物业管理概论课件 第二章

企业
三、物业服务企业的分类
–
根 据 提 供 服 务 对 象 的 不 同
物业服务企业
–
业服务企业 务 业 – 类
物 服 业 物 物业服务
服务
服务 物业服务企业
的 物业服务企业 、 业 、物业服务企业 服务 的物业 务企业 服务 业 物业服 服务 物业 物业服务
物业服务企业
三、物业服务企业的分类
– – 物业 5 2 50
评析： 评析： 1、并非所有业主购 置的财产都可以安置 在自己的物业内。 在自己的物业内。 2、物业管理公司对 以下违章行为有权制 止：
一、物业服务企业的概念与性质 中的定义：是指依法设立、 法》中的定义：是指依法设立、
理服务活动的企业。 理服务活动的企业。
——《 ——《物业服务企业资质管理办 具有独立法人资格，从事物业管 具有独立法人资格， 是指按照合法程序设立， 是指按照合法程序设立，具 1、营利性 、 有独立法人资格， 有独立法人资格，具备相应资质 2、专业性 、 条件， 条件，根据合同接收业主和物业 3、服务性 、 使用人的委托，依照有关法律、 使用人的委托，依照有关法律、 4、独立性 、 法规的规定， 法规的规定，对物业实施专业化 管理， 管理，并为业主和使用人提供全 方位、 方位、多层次的服务和良好的居 住和工作环境， 住和工作环境，并收取相应报酬 的经济实体。 的经济实体。
《办法》第三条规定：物业服务企业资质等级分为一、二、三级。 办法》第三条规定：物业服务企业资质等级分为一、 三级
资 物业管理 管理 的 级 物业管理 管理 分
业
一 级 资 质
、管理、 管理、 。 、 务等业务 规定 物业 管理 的 分
等 级
业
的 业
业
业资 物业的 ：
办
、 业 服务质 企业
物业 、服务
。 等企业管理 的 管理业 。
五、物业服务企业的资质管理办法
办法
1. 资 2.物业管理 物业管理 管理 的
物业服务企业资质
300 业 10 、管理、 管理、 20 、 务 业务
、
、
业 的 业 业资 物业的 100
二 级 资 质
3.物业管理 业 物业管理 4.管理 管理 1 2 3 4 5. 100 50
案例导入
1
请问： 请问： 1、物业管理企业有罚款权吗？为什么？ 物业管理企业有罚款权吗？为什么？ 2、物业管理企业该不该收取装修押金， 物业管理企业该不该收取装修押金， 为什么？ 为什么？ 3、如何预防和解决此类事情的发生呢？ 如何预防和解决此类事情的发生呢？
案例导入
物业管理公司如何制止业主的违章行为？ 物业管理公司如何制止业主的违章行为？
物业 根 据 股 东 出 资 形 式 不 同 物业 企业 物业
– 的 务 的 、务 、业 分
源自文库
、 的企业 、的企 、 分 、 1000 企业
务
企业 务
四、物业服务公司组织机构
现 代 企 业 制 度 下 的 公 司 构 架 公司 物业服务公司
1、股东大会 、 2、 、 3、 、 4、 、 会 会
五、物业服务企业的资质管理办法
第一节
【情景模拟】 情景模拟】
物业服务企业
将每个班级按照人数分成几个小组， 将每个班级按照人数分成几个小组，一般一 个物业公司需要的人数有总经理一名， 个物业公司需要的人数有总经理一名，下设几个 物业管理处、办公室、行政人事部、市场拓展部、 物业管理处、办公室、行政人事部、市场拓展部、 财务部。 财务部。 其中管理处有： 其中管理处有： 设主任1 设主任1人 客户服务中心（设主管1 客户服务中心（设主管1人） 综合管理部 机电维修部 环境事务部 （设主管1人） 设主管1 （设主管1人） 设主管1 （设主管1人） 设主管1
案例导入
途的； 途的；
2
（1）擅自改变小区内土地用 （2）擅自改变房屋、配套设 擅自改变房屋、 施的用途、结构、外观， 施的用途、结构、外观，毁损 设施设备，危及房屋安全的； 设施设备，危及房屋安全的； （3）私搭乱建，乱停乱放车 私搭乱建， 辆，在房屋共用部位乱堆乱放， 在房屋共用部位乱堆乱放， 随意占用、破坏绿化， 随意占用、破坏绿化，污染环 境，影响小区景观，制造噪声 影响小区景观， 扰民的。 扰民的。 （4）不照章缴纳各种费用的。 不照章缴纳各种费用的。
所管物业的类型有高层住宅、多层住宅、 所管物业的类型有高层住宅、多层住宅、写字楼及 商业等。现有员工XXX人 商业等。现有员工XXX人。 XXX 公司有物业管理师XXX人 中级以上职称XXX人 公司有物业管理师XXX人。中级以上职称XXX人。 XXX XXX 管理岗位人员全部大专以上文化程度且持有岗位证 书，工程技术岗位人员全部有与其岗位要求相一致 的资格证书等。 的资格证书等。
案例分析
物业管理人员入室引起的误会
2
– 某日清晨，某大厦新来的保洁员阿霞在公共通道拖地时，发 某日清晨，某大厦新来的保洁员阿霞在公共通道拖地时， 现1805号业主家的客厅亮着灯，外面的“通透式”防盗门也虚 1805号业主家的客厅亮着灯，外面的“通透式” 号业主家的客厅亮着灯 掩着，她便上前按业主家的门铃，但是按了好几次， 掩着，她便上前按业主家的门铃，但是按了好几次，室内也没 有反应，阿霞便怀着好奇的心理，侧身进入室内，到客厅、阳 有反应，阿霞便怀着好奇的心理，侧身进入室内，到客厅、 台、厨房等一一查看有没有人。正在这时，业主王先生从电梯 厨房等一一查看有没有人。正在这时， 出来径直走回家（他原来“早锻炼”去了， 出来径直走回家（他原来“早锻炼”去了，因粗心而忘了关好 家门。）一见大门未关，王先生先是吃了一惊，进到家中， 家门。）一见大门未关，王先生先是吃了一惊，进到家中，又 。）一见大门未关 看见一陌生女子在自己家里，更是又急又气， 看见一陌生女子在自己家里，更是又急又气，大声质问阿霞是 干什么的，不由分说要把她送到派出所。 干什么的，不由分说要把她送到派出所。
大致一个公司需要的人数为7 大致一个公司需要的人数为7—8人。
第一节
要求： 要求：
物业服务企业
每个公司设计企业名称； 设计企业标志； 每个公司设计企业名称； 设计企业标志； 定出企业的愿景； 定出企业的愿景； 经营目标； 经营目标； 经营理念； 经营理念； 管理面积XXX多万m2； 管理面积XXX多万m2； XXX多万m2
案例分析
2
试分析： 试分析： （1）阿霞错在哪里？ 阿霞错在哪里？ （2）如果碰到以上业主和家人都不在家 而门又开着的情况，应该怎样处理？ 而门又开着的情况，应该怎样处理？ （3）你认为该如何向张先生说明和解释？ 你认为该如何向张先生说明和解释？ 怎样才能平息事态？ 怎样才能平息事态？
三、物业服务企业的分类
1、定义 、 2、物业服务的性质 、
二、物业服务企业的权利与义务
公平投标权
物业 服务 企业 的 权利
专属物业管理权 物业管理经营权 对损害他人物业或妨害物业管理的行为 进行劝阻、 进行劝阻、制止的权利 要求业主委员会协助管理的权利。 要求业主委员会协助管理的权利。
二、物业服务企业的权利与义务
全面履行物业服务合同， 全面履行物业服务合同， 在物业管理区域内实施物业服务 物业 服务 企业 的 义务 接收业主委员会和业主、 接收业主委员会和业主、物业使用人的监督 协助政府部门和做好物业管理区域内的 安全防范工作 接受有关行政管理部门的指导和监督。 接受有关行政管理部门的指导和监督。
2
业主顾某购买了一只巨型浴缸， 业主顾某购买了一只巨型浴缸，准备安装在其居住的 第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管 29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。 层的物业内 理公司向有关专家进行了咨询， 理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴 缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。但顾某 缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。 认为自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内。 认为自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内。 请问： 请问： 1、购置财产是否都可以安置在自己的物业内，为什么？ 购置财产是否都可以安置在自己的物业内，为什么？ 2、作为物业管理公司经常会碰到业主的违章行为， 作为物业管理公司经常会碰到业主的违章行为， 物业公司可以对那些违章行为进行制止？ 物业公司可以对那些违章行为进行制止？
物业 的
管理
8 办 物业20 、 业 物业 服务质 、服务 企业管理 管理业 企业 的
五、物业服务企业的资质管理办法
1. 资 50 、管理、 管理、 10 、 务 业务 业资 服务质 、服务 企业 的物业服务企业 的 资质 企业管理 业
三 级 资 质
2.物业管理 业 物业管理 的 管理 的 业 3.物业管理 业 物业管理 4. 5. 的物业管理
西安欧亚学院
《物业管理概论 》
主讲： 主讲：张国平
物业管理教研室
第二章 物业管理机构
学习目的与要求
了解
知 识 点
1、物业服务企业的概念、性质、分类 、物业服务企业的概念、性质、 2、物业服务企业的组织机构，识记各个部门的具体职责 、物业服务企业的组织机构，
理解
业 、业 、业 与物业服务企业的
掌握
1、 、 业 、业 2、物业服务企业的概念 、 3、 、 业 业 业 的概念 的 体
案例分析
1
物业管理公司能否改变原来设计擅设停车场？ 物业管理公司能否改变原来设计擅设停车场？ 某小区数位业主反映，原来他们在楼前楼后停 某小区数位业主反映， 车，今年年初，物业管理公司未经小区业主委员 今年年初， 会同意就把楼前楼后划上线， 会同意就把楼前楼后划上线，改成临时停车场并 进行经营。该小区的业主委员会对停车场的经营 进行经营。 提出异议，多次与物业管理公司协商， 提出异议，多次与物业管理公司协商，但都未达 成一致。无奈之下， 成一致。无奈之下，业主委员会将物业管理公司 告上法庭，要求停止侵权并赔偿损失。那么， 告上法庭，要求停止侵权并赔偿损失。那么，业 主委员会的要求能否得到法院的支持呢？ 主委员会的要求能否得到法院的支持呢？
案例评析
业主委员会的要求能得到法院的支持，原因如下： 业主委员会的要求能得到法院的支持，原因如下：
1
小区内的道路和公共场地的使用权归小区全体业主所有。 (1) 小区内的道路和公共场地的使用权归小区全体业主所有。 任何人要使用公共场地， 任何人要使用公共场地，都必须得到全体业主或是业主委员 会的同意。只有小区业主委员会才能在国家允许的范围内， 会的同意。只有小区业主委员会才能在国家允许的范围内， 对小区的公共场地行使处置权、收益权，作为物业管理公司， 对小区的公共场地行使处置权、收益权，作为物业管理公司， 仅仅是业主委员会聘请来的管理者，其管理行为不应侵犯业 仅仅是业主委员会聘请来的管理者， 主的权利； 主的权利； （2）小区的规划在建设之前已经经政府相关部门的批准， 小区的规划在建设之前已经经政府相关部门的批准， 一旦更改规划，还必须得到政府部门的同意。 一旦更改规划，还必须得到政府部门的同意。即使物业管理 公司经政府部门同意更改了小区规划， 公司经政府部门同意更改了小区规划，只要全体业主或业主 委员会不知情，或没同意， 委员会不知情，或没同意，物业管理公司同样对全体业主构 成侵权。此时，政府部门也同样是侵权者之一。 成侵权。此时，政府部门也同样是侵权者之一。
案例导入
物业管理公司有罚款权吗？ 物业管理公司有罚款权吗？ 王大爷住了几十年的房子要拆迁了， 王大爷住了几十年的房子要拆迁了，他拿着
1
政府给的拆迁补偿款和多年的积蓄买了一套商品 房，办理入住手续后，物业管理公司要求王大爷 办理入住手续后， 交2000元的装修押金，否则不发门钥匙。装修完 2000元的装修押金，否则不发门钥匙。 元的装修押金 毕后， 毕后，王大爷的子女到物业管理公司要求退还押 金，没想到却被物业管理企业以违章装修为由罚 了500元。王大爷的子女一气之下将物业管理公 500元 司告上法庭。 司告上法庭。
物业服务企业
– 、 的
根 据 组 织 形 式 的 不 同
–
业服务企业 物业服务企业
的物
的物业服务
企业 物业服务企业 服务企业
三、物业服务企业的分类
– 根 据 服 务 内 容 范 围 不 同 分 业 物业服务企业 的 分 – 的 物业服务企业 业服务 业 物业服务 分 业的 物业服务企业 – 分 、 、 的服务 的 服务 、