款通常涉及多个参预方，如开辟商、承建商、销售商等，贷后管理可以协调各方利益，保证项目正常运作。
最后，贷后管理还可以匡助银行了解市场动态，及时调整贷款政策，提高贷款效率。
二、案例分析：房地产项目贷款贷后管理的挑战和解决方法1. 案例一：项目发展不顺利某房地产项目在贷款后遇到了一系列问题，导致项目发展不顺利。
银行通过贷后管理发现了这些问题，并采取了相应的措施，最终成功解决了问题。
首先，银行与开辟商进行了沟通，了解了项目的实际情况，发现了项目管理不善、资金使用不当等问题。
然后，银行与开辟商商议制定了整改方案，对项目进行了重组，并提供了相关的贷款支持和咨询服务。
最后，银行还积极协调了项目的各方利益，确保项目能够顺利进行。
2. 案例二：市场波动引起风险某房地产项目贷款后，市场发生了剧烈波动，导致项目风险增加。
银行通过贷后管理及时发现了这个问题，并采取了相应的措施。
首先，银行与开辟商进行了沟通，了解了市场的实际情况，发现了项目的销售难点、资金链断裂等问题。
然后，银行与开辟商一起制定了市场调整方案，提供了相应的贷款支持和市场咨询服务。
最后，银行还积极协调了项目的各方利益，确保项目能够应对市场波动。
三、贷后管理的方法和策略1. 加强信息披露和沟通银行应加强与借款人的沟通和信息披露，了解项目的实际情况和风险状况。
个人住房贷款贷后管理浅析
个人住房贷款贷后管理浅析【摘要】个人住房贷款贷后管理是指在个人购房贷款后，对贷款进行有效管理和监督的一系列措施。
本文从个人住房贷款贷后管理的重要性、内容、方式、存在的问题和建议等方面进行了分析和探讨。
个人住房贷款贷后管理的重要性在于能够帮助个人更好地还款，防止逾期和欠款风险，保障个人及金融机构的利益。
个人住房贷款贷后管理的内容主要包括还款管理、账户管理、风险预警等方面。
个人住房贷款贷后管理的方式包括自助管理、线上服务和专业机构服务等。
个人住房贷款贷后管理仍然存在一些问题，例如信息不对称和监管不到位等。
为此，本文提出了加强监管、提升个人财务素养等建议。
个人住房贷款贷后管理对于个人和整个金融市场具有重要意义和影响，未来需要进一步加强和完善。
【关键词】个人住房贷款、贷后管理、重要性、内容、方式、问题、建议、意义、未来发展。
1. 引言1.1 个人住房贷款贷后管理浅析个人住房贷款贷后管理是指在个人购房贷款之后，对贷款进行有效管理和监督的一系列措施。
这一过程包括贷款还款的监督、贷款利息的支付、贷款余额的管理等多个方面。
个人住房贷款贷后管理是房地产金融领域不可或缺的一环。
随着我国房地产市场的不断发展和个人住房贷款规模的不断扩大，个人住房贷款贷后管理显得尤为重要。
个人住房贷款贷后管理的目的在于保障银行和借款人的利益，确保贷款资金的安全性和透明度，防范风险，促进房地产市场的健康发展。
通过合理的贷后管理，可以有效降低贷款违约率，提高贷款回收率，保持金融市场的稳定性。
个人住房贷款贷后管理不容忽视，需要行业相关部门和金融机构高度重视。
在实际操作中，个人住房贷款贷后管理涉及到许多内容，如还款提醒、贷款额度管理、利息计算等。
个人住房贷款贷后管理的方式也多种多样，可以通过建立健全的管理制度、加强对借款人的信用监控、开展贷款逾期催收等方式来实现有效管理。
个人住房贷款贷后管理对于维护金融市场稳定和保障借贷双方利益至关重要。
在未来，随着房地产金融市场的进一步发展，个人住房贷款贷后管理将有望得到更加完善和规范，为整个金融市场的健康发展提供有力支持。
房地产企业项目授信管理
案例三
总结词
创新授信产品、拓展服务领域、提升客户体验
详细描述
某房地产企业在项目授信管理方面进行了创新，推出 了多种授信产品和服务模式。该企业根据客户需求和 项目特点，定制个性化的授信方案，满足不同客户的 融资需求。同时，该企业还积极拓展服务领域，将授 信服务延伸至项目开发的全过程，为客户提供全方位 的支持。此外，该企业还注重提升客户体验，通过优 化流程、提高服务质量等方式，增强客户满意度和忠 诚度。
案例二
总结词
强化风险意识、简化授信流程、灵活应对市场变化
详细描述
某中小型房地产企业面临较大的市场竞争和风险，因此特别注重项目授信风险管理。该 企业通过强化全员风险意识，建立完善的风险管理机制，对项目进行全面风险评估。同 时，该企业还简化了授信流程，提高审批效率，以快速响应市场需求。在项目执行过程
中，该企业还通过动态监控和调整授信方案，确保授信安全。
提升企业竞争力
有效的授信管理有助于企 业在激烈的市场竞争中获 得优势。
授信管理的历史与发展
早期阶段
早期的授信管理主要依赖 于经验和主观判断，缺乏 科学的风险评估机制。
发展阶段
随着金融科技的兴起和风 险管理理论的完善，授信 管理逐渐走向科学化、精 细化。
未来趋势
未来，随着大数据、人工 智能等技术的应用，授信 管理将更加智能化、个性 化。
创新授信服务模式
线上授信服务
利用互联网技术，提供线上申请、审批、签约等一站式授信服务，简化业务流程 ，提高服务效率。
个性化授信服务
根据企业或个人的实际情况和需求，提供个性化的授信服务方案，满足不同客户 的需求。
创新授信风险管理手段
风险评估与预警系统
建立完善的风险评估和预警系统，通 过数据分析和技术手段，对授信风险 进行实时监测和预警。
房地产贷款管理PPT50页
• 6、国际金融组织为地方政府提供的住房贷款基 金
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第三节 政策性房地产信贷业务
• （二）住房基金的管理
2021/9/18
• 住房基金实行专户存储，在财务管理制度上，住房基 金实行“单独核算、集中管理”的原则。
• （三）住房基金的运用原则
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第三节 政策性房地产信贷业务
2021/9/18
三、政策性住房贷款 （一）贷款种类 1、对实行经济房改单位的职工购买、建造、大修理自住住 房发放抵押贷款 2、发放城市经济适用房开放贷款 3、对实行房改的单位购买、建设职工住房发放抵押贷款 4、经委托人同意可购买国家债券
商业贷款
公积金贷款
2021/9/18
组合贷款
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第四节 个人住房贷款
• 一、按揭贷款
2021/9/18
• 是抵押贷款的一种，是指借款人在向房地产开发公司购买房产时，自己先交楼价款的一部 分(作为首付)，其余部分由银行贷款垫付，在银行贷款垫付期间，房产的权益属于银行所有， 当借款人还清全部贷款本息时，该房产的权益才移至借款人。
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第三节 政策性房地产信贷业务
2021/9/18
•（二）住房公积金贷款 • 住房公积金贷款的对象和条件是按时足额缴存公 积金的职工，在购买、建造、大修自由住房时，可以申 请住房公积金贷款。一个家庭只能享受一次住房公积金 贷款。
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第三节 政策性房地产信贷业务
2021/9/18
• （三）个人住房组合贷款
商品房预售最早出现于香港，1956年《预售楼花 同意书》。
中国住房制度改革初期，由于房地产开发企业普
遍缺少资金，商品房供应量小，国内借鉴香港房地 产开发经验，引入了商品房预售制度，并通过1994 年颁布的《城市房地产管理法》确立下来。
贷后管理制度
风险评估
贷后管理人员应定期向相关部门提交贷后管 理报告，包括借款人的财务状况、经营情况 、风险评估等内容。
通过对借款人的财务、非财务和宏观环境等 方面进行综合评估，判断借款人的风险等级 和偿债能力。
现场检查
风险预警与控制
贷后管理人员应定期对借款人进行现场检查 ，了解借款人的经营状况、管理情况和发展 趋势。
建立完善的风险评估和预警机制， 及时发现和处理潜在风险，确保贷 款安全。
优化贷后管理流程
对贷后管理流程进行持续优化，提 高贷后管理效率和质量。
加强贷后管理的制度建设
完善贷后管理制度
强化制度的执行和监督
根据实际情况不断完善贷后管理制度，确保 制度的科学性和可操作性。
加强贷后管理制度的执行力度，同时加强监 督和检查，确保制度的落实和执行效果。
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风险评估
根据贷后检查结果和借款人的信用状况等信息，对贷款 进行风险评估，确定风险等级和风险预警级别。
风险预警
对于存在潜在风险或可能出现风险的贷款，及时发出风 险预警通知，要求借款人采取措施降低风险，并加强贷 后管理力度。
03
贷后管理的策略与方法
贷后管理的策略
风险分类
根据借款人的信用历史、财务状况和偿还能力等 ，将贷款风险分为不同等级，以便针对不同风险 等级制定相应的贷后管理策略。
加强贷后管理人员的培训和考核，提高他们 的专业能力和管理水平。
提升贷后管理水平的策略
强化风险管理意识
将风险管理贯穿于贷后管理的全过 程，提高全员风险管理意识，确保 贷后管理的有效实施。
加强与客户的沟通与协作
建立良好的沟通机制，及时了解客 户需求和意见，积极解决客户问题 ，提高客户满意度。
房地产开发贷款管理办法及房地产开发成本计算方法
房地产开发贷款管理办法及房地产开发成本计算方法房地产开发贷款管理办法第一章总则第一条特制定本办法。
为加强和规范我行房地产开发贷款操作与管理，有效防范贷款风险，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行贷政策以及国家法律法规和监管机关有关规定，第二条本办法所指房地产开发贷款，是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款，包括住房开发贷款和商业用房开发贷款，不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务。
住房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。
商业用房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款。
对商住两用开发项目，如住宅部分投资占总投资比例超过50%的（可按照住宅和商业的面积确定占比），则应纳入住房开发贷款范畴，否则纳入商业用房开发贷款管理。
房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向，遵守国家法律法规和总行贷政策及相关规定，符合我行房地产行业贷政策，优选客户和项目，防范业务风险。
保证性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围，按照我行关于棚户区改造业务相关划定办理。
第三条房地产开发工程封闭管理是风险管理关键，分行须严格按照工程封闭管理要求，加强对贷款和销售回款“两款”的管理，按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。
不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行工程专户管理要求的，不得办理。
第四条第五条第六条房地产开发贷款用途为房地产工程及其配套设施开发扶植，不得用于缴交土地出让金及其他用途。
对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业，不得对其发放贷款。
房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的房地产开发项目，不得跨地区使用。
对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的，可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式办理。
房地产开发贷款的贷后风险管理要点
房地产开发贷款的贷后风险管理要点从房地产贷款运作的全过程来看，贷后管理是贷款风险化解的最后环节和途径。
因此，对房地产贷款的贷后管理监控是十分必要的。
本文将从贷后管理风险防控要点入手对房地产授信项目进行贷后阶段风险管理，其风险防控要点从企业经营管理情况、财务情况、工程进展情况展开，最后通过销售情况分析，避免贷款资金的挪用和项目销售收入的挪用[1、2]。
贷后管理这一阶段主要工作是对贷款资金及还款来源进行后期跟踪、监控，对不符合贷款合同规定的违规行为及时制止；对于严重违约的借款方要及时知会，必要的要诉诸法律，切实保护银行利益，从而防范信贷风险。
一、房地产开发授信项目贷后经营情况及财务状况分析1.企业经营管理状况监控。
银行信贷人员要对房地产授信项目进行全面的了解，对企业的整体运营的系统情况进行调查。
一方面，要注意企业在日常的经营活动中是否出现显著变化，是否出现隐瞒经营情况的现象及其他异常现象；另一方面，对异常情况一定要调查和分析，找出问题根源。
此外，还要关注借款人的管理水平，管理框架，人员变化，员工士气及内部人员的道德风险对公司经营的影响。
2.企业财务状况监控。
财务状况变化是企业经营情况还款能力、来源变化的直接反映。
银行应在贷款发放后定期收集企业的财务报表，关注并分析异常的财务变动及不合理的财务数据，加强财务数据的横向及纵向比较，防止企业更改财务数据，此外还要审查企业与银行之间的资金往来，核查企业对账单，分析企业的近期经营情况，对异常资金划转进行调查分析。
企业的财务风险主要体现在以下几个方面：企业不能按期支付银行贷款本息；经营性净现金流持续为负值；销售额下降；存货周转率下降；短期负值增加不当；长期负值大量增加；企业不能及时报送会计报表或会计报表有造假现象；银行的存款有较大幅度下降；到期无法归还贷款本金，要求贷款展期等情况。
银行在贷后管理监控阶段，应及时整理、更新企业的相关信息，对于出现重大情况及时报告，并形成文字材料存档。
房地产项目贷款后评价及案例分析幻灯片PPT
2005.12
房地产开发贷款业务培训班
房地产项目贷款后评价概论
●房地产项目贷款后评价问题提出的背景 ●房地产项目贷款后评价的定义 ●房地产项目贷款后评价的目的和意义
2005.12
房地产开发贷款业务培训班
2005.12
房地产项目贷款后评价问题提出的背景
●项目贷款管理制度要求
—中国农业银行中长期贷款项目后评价办法（农银发[1997]222号） 该办法对中长期贷款后评价的资格及基本内容首次作出制度性规定。 但过于简单，缺乏可操作性。 —中国农业银行固定资产贷款管理办法（农银发[2005]10号） 该办法2005年1月出台，在第八章中对贷后管理及后评价提出了明确要 求，提出中长期固定资产贷款实行后评价制度。 —中国农业银行房地产开发贷款业务监管办法（农银发[2003] 387号） 该办法2003年9月出台，是房地产项目贷款贷后管理的主要办法，在第 六章中对后评价工作提出了原则要求，并设计了后评价表。
房地产开发贷款业务培训班
房地产项目贷款后评价的定义
2005.12
●项目管理的生命周期理论
根据项目管理的生命周期理论，因项目生命周期各阶段的不同特点， 项目评价可以分为三部分内容：即项目前评价（项目评估）、项目中 评价、项目后评价。由于这三个阶段项目管理内容和侧重点不同，其 项目评价内容也不同。
房地产开发贷款业务培训班
—比较的标准不同
项目评估是依据国家有关部门颁布的定额标准、参数或过去经验数据来衡量建设项目的准入标准。后 评价虽然也参照有关定额标准和国家参数，但它主要是直接与项目评估的预测情况或国内外其它同类 项目的有关情况进行对比，检测项目的实际情况与预测情况的差距，并分析其产生的原因，提出改进 措施。
—作用不同
《关于贷后管理工作的探讨》
《关于贷后管理工作的探讨》贷后检查是指从客户实际使用银行信用到该信贷业务完全终止前，信贷经理对客户及影响信贷资产安全的有关因素进行跟踪和分析，及时发现预警信号，并采取相应补救措施的信贷管理过程。
信贷经营和信贷管理，是全部信贷工作的两个驱动轮，坚持同步推进，方可推进信贷业务全面发展，只有强化贷后管理，才能加强信贷风险控制、切实提高信贷资产质量。
当前贷后管理面临的主要问题有：一、贷后管理认识不到位。
一是目前重贷轻管思想严重，特别是当前经济形势下行，信贷资产面临的风险压力巨大。
二是贷后管理工作时间漫长，管理过程中情况复杂多变，风险掌控难度较大，很多客户经理认识贷后管理工作没有从事贷款营销更能体现价值，放松了贷后管理工作。
三是客户经理采用习惯性看法来看待存量客户，认为前期贷款客户都能按时付息，而且担保有效、抵押物足值，这些因素使得信贷客户经理思想麻痹，管理松懈，放松了警惕，认为这些客户在短期内难以发生较大的变化，忽略了风险的不可预见性，往往是等到风险产生了才想起解决办法。
四是目前都倾向“量”的增长，都重点考虑了贷后投放多少、利息收回多少等，信贷管理和信贷经营的天平失衡，忽视了贷后管理的保障作用。
二、贷后管理检查不到位。
目前客户经理都将主要精力集中在营销和市场拓展上，无力按规定的时间来完成贷后检查工作，许多贷后检查都是应付了事，形式重于内容，贷后检查没有深入实际，走马观花，对客户的经营情况没有深入的分析和研究，许多报表、报告拿来主义思想严重，资料的真实性没有认真核实研究。
三、贷后管理激励约束不到位。
目前在刺激信贷增长上出台了一系列激励措施，有效地调动了客户经理营销的积极性，重视营销、重视收息，但当前贷后管理工作未能纳入绩效考核，缺乏有效的激励措施，而且当前贷后管理花费的精力与时间多。
针对上述问题，应采取一下措施：一、提高思想认识，正确认识到贷后管理的重要性。
二、健全组织机构，可设立专职的贷后管理机构，成立专业的贷后管理部门，解决客户经理业务一手清问题，专注投身于贷后管理各项工作，把信贷业务后续工作纳入规范化管理。
房地产开发贷款抵押风险及防范措施
房地产开发贷款抵押风险及防范措施
一、房地产开发贷抵押相关风险
（一）出具同意预售函触发空押风险
房地产开发建设项目达到预售条件时，不动产登记部门一般要求银行出具同意预售的函件。
银行虽未直接释放土地他项权证，但在出具同意预售函后，对同意预售的房产对应的土地抵押物的优先受偿权存在无法对抗购房者的风险，同意预售的房产所对应的土地押品形成实质性释放（部分登记机关在不动产登记证上注明“预售房屋所占土地不在抵押范围之内”）。
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权……消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。
该批复体现了当购房者利益与抵押权人利益发生冲突时，对消费者利益予以优先保护的司法精神。
根据上述规定，已预售商品房的受偿顺序为：已交付全部或大部分房款的购房者>建设工程承包人>抵押权人。
如在后续诉讼中发生购房者利益与银行抵押权的冲突时，法院优先保护购房者的权利，导致银行抵押权落空。
（二）未落实后续抵押导致对新增建筑物无优先受偿权风险
一是未按照批复要求，在条件成熟时办理在建工程抵押；二是在建工程后续新增部分未及时追加。
根据《物权法》第一百八十七条“正在。
贷款风险分类案例分析(PPT 43张)
案例一
三、非财务因素分析 1、他行未发现违约记录，与其它行合作基础没有破坏 2、目前没有成熟的房地产项目可供融资 3、未发现诉讼纠纷 4、部分对外投资项目预期效益不理想 5、抵押物价值主要是商业性质，价值有所下降 6、借款人按期还款意愿不强 7、对外投资的产权关系及资金往来不清，难以准确把握 8、目前公司直接可供销售的商品房仅小数门门面可供出 售，但基本上均抵押在各商业银行。
案例一反思
从上面清分案例可以看出，风险分类工作 本身可以提前揭示风险，发现警示信号， 能动态反映风险的变化过程，但事实上该 笔授信并没完全揭示风险状态，分类理由 很简单，“该公司自成立以来，住房开发理念正确，开发投资
定位符合市场需日，房地产开发中注重质量，讲信誉，是一家有良好 业绩，较高声誉的房地产开发企业，能够按期付息还本，但没有新项 目支撑。“XXX大厦”销售情况良好，已在我行办理部分按揭贷款， 由于贷款合同未到期，企业领导拒绝用按按揭贷款归还专项借款，我 行无法把握还款来源。初分为“关注”。最新财务报表也没录入。
案例一
四、贷后管理情况 1、问题的发现：2005年三季度通过贷后检查发现公司开 发贷款修建的房屋已售出大部，而没有按协议在该行办理 按揭开始提出问题，企业已未出售，只是收取定金和我行 按揭手续繁琐为由解释。 发现销售已基本完成，而且发现回笼资金已挪用，难已监 控，公司法人代表表示没有问题，到期后一定归还，后又 多次督促解决资金，并提出落实具体还款计划，随后发现 公司投资战略有问题，可能会影响贷款如期偿还。 2006年一开年会银行又多种层次到企业表示要求对方按期 还款，但公司表示变某公寓等均是长期规划，到3月份， 各种迹象表明，公司组织资金按期归还难度越来越大。
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1.1.5项目市场风险
• 市场风险主要有三个方面：一是市场供需实际 情况与预测值发生偏离，这是市场中最重要、 最直接的风险；二是项目开发产品的市场竞争 力或者竞争对手情况发生重大变化；三是项目 产品的实际价格与预期价格发生重大偏离。 主要表现为建设规模过大，销售价格过高，销 售周期较长，周边环境较差，户型等不太符合 市场需求，同类存量物业和新增供应量较大， 市场竞争激烈；土地出让前景不乐观等。
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1 房地产项目贷款运作中的风险表现
●房地产项目贷款的主要风险点 ●内外部现场检查中发现的主要问题
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1.1 房地产项目贷款的主要风险点
●合法性风险 ●政策风险 ●财务风险 ●资金监管风险 ●项目市场风险 ●抵押担保风险
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• 执行受托支付管理，将对商业银行派生存款及信贷业务收 益造成一定的负面影响，同时会影响到社会支付结算活动 ，对企业尤其是实行统贷统还的集团客户、政府投融资平 台信贷业务可能造成很大冲击，预计会引起客户较多不满 ，操作存在难度；同时会大量增加客户经理及放款审核人 员的工作量，对信贷管理系统操作也会产生较大压力。但 是，通过贷款支付管理理念和方法的创新，有助于强化贷 款用途管理；通过加强贷款发放和支付审核，增加贷款人 受托支付等手段，有助于防止贷款挪用，控制信贷风险， 提高信贷资产质量。
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房地产项目贷款贷后管理 及案例分析
房地产信贷部 邓建华
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内容提要
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●导言 贷后管理的重要性 ●房地产项目贷款运作中的风险表现 ●房地产项目贷款贷后管理的操作要点 ●已出现风险房地产项目贷款案例分析
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第二、借款人自主支付：经营行根据借款人的提款申请将贷 款资金发放至借款人账户后，由借款人自主支付给符合合 同约定用途的借款人交易对手。
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2.4 如何认识银监会贷款支付管理的规定
两种支付方式比较：
支付方式
贷款人受托支 付
金额要求
单笔支付金额超过项 目总投资5%或超过
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1.1.2政策风险 • 由于国家政策发生重大变化造成房地产项
目原定目标难以实现甚至无法实现，给投 资者带来的各种经济损失。房地产行业发 展的好坏、发展快慢与政府政策的关联度 相当之大，从2003年到现在，几乎每年国 家都有针对房地产调控的相关政策。如政 府出台对房地产融资条件的限制、土地使 用的控制、售价限制、环境保护、投资规 模、新税务政策规定等都对房地产项目构 成风险。
贷后管理的重要性
●贷后管理有利于及时发现风险隐患，防止客户转嫁经 营风险，有利于约束客户行为，降低客户违约风险， 有利于加强银企关系，进一步提高信贷综合收益。
●外部监管部门对贷后管理工作越来越关注。一方面， 在制度办法和政策规定上，提出了越来越具体的要求； 另一方面，在外部监管部门组织的各种检查中，对贷 后管理也予以特别的关注，提出了许多在贷后管理方 面加以改进的整改意见。
• 为达到贷款条件，有些房地产公司利用关 联企业从银行取得贷款，再投入项目中作 为自有资金；有些房地产公司将施工单位 垫资也作为自有资金；有些房地产公司对 所开发地块进行评估增值后作为资本公积 虚增所有者权益。个别分行对上述事实调 查不细不实，将其错误地认定为自有资金 ，人为形成资金硬缺口。
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贷后管理的重要性
● 总行、省分行对贷后管理工作越来越重视。几乎 每年总行都会组织以贷后管理为内容的项目贷款 专项检查。在制度方面，去年总行下发了《中国 农业银行贷后管理办法》，根据业务发展的需要 提出了一些新的要求，例如贷后管理例会制度， 要求集中会审客户贷后管理情况，分析存在的风 险因素，制定风险防范措施，形成会议决议，提 高贷后管理工作的执行力。
湖南分行房地产业务培训充的条款
签订借款合同时，要重点关注以下内容，在我行有关制式或示范合同中没 有约定的，可以利用补充合同条款方式进行约定： 1、贷款批复中的限制性条款、信贷管理要求等内容； 2、要求借款人签订项目资金管理协议，接受农业银行信贷监督； 3、合理确定提款有效期、宽限期、还款期，并尽可能缩短宽限期。在合同
500万元人民币
发放与支付时间要求
发放与支付同时进行 ，贷款资金原则上不 在借款人账户停留
借款人自主支 付
单笔支付金额不超过 项目总投资5%且不超
过500万元人民币
自主支付资金可先发 放至借款人账户，发 放与支付可分开进行
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2.4 如何认识银监会贷款支付管理的规定
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2.3 把好贷款发放关，落实限制性条款
1、要认真领会和逐条核对上级行下发的限制性条款主要内容，
2、要按照限制条款的内容与企业沟通，如“四证”不全的，要 尽 早完善手续；自有资金达不到规定的比例，要督促企业 尽快 到位；抵押手续不完善的要其合法化；相关材料不齐全 的要 补充齐全。
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1.1.3财务风险
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• 是指由于筹资及财务状况不良不足以维持 企业偿债能力而产生的风险。包括：通货 膨胀风险、融资风险、投资扩大、利率变 化、资金变现、开发费用变化、税率变动 、地价变动造成资金链断裂等风险。
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1.1.4资金监管风险
3、如果确实实现不了的条款，或暂时不能实现条款，经营行
要重新向有权审批行申请变更相关条款。
4、对一些软条款，客户经理要记入贷款日志，便于日后对照检
查。
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2.4 如何认识银监会贷款支付管理的规定
两种贷款支付方式：
第一、贷款人受托支付：经营行根据借款人的提款申请和支 付委托，将贷款资金通过借款人账户支付给符合合同约定 用途的借款人交易对手。
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1.2 内外部现场检查中发现的主要问题
●没有严格落实自有资金比例管理的规定 ●没有全部落实限制性条款 ●贷款担保手续不落实，法律审查不到位 ●没有按项目销售进度还款 ●项目贷款贷后管理意识差，贷后管理薄弱
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1.2.1没有严格落实自有资金比例管理的规定
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1.1.1 合法性风险
• 贷款项目“四证”不全，或者取得“四证”的面 积少于实际开发面积；虽取得《国有土地使用证 》，土地出让金尚未付清，或取得的仅是临时《 国有土地使用证》，年限很短；没有开发资质， 资质证书没有办理年检手续；实际开发面积超出 其开发资质可承担的开发面积（例如房地产开发 资质二级，可承担25万平方米住宅的开发）；企 业营业执照上的经营期限截止日期在贷款到期之 前，没有进行年检；项目用地的用途发生变更（ 原来为经济适用房，后改为普通住房）等。
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1.2.3贷款担保手续未落实，法律审查不到位
• 部分分行存在抵押物不足值或手续不合规等现象。表现 在：抵押物评估增值过多，抵押率过高；采用不合规或 有瑕疵的抵押物作抵押，如教育用地、划拨性质的空地 ；采用担保能力不充分的公司保证，采用销售不动的尾 房或变现能力极差的抵押物作抵押；个别分行发放贷款 时，采用项目用地抵押，未能根据项目施工进度及时变 更在建工程抵押；对土地储备贷款，未能落实有效的抵 押担保手续，抵押物用途和价值处于“虚设”状态；对 联建项目未进行有效的法律审查，留下法律风险隐患； 合同文本使用不规范，主从合同无衔接条款。
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1.2.4贷后管理意识差、贷后管理薄弱
• 主要表现在：没有与房地产客户签订项目资金监管协议 ，对项目资金使用监管不严，导致贷款被挪用；对项目 贷款基本上停留在期限管理阶段，采用到期一次收回本 息的办法进行管理，没有根据项目现金流情况，确定起 始还款期和分期还款金额，没有及时收回开发贷款，导 致项目销售款被转移产生风险；对项目规划设计产生变 更、项目总投资超预算、工期延长等重大事项不及时向 上级行报告，对股东变更、财务状况恶化等风险事项不 及时预警分析；管户经理配备不到位，没有按规定的时 间、频率和内容对房地产贷款进行贷后跟踪监管，有检 查记录的，其贷后检查报告（表）内容雷同、流于形式 ；信贷档案管理不规范，项目资料收集不齐全。
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2.1 尽可能用项目宗地作抵押
土地抵押的要求： 1、尽可能用项目宗地抵押 2、抵押率要适度，土地抵押不超过70%， 在建工程抵
押不超过50% 3、要参考同地段的地价 4、抵押的土地必须是干净的
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2.1 尽可能用项目宗地作抵押
用项目宗地抵押优势体现在： 1、有利于真正实现封闭运作，保证项目贷款专款专用、销售 资金归行。 2、有利于银行控制项目融资规模。开发商将项目土地抵押后， 利用项目再融资可能减少。 3、有利于按揭业务的充分实现，保证银行效益最大化。 4、有利于抵押资产的保持增值、增加抵押资产的流动性。
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1.2.2没有全部落实限制性条款
• 主要表现为未落实项目“四证”齐全或项 目自有资金先于贷款到位的要求；未落实 项目贷款实行收支两条线管理，未与企业 签订《资金管理协议》，未要求企业在我 行开立专户进行封闭运行；未落实贷款发 放前办理项目土地使用权或在建工程抵押 登记手续的要求。
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• 房地产开发企业同时开发多个房地产项目 ，或将项目分作几期，进行滚动开发，这 种情况下比较容易出现挪用风险。特别是 借款人关联公司较多，或属于集团企业性 质的，股权结构复杂，更要注意资金被挪 用。借款人及其母公司负债率较高，在建 项目较多，也容易出现资金挪用风险。