房地产项目贷款贷后管理及案例分析

1.1.5项目市场风险
• 市场风险主要有三个方面：一是市场供需实际 情况与预测值发生偏离，这是市场中最重要、 最直接的风险；二是项目开发产品的市场竞争 力或者竞争对手情况发生重大变化；三是项目 产品的实际价格与预期价格发生重大偏离。 主要表现为建设规模过大，销售价格过高，销 售周期较长，周边环境较差，户型等不太符合 市场需求，同类存量物业和新增供应量较大， 市场竞争激烈；土地出让前景不乐观等。
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2010.11
1 房地产项目贷款运作中的风险表现
●房地产项目贷款的主要风险点 ●内外部现场检查中发现的主要问题
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1.1 房地产项目贷款的主要风险点
●合法性风险 ●政策风险 ●财务风险 ●资金监管风险 ●项目市场风险 ●抵押担保风险
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• 执行受托支付管理，将对商业银行派生存款及信贷业务收 益造成一定的负面影响，同时会影响到社会支付结算活动 ，对企业尤其是实行统贷统还的集团客户、政府投融资平 台信贷业务可能造成很大冲击，预计会引起客户较多不满 ，操作存在难度；同时会大量增加客户经理及放款审核人 员的工作量，对信贷管理系统操作也会产生较大压力。但 是，通过贷款支付管理理念和方法的创新，有助于强化贷 款用途管理；通过加强贷款发放和支付审核，增加贷款人 受托支付等手段，有助于防止贷款挪用，控制信贷风险， 提高信贷资产质量。
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房地产项目贷款贷后管理 及案例分析
房地产信贷部 邓建华
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内容提要
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●导言 贷后管理的重要性 ●房地产项目贷款运作中的风险表现 ●房地产项目贷款贷后管理的操作要点 ●已出现风险房地产项目贷款案例分析
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第二、借款人自主支付：经营行根据借款人的提款申请将贷 款资金发放至借款人账户后，由借款人自主支付给符合合 同约定用途的借款人交易对手。
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2.4 如何认识银监会贷款支付管理的规定
两种支付方式比较：
支付方式
贷款人受托支 付
金额要求
单笔支付金额超过项 目总投资5%或超过
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1.1.2政策风险 • 由于国家政策发生重大变化造成房地产项
目原定目标难以实现甚至无法实现，给投 资者带来的各种经济损失。房地产行业发 展的好坏、发展快慢与政府政策的关联度 相当之大，从2003年到现在，几乎每年国 家都有针对房地产调控的相关政策。如政 府出台对房地产融资条件的限制、土地使 用的控制、售价限制、环境保护、投资规 模、新税务政策规定等都对房地产项目构 成风险。
贷后管理的重要性
●贷后管理有利于及时发现风险隐患，防止客户转嫁经 营风险，有利于约束客户行为，降低客户违约风险， 有利于加强银企关系，进一步提高信贷综合收益。
●外部监管部门对贷后管理工作越来越关注。一方面， 在制度办法和政策规定上，提出了越来越具体的要求； 另一方面，在外部监管部门组织的各种检查中，对贷 后管理也予以特别的关注，提出了许多在贷后管理方 面加以改进的整改意见。
• 为达到贷款条件，有些房地产公司利用关 联企业从银行取得贷款，再投入项目中作 为自有资金；有些房地产公司将施工单位 垫资也作为自有资金；有些房地产公司对 所开发地块进行评估增值后作为资本公积 虚增所有者权益。个别分行对上述事实调 查不细不实，将其错误地认定为自有资金 ，人为形成资金硬缺口。
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贷后管理的重要性
● 总行、省分行对贷后管理工作越来越重视。几乎 每年总行都会组织以贷后管理为内容的项目贷款 专项检查。在制度方面，去年总行下发了《中国 农业银行贷后管理办法》，根据业务发展的需要 提出了一些新的要求，例如贷后管理例会制度， 要求集中会审客户贷后管理情况，分析存在的风 险因素，制定风险防范措施，形成会议决议，提 高贷后管理工作的执行力。
湖南分行房地产业务培训充的条款
签订借款合同时，要重点关注以下内容，在我行有关制式或示范合同中没 有约定的，可以利用补充合同条款方式进行约定： 1、贷款批复中的限制性条款、信贷管理要求等内容； 2、要求借款人签订项目资金管理协议，接受农业银行信贷监督； 3、合理确定提款有效期、宽限期、还款期，并尽可能缩短宽限期。在合同
500万元人民币
发放与支付时间要求
发放与支付同时进行 ，贷款资金原则上不 在借款人账户停留
借款人自主支 付
单笔支付金额不超过 项目总投资5%且不超
过500万元人民币
自主支付资金可先发 放至借款人账户，发 放与支付可分开进行
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2.4 如何认识银监会贷款支付管理的规定
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2.3 把好贷款发放关，落实限制性条款
1、要认真领会和逐条核对上级行下发的限制性条款主要内容，
2、要按照限制条款的内容与企业沟通，如“四证”不全的，要 尽 早完善手续；自有资金达不到规定的比例，要督促企业 尽快 到位；抵押手续不完善的要其合法化；相关材料不齐全 的要 补充齐全。
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1.1.3财务风险
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• 是指由于筹资及财务状况不良不足以维持 企业偿债能力而产生的风险。包括：通货 膨胀风险、融资风险、投资扩大、利率变 化、资金变现、开发费用变化、税率变动 、地价变动造成资金链断裂等风险。
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1.1.4资金监管风险
3、如果确实实现不了的条款，或暂时不能实现条款，经营行
要重新向有权审批行申请变更相关条款。
4、对一些软条款，客户经理要记入贷款日志，便于日后对照检
查。
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2.4 如何认识银监会贷款支付管理的规定
两种贷款支付方式：
第一、贷款人受托支付：经营行根据借款人的提款申请和支 付委托，将贷款资金通过借款人账户支付给符合合同约定 用途的借款人交易对手。
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1.2 内外部现场检查中发现的主要问题
●没有严格落实自有资金比例管理的规定 ●没有全部落实限制性条款 ●贷款担保手续不落实，法律审查不到位 ●没有按项目销售进度还款 ●项目贷款贷后管理意识差，贷后管理薄弱
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1.2.1没有严格落实自有资金比例管理的规定
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1.1.1 合法性风险
• 贷款项目“四证”不全，或者取得“四证”的面 积少于实际开发面积；虽取得《国有土地使用证 》，土地出让金尚未付清，或取得的仅是临时《 国有土地使用证》，年限很短；没有开发资质， 资质证书没有办理年检手续；实际开发面积超出 其开发资质可承担的开发面积（例如房地产开发 资质二级，可承担25万平方米住宅的开发）；企 业营业执照上的经营期限截止日期在贷款到期之 前，没有进行年检；项目用地的用途发生变更（ 原来为经济适用房，后改为普通住房）等。
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1.2.3贷款担保手续未落实，法律审查不到位
• 部分分行存在抵押物不足值或手续不合规等现象。表现 在：抵押物评估增值过多，抵押率过高；采用不合规或 有瑕疵的抵押物作抵押，如教育用地、划拨性质的空地 ；采用担保能力不充分的公司保证，采用销售不动的尾 房或变现能力极差的抵押物作抵押；个别分行发放贷款 时，采用项目用地抵押，未能根据项目施工进度及时变 更在建工程抵押；对土地储备贷款，未能落实有效的抵 押担保手续，抵押物用途和价值处于“虚设”状态；对 联建项目未进行有效的法律审查，留下法律风险隐患； 合同文本使用不规范，主从合同无衔接条款。
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1.2.4贷后管理意识差、贷后管理薄弱
• 主要表现在：没有与房地产客户签订项目资金监管协议 ，对项目资金使用监管不严，导致贷款被挪用；对项目 贷款基本上停留在期限管理阶段，采用到期一次收回本 息的办法进行管理，没有根据项目现金流情况，确定起 始还款期和分期还款金额，没有及时收回开发贷款，导 致项目销售款被转移产生风险；对项目规划设计产生变 更、项目总投资超预算、工期延长等重大事项不及时向 上级行报告，对股东变更、财务状况恶化等风险事项不 及时预警分析；管户经理配备不到位，没有按规定的时 间、频率和内容对房地产贷款进行贷后跟踪监管，有检 查记录的，其贷后检查报告（表）内容雷同、流于形式 ；信贷档案管理不规范，项目资料收集不齐全。
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2.1 尽可能用项目宗地作抵押
土地抵押的要求： 1、尽可能用项目宗地抵押 2、抵押率要适度，土地抵押不超过70%， 在建工程抵
押不超过50% 3、要参考同地段的地价 4、抵押的土地必须是干净的
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2.1 尽可能用项目宗地作抵押
用项目宗地抵押优势体现在： 1、有利于真正实现封闭运作，保证项目贷款专款专用、销售 资金归行。 2、有利于银行控制项目融资规模。开发商将项目土地抵押后， 利用项目再融资可能减少。 3、有利于按揭业务的充分实现，保证银行效益最大化。 4、有利于抵押资产的保持增值、增加抵押资产的流动性。
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1.2.2没有全部落实限制性条款
• 主要表现为未落实项目“四证”齐全或项 目自有资金先于贷款到位的要求；未落实 项目贷款实行收支两条线管理，未与企业 签订《资金管理协议》，未要求企业在我 行开立专户进行封闭运行；未落实贷款发 放前办理项目土地使用权或在建工程抵押 登记手续的要求。
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• 房地产开发企业同时开发多个房地产项目 ，或将项目分作几期，进行滚动开发，这 种情况下比较容易出现挪用风险。特别是 借款人关联公司较多，或属于集团企业性 质的，股权结构复杂，更要注意资金被挪 用。借款人及其母公司负债率较高，在建 项目较多，也容易出现资金挪用风险。
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1.1.6抵押担保风险
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• 包括抵押物不足值，评估价值过高；抵押物存 在较多瑕疵，抵押效率存在不确定性；抵押物 为比较难以变现的商铺、车位；担保单位不具 备担保能力，或存在互保问题等。如借款人没 有缴清土地出让费，项目土地虽然取得了《国 有土地使用权证》，但使用权类型为划拨，借 款人没有取得政府或者有权部门同意抵押的证 明，在这些情况下抵押物设定存在一定的法律 风险；以在建工程作抵押，抵押率高于50%，不 足值等等。
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2 房地产项目贷款贷后管理的几个操作要点
●房地产项目贷款尽可能用宗地作抵押 ●房地产项目借款合同中应补充的条款 ●贷款发放前客户经理主要把关的问题？如何督促客户经理落实好限制性
条款 ●如何认识银监会《固定资产贷款管理办法》中贷款支付管理的规定 ●房地产企业多个项目运作过程中项目贷款贷后管理如何实施 ●监控企业的销售和资金的归行 ●在定期分析报告中应注重分析的主要经济指标 ●办理项目宗地抵押转在建工程抵押 ●签订分期还款协议，及时收回贷款 ●风险预警和风险处置 ●退出存在潜在风险的房地产项目
• 银监会明确要求各商业银行必须在规定时间内同时实施受 托支付管理，基本没有可商量的余地。
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2.5 多个项目运作过程中的贷后管理
1、在项目贷款评估时，要整体框算所有项目的投资总额，查实自有资金的 比例是否到位，所有项目总投资的资金缺口有多大，要确定一个最低的 准入底线。
中明确表述“贷款期限为最长期限”，并约定当项目销售收入明显超过 预计水平时，双方协商可提前偿还贷款。如约定当住房项目销售率达 80%时，项目贷款本息要全部收回。在还款方式上，除特别规定外，要 制定合理的分期还款计划；
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2.2 签订项目贷款合同应补充的条款
4、在贷款期内，要求借款人定期提供财务报表、应收、应付帐款、存货、 预收帐款等明细情况及工程进度、销售进度等详细情况； 5、贷款发放后项目实际运作与评估报告设定条件发生重大变化，在附加条 款中加以明确，视为贷款提前到期，已批未放的贷款不得再放； 6、加上捆绑的按揭贷款的金额或比例；等等。