北京昌平新城顺城立水桥项目定位方向探讨PPT115
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人文资源优越 土地平整，无拆迁问题
地块小，缺少规模优势 双限商品房与商品住宅共同规划、
销售，影响项目整体品质 商业面积比例大 受规划用地所限，园林规划难出亮
点
SWOT分析
O（机会）
奥运来临，奥北商圈价值的迅速提升 10＃线等地铁线的开通，地铁交通
更加发达，人们更依赖地铁交通
T（威胁）
周边住宅供应对商品住宅形成竞争 压力
1、产品规划中对商业业态进行合理把控 2、 适当缩减商业面积
3、将剩余部分商业产品进行合理转换
开发商对商业销售价格预期高， 如何解决商业销售实现价值最大 化？
使商业产品具备稀缺性和领先性，提高产品附加值
1
项目情况分析
2
项目SWOT 分析
3
区域市场研究
4
项目定位建议
5
项目总体规划建议
• 住宅市场研究 • 商业市场研究 • 写字楼市场研究 • 公寓市场研究 • 未来市场供应量
建筑形式
主力户型（㎡）
装修标准
媒体村
92万
14栋32层塔楼； 2栋11层板楼
一居（40-80） 21层以下简装，送 占50%；两居 分户中央空调；
(100)占50% 21层以上毛坯
公园2008
35万
5栋14层板楼； 6栋23层塔楼； 2栋23层板塔结合
两居（90103）占60%
毛坯
北京北
21万
两居（80左 11栋23层板塔结合 右）占70% 毛坯
居住用地（托幼用地） 平方米
容积率
指 标
建筑密度
限高
多功能用地（F1）
平方米
住宅建筑面积 平方米 其
中
两限商品房 平方米
其
其
中
普通商品住 宅
平方米
中
商业建筑面积
平方米
容积率
指 标
建筑密度
限高
83444.963
4300
0.8 30%
12 800004.96 56003.474
40002.482
16000.992
距占地680公顷的奥林匹克森林 公园4公里；
与奥运场区遥相呼应。2008奥 运会结束后，那里的场馆设施将 对外开放。
水立方
680公顷森林公园
鸟巢
地块周边其他配套—— 各项生活设施齐全
中、小学：中滩中学、中滩小学、东小口小学、和平街一中（市级示范学校）、和平街一中分 校(区重点)、中山实验学校、亚奥学校等
项目双限商品房与商品房共同开 发销售， 如何解决双限商品房对商品房的 影响？
1、产品规划中区域分开，产品类型区分; 2. 营销过程案名、推盘期、形象等区分。
项目总体量不大， 规模性较差，市场影响力不足 如何市场影响力不足的难题？
1、开发区域内差异化产品 2、优化产品，提高户型使用功能和竞争力
商业规划比例较大， 如何解决商业面积过大的难题？
立
路 城 铁
号 北四环 线
北三环
地块周边住宅—— 北京居住聚集区之一
A：东亚·奥北中心北区
O
B：北京北
C：东亚·奥北中心南区
D：北方明珠
O：中滩村
在地块的东北1公里为天通苑西区 A:东亚·奥北中心北区
经过多年的建设，项目自身所处区域将为居住 聚集区。
近年来，随着多个商品房的成功开发销售，此
区域已由原来的低端居住区转变为高品质居住
地块周边交通——轨道交通便捷
距城铁5号线、13号 线立水桥站600余米
沿中东路向西经西小 口路达昌平路
距北五环4.0公里 20多条公交线路组成
四通八达的公交通网
5 5
本案
中东路
城
铁 858、479、984、358、432、
号 758、运通117、昌平22等 线
北五环中路
北 苑 路
北五环 安
区。
C:东亚·奥北中心南区
B:北京北
地块周边商业配套——规模较大，档次参差不齐
E：龙德广场 F：万意服装批发城
亚奥海龙电子城 G：祥和宏兴建材 H：零散小摊位
F:万意、海龙
项目周边商业配套比较完善。大型商场、各类餐饮已具备一定规模。 但由于开发节奏不一致，商业配套档次参差不齐。
E:龙德广场
地块区域环境——自然、人文环境优越
幼儿园：东小口幼儿园、英华幼儿园、红苹果双语幼儿园、新世纪幼儿园、、幸福泉幼儿园、 东方幼儿园、春天幼儿园等
医院：航空中心医院、万和颈椎医院、红十字会中心医院、东小口医院、天通仁和医院、 北京市北郊肿瘤医院
邮局：黄金苑邮局、大羊坊邮局、东三旗邮局、天通西苑邮局、霍营邮局 银行：中国银行、工商银行、北京银行、农业银行、交通银行、广发银行等
已售供应量 （㎡）
地块自身条件——开发条件优越
地块无拆迁，土地已实现三通一平 地块内有两排原生树
本项目基本经济技术指标
项目总用地面积37560.194平方米。其 中建设用地面积30968.321平方米，代 征道路用地面积6591平方米。
项目绿地率：30％ 建筑产品及指标见右表。
项目 建筑总面积
单位 平方米
新城顺城立水桥项目 定位方向探讨
1
项目情况分析
2
项目SWOT 分析
3
区域市场研究
4
项目定位建议
5
项目总体规划建议
• 地块位置 • 地块周边环境 • 基本经济技术指标
地块位置——立水桥西北，奥北核心地段
本项目位于北京市昌平区东小口镇立水 桥西北方向 ，为原北京第二汽车制造厂 。
本项目处于奥北核心地段，位于城铁5号 线与13号线换乘处。乘坐城铁5号线可直 达奥运场区。
24001.489 3
25% 60
1
项目情况分析
பைடு நூலகம்
2
项目SWOT 分析
3
区域市场研究
4
项目定位建议
5
项目总体规划建议
• 项目SWOT分析 • 开发难点探讨
项目SWOT 分析
S（优势）
W（劣势）
紧邻地铁交换站,道路通畅公交发达； 交通出行方便 位于奥北商圈，地段升值潜力大 邻近国家奥林匹克森林公园，
住宅市场研究 公寓市场研究 商业市场研究 写字楼市场研究
住宅市场研究
研究范围
项目所在区域内，在售商品房 项目： 媒体村、公园2008、北京北
地 铁 五 号 线
地块位置
北京北
公园2008
媒体村 北五环
住宅研究项目 产品特征
塔楼和板塔结合形式的产品较多，面积集中在70-100之间。
项目名称
项目总规模 （含商业、配 套等）（㎡）
周边大配套商业丰富，商业规划 存在难点
项目位于城乡结合部，西侧为单村， 环境较差
项目开发难点探讨
项目双限商品房与商品房共同开发销售， 如何解决双限商品房对商品房的影响？
项目总体量不大，规模性较差，市场影响力不足 如何解决市场影响力不足？
商业规划比例较大 如何解决商业面积过大的难题？
开发商对商业销售价格预期高于市场水平 如何解决商业销售实现价值最大化？
地块小，缺少规模优势 双限商品房与商品住宅共同规划、
销售，影响项目整体品质 商业面积比例大 受规划用地所限，园林规划难出亮
点
SWOT分析
O（机会）
奥运来临，奥北商圈价值的迅速提升 10＃线等地铁线的开通，地铁交通
更加发达，人们更依赖地铁交通
T（威胁）
周边住宅供应对商品住宅形成竞争 压力
1、产品规划中对商业业态进行合理把控 2、 适当缩减商业面积
3、将剩余部分商业产品进行合理转换
开发商对商业销售价格预期高， 如何解决商业销售实现价值最大 化？
使商业产品具备稀缺性和领先性，提高产品附加值
1
项目情况分析
2
项目SWOT 分析
3
区域市场研究
4
项目定位建议
5
项目总体规划建议
• 住宅市场研究 • 商业市场研究 • 写字楼市场研究 • 公寓市场研究 • 未来市场供应量
建筑形式
主力户型（㎡）
装修标准
媒体村
92万
14栋32层塔楼； 2栋11层板楼
一居（40-80） 21层以下简装，送 占50%；两居 分户中央空调；
(100)占50% 21层以上毛坯
公园2008
35万
5栋14层板楼； 6栋23层塔楼； 2栋23层板塔结合
两居（90103）占60%
毛坯
北京北
21万
两居（80左 11栋23层板塔结合 右）占70% 毛坯
居住用地（托幼用地） 平方米
容积率
指 标
建筑密度
限高
多功能用地（F1）
平方米
住宅建筑面积 平方米 其
中
两限商品房 平方米
其
其
中
普通商品住 宅
平方米
中
商业建筑面积
平方米
容积率
指 标
建筑密度
限高
83444.963
4300
0.8 30%
12 800004.96 56003.474
40002.482
16000.992
距占地680公顷的奥林匹克森林 公园4公里；
与奥运场区遥相呼应。2008奥 运会结束后，那里的场馆设施将 对外开放。
水立方
680公顷森林公园
鸟巢
地块周边其他配套—— 各项生活设施齐全
中、小学：中滩中学、中滩小学、东小口小学、和平街一中（市级示范学校）、和平街一中分 校(区重点)、中山实验学校、亚奥学校等
项目双限商品房与商品房共同开 发销售， 如何解决双限商品房对商品房的 影响？
1、产品规划中区域分开，产品类型区分; 2. 营销过程案名、推盘期、形象等区分。
项目总体量不大， 规模性较差，市场影响力不足 如何市场影响力不足的难题？
1、开发区域内差异化产品 2、优化产品，提高户型使用功能和竞争力
商业规划比例较大， 如何解决商业面积过大的难题？
立
路 城 铁
号 北四环 线
北三环
地块周边住宅—— 北京居住聚集区之一
A：东亚·奥北中心北区
O
B：北京北
C：东亚·奥北中心南区
D：北方明珠
O：中滩村
在地块的东北1公里为天通苑西区 A:东亚·奥北中心北区
经过多年的建设，项目自身所处区域将为居住 聚集区。
近年来，随着多个商品房的成功开发销售，此
区域已由原来的低端居住区转变为高品质居住
地块周边交通——轨道交通便捷
距城铁5号线、13号 线立水桥站600余米
沿中东路向西经西小 口路达昌平路
距北五环4.0公里 20多条公交线路组成
四通八达的公交通网
5 5
本案
中东路
城
铁 858、479、984、358、432、
号 758、运通117、昌平22等 线
北五环中路
北 苑 路
北五环 安
区。
C:东亚·奥北中心南区
B:北京北
地块周边商业配套——规模较大，档次参差不齐
E：龙德广场 F：万意服装批发城
亚奥海龙电子城 G：祥和宏兴建材 H：零散小摊位
F:万意、海龙
项目周边商业配套比较完善。大型商场、各类餐饮已具备一定规模。 但由于开发节奏不一致，商业配套档次参差不齐。
E:龙德广场
地块区域环境——自然、人文环境优越
幼儿园：东小口幼儿园、英华幼儿园、红苹果双语幼儿园、新世纪幼儿园、、幸福泉幼儿园、 东方幼儿园、春天幼儿园等
医院：航空中心医院、万和颈椎医院、红十字会中心医院、东小口医院、天通仁和医院、 北京市北郊肿瘤医院
邮局：黄金苑邮局、大羊坊邮局、东三旗邮局、天通西苑邮局、霍营邮局 银行：中国银行、工商银行、北京银行、农业银行、交通银行、广发银行等
已售供应量 （㎡）
地块自身条件——开发条件优越
地块无拆迁，土地已实现三通一平 地块内有两排原生树
本项目基本经济技术指标
项目总用地面积37560.194平方米。其 中建设用地面积30968.321平方米，代 征道路用地面积6591平方米。
项目绿地率：30％ 建筑产品及指标见右表。
项目 建筑总面积
单位 平方米
新城顺城立水桥项目 定位方向探讨
1
项目情况分析
2
项目SWOT 分析
3
区域市场研究
4
项目定位建议
5
项目总体规划建议
• 地块位置 • 地块周边环境 • 基本经济技术指标
地块位置——立水桥西北，奥北核心地段
本项目位于北京市昌平区东小口镇立水 桥西北方向 ，为原北京第二汽车制造厂 。
本项目处于奥北核心地段，位于城铁5号 线与13号线换乘处。乘坐城铁5号线可直 达奥运场区。
24001.489 3
25% 60
1
项目情况分析
பைடு நூலகம்
2
项目SWOT 分析
3
区域市场研究
4
项目定位建议
5
项目总体规划建议
• 项目SWOT分析 • 开发难点探讨
项目SWOT 分析
S（优势）
W（劣势）
紧邻地铁交换站,道路通畅公交发达； 交通出行方便 位于奥北商圈，地段升值潜力大 邻近国家奥林匹克森林公园，
住宅市场研究 公寓市场研究 商业市场研究 写字楼市场研究
住宅市场研究
研究范围
项目所在区域内，在售商品房 项目： 媒体村、公园2008、北京北
地 铁 五 号 线
地块位置
北京北
公园2008
媒体村 北五环
住宅研究项目 产品特征
塔楼和板塔结合形式的产品较多，面积集中在70-100之间。
项目名称
项目总规模 （含商业、配 套等）（㎡）
周边大配套商业丰富，商业规划 存在难点
项目位于城乡结合部，西侧为单村， 环境较差
项目开发难点探讨
项目双限商品房与商品房共同开发销售， 如何解决双限商品房对商品房的影响？
项目总体量不大，规模性较差，市场影响力不足 如何解决市场影响力不足？
商业规划比例较大 如何解决商业面积过大的难题？
开发商对商业销售价格预期高于市场水平 如何解决商业销售实现价值最大化？