北京昌平新城顺城立水桥项目定位方向探讨PPT115
俞孔坚 城市设计彰显生态与人文精神_北京昌平新城商务中心区设计方案
87城市设计彰显生态与人文精神俞孔坚 刘向军 凌世红 边文光【摘要】介绍了北京市昌平新城东部新区商务中心区的城市设计方案。
从区位和自然及社会禀赋，明确了其作为中央游憩商业区的定位。
围绕此功能定位，提出城市设计应以生态与人文城市理念为核心，进行城市空间设计，体现在：充分利用场地及其附近的自然条件，通过营造内湖，抬高水面和水城相穿插，创造滨水游憩空间，构建滨水城市阳台和空中画廊；通过将核心区的街道下沉，形成城市绿谷，营造冬暖夏凉的微气候，并通过立体交通处理，与滨水带连为一体，形成步行友好的休闲商业环境；在建筑布局上采用合院方式，营造宜人的空间和良好的微气候；方案打破常规的建筑退红线做法，通过建立穿越地块的步行绿道，形成城市步行绿道网络，与公交系统有机结合，形成绿色交通网络。
通过具体案例，提出了与洪水为友建立“城—水”关系、“反滨江路”、景观都市主义、低碳城市及矫正建筑退红线的控制法则等一系列城市设计观点。
【关键词】城市设计；景观都市主义；生态城市；中央游憩商业区；昌平新城ABSTRACT: This paper describes the award winning urban design scheme for the Central Area of the New Town of Changping District, Beijing. The design positions the new city center as an RBD (the Recreational Business District) basedon its location and surrounding natural and social situations. The design strategies are concentrated on the creation of an ecological and livable city that sustains the function of the RBD. These strategies include: the creation of an raised lake to mitigate the big elevation difference between the development zone and the wetland at beside, and brings water to the city to create a recreational water front; The creation of a green valley and a peninsular RBD core in the center, which connects through the under pass to the waterfront, and creates a sole pedestrian zone, meanwhile it is an adaptive green solution to the summer heat and winter cold wind; The creation of courtyard-like architectural blocks as a reference to the vernacular culture of old Beijing and as an adaptive strategy to the harsh climate in this area; The creation of a greenway network that cuts across the building blocks and connects to the public transportation system, and together to form an overall green transportation system. Using this case study, the author is able to question multiple conventional urban design and development strategies and propose new approaches, including making friends with flood, say no to a water front highway, landscape urbanism, and give a second thought to the setback for wider than necessary greenbelt along the urban streets.KEYWORDS: urban design; landscape urbanism; green city; recreational business district; Changping New City北京昌平新城东部新区商务中心区,位于北京市昌平区，北起崔昌北支一路，南至昌怀北路，东起内环西路，西至滨河路，规划总用地面积约1.36km 2，是昌平新城东部新区乃至整个昌平组团未来的中心。
2020年(项目管理)(最新)明天第一城项目定位报告
（项目管理）(最新)明天第一城项目定位报告目录前言 ------------------------------------------------------------------------ 3 1商业规划条件分析 -------------------------------------------------------- 4 1．1交通环境分析 ------------------------------------------------------- 41.1.1项目周边社区交通现状分析 --------------------------------------- 41.1.2本项目周边道路交通环境及未来规划分析-------------------------- 41.2.3本项目公共交通环境分析 ----------------------------------------- 61.2.4本项目地铁交通及未来规划分析----------------------------------- 61.2.5小结-------------------------------------------------------------- 7 1．2人口环境分析 ------------------------------------------------------- 8 1．2．1 区域人口现状分析 -------------------------------------------- 8 1．2.2 区域消费特征分析 ---------------------------------------------- 8 1．2.3未来区域人口变化趋势分析-------------------------------------- 9 1．2.4小结 ------------------------------------------------------------ 9 2.物业自身分析----------------------------------------------------------- 10 2.1地块总体现状分析 -------------------------------------------------- 10 2.2总体地块优劣势分析 ------------------------------------------------ 122.2.1项目SWOT矩阵 ----------------------------------------------- 132.2.2优势分析 ------------------------------------------------------- 132.2.3项目劣势分析--------------------------------------------------- 142.2.5项目威胁分析--------------------------------------------------- 162.2.6小结------------------------------------------------------------ 16 3项目总体定位----------------------------------------------------------- 18 3．1项目主题概念 ----------------------------------------------------- 183.1.1整体定位 ------------------------------------------------------- 193.1.2各地块商业定位------------------------------------------------- 193.1.3项目各地块商业面积综述 --------------------------------------- 20 3．2各区域地块定位分析 ---------------------------------------------- 213.2.1C-01（a）(b)地块商业分析------------------------------------- 213.2.2C-01(a)(b)地块定位 -------------------------------------------- 24方案一： ------------------------------------------------------------- 243.2.3规划方案及业态分布 -------------------------------------------- 243.2.4产品结构建议：------------------------------------------------- 25方案二： ------------------------------------------------------------- 253.2.5产品结构建议：------------------------------------------------- 253.2.6A、B地块分析-------------------------------------------------- 263.2.7A、B地块定位-------------------------------------------------- 283.2.8规划方案及业态分布 -------------------------------------------- 293.2.9产品结构建议--------------------------------------------------- 30 3.3价格定位建议------------------------------------------------------- 313.3.1市场比较法 ----------------------------------------------------- 313.3.3对本项目商业价格建议------------------------------------------ 34前言市场定位是一个房地产项目运作成功与否的关键。
北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告
连廊
广场
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︳22
交通核 人流动线
集中商业平面——交通组织
临街商业
一层主要实现临街商业内部、购物中心的连通以及内部 商业街的人流互动交通组织
特别是临街商业部分，考虑到垂直分割，逛完临街商业 的的人流可以方便直接进入购物中心部分，而内部的人 流也可以很方便的出入临街商业，这样便增加了人流以 及商业间的互动。
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问题 2. 90平米以下住宅市场竞争激烈，如何化解？
“70/90”对房地产市场影响
中小户型价格受抑制
小户型价格受抑制： 该政策将大量增加市 场上90平米以下小户 型的供应量
高层居住品质降低
供应结构变化
居住品质会降低： 标准 层户数将增多，相互干 扰较大，居住的私密性 受影响
住宅
在产权年限、生活成本等方面具有先天优势，且区域市场成熟，市场表现平稳； 但在居住功能上，由于受到70/90的限制，打造舒适大户型的空间较小。
物业类型 住宅
产权年限 70年
水 3.7元/吨
生活成本 电
0.488元/度
气 1.9元/立方米
政策限制/风险 70/90
商住公寓
50年
6.1元/吨
集中商业&特色步行街，升级区域原有商业模式； 办公功能与居住功能的加入，增加本项目的复合性，同时使各物业相互促进，
提升项目整体价值； 在区域功能转型的节点上，占据突出的区位交通优势，开发商具有近十年区
域开发经验…作为区域首个城市综合体，本项目天时地理人和，将成为本区 域的新地标！
上奥·淘乐镇
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︳18
XXXX北京恒华·顺义项目策略提案.pptx
社区内部的6000 多平米的主题湖 景园林
1.3W平米的私家 主题城市园林景 观
6.8W平米的商业， 顺义唯一以套住宅项 目自身而带的超大商 业配套——丰富多彩 的生活平台。
区域价值
价
值
体
产品价值
系
生活价值
二、项目价值体系
北京新城镇 临空经济区 度假目的地 建筑风格 内部园景 主题园林 商业配套 国际化原乡
当持续了三天的宴会终于结束，莫里克和夫人觉得终于可以松口气的时候，他们接到一个老朋友的电话：他说觉得这是一 场糟糕的宴会，紧张得他不知什么时间丢了自己的老怀表……莫里克夫妇因此内心备受纠结。
之后，莫里克最终决定聘请建筑设计师为自己的家族量身定做一套房子，既尊贵、时尚、潮流、方便、个性，又拥有庄园 般的舒适和自然，即可以舒适生活、又可以享受自然氛围、又能兼顾社交的需要。 莫里克并没有想到，他依照梦想建造的住宅成为后来中产阶级争相效仿的典范建筑，并且在今后百多年的时间里不断被改 进、完善。
香悦四季 建筑形式： 板楼 容积率：1.1 主力面积： 95-156㎡ 均价：16500元／㎡ 月均销售套数：60
马坡区
鲁能7号院 建筑形式：板楼 小高层 容积率：1.14 主力面积： 135-180㎡
北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告
商住公寓 V.S. 住宅
在以居住功能为主导、商务氛围不足的回龙观板块，与住宅相比，先天不足的商住公寓处境尴尬
商住公寓
“住宅禁商”的取消，使商住公寓在其内部的竞争、与中低端写字楼的竞争之外，受到在产权年限、生活成本等方面更具优势 的住宅产品的冲击。
且回龙观是一个以居住功能为主导的内聚型生活社区，商务氛围有待培育，在区域市场上，商住公寓并未体现出明显超越住宅 产品的价值，处境尴尬。
连廊
广场
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交通核 人流动线
集中商业平面——交通组织
临街商业
一层主要实现临街商业内部、购物中心的连通以及内部 商业街的人流互动交通组织
特别是临街商业部分，考虑到垂直分割，逛完临街商业 的的人流可以方便直接进入购物中心部分，而内部的人 流也可以很方便的出入临街商业，这样便增加了人流以 及商业间的互动。
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D02商业综合体规划建议
集中商业
住宅
商业步行街 住宅
办公楼
集中商业
住宅 住宅
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A
B1 B2
广场 上空
C
集中商业初步指标
商业体 A B C
面积（平层） （单位：平米）
3500
9600
2800
开间 （单位：米）
进深
层高
（单位：米） （单位：米）
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终期汇报
项目定位
初步规划形式与指标建议 商业业态规划建议 价格建议 经济测算 附件：典型案例·望京嘉茂购物中心
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北京东五环项目策略定位方案20090722知识课件
视觉
形象展示
方案一
报纸广告示意
报纸广告示意
报纸广告示意
方案二
logo
logo
色彩组合
名片
信纸
信封
Thanks!
The end
社会层属
“客群档案”
权力顶层
财富顶层 上层（稳定资产层） 中上层（新资产层）
中产稳定层 中产初层 市民阶层
底层
本案的主力客群属于经济体 系中的中产初层，其大多处 于职业生涯的稳定时期、事 业上升阶段。
“客群档案”
他/她们 具自己特定的阶层属性
主流
“客群档案”
他/她们 处在社会的主流地位 自己的价值取向即社会的价值取向 自己的风格即社会的风格 自己的思想即社会的思想
品牌的价值凝聚力是可见的。品牌不仅是项目实力信心保证，也是居住 安全感的保障。
综述：
无疑， 本案的位置与现房为最核心吸引点。 其次6号线可为项目加分。
如前述项目缺少自然亲和基因，在定位与推广中只有坚定城 市路线才能吸引坚定的城市生活主义者。 但项目整体缺乏打击市场的最大亮点或特点，在推广中我们只 有另僻蹊径，立足于物质之上，以包装的精神气质吸引对位人群！
和跃层户型 。82%-87%的高得房率 。 园林：花河花溪的园林设计，优雅街区式生活家园。
特点：“CBD、东五环、临城铁、亲水岸、低密度” SLOGAN：重新想象CBD的洋房生活。
结论分析：
北京新天地，以成品现房及价格优势为主导，全面呈现，成熟现场力。 远洋一方，因规划与绿化优势以自然亲和为主形象，着眼于造梦。 一个成熟大盘，一个低密花园住区， 与以上两个典型项目相比
他/她们 主导和推进着社会的发展方向 自己的前进步伐代表着大多数人的步伐 见多边缘风格始终不偏离主线 家庭是生活的核心 工作是事业的核心 自己是自我的核心
中顺德2019年北京顺义项目营销全攻略-PPT精品文档
故善战者，立于不败之地，而不失敌之败也。 ——《孙子兵法·军形 》
第二章 客群定位
一、客户厘清 二、项目价值 三、客户构成
开发阶段升级
第一阶段 粗犷型开发
第二阶段 细分市场开发
第三阶段 弥缝型开发
一般客群构成
区域客群
外来客群
客群分析
外来客群 城市挤压型客群
决策导向因素：价格、配套 分流区域
天竺 生活区
距离顺义两大引擎之一——机场 最近的位置
一、区域竞争 二、项目价值 三、客户构成
近的作用
机场核心功能区
航空广 航空公 告业 司基地
航空食
品加
飞机维
工业
修业
邮件快 航空
递业 物流
第一级目标区域
目标对象： 空勤、地勤、备餐、维修等航空系 统成员 中外航空公司、飞行大队等
存在需求： 个人：工作时间的特殊性，在机场 附近有居住需求 公司：整购
机场发展
国际机场协会将机场喻为“国家和地区经济增长的发动机”
北京市“十一五”规划：强调大力发展顺义临空经济区 顺义区“十一五”规划：以临空经济区作为顺义经济发展的龙头
北京机场面临从城市机场到机场城市的飞跃
国门商务区前景
规划范围：
西起北京温榆河中央别墅区，东 至东六环路，北接机场征地界， 南临机场南线高速路。总体规划 面积19.65平方公里，可开发建设 面积9.65平方公里
一、区域机会分析 二、项目开发价值
地块价值
距离价值 时期价值 归属价值
距离机场最新的在开发土地 T3投入使用，奥运的举办让机场成为最热的焦点 国门商务区，对该区域开发具有标杆的效用
开发意义
北京市“十一五”规划确立了以首都国际机场为核心的临空经济区 为北京重点发展的六大高端产业功能区之一。
20101125昌平区新城东区三期项目可行性研究报告
北京市昌平新城东区三期0303-41-1、0303-41-2地块居住项目可行性研究报告一、项目基本情况1、位置及交通昌平新城东区三期0303-41-1、0303-41-2地块居住项目位于昌平区南邵镇，中关村科技园区昌平园东区内，南丰路（通过林萃路直达五环）东侧，京密引水渠（怀昌路）南侧，我公司金隅西海岸项目东南方向2公里，距离地铁昌平线（2010年底开通）南邵站1.8公里，交通十分便捷。
图1：项目交通位置图2、四至及现状该项目四至范围为东至规划南丰东路，南至规划京密引水渠北路，西至南丰路，北至景文屯中街。
目前，项目场地情况如下：建设用地内场地看护用房约36平方米，代征绿地内有地铁施工临时用房约180平方米（交地前拆除）；宗地内有输电线杆若干（市土地储备中心交地后30日内完成拆迁）；宗地内现状为大坑（中标单位自行处理）。
图2：宗地现状图3、项目规划条件该项目总用地面积为196310平方米。
其中：建设用地113707平方米，代征城市公共用地82603平方米。
规划地上总建筑面积136449平方米，规划用途为二类居住。
图3：规划意见书附图4、交地条件及市政情况该项目宗地原为昌平区南邵镇集体土地，现已由市土地储备中心及昌平分中心完成征地、拆迁等工作。
宗地开发程度为“七通一平”（“七通”指通路、通上水、通雨污水、通燃气、通电力管沟、通信、通热力，“一平”指除树木伐移外的场地自然平整）。
图4：项目市政情况示意图5、项目周边配套该项目二、市场分析1、昌平区概况⑴区域概况昌平区位于北京市西北部，城区距市中心33公里，全区总面积1352平方公里，2009年末常住人口102.1万，其中户籍人口52.3万。
昌平区自古为军事重镇，军事必争之地，是北京的北大门，素有“京师之枕”、“甲视诸州”之称。
⑵区域经济发展状况2009年昌平区国民生产总值为340亿元，在北京市郊区县中排名第二，仅次于顺义区，人均可支配收入约为22556元。
世联顺义新城产业定位与城市发展战略研究112PPT11M
学习改变命运,知 识创造未来
世联顺义新城产业定位与城市发展战略研究112PPT11M
本项目充分结合新城的建设目标和国际上类似地区的发展经验， 从顺义新城三组团的现状诊断入手，制定整体可持续发展战略
2005/06/16 基础研究
学习改变命运,知 识创造未来
天津滨海新区
►面积：2270平方公里
►人口：107万
►GDP：977亿元
►工业总产值：3030.8亿元
►外贸出口额：89亿美元
►主导产业：电子通讯制造、石油开采与 加工、海洋化工、现代冶金、机械制造 （含汽车）、生物制药、食品加工
►优势资源：储量丰富的石油、天然气资 源；天津港；北方航空货运中心；全国 领先的电子信息制造工业；1199平方公 里可开发建设空地。
学习改变命运,知 识创造未来
世联顺义新城产业定位与城市发展战略研究112PPT11M
对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并 从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距
产业： •产业结构 •产业链 •产业区域比较优势 •产业就业
土地： •土地利用性质 •土地利用强度 •地价峰值 •可利用土地量
•案例的适用性分析 •结合案例制定以产业为核心 的城市发展战略与策略
研究
结论
•新城三组团目标人口和消费分布？ •新城的发展优势何在？ •顺义新城区产业存在的问题和可调 整的方向？ •新城三组团发展的潜力如何？
•顺义新城发展的核心驱动因素是 什么？与通州和亦庄是否有不同？
•顺义新城的主导产业发展面临的 区域竞争和国际环境如何？产业本 身的发展规律何在？
北京首都城市区域规划PPT精选文档
李土金 广州大学
1
研究 主 要 内 容
一 研究背景和意义 二 北京城市规划研究
三
讨论
2
一、首都城市规划研究背景和意义
❖ 在加入WTO后，中国不少城市希望争取成为国际城 市。每当提及国际大都市时，普通民众通常会联想 到纽约、伦敦、东京、巴黎这几个知名的世界级城 市。实际上，诸如香港、新加坡、悉尼、上海、北 京等新兴城市迅猛发展，已逐步跻身于现代化国际 大都市的行列。
❖ 规划指明了北京未来16年的发 展方向，对人口、空间、交通、 市政、绿化、旧城保护等各项 重要问题做出解答
❖ 将发展新城11个，疏解中心城
区压力，北京总人口控制在
1800万人左右，而中心城区则
控制在850万人以内。并且建设
多个城市职能中心。
6
7
北京总体规划中心城用地规划图
8
地租水平与市中心距离
33
怀柔区
❖ 是北京市的远郊区，地处 燕山南麓，北京东北部。
❖ 怀柔区旅游资源丰富，景 点繁多，是北方地区假日 旅游的好去处。
❖ 在工业发展上，怀柔作为 首都重要的水源保护区， 结合自身资源优势，以工 业区为载体，大力发展无 污染和少污染的环保型工 业。
34
生态涵养发展区功能定位
❖ 1、注重涵养生态，保护水资源，转移影响生态和 水源涵养功能的产业，严格控制并逐步淘汰资源 开采型产业。
9
北京市土地利用总体规划原则
总ห้องสมุดไป่ตู้规 划原则
1、总体战略和规划目标 2、统筹城乡区域土地利用 3、保护和合理利用农用地 4、节约集约利用建设用地 5、加强绿色空间体系建设 6、有机协调土地利用时序与布局
7、强化规划实施保障机制
立水桥商业项目定位报告
目录前言--------------------------------------------------------------------- 错误！未定义书签。
1商业规划条件分析------------------------------------------------- 错误！未定义书签。
1．1交通环境分析 ----------------------------------------------- 错误！未定义书签。
1.1.1项目周边社区交通现状分析--------------------------- 错误！未定义书签。
1.1.2本项目周边道路交通环境及未来规划分析 --------- 错误！未定义书签。
1.2.3本项目公共交通环境分析------------------------------ 错误！未定义书签。
1.2.4本项目地铁交通及未来规划分析--------------------- 错误！未定义书签。
1.2.5小结 -------------------------------------------------------- 错误！未定义书签。
1．2人口环境分析 ----------------------------------------------- 错误！未定义书签。
1．2．1 区域人口现状分析---------------------------------- 错误！未定义书签。
1．2.2 区域消费特征分析------------------------------------ 错误！未定义书签。
1．2.3未来区域人口变化趋势分析------------------------- 错误！未定义书签。
1．2.4小结 ------------------------------------------------------ 错误！未定义书签。
2.物业自身分析 ------------------------------------------------------ 错误！未定义书签。
最新北京城市综合体专题研究1ppt课件
——
世奥国际中心
亚奥
公寓/写字楼/商业
自持﹤出售
出售
出售
出售
——
盘古大观
亚奥
公寓/写字楼/商业/酒店
自持﹥出售
出售
自持
未定
合作
保利金泉广场
亚奥
公寓/写字楼/商业
自持﹤出售
出售
出售
未知
——
三空间
亚奥
公寓/写字楼/商业
自持﹤出售
出售
未知
——
——
操作模式
物业组合/自持vs出售（表一）
操作模式
物业组合/自持vs出售（表二）
区域级（望京） 规划人口：30万人 常住人口：18.6万人
城市级（CBD） 居住人口：CBD核心区内共有居住人口约5.4万人 从业人口：CBD核心区吸纳了约13.5万从业人口
一定规模的人口数量与庞大人流量，是催生城市综合体的消费支撑
条件要求
开发商（软件） — 资金/运营
区域
项目
总投资
总建面
CBD
条件要求
定义特性
条件要求
操作模式
效应影响
发展趋势
典型个案
研究总结
研究背景
项目名称
区域
物业组合
自持/出售比重
公寓
写字楼
商业
酒店
华贸中心
CBD
公寓/写字楼/商业/酒店
自持﹥出售
出售
自持+出售
自持
售
财富中心
CBD
公寓/写字楼/商业/酒店
自持﹤出售
出售
出售
自持+出售
未知
银泰中心
CBD
北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告
B.A.Consulting Nhomakorabea︳9
本项目开发针对70/90的初步策略
伟业认为：
首先面对的是产品同质化竞争，随着政策的执行，不可避免的大量中小户型产品的上 市，最直接有效的方式就是对产品进行创新，提高产品竞争力
︳8
90/70政策研究-开发商的应对策略
90/70政策逼迫开发商在产品研发方面展开激烈竞争 万科的应对策略：加快了住宅产业化的研究
政策出台之前：推出针对青年及首次置业者的产品——蚂蚁工房 政策出台后：
产品创新：90平米的三房两厅 – 代表项目：天津万科假日风景（Cooper洋房）、上海白马花园（Mini情 景花园洋房）
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D02商业综合体规划建议
集中商业
住宅
商业步行街 住宅
办公楼
集中商业
住宅 住宅
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︳19
A
B1 B2
广场 上空
C
集中商业初步指标
商业体 A B C
面积（平层） （单位：平米）
3500
9600
2800
开间 （单位：米）
进深
层高
（单位：米） （单位：米）
提高项目综合竞争力，从项目的配套、景观、物业服务等提升项目整体品质以化解单 一的产品竞争
充分利用中大户型的开发，有效提升中小户型的价值
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︳10
项目定位 初步规划形式与指标建议
商业业态规划建议 价格建议 经济测算
北京昌平区清河北岸项目推广概念思路报告_115PPT
推广阶段划分
公园山，仅为传奇而生
蓄势待发
市场预热
强势推广 开盘热销
开盘热销
了解期 准备期
预热期
2009/09 10
2010/01 02
蓄水期
03
04
强销期
09
二期强销期
2011/04
01/18 展示区建成
12/26 售楼处建成
02/14 春节
04/10 一期开盘
09/18 二期开盘
案名建议：公园山
英文名：PARK HILLS
PARK HILLS，也就是公园山，日本的一个豪宅叫“GARDEN HILLS”，也可以翻 译为公园山。是有着西欧传统风格，建成后20年价值不变的公寓。而在美国，有 一个非常有名的高尔夫球场，也叫PARK HILLS，拥有很悠久的历史，和非常好的 声誉。 在英国、美国以及加拿大，都有自己的PARK HILLS，都有自己的公园山。 公园山，是我们将项目核心价值的一个凝练，中正，成就项目的对外传播案名。
毫无疑问，项目的外在环境决定了项目的产品高度。 从区域的角度来讲，定义区域为奥运村北区的界定，将决定项目起始的高度。 而大环境，更是处于一条13000亩的万亩公园带之上，以东小口森林公园和奥 林匹克森林公园以及高尔夫公园缔造出的公园群地产。 从产品点上，以较大户型尺度，成就最好的观景观河的传世府邸，也以此界定 和立足区域标杆产品的底蕴。
东小口森林公园
奥林匹克森林公园
清河
清河湾高尔夫球场
4、规划：
项目的总建筑面积约37万平米，住宅为25万平米，商业为10万平米；学校及托 幼为2万平米。容积率：住宅1.8，商业2.8。共22个楼座，全部南北向，分为东、 西两区。 西区紧邻高尔夫球场，面向森林公园，全部6-9层板楼，东区为9栋15层板楼，商 业形态为15层小高层，有商住公寓、底层商铺，精品会所。 整个社区规划居住的舒适度非常高，内在的规划加上外在的大景观环境，成就项 目宜居生活典范的样板标杆。
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地块周边交通——轨道交通便捷
距城铁5号线、13号 线立水桥站600余米
沿中东路向西经西小 口路达昌平路
距北五环4.0公里 20多条公交线路组成
四通八达的公交通网
5 5
本案
中东路
城
铁 858、479、984、358、432、
号 758、运通117、昌平22等 线
北五环中路
北 苑 路
北五环 安
距占地680公顷的奥林匹克森林 公园4公里；
与奥运场区遥相呼应。2008奥 运会结束后，那里的场馆设施将 对外开放。
水立方
680公顷森林公园
鸟巢
地块周边其他配套—— 各项生活设施齐全
中、小学：中滩中学、中滩小学、东小口小学、和平街一中（市级示范学校）、和平街一中分 校(区重点)、中山实验学校、亚奥学校等
24001.489 3
25% 60
1
项目情况分析
2
项目SWOT 分析
3
区域市场研究
4
项目定位建议
5
项目总体规划建议
• 项目SWOT分析 • 开发难点探讨
项目SWOT 分析
S（优势）
W（劣势）
紧邻地铁交换站,道路通畅公交发达； 交通出行方便 位于奥北商圈，地段升值潜力大 邻近国家奥林匹克森林公园，
周边大配套商业丰富，商业规划 存在难点
项目位于城乡结合部，西侧为单村， 环境较差
项目开发难点探讨
项目双限商品房与商品房共同开发销售， 如何解决双限商品房对商品房的影响？
项目总体量不大，规模性较差，市场影响力不足 如何解决市场影响力不足？
商业规划比例较大 如何解决商业面积过大的难题？
开发商对商业销售价格预期高于市场水平 如何解决商业销售实现价值最大化？
1、产品规划中对商业业态进行合理把控 2、 适当缩减商业面积
3、将剩余部分商业产品进行合理转换
开发商对商业销售价格预期高， 如何解决商业销售实现价值最大 化？
使商业产品具备稀缺性和领先性，提高产品附加值
1
项目情况分析
2
项目SWOT 分析
3
区域市场研究
4
项目定位建议
5
项目总体规划建议
• 住宅市场研究 • 商业市场研究 • 写字楼市场研究 • 公寓市场研究 • 未来市场供应量
人文资源优越 土地平整，无拆迁问题
地块小，缺少规模优势 双限商品房与商品住宅共同规划、
销售，影响项目整体品质 商业面积比例大 受规划用地所限，园林规划难出亮
点
SWOT分析
O（机会）
奥运来临，奥北商圈价值的迅速提升 10＃线等地铁线的开通，地铁交通
更加发达，人们更依赖地铁交通
T（威胁）
周边住宅供应对商品住宅形成竞争 压力
建筑形式
主力户型（㎡）
装修标准
媒体村
92万
14栋32层塔楼； 2栋11层板楼
一居（40-80） 21层以下简装，送 占50%；两居 分户中央空调；
(100)占50% 21层以上毛坯
公园2008
35万
5栋14层板楼； 6栋23层塔楼； 2栋23层板塔结合
两居（90103）占60%
毛坯
北京北
21万
两居（80左 11栋23层板塔结合 右）占70% 毛坯
地块自身条件——开发条件优越
地块无拆迁，土地已实现三通一平 地块内有两排原生树本项目基本经济技术指标
项目总用地面积37560.194平方米。其 中建设用地面积30968.321平方米，代 征道路用地面积6591平方米。
项目绿地率：30％ 建筑产品及指标见右表。
项目 建筑总面积
单位 平方米
项目双限商品房与商品房共同开 发销售， 如何解决双限商品房对商品房的 影响？
1、产品规划中区域分开，产品类型区分; 2. 营销过程案名、推盘期、形象等区分。
项目总体量不大， 规模性较差，市场影响力不足 如何市场影响力不足的难题？
1、开发区域内差异化产品 2、优化产品，提高户型使用功能和竞争力
商业规划比例较大， 如何解决商业面积过大的难题？
区。
C:东亚·奥北中心南区
B:北京北
地块周边商业配套——规模较大，档次参差不齐
E：龙德广场 F：万意服装批发城
亚奥海龙电子城 G：祥和宏兴建材 H：零散小摊位
F:万意、海龙
项目周边商业配套比较完善。大型商场、各类餐饮已具备一定规模。 但由于开发节奏不一致，商业配套档次参差不齐。
E:龙德广场
地块区域环境——自然、人文环境优越
居住用地（托幼用地） 平方米
容积率
指 标
建筑密度
限高
多功能用地（F1）
平方米
住宅建筑面积 平方米 其
中
两限商品房 平方米
其
其
中
普通商品住 宅
平方米
中
商业建筑面积
平方米
容积率
指 标
建筑密度
限高
83444.963
4300
0.8 30%
12 800004.96 56003.474
40002.482
16000.992
住宅市场研究 公寓市场研究 商业市场研究 写字楼市场研究
住宅市场研究
研究范围
项目所在区域内，在售商品房 项目： 媒体村、公园2008、北京北
地 铁 五 号 线
地块位置
北京北
公园2008
媒体村 北五环
住宅研究项目 产品特征
塔楼和板塔结合形式的产品较多，面积集中在70-100之间。
项目名称
项目总规模 （含商业、配 套等）（㎡）
已售供应量 （㎡）
幼儿园：东小口幼儿园、英华幼儿园、红苹果双语幼儿园、新世纪幼儿园、、幸福泉幼儿园、 东方幼儿园、春天幼儿园等
医院：航空中心医院、万和颈椎医院、红十字会中心医院、东小口医院、天通仁和医院、 北京市北郊肿瘤医院
邮局：黄金苑邮局、大羊坊邮局、东三旗邮局、天通西苑邮局、霍营邮局 银行：中国银行、工商银行、北京银行、农业银行、交通银行、广发银行等
立
路 城 铁
号 北四环 线
北三环
地块周边住宅—— 北京居住聚集区之一
A：东亚·奥北中心北区
O
B：北京北
C：东亚·奥北中心南区
D：北方明珠
O：中滩村
在地块的东北1公里为天通苑西区 A:东亚·奥北中心北区
经过多年的建设，项目自身所处区域将为居住 聚集区。
近年来，随着多个商品房的成功开发销售，此
区域已由原来的低端居住区转变为高品质居住
新城顺城立水桥项目 定位方向探讨
1
项目情况分析
2
项目SWOT 分析
3
区域市场研究
4
项目定位建议
5
项目总体规划建议
• 地块位置 • 地块周边环境 • 基本经济技术指标
地块位置——立水桥西北，奥北核心地段
本项目位于北京市昌平区东小口镇立水 桥西北方向 ，为原北京第二汽车制造厂 。
本项目处于奥北核心地段，位于城铁5号 线与13号线换乘处。乘坐城铁5号线可直 达奥运场区。