成都商业调研报告——成都来福士广场
成都来福士广场简介
成都来福士广场简介概述成都来福士广场是继上海来福士广场、北京来福士中心之后，凯德置地在中国开发、管理和持有的又一座“来福士”品牌系列建筑。
目前，凯德置地在全球共拥有六个“来福士”项目。
地理位置该地块位于成都市主干道人民南路与一环路交汇处即跳伞塔路口以南(原四川省博物馆地块)，地铁1号线和3号线在商场下面的负2楼，有通道直达地下二层。
交通便利。
地块周围是高品质的写字楼和住宅，还有零售商店、餐厅和休闲场所。
该地块周围成熟的商业氛围，适合建造“来福士”品牌的综合性项目。
设计由来成都来福士由世界建筑大师Steven Holl主导设计，包括建筑面积75,645平方米的甲级写字楼，73,784平方米的商场，43,228平方米的五星级酒店、13,214平方米的服务式公寓和27,671平方米的Boutique Office。
按照绿色建筑的标准，成都来福士项目中运用了地源热泵供热和制冷系统、热回收系统、冷热水蓄藏、中水回用、屋顶与裙楼绿化、就地取材、太阳能等可再生能源的利用等节能环保措施，并已经申请了美国绿色建筑委员会颁发的LEED金奖。
成都来福士广场-楼盘技术指标总建筑面积：308278.42平方米；其中：78,783.34（写字楼）40,298.61（酒店）13,890.77（服务公寓）29,821.96（珍藏单位）80,706.27（购物中心）3128.97（其他）物业要求办公建筑面积：78783.34 平方米；塔1：46778.49平方米；塔2：32004.85平方米写字楼总楼层：地上29层标准层层高（楼板到楼板）：3.90米标准层净高：2.70 米架高地板：350毫米楼板荷载：3千牛/平方米电梯：品牌：通力；塔1：6部双轿箱，2部消防/货梯；塔2：6部电梯，1部消防电梯中央空调系统：地板送风中央空调系统每层楼（使用面积）供电量：80瓦/平方米；供电：2路供电；紧急供电：2台备用柴油发电机，平均为40KVA每层通信供应商：中国电信、中国移动、中国联通幕墙：Low-E双层玻璃幕墙安保系统：24小时安保监控系统及保安巡视其它指标：近80%得房率；地板送风中央空调系统；双层轿厢高速电梯（塔1）；铺设35cm架高地板；双回路供电；美国绿色建筑协会LEED金奖预认证；每一座来福士建筑均出自世界知名大师的手笔，每一座来福士都是城市核心地标。
(完整版)高层建筑中的商业综合体设计以成都来福士广场为例的案例分析
高层建筑中的商业综合体设计--以成都来福士广场为例的案例分析随着我国城市经济的快速发展，高层建筑作为一个有力的证明，如雨后春笋般林立而起。
同时随着人们日常的生活需要多样化，高层建筑由原来的独立单一功能，逐渐演变为一个集合了办公、酒店、餐饮、娱乐、商业等多功能融为一体的城市商业综合体。
与普通的单体高层建筑不同，商业综合体不仅需要单独考虑每一个单体的形态、功能、结构等一系列基本高层建筑的参数，更多的则需要考虑各个单体的组合以便更好的反映商业综合体作为“微型都市生活体”的这一意识形态。
项目简介：建于原四川历史博物馆旧址，位于成都市主干道人民南路与一环路交汇点，主要通过半围合式塔楼布局烘托出中心广场的公共休闲空间，裙房和地下空间为一个与地铁站相连的超级时尚购物中心，五栋白色的混凝土清水塔楼则包含了国际甲级写字楼、酒店及国际高端服务公寓、城市豪宅等复合功能，并且收放自如地在塔楼之中嵌入诸多商业和公共空间，同时给人们提供了大量的室外活动休闲和体验空间，正如霍尔所说“建筑就是为了给人们带来更好的城市体验，让建筑与人和谐共生，所以我们在来福士广场设计了非常好的公共空间。
”下面结合着本案例从以下几个方面对高层商业综合体进行分析和理解：一：设计理念首先简单介绍一下这个高层建筑组团设计中的理念：强调整体化的都市功能与形式、建筑体的多孔隙性、还空间于市民、融入三峡理念的中庭广场、用现代环保技术打造超级绿色建筑等概念，希望带给成都市民一种兴奋的体验。
城市在眼前缓缓展开，可以感受到来福士这个“城中之城”的城市内涵。
他所述说的建筑体的孔隙性，以及还空间于市民，这些理念更好的诠释了建筑的人文精神，人与建筑的互动性在这里也得到了很好的诠释。
如下图所示：A：建筑的孔隙性：大部分高层建筑着重表达外观世界，对内部的表达以服务和装修环境表达居多，当然这无可厚非，但是成都来福士给了我们另外的一种探索研究的可能性：1.与封闭的具有使用者局限性的屋顶花园不同，这里以开放的屋顶平台来取代，增加了建筑本身的活力和屋顶平台的利用率，把服务对象扩充到整个市民。
2014年成都来福士购物中心案例调研分析
平方米；塔2：约29190.19平方米 写字楼总楼层：地上29层标准层层高（楼板到楼板）：
3.90米标准层净高：2.70米 架高地板：350毫米 楼板荷载：3KN/m 电梯：品牌：通力；塔1：6部双轿箱，2部消防/货梯；
塔2：6部电梯，1部消防电梯 中央空调系统：地板送风中央空调系统 每层楼（使用面积）供电量：80瓦/平方米；供电：2
其他：西部首家Sony Store旗舰店、SWAROVSKI施华洛世奇、“会说话的珠宝”LOVE&LOVE、 ENZO珠宝、Donell—Do珠宝、美度表、九十潮流眼镜集合店、Donell饰品店、emoi基本生活 家居品牌、JiongBox创意盒子家居品牌、妙巴黎（Bourjois）化妆品、彩妆品牌Max Factor。
地板；通信供应商：中国电信、中国移动、中国 联通
幕墙：Low-E双层玻璃幕墙 安保系统：24小时安保监控系统及保安巡视 其它指标：近80%得房率；地板送风中央空 调系统；双层轿厢高速电梯（塔1）；铺设35cm 架高地板；双回路供电；美国绿色建筑协会LEED
金奖预认证；
项目概述
成都来福士广场俯视图 成都来福士广场是继上海来福士广场、北京来福士中心之后，凯德置地在中国开发、管理和持有的又一座“来福士”品 牌系列建筑。凯德置地在全球共拥有六个“来福士”项目。成都来福士广场由国内著名建筑企业中建三局施工。
设计由来
成都来福士由世界建筑Steven Holl主导设 计，包括建筑面积75,645平方米的甲级写 字楼，73,784平方米的商场，43,228平方 米的五星级酒店、13,214平方米的服务式 公寓和27,671平方米的Boutique Office。
来福士广场调研
来福士广场建筑特色调研报告2012年10月12日，我作为一名城市规划大一新生，在老师的带领下，有幸在国际建筑大师Steven Holl的作品——成都来福士广场进行调研。
在半天的调研时间中，本人既哲服于大师的精妙手笔，同时也理解到了每栋建筑都不可能十全十美的建筑真理，就算是国际大师也不例外。
本人对对该建筑难以一一总结，下面简单谈谈我的感受：一、第一感受第一眼看到来福士广场，我就喜欢上了它。
首先，它或者说是它们（来福士广场是由5栋建筑构成）给人一种奇特的感觉，每栋建筑都有中空的地方，也都是用几个面切成的。
从远处看，有一种错觉——每栋建筑都挺薄，其实不然。
这应该就是大师想要达到的效果。
其次，走到景观广场，给我一种清新的感觉。
不同于成都其他一些广场（如九方、凯丹广场），里面的绿化做的相当“随性”，地面上草皮是种植在方块里，而且方块也像是调皮的小孩一般，随意的分布，但反而给我一种和谐舒服的感觉。
第三，不得不说的就是水的分布了，在景观广场有三个水池，命名为瞿塘峡、巫峡、西陵峡，每一个水池形状都不相同，给我的感觉也从轻松舒畅到潺潺悦耳再到宁静致远各不相同。
我询问过一个在广场的老者，他的回答就是看起都很舒服。
二、来福士广场大体位置来福士广场位于成都市主干道人民南路与一环路交汇处即跳伞塔路口以南(原四川省博物馆地块)，地铁1号线和3号线在商场下面的负2楼，有通道直达地下二层，交通便利。
可以说它在是蓉城市中心，于省体育馆，数码广场形成呼应，构成一个不小的商圈。
广场的开口朝着人民南路主干道，形成一种有利于汽车，行人进入的态势。
其基本布局是围绕中心的景观广场排布。
出入口有多个，两个在地面一楼，两个在地下，还有一些其它的出入口，方便开车来的顾客。
三、建筑高度与公共广场特色来福士广场最高高度123米，可以说是高层建筑了。
它的高度不是单一的一栋高，而是几栋同高，走进向上看，给人一种直插云霄的感觉。
更显著的特色是它的中空设计与切面设计，中空设计为建筑带来了留白的美感，二切面设计则让建筑给人不那么厚重的感觉。
(完整版)高层建筑中商业综合体设计以成都来福士广场为例案例分析
高层建筑中的商业综合体设计--以成都来福士广场为例的事例剖析跟着我国城市经济的迅速发展，高层建筑作为一个有力的证明，如雨后春笋般林立而起。
同时跟着人们平时的生活需要多样化，高层建筑由本来的独立单调功能，渐渐演变成一个会合了办公、酒店、餐饮、娱乐、商业等多功能融为一体的城市商业综合体。
与一般的单体高层建筑不一样，商业综合体不单需要独自考虑每一个单体的形态、功能、构造等一系列基本高层建筑的参数，更多的则需要考虑各个单体的组合以便更好的反应商业综合体作为“微型都市生活体” 的这一意识形态。
项目简介：建于原四川历史博物馆原址，位于成都市骨干道人民南路与一环路交汇点，主要经过半围合式塔楼布局衬托出中心广场的公共休闲空间，裙房和地下空间为一个与地铁站相连的超级时髦购物中心，五栋白色的混凝土清水塔楼则包括了国际甲级写字楼、酒店及国际高端服务公寓、城市豪宅等复合功能，并且收放自如地在塔楼之中嵌入诸多商业和公共空间，同时给人们供给了大批的室外活动休闲和体验空间，正如霍尔所说“建筑就是为了给人们带来更好的城市体验，让建筑与人和睦共生，所以我们在来福士广场设计了特别好的公共空间。
” 下边联合着本事例从以下几个方面对高层商业综合体进行剖析和理解：一：设计理念第一简单介绍一下这个高层建筑组团设计中的理念：重申整体化的都市功能与形式、建筑体的多孔隙性、还空间于市民、融入三峡理念的中庭广场、用现代环保技术打造超级绿色建筑等观点，希望带给成都市民一种喜悦的体验。
城市在眼前慢慢睁开，能够感觉到来福士这个“城中之城”的城市内涵。
他所陈述的建筑体的孔隙性，以及还空间于市民，这些理念更好的解说了建筑的人文精神，人与建筑的互动性在这里也获得了很好的解说。
以下列图所示：A：建筑的孔隙性：大多半高层建筑侧重表达外观世界，对内部的表达以服务和装饰环境表达居多，自然这无可非议，可是成都来福士给了我们此外的一种探究研究的可能性：1.与关闭的拥有使用者限制性的屋顶花园不一样，这里以开放的屋顶平台来取代，增添了建筑自己的活力和屋顶平台的利用率，把服务对象扩大到整个市民。
成都重庆考察报告-精品资料
成都综合体考察 项目统计表
项目
开发商
高度
体量
Байду номын сангаас
业态
龙湖北城天街
龙湖
100
新世纪环球中心
成都世纪城新国际会展旅游集 团
180
金牛万达广场
成都金牛万达广场投资
150
华润万象城
华润置地(成都)发展
206
来福士广场
成都来福士实业
120
70
休闲购物、行政办公、星级酒店、城市豪宅、交通换乘、餐饮娱乐、创意 产业、城市广场、文化艺术
建筑面积： 400000平方米
商业广场： 180000平方米
住宅面积： 150000平方米
办公及公寓： 40000平方米
容积率：公寓: 7
绿化率：
15%
产品规划： 集住宅、办公、酒店、商业广场于一体
营销形式： 写字楼可租可售
项目介绍： 成都金牛万达广场位于一环路、人民北路交汇处。汇聚万达集团旗下产品系列，包括超大型高 端商业、高档城市住宅、精装SOHO、甲级写字楼群落等，涵盖居住、购物、休闲餐饮、娱乐、 办公等功能。 主力店及入住商家： B1：精品超市、屈臣氏、快乐老家餐饮、银杏餐饮
1F：主力店：伊藤洋华堂、国美电器、万千百货
2F：服饰、精品百货 、神采飞扬电玩、大歌星KTV
3F：小吃、甜品站、万达影院、精品店
4F：日用百货、家居用品、服务中心
项目特点： 优： ①完善五块石商圈的综合性商业，同时对整个区域的品牌和形象得到提升，将带动其片区的整 体消费。②项目自身涵盖住宅以及完善的商业配套，相互消化吸收的优势明显。③项目所处位 置交通方便，出行便捷。④各业态分布均匀，吸收消化各层级消费人群。⑤自由物业形式，口 碑较好，管理方便。 劣： ①项目周边流动人口较为混杂，获悉治安状况不佳，对于办公氛围存在负面影响。②周边建筑 年代久远，外观普片陈旧，整体环境不佳。③项目自身定位为中端，缺乏高端品牌效应，难以 引入高端办公商务以及世界级商家。
[重点]成都来福士广场案例分析
![[重点]成都来福士广场案例分析](https://img.taocdn.com/s3/m/6a3a4709640e52ea551810a6f524ccbff121cac3.png)
成都来福士广场案例分析全球化的趋势势在必行，而建筑行业作为一个辐射范围甚广的领域，更是十分鲜明。
全球化给我国原本的设计环境、政府政策、人们思想等一系列的变化。
那么作为全球化大旗下的一个产品，成都来福士感觉是比较成功的。
下面关于本案例我想从以下几个方面进行分析和理解：一：来福士商业综合体的设计理念首先简单的介绍一些来福士广场，正如来福士的广告所说每一座来福士建筑均出自世界知名大师的手笔，所以这个项目本身具有它自身的特殊性，它的决策者更多的是来福士集团，相关政府的决策者起到了推动的作用，就其自身来说，设计谁来做也许都会达到自身的功能需要，但是霍尔的设计感觉还是很可人的。
自2003年霍尔的北京的当代MOMA出现以来，他的作品作品如雨后春笋般出现在在南京、成都、深圳、天津、北京、天津等大城市，以及他的最新作品青岛文化艺术中心。
在中国有这么多作品的国外明星建筑师中，他的确是凤毛麟角的一位。
这也充分说明了相关决策者对霍尔本身的认可，也侧面的反映出了霍尔的建筑所带来的名牌效应，以及其背后所蕴含的商业利益。
而这也间接的反映出了不同范围的人群，比如文化艺术中心的受益者普通大众，商业综合体里面的消费者，办公人员对建筑的认可。
在这个建筑群里所需要体现的是：强调的整体化都市功能与形式、建筑体的多孔隙性、还空间于市民、融入三峡理念的中庭广场、用现代环保技术打造超级绿色建筑等概念，希望带给成都市民一种兴奋的体验。
城市在眼前缓缓展开，可以感受到来福士这个“城中之城”的城市内涵。
这些就是霍尔的创意灵感和设计理念。
从下面这张图片中可以清晰地看到，与传统商业综合体不同的外向表现不同，他要营造的是一个内向的空间。
建筑师应用"微型都市生活体"的理念，在大都会场地内创造了适合人居住尺度的建筑，双门商店朝向街道和购物中心开放。
塔楼体块上雕刻有三个巨大的开口，分别是斯蒂文·霍尔建筑师事务所设计的历史馆、利布斯·伍兹设计的光之馆和中国雕塑家韩美林设计的本土艺术馆。
成都来福士广场设计报告
GFA 2.4K sm
Leisure & Lifestyle 乐活界
Vogue Drive 风尚际
GFA 6.2K sm
GFA 10K sm GFA 13.2K sm
L2 L1 B1 B2
Celebrity walk 明星汇
Urban Chic
潮尚地
GFA19.8K sm
GFA 21.3K sm
Market Place 荟珍阙
SPATIAL MALL GEOMETRY 商场立体空间几何设计 Unique spaces which are connected to the three garden pools in order to optimize user orientation 独特设计,巧妙的利用顶上水池把”三峡”中厅流线顺 畅的把各个空间的贯穿
RAFFLES CITY CHENGDU
成都来福士广场
May 2011
Contents
i. CapitaLand & Raffles City Brands
ii. Chengdu Overview iii. Project Introduction & Details iv. Positioning & Floor Plan
该区域公共服务设施 完善，以人民南路和 数码街商区浓厚的商 业氛围著称
来福士。成都
14
一 环 路
人 民
来福士.成都
南 四川省 体育馆 路
15
RCC周边高端住宅/写字楼/商业设施
美美力诚百货 锦江宾馆 汇日央扩 盛捷江畔服务公寓 瑞安中汇广场 索菲特酒店 仁恒置地
地铁 体育馆站口 华宇. 蓉国府
@世界电脑城 数码广场
公共建筑设计原理调研—成都来福士广场
组员：xx zz
*
成都来福士广场
购物中心 写字楼
建筑面积 （平方米）
149001 76228 11691 41584 28781
公寓 酒店 珍藏单位
总建面
地上建筑面积 占地面积 投资额（亿元）
308939
194961 32572 40
地价（亿元）
开工时间 竣工时间 开业时间 建筑设计 项目位置
B1 潮尚地 Urban Chic
•
业态。 时尚流行服饰、Young Ladies’ Labels 鞋包 Shoes & bags
Hale Waihona Puke •••精品服 Accessories
运动、休闲服饰Casual & Sports’ Apparels 食阁 Food court 品牌。SELECTED、 JACK&JONES、GXG、 LEE、H&M、CROCS等
3F 乐活界 Leisure & Lifestyle
• •
业态。 影院Cinema 美容Beauty Salon & SPA
•
•
健身Gymnasium
生活服务Services 品牌。卢米埃影院、 星际传奇、宝宴堂、 THE AMY、ME&CITY、 爱丽美甲、PEACE BIRD 等
4F 百味坊 Chef’s Delight
室内外环境 通过对建筑细节的追求，来福士实现其特殊的品质感与标 志性 建筑细节
电梯底部的光带设置
中庭外围斑纹立面设 置
室内外环境
科技小品运用
通过具有光电科技感的中庭小品，提升中庭亮点的同时、 增加了项目空间的体验性与吸引力
来福士广场-高层建筑调研
倪锡婷 13081007 郭桂澜 13081009
区位介绍
高端住宅、写字楼、设施完善。交通便利（地铁站）。
地铁入口
中庭内部
中庭外部
纵向外立面采用清水混凝土饰面，其余立面玻璃幕墙 清水混凝土柱宽度为1.25m，柱间距为5m，斜撑宽度 为1.25m，主立面楼面梁建筑高度1.25m。
景观
大台阶
地面铺装
项目总体介绍
容积率：6 占地面积：32571.78平方米 建筑面积：311846平方米 建筑限高：＜123m 开发商：成都来福士实业有限公司 投资商：凯德置地（中国）投资有限公司 景观设计单位：美国斯蒂文· 霍尔建筑师事务所
5座塔楼+裙房
总平面 高层建筑的底边至少有一个长边或周边长度的1/4且不小于一个长边长度， 不应布置高度大于5M、深度大于4M的裙房。
安全疏散 高层建筑每个防火分区的安全出口不应少于两个。 安全出口：保证人员安全疏散的楼梯或者直通室外平台的出口。
安全疏散的楼梯
直通室外平台的出口
主入口
高层建筑的安全出口应分散布置，两个安全出口之间的距离不应小于5M。
地下车库——地下停车位：850个 <50辆时，可设一个单车道 <100辆时，可采用一个双车道口 >100辆时，应设二个车道出入口 >500辆时，应设三个出入口 地下汽车出入口之间净距应≥10m 此处出入口分开设置了3个
消防电梯宜分别设在不 同的防火分区内。 消防电梯间应设前室， 其面积：居住建筑不应 小于4.50m2；公共建筑 不应小于6.00m2。 当与防烟楼梯间合用前 室时，其面积：居住建 筑不应小于6.00m2； 公共建筑不应小于10m2。
裙房和除单元式和通廊式住宅外的建筑高度不超过32m的二类建筑应设封闭楼 梯间。 楼梯间应设乙级防火门，并应向疏散方向开启。
成都、重庆考察报告
产品规划： 集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、优质教育资源为一体 营销形式： 写字楼只租不售
项目介绍： 万象城落户成都邀请商业地产设计世界排名第一的Callison操刀设计，斥资25亿打造，独立设 置博物馆及真冰场等时新娱乐设施，集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、优质教育资源为一 体，将打造成为以现代服务业为核心的地标性城市综合体。 主力店及入住商家： 粉彩、尚泰百货、王品台塑牛排、Pacific 及Costa咖啡馆、冰纷万象冰场、百老汇电影城。 项目特点： 优： ①24万平米商业区涵盖百货、超市、娱乐、餐饮等多种业态，可吸收不同消费群体②200余家 品牌企业签约入驻，30余家品牌首次进入成都，对周边商圈影响力较大③新兴配套设施，如真 冰场及博物馆等，可提高自身知名度，广泛吸收各类人群。 劣： ①万象城于2011年底开业，但成都地铁四号线预期到2014年才能开通，交通优势现在未能明显 体现，商铺及写字楼面临营销挑战性较大。②因开发公司自身经济原因，开发进度两次推迟， 一期未能达到绝对高端要求，只引进中端商业为主，对自身品质定位造成一定损失。
龙湖北城天街（业态：商业、公寓、餐饮、娱乐）（特色：五星级影院、大众消费品牌汇聚）
开发单位： 成都龙湖北城置业有限公司 物业公司： 成都龙湖物业服务有限公司 占地面积： 19800平方米 建筑面积： 700000平方米 公寓面积： 280000平方米 住宅面积： 420000平方米 装修： 容积率: 绿化率： 毛坯 菜单式（清水、精装） 公寓：3.75 30%
场设计的各种需要。
成都综合体分析之 板块分布图
目前成都综合体分布已经成四大板块。
四大区域：CBD、东大街、天府新城、人南，已然形成。
非典型板块
③非典型——星火燎原
主要功能：大型社区、金融后台、高端住宅 区域概况：城西城北散量分布，多为价值洼地，旧城 改造区域为主，多以商业和国内实力开发商开发为主 代表项目：金牛万达、绿地新世纪、龙湖北城天街
来福士广场调研报告
客户关怀
在特定节日或客户生日等时刻，发送祝福和 关怀信息，提升客户情感体验。
06
预期成果与展望
预期销售业绩
销售业绩目标
根据市场调研和历史数据分析，来福 士广场设定了本年度的销售业绩目标， 包括商铺租赁、商品销售等各个方面 的具体指标。
销售策略制定
为实现预期销售业绩，来福士广场将 制定一系列销售策略，包括促销活动、 产品组合、价格策略等，以吸引更多 消费者和提高销售额。
来福士广场调研报告
• 项目背景 • 市场调研 • 来福士广场分析 • 项目亮点与优势 • 营销与推广策略 • 预期成果与展望
01
项目背景
项目介绍
来福士广场是一个集购物、餐饮、娱 乐、办公等功能于一体的城市综合体 ，位于市中心繁华地段，拥有丰富的 商业资源和人流基础。
项目占地面积较大，建筑风格现代， 内部空间布局合理，设施齐全，是一 个高品质的城市商业中心。
竞争对手分析
直接竞争对手
来福士广场的主要直接竞争对手 包括附近的购物中心和商业街区， 这些竞争对手在地理位置上较为 接近，经营业态和品牌选择也较
为相似。
间接竞争对手
来福士广场的间接竞争对手包括 其他地区的购物中心、电商以及 其他购物渠道，这些竞争对手在 价格、品牌和服务等方面也存在
竞争关系。
竞争优势
品牌价值
来福士广场以高品质、高标准的服务和设施，提升了品牌形象和价值，为租户 和消费者提供更好的商业体验。
创新设计
建筑设计
来福士广场采用现代、简约的建筑设计风格，注重空间利用和用户体验，打造舒 适、美观的购物环境。
商业模式创新
来福士广场不断探索新的商业模式和服务创新，以满足消费者不断变化的需求， 提升竞争力。
成都商业调研报告-成都来福士广场
注重消费者体验，加强服务意识和细节管理，提高消费者满意度和忠 诚度。
04
关注新兴消费趋势和技术创新，及时调整经营策略，保持广场的市场 竞争力。
THANKS.
3
成都来福士广场的建设旨在满足市民日益增长的 消费需求，提升城市商业形象，促进区域经济发 展。
项目位置
01
成都来福士广场位于成都市人民南路与一环路交汇 处，地理位置优越，交通便捷。
02
该项目周边覆盖了大量住宅小区和办公楼宇，拥有 庞大的消费群体和潜在市场。
03
周边配套设施完善，包括公交、地铁等多种交通方 式，以及各类餐饮、娱乐等商业设施。
营销策略
会员制度
成都来福士广场建立了一套完善 的会员制度，通过积分兑换、会 员特权等方式增加客户粘性，提 高客户复购率。
节日营销
广场善于利用节日和主题活动进 行营销，通过举办各类促销活动、 品酒会等形式吸引消费者，提升 销售业绩。
数字营销
广场运用互联网和社交媒体进行 数字化营销，通过线上推广、社 交分享等方式扩大品牌影响力， 吸引更多潜在客户。
项目优势与挑战
03
项目优势
地理位置优越
多元化业态组合
成都来福士广场位于成都市核心地带， 交通便利，人流量大，为商业活动提 供了良好的基础。
成都来福士广场集购物、餐饮、娱乐、 休闲等多种业态于一体，满足了消费 者一站式购物和娱乐的需求。
品牌影响力
作为知名商业地产开发商，来福士品 牌在市场上具有较高的知名度和美誉 度，对吸引消费者和租户具有积极作 用。
吸引力。
成都来福士广场作为城市商业中心，具有较高 的知名度和影响力，吸引了大量消费者和投资 者。
广场的地理位置优越，交通便利，周边配套设施 完善，为消费者提供了便捷的购物体验。
来福士广场调研报告 (1)
超市
一般
Electrical and Mechanical The introduction of the report
家居
特别冷清
床上用品
。。。
与商城外面 的家居无太 大区别。
调研方法
地下第一层 平面图
第一部分
调研介绍
My class one, our home
Electrical and Mechanical The introduction of the report
调研组T14
窦智慧，陈兴雄， 邓洪波，饶小松， Electrical and Mechanical My class one 李天池，陈兴荣， 张里
08机电1班
2013年5月12日
调研介绍
目 录
调研分析 调研总结
总体概况
调研介绍
目
第一部分
调研结果分析 建议总结
调研介绍
录
The introduction of the report
调研方法
第二层平面图
第一部分
调研介绍
My class one, our home
Electrical and Mechanical The introduction of the report
调研方法
第二层
第一部分
调研介绍
My class one, our home
Electrical and Mechanical The introduction of the report
整体感觉 价格较贵， 但消费的人 很多，很成 功
地下第二层
餐饮
快餐几乎满 快餐区、分散 座 甜品店 甜品3/5的 上座率
成都来福士广场建筑分析
成都来福士广场
RAFFLES CITY CHENGDU
Steven Holl
BY:GZH
办公
办公
酒店
服务公寓珍藏单位用地面积：32,574㎡
总建筑面积：308278.42㎡；其中：
写字楼：74024㎡
酒店：36650㎡
服务公寓：13573㎡
珍藏单位：29125㎡
地面商业：41947㎡
地下商业：43594㎡
塑造公共空间多孔性、通透性
双层的商业多核心
悬空插入功能屋顶与裙楼绿化
太阳能利用
中水回用
地源热泵供热和制冷系统
3个“峡谷”的商业核心通高“水天窗”进行采光
印象1：围合式布局
印象2：清水混凝土外墙立面
印象3：塔楼形态丰富，手法统一
印象4：三维立面采用玻璃幕墙降低施工难度
印象5：空中展馆，文化内涵
时光阁杜甫苑
巴蜀馆
印象8：空中连廊连接空中公共空间
印象9：景观优先的核心筒布置方式
心得:
围合式布局
统一的造型手法
材料应用
立体公共空间的发掘退台式的裙房处理
空中连廊。
商业综合体案例分析
宜昌万达广场
利用建筑的错落布置，使 得尽量多的建筑能够直接朝向 江面
打开出入口处的空间， 使得原本封闭的空间变得开敞， 引导外部人流进入综合体内部
小区内部景观在地下室地 板抬高1米的基础上再覆土0.81.6米，保证了各种植物的布 置。
在设计手法上结合高低起 伏的地形，创造节点丰富、具 有视觉变化效果的户外休憩空 间。
业部分设计两个主题入口广场，作为中心集散区，两条室外步行街明确地将 商业区分为两个城市商业街和一个商业综合体三块区域。其中，综合商业部 分共5层，城市商业街两层。商业体部分和城市商业街上部布置写字楼，均 按甲级写字楼标准设计，地下设置综合超市、电器超市和大型停车场。
徐州万达广场
主要商业人行入口广场沿 和平路与商业步行街布置，保 证了人流的快速集散；
地下一层平面图
一层平面图
二层平面图
三层平面图
苏州万科城市综合体
单体设计
苏州万科城市综合体
启发：
1.造型上采用退台式设计，引入屋顶花园。 2.将塔楼的交通独立出去，避免与裙房部分产生交 叉干扰。 3.裙房周围可以用广场引导和疏散人流，设置集中 点引导人流进入综合体内部。
三、宜昌万达广场
宜昌万达广场
项目概况
成都来福士广场
这个三百万平方英尺的项目 旨在打造一个都市公共空间，而不 只是建造一个地标性的摩天大楼。 建筑形态来源于自然光线的分布。
巨大公共空间形成了三个峡 谷，设计灵感来源于诗人杜甫的名 句“支离东北风尘际，漂泊西南天 地间。三峡楼台淹日月, 五溪衣服 共云山。
空间组成
成都来福士广场
在地块西侧、区内规划路 南侧共设置三个地下车库出入 口，以保证商业区客流货流通 畅；
沿和平路，在人流最集中 的中央广场处设置一处出租车 停靠站，可以有效缓解商业综 合体带来的大量人流集散给和 平路来的交通压力。
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内部解析
功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
服务式公寓，是指为中长期商住客人提供一个完整、独立、 具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个
卧室组成，并带有独立的起居室、以及装备齐全的厨房和就
餐区域。服务式公寓的本质是酒店性质的物业，但却融合了 酒店设施与家庭特色为一体，并提供低于酒店价格的中长期 住宿服务。居家特色是服务式公寓与酒店的最大区别之一。 雅诗阁来福士拥有298套优雅豪华的服务公寓客房。从一房 式到三房式客房，每间均设有独立的客厅及用餐区，并配备 设施齐全的厨房、高品质家庭影院系统，无论是长期居住还 是休闲度假均能让您在此享受到惬意舒适的生活。 公寓内配套完善的商务中心、会议室和宴会厅可以助您轻松 高效的进行各种商务活动。繁忙的工作之余，您可到健身房 里休闲锻炼，也可在室内恒温泳池中尽情畅游、彻底放松身
行政区域：武侯区 所处方位：城南 租售形式：只租不售 价格：140元/㎡ 总楼层数：29层 可租面积：78783㎡ 层高：3.9米 车位数量：950个 电梯：进口原装通力电梯 T1:6部双 轿厢，2部消防/货梯 T2：6部电梯，1部 消防电梯 空调：中央空调；地板送风中央空调系统 水电：2台供电，2台备用柴油发电机，平均 为40KVA每层 安保：24小时安保监控系统及保安巡视 通讯：中国电信、中国移动、中国联通 物业公司：仲量联行 物业费用：26元/㎡/月
H&M Monki
1层品牌以国际潮流品牌为主， 引入A/X、CK、GAP、Monki等
45 分 钟
A/X
增强项目吸引力
入口设置CK、A/X等亮点租户且 营业面积较大，能有效的吸引外
CK 整体动线
部客群眼球，以拉动客群导入
与B1同样的三个中庭的设置致使
局部动线
内部动线较为复杂
17
内部解析
3层面积最小，内部呈单环形动线，动线简单、方便，设有影院与电玩等娱乐业 态，带动客群，外部设有餐厅，可拉动客群内外联动
动线分析
Me city 影院 3/4F
微爱旅 行餐厅
3层单层面积最小，内部为环形 动线，动线简单、方便 相对角落可视性最差处设置为影
院，驱动客群向内流动，同时去
星际 传奇
掉4F较大面积，提高商业价值
项目邻近人民南路与一环路两条城市主干道，但道路交通渗透性较差，且高峰期 拥堵，致使可达性较差
• • • • 周边道路： 一环路：双向八车道，联通整个城 市 人民南路：双向十车道，联通城市 交通道路情况
南北方向
交通情况： 人民南路由隔离带阻碍，车辆与行 人均无法直接通过，渗透性较差 人民南路与一环路在上下班高峰期 较为拥堵，对车流导入造成较大负 面影响
西陵峡
巫峡
瞿塘峡
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内部解析
功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
中庭以“三峡”理念设计，通过立体的空间几何设计，巧妙利用水池把“三峡” 中停流线顺畅的空间贯穿，成为其独特亮点
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内部解析
功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
B1F部分商家形象展示
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内部解析
功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
心，抑或到空中酒廊俯瞰成都动人心魄的城市天际线，置身
专属于您的奢华氛围中品味诱人的鸡尾酒和精致的小食。
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内部解析
功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
简介
将亚洲中心城市的CBD商务社交大平层引入
成都，此种高端社交性的细分产品在成都属
于新的产品类型。“珍藏单位”将由成都来 福士广场大部分自持，仅10%对外出售，销 售数量仅为76户，未来将形成顶尖的资源圈 层，而与之匹配的物业服务体系，为凯德集 团旗下雅诗阁及会所管家服务。据悉，其珍 藏单位的楼王就其特性而言，极具CBD商务
1F部分商家形象展示
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内部解析
2F部分商家形象展示
功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
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内部解析
3F部分商家形象展示
功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
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内部解析
功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
容积率：6
停车位：850个 业态组成：由一座大型购物中心、两 座国际甲级办公楼、一座酒店、一座 国际高端服务公寓、一座珍藏单位组 成。
6
内部解析
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内部解析
功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
环球中心主要分为五大功能
区域：写字楼、购物中心、 酒店、服务式公寓、珍藏单 位，高、低、内、外各功能 区设置有专用入口，项目业 态集中又互不干扰； 项目在3万多方的小地块容载 了30万方的商业，在城市副 中心“造城”
文化体育
购物行业总营业面积为2.98万平米
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内部解析
功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
来福士广场首选品类为时装与精品超市，满足青年客群的潮流追求以及周边人群 的便利性
饰品 2% 手表 鞋 1% 8% 珠宝 个人数码 1% 4% 化妆品 3% 皮具 2% 时装 79% 家居家饰 75% 家电 25%
个人时尚
生活形态
外卖食品 休闲食品 1% 1%
烟酒茶 1%
健康保健 7%
礼品 2%
文化用品 1%
体育用品
食品杂货
精品超市 90%
97%
文化体育
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内部解析
功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
百佳旗下高端精品超市入驻来福士广场，并首次以“Treat”命名，营业面积达 6000㎡，成为其首选品类
凯德·来福士广场
项目解析 项目概况
亮点透析 项目总结
1
项目概况
2
项目概况
项目简介|项目区位|项目交通|项目指标
项目名称：成都来福士广场 位置：武侯区人民南路四段3号
设计单位：Steven Holl开发单位：
凯德置地（中国）投资有限公司 开发用地：3.3万平方米 总建筑面积：30万平方米 开业时间：2012年9月 项目地址：成都市武侯区人民南路 四段三号
地块类型
城市副中心
周边道路： 西面毗邻人民南路， 北面临近一环路 周边商业体： 南边的仁和春天， 西北面的人南国际广场 以写字楼为主，另有多个酒店、数 码专业市场以及政府机构，西面临 近玉林生活小区，有大量家庭客群 以商政人群区为主，家庭人群为辅
4
周边情况
区位物业 周边人群
项目概况
项目简介|项目区位|项目交通|项目指标
项目简介：由一座大型购物中心、
两座国际甲级办公楼、一座酒店、 一座国际高端服务公寓、一座珍藏 单位组成。
3
项目概况
项目简介|项目区位|项目交通|项目指标
项目位于主干道人民南路与一环路交汇处，属于城市副中心，周边消费人群较为高 端，以政商人群为主
项目区位信息
区位 成都市主干道人民南路与一环路交 汇处
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项目概况
经济指标： 开发用地：3.3万平方米 总建筑面积：30万平方米 商业面积：7.4万平方米 办公面积：7.6万平方米 酒店面积：4.3万平方米 公寓面积：1.3万平方米
项目简介|项Biblioteka 区位|项目交通|项目指标项目用地较少，但在狭小的地块上排布了购物中心、两栋写字楼、一栋酒店、一 栋服务式公寓及一栋珍藏单位，在副城市中心地块造了一个“微城”，匠心独具
only
BELLE map 西啤士
餐吧
时增强商业氛围；中餐通过购物
外部广场
鼎 泰 丰
中心通联设置于外部塔楼，提高 了整体商业价值
与1F相比以牺牲了部分商业面积
而打造的广场重在强调融入来福 士的休闲生活概念，同时减少了 高楼层不利于租金收益的影响
整体动线
局部动线
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内部解析
功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
生活方式
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内部解析
子行业占比
食品杂货
功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
来福士广场购物中子行业以个人时尚为主，符合年轻、时尚潮流的定位
生活形态
文化体育
个人时尚
单位:平米
23.90%
20570 0.80%
69.00% 6.30% 238 7136 1879
个人时尚购物 生活形态 食品杂货
动线分析
整体动线为环线，中建增设穿插
通道，以提高商铺展示型
B1西南角落设置具有强驱动的美 食广场，拉动客群想内部循环 布置较多的潮流服饰，同时引入 HM、GAP等品类杀手，满足客 群对时尚潮流的追求同时，也能 强化消费者潮流感体验 三个中庭的设置至内部动线较为 复杂，对目的性消费客群造成一 定的不便
社交的显性特点并为其产品系中的卓越符
号，凯德对其售价定位于8万/㎡，也说明了 凯德对绝对稀缺的信心。受众为绝对高端客 户的成都来福士广场珍藏单位，是成都市场 2013年的标志性里程碑。
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亮点透析
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亮点透析
项目亮点 1、业态组合：
功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
2层单层面积较小，内部呈弧形动线，简单、方便；品牌设置以大众潮流品牌为 主，入口处设置餐饮，以提升商业氛围
动线分析
Esprit
驰走 三味
内部为半弧形动线，端点均设置 出入口，方式内外联通性 入口处设置休闲餐饮，提高客流
滞留时间，为客群提供方便，同
外部广场
海 棠 晓 月
外部设有餐厅，可引导客流内外 联动