某房地产项目销售思路初次沟通汇报
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度成为凸显竞争优势的一个筹码。 针对中轻年客户群需求，预计未来将有不少主打小户型的项目，出现
酒店式公寓等适于投资的户型。 而大部分项目仍以两居、三居为主力户型，面积适中，走实用型路线
。
望京商业物业现状概述： 近几年来商业飞速的发展，目前已投入使用的大体量商业约为36万平
米，已基本能够满足区域内居民的需求。 而在未来几年中，还有近百万平米左右的商业陆续建成并投入使用，
类别 数据
拆迁安置人员 6万人
中高收入人群 12万人
外籍人士 6.5万人
农转非 3万人
3、望京区域的产业优势
电子城科技园位于朝阳区酒仙桥-望京地区，占地10.5平方公里。园区 以首都机场高速路为界分为东、西两部分。其中，电子城西区的范围 是东至溪阳东路、京包铁路，西至广顺北大街、利泽东二路，南至京 顺路溪阳东路、望京东路，北至望和铁路，泛指望京区域；
4、望京房地产发展状况
望京占地860公顷，总建筑面积1000万平方米，规模等同老北京城 区面积的1/2；比欧洲袖珍国家摩纳哥的国土面积多出３倍。
望京地区以北小河划分南北两段，北部地区为工业经济区，南部 地区为住宅区。规划居住人口33万，是目前北京市规模最大的住 宅小区。
目前望京在售项目供给量近200万平方米，项目普遍以中小规模为 主。
中关村电子城产业
园区的定位，为望京的未 来确立了新的蓝图，其中 电子城西区400多家国际 高新技术企业的进驻，为 望京带来了大量的商业机 会和就业机会。
图例颜色注明：圈起部 分为电子城规划用地范围 ，其中灰色：工业用地， 土黄色：居住用地，红色 ：商业金融用地，绿色： 绿地，其他略。
望京酒仙桥区域用地规划图
及摩托罗拉研发中心、德国西门子公司、加拿大著名电信设备供应商 北电网络大中国区总部和北电网络研发中心、松下部品有限公司、 LG研发中心、北方电信等跨国高科技企业聚集，使望京五环产业带 初具雏形，产业的带动不仅将改变望京的现状，而这些企业带来更多 的高素质人才将在这里工作居住，使区域内人口素质进一步提升。几 大巨头齐聚望京，给望京注入高科技血液的同时，还将辐射亚运村商 圈，连通望京和亚北商圈产业带。
望京开发面积达超过开发总面积的85%，在建面积约占总面积的 10%，规划中还有的建筑面积约占总面积的5%。，目前望京区域 的住宅、商业物业、写字楼三大市场呈如下趋势：
望京住宅市场现状概述： 大量的租客资源保证了住宅供需平稳，产品规划差异化明显，产品特
征更为明显。 双低成为优势卖点吸引广大居民，人口密度低、容积率低，居住舒适
望京锐创中心项目 销售思路初次沟通
2007.12
概述
第一章：望京区域发展现状 第二章：望京区域办公物业需求情况 第三章：望京区域发展展望 第四章：对于本案操作及销售主要思路 第五章: 营销团队及客户资源优势
第一章：望京区域发展现状
1、望京区域的基础设施建设及产业发展概况
望京基础设施日益完善： 随着望京西路、湖光中街道路规划建设，阜通西大街沿线建设，
这将使区域内的竞争更为激烈。
望京办公物业现状概述： 有限的供应量，大部分项目只租不售，纯写字楼市场放量明显不足，
而产业发展所产生的需求使望京区域的办公物业供应产生了庞大的缺 口。
第二章：望京区域办公物业需求情况
1、望京区域产业结构分析
望京区域可开发土地仅余5%左右，之前的土地 开发根据规划已基本落实，但大量没有明确具体使 用用途的综合用地被大部作为商业开发，从而造成 了未来几年望京区域大量商业集中上市的局面，因 此建议土地开发应根据市场需求进行，应根据区域 内的产业配套需求加以合理的利用。
花家地南街、花家地街与京顺路进出望京地区入口的改造，望京地区 道路网络规划的完善，以及占地9.8万公顷的体育公园建成，京顺路两 侧的近千米绿化带建设，道路等市政设施的配套完善，使得众多国际 知名跨国公司落户望京科技园区。
望京产业发展已颇具规模 爱立信中国研发总院以及爱立信中国地区总部、摩托罗拉园区以
望京区域主要以第二、三产业为主，其中第二产业又以北京电子城科 技园为龙头形成区域内的主导产业。
望京基础设施
的建设，道路改善 ，吸引了众多国际 企业进驻，加快了 望京的产业结构的 形成，加速了望京 国际化进程，增强 了望京对北京的影 响力。
望京区域道路交通示意图
2、望京人口状况描述
望京区域规划总居住人口为33万人，现常住人口近２０万人，外籍 人士占常住人口的１/３。
目前该区域内居民的大体构成，首先是原来广营乡的农转非形成的 城市人口，约有3万，占10%强；其次是在城市拆迁改造过程中安 置的城市人口，此类人以当年的工薪阶层中的中低收入者为多数， 占了社区中的20%左右；再者是在望京区域发展过程中，伴随着高 档社区的开发建设，而不断涌入的中高收入人群，以及以韩国商民 为代表的国际居民组成的，这部份居民约占整个社区居民的65%左 右。
电子城科技园以电子信息业为主导产业，同时发展与其配套的相关产 业和服务业。重点发展现代通信产品、数字视听产品、计算机、软件 和显示器、新型电子元器件。
电子城西区以跨国公司研发中心、公司总部、留学人员创业园、孵化 基地为主。国际大品牌的进驻，带动了大量的服务性中小企业的进驻 ，为望京写字楼市场带来了春天。
电子产业是望京区域的支柱产业
从1994年到现在,望京的规划虽然在局部上有所调整,但是主要内容没有 变。规划中的望京边缘集团由望京新区、望京工业开发区和来广营货 流中心三部分组成，在望京新兴产业开发区内建设望京商业中心和望 京高科技创业园，类似中关村政策，吸引海外回国人员创业和新兴产 业特别是高科技企业的进入。产业区总体规划面积达8平方公里，是 一个集高新技术产业、科研、教育、居住、文化为一体的新兴综合高 科技园区。
今后望京的居住人群将以城市中高收入者为主体，这类人群有着很 强的消费能力。有资料调查望京区域内每百户平均拥有３０辆私家 车，是北京市平均水平的７倍。
随着产业结构的调整，望京人口结构发生了根本性改变， 常住人口中，65%为高端人群。
1Байду номын сангаас% 22%
24%
43%
拆迁安置人员 中高收入人群 外籍人士 农转非
酒店式公寓等适于投资的户型。 而大部分项目仍以两居、三居为主力户型，面积适中，走实用型路线
。
望京商业物业现状概述： 近几年来商业飞速的发展，目前已投入使用的大体量商业约为36万平
米，已基本能够满足区域内居民的需求。 而在未来几年中，还有近百万平米左右的商业陆续建成并投入使用，
类别 数据
拆迁安置人员 6万人
中高收入人群 12万人
外籍人士 6.5万人
农转非 3万人
3、望京区域的产业优势
电子城科技园位于朝阳区酒仙桥-望京地区，占地10.5平方公里。园区 以首都机场高速路为界分为东、西两部分。其中，电子城西区的范围 是东至溪阳东路、京包铁路，西至广顺北大街、利泽东二路，南至京 顺路溪阳东路、望京东路，北至望和铁路，泛指望京区域；
4、望京房地产发展状况
望京占地860公顷，总建筑面积1000万平方米，规模等同老北京城 区面积的1/2；比欧洲袖珍国家摩纳哥的国土面积多出３倍。
望京地区以北小河划分南北两段，北部地区为工业经济区，南部 地区为住宅区。规划居住人口33万，是目前北京市规模最大的住 宅小区。
目前望京在售项目供给量近200万平方米，项目普遍以中小规模为 主。
中关村电子城产业
园区的定位，为望京的未 来确立了新的蓝图，其中 电子城西区400多家国际 高新技术企业的进驻，为 望京带来了大量的商业机 会和就业机会。
图例颜色注明：圈起部 分为电子城规划用地范围 ，其中灰色：工业用地， 土黄色：居住用地，红色 ：商业金融用地，绿色： 绿地，其他略。
望京酒仙桥区域用地规划图
及摩托罗拉研发中心、德国西门子公司、加拿大著名电信设备供应商 北电网络大中国区总部和北电网络研发中心、松下部品有限公司、 LG研发中心、北方电信等跨国高科技企业聚集，使望京五环产业带 初具雏形，产业的带动不仅将改变望京的现状，而这些企业带来更多 的高素质人才将在这里工作居住，使区域内人口素质进一步提升。几 大巨头齐聚望京，给望京注入高科技血液的同时，还将辐射亚运村商 圈，连通望京和亚北商圈产业带。
望京开发面积达超过开发总面积的85%，在建面积约占总面积的 10%，规划中还有的建筑面积约占总面积的5%。，目前望京区域 的住宅、商业物业、写字楼三大市场呈如下趋势：
望京住宅市场现状概述： 大量的租客资源保证了住宅供需平稳，产品规划差异化明显，产品特
征更为明显。 双低成为优势卖点吸引广大居民，人口密度低、容积率低，居住舒适
望京锐创中心项目 销售思路初次沟通
2007.12
概述
第一章：望京区域发展现状 第二章：望京区域办公物业需求情况 第三章：望京区域发展展望 第四章：对于本案操作及销售主要思路 第五章: 营销团队及客户资源优势
第一章：望京区域发展现状
1、望京区域的基础设施建设及产业发展概况
望京基础设施日益完善： 随着望京西路、湖光中街道路规划建设，阜通西大街沿线建设，
这将使区域内的竞争更为激烈。
望京办公物业现状概述： 有限的供应量，大部分项目只租不售，纯写字楼市场放量明显不足，
而产业发展所产生的需求使望京区域的办公物业供应产生了庞大的缺 口。
第二章：望京区域办公物业需求情况
1、望京区域产业结构分析
望京区域可开发土地仅余5%左右，之前的土地 开发根据规划已基本落实，但大量没有明确具体使 用用途的综合用地被大部作为商业开发，从而造成 了未来几年望京区域大量商业集中上市的局面，因 此建议土地开发应根据市场需求进行，应根据区域 内的产业配套需求加以合理的利用。
花家地南街、花家地街与京顺路进出望京地区入口的改造，望京地区 道路网络规划的完善，以及占地9.8万公顷的体育公园建成，京顺路两 侧的近千米绿化带建设，道路等市政设施的配套完善，使得众多国际 知名跨国公司落户望京科技园区。
望京产业发展已颇具规模 爱立信中国研发总院以及爱立信中国地区总部、摩托罗拉园区以
望京区域主要以第二、三产业为主，其中第二产业又以北京电子城科 技园为龙头形成区域内的主导产业。
望京基础设施
的建设，道路改善 ，吸引了众多国际 企业进驻，加快了 望京的产业结构的 形成，加速了望京 国际化进程，增强 了望京对北京的影 响力。
望京区域道路交通示意图
2、望京人口状况描述
望京区域规划总居住人口为33万人，现常住人口近２０万人，外籍 人士占常住人口的１/３。
目前该区域内居民的大体构成，首先是原来广营乡的农转非形成的 城市人口，约有3万，占10%强；其次是在城市拆迁改造过程中安 置的城市人口，此类人以当年的工薪阶层中的中低收入者为多数， 占了社区中的20%左右；再者是在望京区域发展过程中，伴随着高 档社区的开发建设，而不断涌入的中高收入人群，以及以韩国商民 为代表的国际居民组成的，这部份居民约占整个社区居民的65%左 右。
电子城科技园以电子信息业为主导产业，同时发展与其配套的相关产 业和服务业。重点发展现代通信产品、数字视听产品、计算机、软件 和显示器、新型电子元器件。
电子城西区以跨国公司研发中心、公司总部、留学人员创业园、孵化 基地为主。国际大品牌的进驻，带动了大量的服务性中小企业的进驻 ，为望京写字楼市场带来了春天。
电子产业是望京区域的支柱产业
从1994年到现在,望京的规划虽然在局部上有所调整,但是主要内容没有 变。规划中的望京边缘集团由望京新区、望京工业开发区和来广营货 流中心三部分组成，在望京新兴产业开发区内建设望京商业中心和望 京高科技创业园，类似中关村政策，吸引海外回国人员创业和新兴产 业特别是高科技企业的进入。产业区总体规划面积达8平方公里，是 一个集高新技术产业、科研、教育、居住、文化为一体的新兴综合高 科技园区。
今后望京的居住人群将以城市中高收入者为主体，这类人群有着很 强的消费能力。有资料调查望京区域内每百户平均拥有３０辆私家 车，是北京市平均水平的７倍。
随着产业结构的调整，望京人口结构发生了根本性改变， 常住人口中，65%为高端人群。
1Байду номын сангаас% 22%
24%
43%
拆迁安置人员 中高收入人群 外籍人士 农转非