思源经纪——商业地产开发基础知讲义识与策划定位 实
思源经纪营销策划管理手册
思源经纪营销策划管理手册The manuscript was revised on the evening of 2021智第一章机构设置一、组织框架二、岗位职责说明（一）营销策划中心总监岗位职责说明●指导、审定代理项目的整体营销策划方案；●负责部门的组建及管理培训工作，根据业务发展状况，配合人力资源部制定部门人力资源规划（招聘、培训、调配、评估、激励）工作；●进行项目业务公关联络，与开发商建立良好的合作关系；●配合项目代理合作洽商，并提出市场性策略意见；●依据公司管理制度建立部门管理细则，进行部门内部管理工作。
●根据工作计划及岗位进行工作部署调整，负责部门内各级员工的工作业绩考评工作；●负责部门费用预算审核提报工作；●部门文化建设工作；●公司各协作部门间的协调工作。
（二）营销策划中心策划总监（副总监）岗位职责说明●市场营销方案的主要责任者，领导项目策划方案制定工作；●对合作广告设计单位的提交方案进行可行性评审；●进行各项计划目标及已确定的推广方案的执行监督工作;●合作意向洽商，进行相关媒介公关联络，建立良好媒介关系;●负责项目策划宣传及实施阶段性效果评定工作;●公司各部门间相关协调配合工作;●行业合作伙伴的关系维护工作;●配合部门管理者进行部门内部人员培训工作;（三）营销策划中心策划经理岗位职责说明●负责项目推广方案的具体策划及执行工作；●制定项目策划方案执行计划；●项目策划方案实施细则制订并督导执行；●指导所合作的广告设计公司，根据公司宣传目标及项目营销计划完成广告方案策划设计工作；●各类推广活动的费用预算工作；●定期完成阶段性宣传情况报告；●对外宣传业务联络工作；●意向合作书拟订；（四）营销策划中心策划专员职责●进行相关市场调研及销售市场信息收集并将相关数据资料。
●市场相关产品或服务报价及标准咨询、业内相关信息资料收集。
●协助策划经理进行各项计划目标及已确定的推广方案的执行工作●销售反馈信息资料汇总统计。
青岛思源地产策划后台培训资料
别墅风格案例
古典 现代
西方古典
东方古典 西方现代 东方现代 国际主义及其它
法国风格 英国风格 意大利风格 西班牙风格 北美风格 中式风格 日式风格等
新古典主义风格 新中式风格
莱特风格 现代风格Leabharlann 四、房地产专业知识——设计篇
• 规划设计： • 建筑设计： • 结构设计： • 园林景观设计： （景观规划、主题风格、设计） 入口，水系，景点，雕塑，小品，桥，汀步，花坛 广场，道路硬化，路等等。
项目前期策划阶段 项目营销执行阶段
前期策划核心是项目整体定位 最终落脚点是打造“产品力”
执行阶段核心是项目营销和推广 方案的执行和反馈，根据销售和 市场变化不断调整营销策略
三、各阶段主要策划工作
第一阶段：拿地前
成果：《可行性研究报告》
内容：研究宏观市场、客户需求和竞争项目，进行投资分析，研究可行性问题
合同内容
商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容： (一)当事人名称或者姓名和住所； (二)商品房基本状况； (三)商品房的销售方式； (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； (五)交付使用条件及日期； (六)装饰、设备标准承诺； (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； (八)公共配套建筑的产权归属； (九)面积差异的处理方式； (十)办理产权登记有关事宜； (十一)解决争议的方法； (十二)违约责任
住宅套内上部的贮藏空间。
房地产专业术语
17、跃层住宅（说明复式） 套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。
18、自然层数 按楼板、地板结构分层的楼层数。
商业地产基础知识培训课件
商业地产基础知识培训课件商业地产基础知识培训课件是指向初学者和在商业地产行业已有一定经验的人提供一些基础知识的文件或演示文稿。
这些课件的目的是帮助人们了解商业地产行业的基础知识，增强他们在行业中的竞争力以及提高他们的职业技能。
商业地产基础知识培训课件主要包括以下几个方面：1.商业地产的定义和范围商业地产是指各种商业形式所使用的房地产，包括商业办公楼、购物中心、超市、酒店、餐饮、娱乐及体育设施等。
了解商业地产的定义及其范围是初学者入门的必备基础。
2.商业地产市场分析商业地产市场分析是指对商业地产市场进行研究分析，以评估市场潜力和投资回报率。
这个方面包括与经济有关的内容，如失业率、人口增长率、消费者信心指数等。
初学者必须掌握如何收集和分析这些数据，以了解市场变化和趋势。
3.商业地产投资投资是商业地产行业中最重要的一环节。
初学者必须了解什么是商业地产投资、投资策略以及如何评估一项潜在的投资机会。
课件中的投资内容包括了解不同的投资策略，如住宅投资、商业投资、混合投资、裙楼投资等。
此外，还需要掌握如何名义化投资等相关信息。
4.商业地产与房地产开发商业地产与房地产开发之间的界限是清晰的，但它们之间的联系却非常密切。
课件中介绍了商业地产与房地产开发之间的关系，以及如何处理与建筑师、承包商、物业管理公司等相关公司的合作关系。
5.商业地产租赁与销售商业地产租赁与销售是商业地产中最常见的商业活动之一。
学习了这些内容，可以帮助初学者了解租赁和销售的核心概念。
此外，课件还介绍了什么是租金、如何使用租赁合同和谈判技巧等相关知识。
总之，商业地产基础知识培训课件是非常必要的。
掌握这些知识有助于初学者了解商业地产行业，并为他们的职业生涯做好准备，同时还可以提高他们的市场竞争力。
商业地产基础知识培训材料PPT(内部资料)[1]
![商业地产基础知识培训材料PPT(内部资料)[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/68d59ec180c758f5f61fb7360b4c2e3f5727257d.png)
十四、 ShoppingMall发展条件（四）
国内之所以与欧美发展大型商业地产发展的GDP水平 有明显的差距，但仍然具备发展大型商业地产项目，主 要因素在于其人口密度远远大于欧美城市的人口密度， 消费总量决定大型商业地产发展的市场潜力。
商业房地产项目开发的基础条件，是项目所面对核心商 圈的消费总量，因为它体现了核心商务圈的人口基数， 也体现了核心商圈的能力，也包括了GDP的水准。
五、什么叫超市、分类怎样
开架售货，集中收款，采取自选销售方式,以销售 生鲜商品,食品和向顾客提供日常必须品为主要目的的 零售业态. 根据商品结构的不同，可以分为食品超市 和综合超市。 大型超市—实际营业面积6000㎡以上,满足顾客一次性 购齐的零售业态.根据商品结构,可以分为以经营食品 为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市. 仓储会员店---以会员制为基础,实行储销一体,批零兼 营,以提供有限服务和低价商品为主要特征的零售业态.
城市化背景下的商业地产
城市化背景下商业与地产的对接
研究商业业态的规律 业态的变化 研究城市、商业与房地产的结合，是目前摆在商 业地产开发商面前最棘手的问题。
城市化背景下的商业地产
十三、商业地产的发展态势（一）
万达广场样板效应 一个万达广场，一个城市商业业中心。
商业地产诱惑
十三、商业地产的发展态势（二）
成熟阶段
1930－1979（40年）
衰落阶段
1980年后
法国 日本
中国
中国与西方 国家的差别
1852－1880（28年） 1904－1922（18）
1894－1949（55年） 距美、法50年，距日
本30年
1880－1914（34年） 1923－1937（14） 1950－1995（45年） 距美、法、日60年
某某年思源经纪营销策划及管理知识分析
销售保障
品管体系
岗位职责：
➢来电来访客户的统计 ➢现场销售日报（甲方） ➢销售短信 ➢明源系统录入 ➢明源销售日志填写 ➢签约明细录入 ➢考勤
销售保障
品管体系
岗位职责：
➢收款资金日报表（甲方） ➢银行放款进度（甲方） ➢开发票及发票领取 ➢收款情况明源录入的核查 ➢客户资料领取 ➢销控
销售保障
产品建议篇
建筑风格
园林风格
户型建议 设备设施建议
配置原则
“科技以人为本”的安宁、健康、生态居住理念，运用“低能耗、高舒适 度”的建筑技术系统，强化产品的价值。
产品建议篇 安防系统
建筑风格
园林风格
户型建议 设备设施建议
别墅安防系统
➢ 别墅区住宅自动感应门禁系统 ➢ 家庭智能化系统（含住宅报警
） ➢ 门窗感应防盗系统 ➢ 燃气、消防自动防范和紧急求
销售保障 项目决策委员会主要人员简介：
项目服务团队明细
团队成员：廖建华（项目决策委员会成员）
准、合同样本等）
销售保障
品管体系
项目前期品管线指导
➢接电接访流程的规范 ➢客户确认制度、甲方客户确认制度 ➢固定资产的盘点 ➢与银行进行沟通 ➢认购、开盘活动方案等的制定 ➢销售现场助理的分工 ➢签约备案工作 ➢合同样本、认购书确认
销售保障
品管体系
项目品管部组织架构
销售保障
项目品管部组织架构
品管体系
园林风格
户型建议 设备设施建议
园林景观︱细节示意
植物认养牌
指示牌
产品建议篇
建筑风格
园林风格
户型建议 设备设施建议
园林景观︱细节示意
产品建议篇
建筑风格
商业地产基础培训PPT课件
以产权酒店和商务公寓采用较多或只租不售的商业物业
分散经营物业
大部分商铺（除发展商返租外）
按经营类别分类
综合经营物业
如大型商厦、小区商铺
单一经营物业
如专业市场、餐饮及美食广场
按销售方式分类
销售物业
有产权的商铺多以销售为主
租售物业
广州国际玩具精品中心
出租物业
天河城广场、宏城广场
按物业产权分类
商业地产的发展
商业地产发展条件/商业地产发展特点及趋势/……
Part1：商业地产基础知识
捆续庇组怔仲甥霍猖膛径簇赃妨磁葱曼固肝屈湛公庆忿衰歌儿烦盏澳据淘商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件
发展阶段
阶段一
阶段二
阶段三
阶段四
原始形态
传统商业
现代商业
广义商业
特点
消费者对价格敏感
满足单一购物需求
Part1：商业地产基础知识
商业地产的含义
何为商业地产
商业地产与住宅的区别
商业地产的分类
按市场形式分类
按物业用途分类
按建筑特征分类
按物业区位分类
按经营方式分类
按经营类别分类
按销售方式分类
按物业产权分类
商业地产基本术语
商圈定义
商圈形成与发展
商圈应用
业态基础
业态分类
业态辐射范围
业态特征
业态调研案例
商业地产的内容
商业地产的市场发展条件
欧美：
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亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。 商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。
思源地产前期策划专题培训
➢ 根据抗震设防的要求及各结构形式高限的要求，本案住宅部分控制高度不超过120-130米； ➢ 根据《高规》要求，100米以上的住宅，应设置避难层，而避难层的设置，会造成高层住宅的成本和
公摊面积的增加； ➢ 根据结构计算要求，建筑体越高，荷载要求就越高，钢筋用量增加、混凝土标号提高、构件截面尺
➢ “第十七条”：沿城市主要道路一侧并列布置的高层住宅之间的建筑间距除满足本规定
相对应的建筑间距要求外，不得小于30米。
建筑间距
➢ “第二十三条”：住宅日照是指住宅主采光面居室的满窗日照时数。日照标准日为大寒
日，有效日照时间带为上午8时至下午4时。
➢ “第二十五条”：新建高层住宅或高层和多层混合的住宅成组布置时，新建住宅日照应
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•7 思源地产前期策划专题培训
•易居2009年上海地区 •某项目前期定位报告
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•8 思源地产前期策划专题培训
•世邦魏理仕2009年青岛地区的前期报告
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•9 思源地产前期策划专题培训
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产品策划基础资料
思源地产前期策划专题培训
3. 开发商诉求 1. 地块资料
•CAD格式文件
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•钉桩点文件
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思源地产前期策划专题培训
•地块资料| 地块内部及周边情况
地块内部及周边情况：现状及未来规划，尽可能用实景照片展示。 ➢ 内部： • 是否存在地势高差、原生植被、水系、温泉、工业遗存等？ • 是否存在被污染后需要更换的土壤？ ➢ 外部： • 有利因素：景观资源，如河流湖泊、旅游景点、城市地标等；社会资源，如重点中小学，大