【万科】规划设计阶段的成本控制-200808

2021/3/10
18
规划设计成本管理与成本部门的关系
项目论证阶段
项目立项 项目策划阶段
营 销
设计管理阶 段
主体结构开工
开盘销售
工程施工阶 段
竣工
入伙 入伙管理阶段
销售管理阶段
设
多方案比
计
较
概念规划
工
草案
程
概念规划设计 管理
方 案 设 扩初设计
计管理
管理
施工图设计 工程施工配合、销售配合及入伙配合 管理
成 本 项目成本估算
成本测算及目 标成本拆分
预算、标底、合同价
进度款、工程 变更、招标采 购
结算
项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约，成
本部门的成本控制要求应成为设计部门的成本控制目标。
2021/3/10
19
规划设计阶段成本管理控制方式
Байду номын сангаас
成本部门应制定项目目标成本。 设计部控制目标成本偏差率。
10
规划设计直接成本
• 设计费 • 时间成本 • 人力成本
设计费：
规划、建筑、景观、 室内等设计内容全过 程发生的设计、咨询、 研究、审图、模型、 效果图等费用的总和
2021/3/10
11
产品建造成本
定位成本
市场定位---确定 目标市场及客户 群，决定了产品 类型、档次以及 投入的各项成本
功能定位---根据 市场定位、竞争 需要确定产品的 功能，决定了满 足产品功能需要 投入的各项成本
各地区含钢量限额指标(kg/m2)
北京
上海
深圳 武汉、东莞
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
- 21
景观造价
分类及定义
硬景
（元/平米）
一类景观区
居住区级/小区级公共绿地范 围
二类景观区
组团级绿地范围
三类景观区
宅间、宅旁绿地范围
四类景观区
房地产产品
用地选择 50%
规划设计 30%
销 售 执行 20%
2021/3/10
规划设计决定7085%的工程成本
名牌产品造就品牌 企业
企业的竞争实质上 是产品的竞争
4
规划设计在投资决策阶段的工作
• 对用地环境的研究 • 对项目用地的研究
• 对现有产品的调研、 分析
• 了解市场产品水平 及特征
• 预测产品发展趋势 • 了解分析客户需求 • 寻找创新模式
规划设计阶段的成本管理
苏伟
2021/3/10
2008-8
1
一、如何认识规划设计
2021/3/10
2
房地产规划设计的全局观---全程设计
房地产全程策划运作
投 资 决 策 阶 段
规 划 设 计 阶 段
项
建 设 阶 段
销 售 阶 段
目 后 评 估 阶
段
房地产全程设计运作
2021/3/10
3
规划设计决定品质、成本和品牌
2021/3/10
13
企业运营能力成本
组织运营成本
企业的决策机制、 管理模式、组织结 构、工作流程等对 规划设计成本管理 的影响
组织能力成本
企业把握市场、设 计产品的能力对规 划设计成本管理的 影响
2021/3/10
14
设计阶段的成本观
含钢量等土建成本 部品造价 景观造价 示范区造价
设计变更签证率 合理的设计费
提升产品品质 缩短开发周期 降低开发成本
2021/3/10
16
成
含钢量等土建造价
部品造价
本
景观造价
示范区造价
控
设计变更签证率
制
合理的设计费
—对设计人员而言是任务，
对成本人员而言应前置而持续
• 避免两种现象：
不计成本地追求设计效果 成本不合理导致品质丧失
2021/3/10
17
三、在项目开发过程中 “目标成本”是成本管理的前提
中高层住宅及公寓 (60M≤建筑高度＜80M)
高层住宅及公寓 (80M≤建筑高度＜100M)
公共人防地下室（6 级）
公共普通全地下室
公共半地下室
2021/3/10
结构部位
上部结构 自带全埋一层地下室
上部结构 自带全埋一层地下室
上部结构 自带全埋一层地下室
上部结构 自带全埋一层地下室
上部结构 自带全埋一层地下室
•结构含钢量偏差率； •景观造价偏差率； •示范区成本偏差率； •设计费偏差率 。。。
目标成本首先必须合理，建立 在长期数据库积累的基础上。
2021/3/10
20
结构含钢量
• 保证安全和品质的前提下，减低含钢量
建筑类型
别墅、双拼、花园洋房 (6+1层及以下)
普通多层住宅及公寓(7层及 以下)
小高层住宅及公寓 (建筑高度＜60M)
• 设计产品初步概念 • 初设产品类型 • 研究用地同产品的匹
配关系 • 用地对设计的影响 • 容积率对产品的影响 • 环境对产品的影响 • 配套对产品的影响 • 市场对产品的影响
2021/3/10
5
设计管理部门应发挥市场策划作用
策划意图 市场目的
设计管理部门
设计要求 （设计任务书）
设计成果
房地产产品
规划设计阶段是决定房地产开发成本的极其重 要阶段之一
规划设计阶段的成本管理应具有产品开发建设 全过程成本管理的意识
规划设计阶段的成本管理应具有企业发展成本 管理的宏观意识
2021/3/10
9
规划设计阶段成本管理的内容
规划设计直接成本 产品建造成本 企业品牌建设成本
企业运营能力成本
2021/3/10
道路旁绿化
总计
软景
（元/平米）
总造价
（元/平米）
控制总价偏差率 分项动态平衡
说明：
1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、
户外家私等；
2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；
2021/3/10
6
全程设计对成本管理的意义
• 加强预控。 • 在控制成本低的阶段进行控制
这是全程设计的效益和核心价值
2021/3/10
7
二、如何理解“规划设计阶段的成本管理”
2021/3/10
8
规划设计阶段成本管理的宏观意识
成本管理贯穿房地产项目开发全过程的始终， 阶段性的成本管理不能与全过程完全隔离。
进度 成本 品质
规划周期 方案周期 扩初周期 施工图周期 景观设计周期 室内设计周期 施工周期
产品的品质 设计失误率 图纸完善程度
项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡, 部品封样率
而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，
只有三者平衡才能获得最小的代价付出
2021/3/10
15
设计阶段成本管理的目的
创新成本 产品品质
在产品设计中 规划、建筑、 景观、室内设 计等采用的创 新形式、技术、 材料等产生的 成本，
建设成本 施工周期
2021/3/10
12
企业品牌建设成本
自身品牌建设 成本
自身品牌建设需要 在产品设计、建造 上投入的成本
品牌互动成本
为提升产品、企业 的档次和品牌，采 用知名品牌的设计 单位、材料、设备 等投入的成本