商文旅融合发展、促进消费升级调研报告

商文旅融合发展、促进消费升级调研报告现在招商难已经是业界的共识，除开市场客观原因外，对项目本身是否理解透彻，能否给品牌商家把项目本身的优势说清楚，找到市场的机会点，是招商的起点和关键点。所以如果前期对项目周边市场调研工作做得扎实，整个项目工作将水到渠成。相反，如果市场调研工作出了问题，项目定位、项目分析、商业运营等所有工作都会受到影响。

但是如何做调研才能称之为“扎实”？这个是有一定的区别的，目前市面上很多的调研行为，要么是委托外包给第三方，要么是依靠一些网站机构的统计数据。从理论上他们确实便捷，但是实际效果并不理想。一是缺少了数据的真实性，二是缺少对于项目地块、地块、城市、人口的系统化理解与反思。

所以真正能够称为调研“扎实”，在我看来就是现场实际勘察，一圈圈的走访、一圈圈的观察、一户户的去看。只有这样，才能称为“扎实”。为了调研项目，对周边的项目住宅小区、步行街、竞争项目全部走了一遍才能进行初判。商业地产调研如果脱离了这个工作，用住宅土地的快速调研，那就一定会产生错误的偏差。

商业地产调研的三种方法

01、数量积累法

所谓数量积累，就是对目标商圈内同类业态下各业种的数量进行累加，包括商铺面积、商铺数量等，这些数据能够反映市场的大小，

通过它们了解市场与重点定向的目标。这种方法最重要的作用就是判断项目的可行性与现有商圈内的业态配比关系，这是调研的核心目的。

运用数量积累调查，就会发现在整体市场中，何种业态居多，分配是否合理。每种业态的配比关系，体量面积布局，这些都需要通过对商圈内的整体调研后统计得出。这不是简单的拍脑袋想出来的，而是实践中现场一步步调研出来的，然后根据拟定项目的总体量、拟定业态分布后一项项推导与计算，只有合理配置业态配比关系，后期的招商、经营管理工作才会顺利。实践中很多企业过于相信第三方机构与网络数据，不懂得项目之间的关联性，将很多与自身业态无关或关联性不强的项目强加进来，最终导致了数据的偏差。

02、业态排除法

业态排除法是指在商业调研时，将商圈或周边不相关的业态进行排除，以求得到净值。例如在进行餐饮业态调研时，就要把非主要的超市业态排除。

通过净值，我们可以知道相应商业业态的具体数量，从而考虑是否有足够的市场容量以便于能否进驻。不对净值进行调研、分析，不了解其中的配比与竞争关系，否则将会面对巨大的风险。有的开发商在开发商业地产之前没有对市场容量进行详细评估，而是根据自己的喜好和资金实力建立大规模、高档次项目，但是建完后无法招商、就是因为前期对市场容量是否有空间存在调研缺失。

03、租金调研法

租金调研法是指对项目周边租金价格进行摸底调研后，通过了解租金变动，寻求项目的价值。通过对租金价格的差异，调研人员对不同市场租金价格的最高值和最低值会有所了解，然后反推可以够判断商业项目的价值以及整体收益，有经验的人员甚至能够判断出项目的经济总量、竞争度、总规模、认可度等数据。

此外，租金还能反映在售商铺的最高单价、最低单价以及平均单价。很多商场、专业市场都对商铺进行了分割，商铺的租金价格和销售价格也反映消费者对商铺的认可度以及当地市场的繁荣程度。在一般情况下，市场越繁荣，商铺的租金价格越高，销售价格也越高，二者呈正相关关系。

租金价格和产权售价是体现租金变动的关键点，因而对这两个数据的调研非常重要，并且要保证数据的准确性。需要注意的是，调研中得到的租金价格数据在很多情况下并非一手租金，而可能是经过数次转手、包含转租人盈利的二手租金，这些数据含有“泡沫”，不能真实地反映市场收益。如果采用二手租金价格进行测算，得出的其他数据必然也有问题。因此，要首先分析调研到的租金价格是一手租金还是二手租金。

商业地产调研对象

一、经济环境的分析和生活结构研究

开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是购物中心项目，由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润，因此其

风险很大。所以，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。

1、地区总人口及结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、

消费水平等研究分析

购物中心的兴建要符合一定条件，它是建立在雄厚的经济基础和强大的购买力之上的。

一个营业面积10万平方米的大型购物中心，每天至少需要20—30万的消费人口支持，因此物业周边是否有足够的常住人口和流动

人口，交通条件是否便利，客户的消费能力和消费特点如何，这都是在当初选址时要仔细考虑的，同时还要注意跟整个城市发展规划的新走向结合起来。

因此，了解购物中心项目区域的消费者在素，包括人口、户数、收入、消费水平及消费习俗等成为项目前期市场调研必不可少的内容。更细致的还要了解年龄结构、平均教育程度、拥有住房的居民百分比、总的可支配收入百分比、人均可支配收入、职业分布、人口变化趋势以及到城市购买商品邻近农村地区顾客数量和收入水平等。

2、GDP法装状况及产业结构情况

从发达国家看，购物中心大量出现是在人均GDP达到1万美元以上、家庭汽车化和住宅郊区化已基本形成的条件下，这时零售业态如百货、超市、仓库商店等均已成熟，消费者对购物、餐饮、娱乐有了新的追求，才在大城市近郊产生了购物中心一站式消费的需求。如美国人均GDP已超过3万多美元，而购物中心的建筑面积平均只有2万

平方米左右，其中大型的仅占1%。而我国目前人均GDP刚刚达到10000美元，几个大城市基本三万美元而已，由此可见，目前我国大量开发购物中心就必须保持谨慎态度。

03、全社会消费品零售总额

一个城市的商业市场容量有多大，是受社会购买力限制的。在一定时间内社会购物力是一个相对常数，不可能无限扩大。市场这块蛋糕要由这个城市的众多企业来分割，每个企业都要占有一定的份额。企业越多，竞争就越激烈，而大企业具有雄厚实力和规模优势，必将挤占中小企业的市场份额，集聚更多客流，使中小企业难以生存，甚至被淘汰出局，对我国商业的发展和不同收入阶层的消费需求不利。因此，发展大型购物中心应慎之又慎。

04、城乡居民储蓄存款余额

通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3—5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。

二、区域城市结构调查与城市发展规划调查

所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存

在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围，则城市的机能易于发挥出来。

01、交通体系状况（交通规划）