嵩明军马场项目案例

目录
第一章、 项目所处市场研究 第二章、项目定位 第二章、项目开发建议 第二章、项目财务分析
1、项目属性 2、嵩明卫星城城市属性 3、嵩明房地产市场研究 4、远郊客户研究 5、项目相关专题研究
嵩明卫星城城市属性—区位关系
项目位于嵩明县腹地杨林，杨林是嵩明的重要组成部分。
云南省嵩明职教基地位于因杨林肥酒而驰名中外的滇东古镇嵩明县杨林镇，坐落在省级 杨林工业园区西南方，南距昆明市区34公里，北距嵩明县城9公里，距正在建设的昆明新 机场16公里。
嵩明城市属性—项目之于嵩明卫星城
项目占据嵩明卫星城核心区的门户地位，未来将成为嵩明卫星城CBD的标志
商业： 从整个杨林工业园区、职教园区的角度看，规
中的区域商业中心与本项目隔街相望。在整个片区逐 步建成后，本项目将于官军路以北的商业区共同服务 整个卫星城及杨林工业园区、职教园区。
职教园区
居住： 园区内居住区规划呈现高度集中的态势。从新
住宅开发和产业区住宅开发的角度看，在园区建设 ，区内的住宅项目将会以大盘形式面世，产品以满 功能为主的高性价比产品为主。
项目所在的核心区内，规划有大体量的集中式商业，但均处于片区腹地之中，本项目虽与这些集中 式商业存在距离，但却占据了往来于昆明主城、嵩明以及卫星城其他各片区的咽喉要道，昭示性最强
来自百度文库录
滇池 板块
中心 板块
昆洛 板块
太平 板块
呈贡 板块
泛空港 板块
1、中心圈层 产品：高层、公寓为主 面积：40-70，90-120平米 价格：公寓1.2-1.8万，住宅1-2万 客户：自住型买家，投资。
2、城市边缘圈 产品：普通住宅为主，二、三房 面积：70-140平米 价格：7000-9000元/平米 客户：改善型自住买家为主。
嵩明军马场项目案例
2020/8/2
第二阶段沟通核心问题
➢ 项目处于什么样的市场环境 ➢ 什么样的产品才能符合市场需求 ➢ 什么样的开发、营销模式才能降低风险
目录
第一章：项目所处市场研究…………………………………………P 第二章：项目定位……………………………………………………P 第三章：项目开发建议………………………………………………P
第一章、 项目所处市场研究 第二章、项目定位 第二章、项目开发建议 第二章、项目财务分析
1、项目属性 2、嵩明城市属性 3、嵩明房地产市场研究 4、远郊客户研究 5、项目相关专题研究
嵩明房地产市场研究—大昆明房地产市场圈层分析
项目位于昆明市房地产竞争格局中远郊圈层中的泛空港板块
富民 板块
世博 板块
“一主四辅规划
嵩
明
长松园片区：休闲度假
卫
星
临空农业区：农业
城
各
功
杨林职教、工业园区
能
分 区
嘉丽泽湿地城：休闲旅
区
位
临空门户区：物流、加
图
嵩明卫星城城市属性—各片区间关系
嵩明卫星城内，本项目的商业中心地位不可替代
项目所在区域功能规划
在区域功能和内部功能 结构上表现出较高的独立 。但由于规划功能存在互 性，预计各片区形成后， 目的中心地位将逐步显现 其商业价值将高于其他各 区，居住价值也将在商业 带动下，逐渐提升。
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第一章、 项目所处市场研究 第二章、项目定位 第三章、项目开发建议
1、项目属性 2、嵩明城市属性 3、嵩明房地产市场研究 4、远郊客户研究 5、项目相关专题研究
项目属性—区位、交通、配套
项目位于昆明市主城与嵩明县嵩阳镇之间的杨林职教园区内，占据杨林职教园 区的门户地位。交通便利，通达性高，但周边缺乏市政、生活配套。
总人口为34.3万人，城区人口约3万，城市化 水平10.4%，县城面积达3.5平方公里。
本案
嵩明卫星城城市属性—卫星城各片区未来城市功能
项目位于昆明未来北部卫星城的核心区，将承担该卫星城的众多城市功能。
嵩明：昆明通往滇东北地区的重要节点，昆明东北部重要的次级城市， 有山水特色的园林城市，依托空港经济区发展临空型经济、商务旅游和生 产业，全市工业产业的重要承接地。重点发展装备制造、生物制药、精细 工、临空产业和都市农业。
嵩明房地产市场研究—同圈层案例研究
案例分析：通过对同区域，同质项目的案例研究，给予本案规划设计更 好的参考建议
从以下几个方面进行案例分析:
规划布局 建筑风格 园林主题 户型产品 热销户型点评 推广主题
嵩明房地产市场研究—同圈层案例研究
御景新城：
开发商 规模 物业类型
云南御行中天房地产开发有限公司 总体6000亩 联排 独栋
阳宗 板块
3、近郊圈层 产品：经济型别墅为主，多层，小高层 面积：别墅160-250平米，洋房50-13 平米 价格：6000-9000元/平米 客户：别墅以改善型买家为主。
4、远郊圈层 产品：别墅、公寓为主，小高层高层商 面积：别墅230-280平米，公寓50-80 米 价格：3500-2元/平米 客户：以改善型买家为主，投资型买家
城市功能调整
交通规划较好 周边开发空间较大 具备一定的内部景观资源
中等开发强度
交通：城市干道交通体系规划。 区域定位：区域以职业教育及工业产业为核心。 未来都市功能：区域商业核心，购物、休闲、娱乐功能扩展区域。
城市主要干道临近项目地块。 周边居住、商业待开发地块规模较大，集中度较高。 内部存在一定的坡地和自然景观。
项目区位
项目区位
长
松
片
杨林工业
区
职教园区
交通体系
配套
昆曲高速
国际机场
官军路
职教园区
工业 园区
项目属性—发展属性
城郊新区开发热点内，片区城市功能快速崛起，区域交通规划得到极大发展，但片区内部 通体系有待完善，生活配套较差；在昆明房地产市场格局中属中等规模项目 ；属未来具有 阔前景的“城市发展型”项目。
属性
诠释
区位属性 项目属性
主城新区开发热点
区位：位于大昆明嵩明卫星城核心区，是昆明通往滇东北的必经之地， 南邻昆明主城及空港，是昆明北部最具发展潜力的区域之一。
交通：大区域交通路网发达，但内部交通系统较弱。未来规划有一 条轻轨从附近通过。
环境：商业：建设发展中的产业园区，商业需求巨大 居住：闹中取静，外部干扰因素小；具有温泉资源，稀缺性 难以复制。
价格
联排别墅6000-7000元/平米 独栋别墅13500元/平米
开盘时间 客户
销售情况
一期2011年9月18
昆明客户：65% 嵩明客户：5% 地州客户：20% 省外客户：10%