美国住房抵押贷款体系
美国房地产政策
１９８６年《税收改革法案》（Ｔａｘ Ｒｅｆｏ ｒｍ Ａｃｔ ｏｆ １９８６） 中止１９８１年经济复苏税收法案， 对房地产方 面加速不动产折旧、缩短维修寿命、建设期内免 除利息和税赋的措施。法案授权对混合收入和低 收入住宅的投资实行１０年期联邦所得税优惠。 １９８７年（Ｈｏｍｅｌｅｓｓ Ａｓｓｉｓｔａ ｎｃｅ Ａｃｔ ｏｆ １９８７）《无家可归者资 助法》 建立基金来支持建造过渡的或者永久的面向无家 可归者或者面向特殊群体要求的房屋代理管理者。
但是，由于上述补贴数额庞大，政府财 政收支很难平衡。 1965年，约翰逊政府又提 出“租金增 补”计划，将低收入家庭用于住房支出的 比例限定在其收入的20％，其余租金部分 的差额则由政府提供补助。
1968年.出台第236条款的新住房贷款计 划，政府鼓励私人发展商从私人金融机构 那里按照市场利率贷款，但实际须付利率 为1％，其间差额由联邦政府贴息。 同年，《住房与城市发展法》颁布， “住房与城市发展部” (HUD)成立，后来 的许多住房计划由此部门负责实施。
１９４４年《士兵福利法案》（ ＧＩ Ｂｉ ｌｌ ） 成立退伍军人管理局（ＶＡ） ， 建立了Ｖ Ａ住房担保计划， 符合条件的退伍军人可 获得一笔低息、高杠杆贷款用于购房， 特 殊情况下可不必支付首付款。１９４６年 国会将该计划有效期确定为１０年。
１９４９年修订原有国家住房法， 颁布新 的《国家住房法》
美国政府住房政策
一、美国政府住房政策的回顾
根据美国联邦法律规定，住房政策的 着力点和住房管理部门的主要任务是帮助 中低收 入家庭解决注房问题，而对中上收 入者采取灵活的政策。
1．罗斯福与杜鲁门时代 1932年，为应讨经济大萧条出现的住房建设和 金融危机，罗斯福政府介入住宅市场， 设立了 “联邦住宅贷款银行系统”(FHLB)，并批准《住 宅抵押贷款法》(HOLA)，依此成立了“房产贷款 公司”(HOLC)，改变以前由地方私人金融机构操 作的短期、一次性还本付息的抵押贷款方式，由 联邦政府负责担保，形成提供长久性、分期还款 方式运作的抵押市场。
美国房产抵押贷款流程
美国房产抵押贷款流程美国住房抵押贷款业经过一个多世纪的发展，已经形成了一个建立在市场机制上、政府适度干预下的完备发达的体系。
近年来，随着经营环境的不断变化和市场竞争的日趋激烈，美国住房抵押贷款业的发展也遇到了很多新的问题，下面就来给您介绍一下美国房产抵押贷款流程。
1、签写贷款申请书，无非就是写些住址单位收入等等，写好交资料等审批。
(5个工作日)2、银行审批通过，就签贷款合同，下午或者什么时候银行安排评估公司去估价拍照。
3、等银行的人能知去房产局做抵押登记，先是查档，然后做抵押登记。
(做完抵押登记有张受理单，到时可以由我们去查)4、房产局制证要3-7个工作日。
5、确定房产局抵押登记跟他项权证放了，就约银行的人一起去领证。
(领证委托书)6、等两天银行就行款。
银行房产抵押贷款流程1、首先是确定要做抵押贷款的额度，并评估自己的贷款条件，开始选择银行贷款产品，通过对比，选择适合自己的银行，和银行相应的贷款产品。
这个过程可以自己去花时间来评估了解，如果觉得自己没时间和不一定能了解的全面，以节省成本，提高成功贷款的几率。
2、通过第一步的事先了解和评估，选择出一部分适合的贷款产品，然后再递交自己的贷款申请资料，选择其中一家银行。
然后银行根据贷款人递交的贷款资料，进行正式评估，以确定是否放贷，和批贷多少额度，多长期限，利率多少等。
3、对于银行不批贷的借款人，回头继续整理自己的贷款资料，通过咨询或者是自行查漏补缺，也可以咨询贷款服务机构，协助，以增加更多的证明材料，进行再次递交审批。
第一次通过审批的，如果银行批复的贷款额度、期限、和执行利率符合自己的预期，那么就进行下一步的借款合同的签订准备。
如果达不到自己的满意的，可以继续尝试申请其他行贷款产品，流程类似。
4、同意银行的相关批复后，接下来就是要签订借款合同、抵押合同及现房抵押贷款服务合同，然后银行进行审批确认。
确认后办理房屋所有权证、国有土地使用证办理抵押登记手续。
美国次级住房抵押贷款市场的危机及启示
现 资金 缺 口而形成坏账 。此 时 ，次级贷款危机就 可能爆
发。
子拍卖， 其所得也无法弥补发贷者的损失。 因此当大量的
次 级抵押 模 就会越积越 大 ， 影响到公 司的运 营 ， 甚至 导致公 司破产 。大量发放 次级抵押贷款公 司经营陷入瘫 痪 ，次级抵押贷 款市场危机爆 发 了。
美 Ｆｎ ｉ Ｍ ｅ ａｎ ａ ） ｅ
二 ．何谓次级住房抵押贷款
所谓次级住房抵押贷款是相对于与优级抵押贷款而言 ３ Ｓ ｐｅ ｅ ２０ ６ ｅｔ ｍｂ ｒ ０７
在房价不断走高时 ， 次级抵押贷 款生意兴隆。 即使贷
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款人现金流并不足以偿还贷款 ， 他们也可以通过房产增值
业 、金融 业以及美 国经济 的担忧 。
给投 资者 ， 以帮助贷款机构降低风 险 。 近几年来 ． 该领域
一
直是抵押贷款担保债券市场 中增长最快的领域之一。 在
（ 弗利迪曼 ， ｒ ｄｅＭ ｃ和联 邦国民抵押贷款协会 （ Ｆｅ ｉ ａ ） ｄ 房利
美国从事此类证券化的公司主要有联邦住房贷款抵押公司
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上海 房地
文／王 攀
英国次级住房抵押贷款市场 的危机及启
一
、
美国的次级住房抵押贷款市场危机 回顾
从 ２０ ００年到 ２０ 年 ，经过 ５ ０５ 年房地产火热牛市 ，美 国家庭 自有住宅 比例达到历史最高纪录。２ ０ ０ ５年下半 年
开始 ． 房地产市场开始缩水 ， 房价迅速下跌 。 ０ ６ ２０ 年三季 度起 ． 逾期超过 ３ 目没有偿还贷款的 比例 达到４ ６ ， ０ ．％ 次 级抵押贷款 的违约率则高达 １ ．％ ，违约率在过去 １ 个 ６ ２ ２ 月里增加 了 ２ ％ ，美国抵押银 行家协 会追踪 的全美抵押 ５
美国住房抵押贷款次级债风波的分析与启示
美国住房抵押贷款次级债风波的分析与启示一、本文概述本文旨在全面深入地分析美国住房抵押贷款次级债风波的起因、演变及其对全球金融市场的影响，并从中汲取经验教训，为我国金融市场的稳健发展提供启示。
文章首先对美国次级债风波的背景进行简要介绍，然后详细阐述了次级债市场的运作机制、风险特征以及导致危机的关键因素。
接着，文章分析了这场风波如何从美国的房地产市场蔓延至全球金融市场，造成了严重的经济危机。
在深入剖析了次级债风波的内在原因后，本文还进一步探讨了各国政府和金融机构在面对类似风险时应如何进行有效的预防和应对。
文章总结了这次危机的教训，并指出了我国金融市场在发展过程中应注意的问题和应采取的措施。
通过本文的分析，我们不仅可以更深入地理解美国次级债风波的内在逻辑和实质影响，还能从中提炼出宝贵的经验教训，为防范和应对未来可能发生的金融风险提供有力支持。
本文也为我国金融市场的健康发展和监管改革提供了有益的参考和启示。
二、美国住房抵押贷款次级债市场的概述美国住房抵押贷款次级债市场，作为整个金融市场的一部分，其形成和发展与美国的房地产市场和金融创新紧密相连。
次级抵押贷款，相较于优质的“优质”（Prime）贷款，主要面向信用评分较低、收入证明不全或负债较重的借款人。
这些贷款通常具有更高的利率和更灵活的还款条件，以满足那些不符合传统贷款条件的借款人的需求。
次级债市场的快速扩张始于20世纪90年代末，随着美国房地产市场的持续繁荣，许多金融机构看到了次级抵押贷款市场的巨大潜力。
他们通过降低贷款标准、创新金融产品（如利率可调整的抵押贷款和负摊销贷款等）来扩大市场份额。
同时，随着全球化和金融自由化的进程，美国的金融机构还通过与其他国家和地区的合作，进一步推动了次级债市场的发展。
然而，这个市场的繁荣背后也隐藏着巨大的风险。
由于次级贷款的借款人信用状况较差，他们面临更高的违约风险。
许多次级贷款产品具有复杂的还款结构和高额的前期费用，这使得借款人在还款过程中更容易陷入困境。
美国的住房抵押贷款模式
美国的住房抵押贷款模式美国的住房消费信贷市场经过长期的发展，在国民经济中已占据了重要的地位。
美国的住房金融大体经历了两个阶段：一是20世纪70年代以前的传统的以存贷结构为主体的单一住房融资体系，二是20世纪70年代后期至今以按揭证券为主体的二级市场融资体系。
美国联邦政府为了实现“让全体居民”有足够的住房的目标，广泛地利用其发达的金融机构，采取抵押贷款方式促进居民购房、建房，并对买房者提供各种优惠，包括降低贷款利率和免征用来偿还住房抵押贷款本息方面收入的个人所得税。
抵押贷款是美国传统的占主导地位的住房信贷形式。
美国的抵押贷款中，住房抵押贷款占90％左右，成为世界上规模最大的住房金融市场。
在美国住房抵押市场上，住房融资与传统的以存款金融机构为主的间接融资机制大不相同，大量非存款金融机构如抵押银行养老基金、保险公司、共同基金等崛起，金融创新及电子信息技术的发展，为美国住宅金融日趋证券化、市场化和全球化提供了新的发展机遇。
（1）美国的住房金融体系。
美国的住房金融体系相当完备，形成了多层次、全方位的金融体系；政府性住房金融体系。
在美国FUD（联邦住房与城市发展都）负责所有的住房与城市发展计划相关的政策的制定，下属FHA （联邦住房管理局）负责住房标准的制定和为中低收入阶层提供按揭（抵押）担保：GNNIE MAE（政府全国抵押贷款协会，即吉利美）是HUD的下属公司，主要是收购政府担保的抵押贷款以及将其证券化。
此外，属于政府性住房体系的还有FANNIE MAE（联邦全国抵押贷款协会，即房利美），FREDIE MAE（联邦住宅按揭公司，即福利美）以及退伍军人管理局（VA）等。
商业性住房金融体系。
美国商业性住房金融体系包括为数众多的银行、储蓄机构和证券公司。
它们在政府公司业务范围之外领域发挥着重要的作用。
如雷蒙兄弟公司（LEHMAN BROTHERS）、所罗门兄弟公司（SOLOMEN BROT ERS）和美林证券公司成为二级市场上的主角，并作为政府性公司的重要承销商和技术伙伴。
美国房地产金融模式
本科生论文（设计）美国房地产金融运作模式的特征姓名第六小组班级130407专业物业管理摘要美国的住宅金融机制是在政府干预和市场调节下发展成熟起来的,其成功的运作模式在弱化和规避住房金融风险等方面发挥了重要作用。
因此,借鉴美国的经验,对促进我国房地产金融业的发展,启动我国的住房消费有着重要意义。
美国以投资银行为主体的市场主导型金融体系，具有天然的资本运营能力，实现了资本的市场化流动及有效配置，支撑美国经济结构调整和产业升级。
投资银行与生俱来的“金融创新”品质，通过融资证券化和资产证券化提供了经济快速增长所需要的更高流动性和信用催化，并借此主导五次并购浪潮，淘汰落后产能，推动经济结构优化。
同时，投资银行体系顺利化解高新技术和中小企业的融资困难，通过风险投资支撑技术创新和产业升级，培育其迅速成长为美国经济的新支柱。
因此，投资银行体系及其创新对于美国的崛起具有巨大的引领和推动作用。
关键词：房地产金融；运作模式；融资证券化AbstractThe U.S. housing finance system is the government intervention and market regulation under the development of mature, the successful mode of operation has played an important role in weakening housing and avoid financial risks etc.. Therefore, learn from the experience of the United States, to promote the development of China's real estate financial industry, has important significance to our housing consumption. The United States as the main market dominated financial system, with a natural capital operating capacity, the realization of the capital market and the effective allocation of capital, to support the U.S. economic restructuring and industrial upgrading. Investment bank is born with "financial innovation" quality, through the securitization financing and asset securitization provides rapid economic growth needs more high flow and the catalysis of credit, and take the leading fifth wave of mergers and acquisitions, eliminate backward production capacity, promote the optimization of economic structure. At the same time, the investment banking system to smooth the financing difficulties of high-tech and small and medium enterprises, through the risk of investment to support technological innovation and industrial upgrading, nurturing its rapid growth as the new pillar of the U.S. economy. Therefore, investment banking system and its innovation has great guiding and promoting role for the rise of the United stateKeywords: real estate finance; mode of operation; financing Securitization引言 (1)一、房地产金融的内涵 (1)二、美国房地产金融运作模式的特征 (1)（一）证券融资型化 (2)（二）美国房地产金融架构体系完善，专业分工度高 (2)1.丰富的资金来源(一级市场) (2)2.完备的二级市场 (2)（三）健全的保险市场 (3)（四）房地产金融市场的竞争性与开放性 (3)（五）房地产融资工具多样化 (4)（六）抵押贷款证券化程度很高 (4)三．美国住房金融机制的具体运作 (5)引言美国房地产市场的发展，始终受到两个因素的推动：一是金融体系的发展，尤其是大萧条后确立的房地产金融体系框架以及80年代以后的金融自由化；二是政府的作用，“居者有其屋"的理念一直贯穿美国战后。
2007年美国8月份爆发的美国次级住房抵押贷款危机
2007年美国8月份爆发的美国次级住房抵押贷款危机（简称次贷危机）不仅重创美国经济，还造成了全球金融市场的巨烈震荡。
次贷危机后，各国忙于本国的经济恢复与发展中，然而2009年10月，希腊新任首相乔治•帕潘德里欧宣布，其前任隐瞒了大量的财政赤字，随即引发市场恐慌。
截至同年12月，三大评级机构纷纷下调了希腊的主权债务评级，投资者在抛售希腊国债的同时，爱尔兰、葡萄牙、西班牙等国的主权债券收益率也大幅上升，欧洲债务危机全面爆发。
这场债务危机再次使部分国家陷入灾难中。
纵观两次危机，发生原因和国家都不同，但是存在一些联系。
次贷危机由于次级住房抵押贷款借款人大量违约而引起的信贷市场上的信用危机以及以次级贷款为基础资产发行的证券大面积缩水而导致的资本市场上的次级债危机。
冷静审视问题的来龙去脉，不难发现这场危机追根溯源是由美国房地产市场不断累积的资产泡沫引起的，泡沫的产生和不断堆积是危机的酝酿，泡沫轰然破灭之时就是危机爆发之日。
2009年10月，希腊新任首相乔治•帕潘德里欧宣布，其前任隐瞒了大量的财政赤字，随即引发市场恐慌。
截至同年12月，三大评级机构纷纷下调了希腊的主权债务评级，投资者在抛售希腊国债的同时，爱尔兰、葡萄牙、西班牙等国的主权债券收益率也大幅上升，欧洲债务危机全面爆发。
2011年6月，意大利ZF 债务问题使危机再度升级。
这场危机不像美国次贷危机那样一开始就来势汹汹，但在其缓慢的进展过程中，随着产生危机国家的增多与问题的不断浮现，加之评级机构不时的评级下调行为，目前已经成为牵动全球经济神经的重要事件。
首先，欧债危机的国家在遭受美国次贷危机的影响加重了本国的债务危机。
次贷危机加速了欧洲债务危机的发生。
部分国家在次贷危机后，并没有吸取美国次贷危机的教训，而是纵容本国的泡沫，甚至在出现危机后还用ZF救助缓解危机，导致ZF举债与还债出现问题。
而一些国家为了加入欧元区，伪造债务数据，使本国财务一直处于透支状态，最终债务爆发。
世界各国的房地产金融体系
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房地产金融
Real Estate Finance
新加坡的房地产金融体系
中央公积金局
中央公积金制度是一项强制性的,长期的储蓄制度. 1968年,政府允许用公积金存款购买政府兴建的公 共住房(称为"组屋"),公积金制度开始与住房 发展相结合,成为综合性社会保障制度.(养老, 医疗,住房) 其政策性体现在:居民用公积金购买的公共住房价 格低于市价;而初次购买有贷款利率的优惠.
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房地产金融
Real Estate Finance
德国参与住房金融的机构持有抵押贷款情况
金融机构 抵押银行 储蓄银行 建房互助储蓄信贷社 信用社 特别信贷银行 其他机构 市场占有率 1983年 28% 24% 19% 9% 10% 10% 市场占有率 1990年 30% 22% 11% 13% / /
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房地产金融
Real Estate Finance
在近年来德国房地产金融的发展中,建房互助 储蓄信贷社在住房贷款业务中的比重下降.封闭 式住房金融工具在德国住房金融中的作用减少. 其原因主要是: 1)政府政策的支持和补贴的力度下降 2)外部经营环境的变化以及行业竞争
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房地产金融
Real Estate Finance
4
房地产金融
Real Estate Finance
联邦住房贷款银行体系
20世纪30年代美国开始将住房金融和一般金融市 场隔离开来,建立了类似商业银行管理体制的住 房金融体制.
抵押贷款二级市场
抵押贷款二级市场,即发行以住房抵押贷款为基 础的债券的市场. 住房抵押贷款二级市场,为住房抵押贷款提供了 新的融资渠道,为住房市场和一般资本市场之间 提供了直接联系. FNMA,GNMA和FHLMC是美国住房抵押贷款二 级市场的三大主力.
案例8：次级债危机中美国房地产次级贷款的“打包”
案例8：次级债危机中美国房地产次级贷款的“打包”金融危机的导火索—次级抵押债券本次金融危机的导火索是美国的次级抵押贷款。
所谓次级抵押贷款(Sub-prime Mortgage Loan)，是指向那些信用级别不高的低收人者和少数族群发放的家庭或个人住宅抵押贷款。
次级抵押贷款的兴起绝非偶然。
首先，1980年美国颁布的《存款机构解除管制与货币控制法案》（Depository Institutions Deregulation and Monetary Control Act，DIDMCA)解除了美联储Q条例规定的利率上限。
1982年通过的《可选择按揭贷款交易平价法案》(Alternative Mortgage Transactions Parity Act of1982)允许使用可变利率。
1986年美国通过了《税务改革法案))(Tax ReformAct of 1986），禁止消费贷款利息免税。
这一系列的法案都为次级抵押贷款市场的发展提供了一个良好的法律环境。
其次，从20世纪90年代末开始，美国利率持续走低，现金流出式再融资开始流行。
借款者不断借人新债来偿还旧债，并且新债的数额超过旧债。
在房价持续上涨的时期，这种融资方式使借款者源源不断地获得资金来源，进而增加了次级抵押贷款的需求。
最后，市场中相继出现的各种变化也给次级抵押贷款的发展提供了利好条件。
例如，20世纪90年代初期，由于利率上升，标准抵押贷款需求减少，按揭经纪人开始将更多的目光投向次级抵押贷款市场。
到了90年代中期，资产证券化的兴起又给次级抵押贷款市场的发展提供了良机。
按揭贷款证券化增加了资产的流动性，次级房贷市场开始迅速繁荣起来。
房地产价格的持续上涨对次级抵押贷款起到了巨大的激励作用。
自2000年美联储减息以来，流动性过剩和低利率使得美国房地产市场出现了2001-2006年长达5年的火爆行情。
在此期间，美国商业银行的抵押贷款增长迅速，占银行总资产的比例不断上升，到2006年中期一度达到34％左右，直到2006年房地产价格走低，这种增长势头才停止。
美国次贷危机与经验借鉴
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美国次贷危机与经验借鉴
一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机
n 次贷市场的非理性发展（Mortgage Banker Association, MBA） n 2001年至2006年间次贷、优质、次优级抵押贷款业务平均利润 率分别为5.83%、2.56%和2.82%。 n 私人金融机构为追逐超额利润，自2001年开始了近乎疯狂的次 贷市场扩张。
2008年10月 2008年10月 2008年10月 2008年11月 2008年11月 2008年11月
2008年11月 2008年11月
银行名称（英文）
银行名称（中文）
所在地区
Net Bank
网上银行
佐治亚州
Miami Valley Bank
迈阿密山谷银行
迈阿密
Douglass National Bank 道格拉斯国民银行
美国次贷危机与经验借 鉴
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2020/12/15
美国次贷危机与经验借鉴
提纲Agenda
n 美国次级抵押贷款市场与次贷危机 n 次贷危机引发的金融风暴及其影响 n 次贷危机形成的原因分析 n 美国应对次贷危机的主要措施 n 可借鉴的经验与教训
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美国次贷危机与经验借鉴
一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机
n 美国政府将持有该集团 近79.9％股份。
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美国次贷危机与经验借鉴
二、次贷危机引发的金融风暴及其影响
n 宏观经济
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美国次贷危机与经验借鉴
二、次贷危机引发的金融风暴及其影响
n 国际劳工组织预计：金融危机引发失业潮
n 到2009年年底： n 全球失业人数将增加2000万，总数将达2.1亿万人，是 十年来全球失业人数首次突破2亿人。 n 失业人数最多的行业将会是建筑业、房地产、汽车制造、 旅游及金融行业。 n 每日薪水少于一美元的人将会增加至4000万人。
美国住房抵押贷款市场风险转移与回流
美国住房抵押贷款市场风险转移与回流美国住房抵押贷款市场是一个庞大而复杂的金融体系，其特点是将风险转移和回流相结合。
风险转移是指在住房抵押贷款的过程中，金融机构将贷款风险转移给其他投资者或机构。
这种转移是通过金融衍生品，如贷款支持证券（MBS）和抵押贷款担保债券（CMO）来实现的。
金融机构将住房抵押贷款打包成证券，然后出售给投资者。
这样做的好处是，金融机构能够将贷款风险分散到不同的投资者身上，从而降低自身的风险暴露。
然而，风险并没有完全转移走，而是回流到了市场中。
当金融机构将住房抵押贷款转移给投资者时，他们通常会通过特殊的合同义务保留一部分风险。
这意味着，即使投资者购买了这些证券，金融机构仍然有可能需要承担一定程度的风险。
这种回流风险的体现是，当住房抵押贷款市场出现问题时，金融机构需要采取措施，如增加担保品或资本金，来抵销风险。
回流风险的一个典型例子是2008年的次贷危机。
当时，美国住房抵押贷款市场出现了大规模的违约潮，导致许多投资者遭受巨大损失。
金融机构被迫回购这些投资者手中的证券，或者提供其他形式的补偿，以应对市场的压力。
这种回流风险不仅给金融机构带来了经济损失，也对整个金融体系产生了严重的不稳定性。
为了应对风险转移和回流，监管机构加强了对住房抵押贷款市场的监管和监督。
例如，实施更严格的风险管理要求，要求金融机构更好地掌握和评估其风险曝露。
此外，监管机构还鼓励金融机构采取有效的风险分散策略，确保风险能够合理地转移和回流。
总的来说，美国住房抵押贷款市场的风险转移和回流是一种常见的金融运作方式。
虽然它可以降低金融机构的风险暴露，但也可能给市场带来不稳定性和不可预测性。
因此，监管机构的角色至关重要，他们需要确保市场的稳定性，并采取适当的措施来监管和管理风险。
美国住房抵押贷款市场是全球最大、最复杂的房地产金融市场之一。
在这个市场中，金融机构发放住房抵押贷款给购房者，然后通过将这些贷款转移给其他投资者来将风险转移。
美国次级住房抵押贷款危机原因及期影响研究
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的贷款 。较优 惠抵 押 贷款 而 言次 级抵 押 贷款 有更 高 的预 期违 约率 ，所 以其 贷 款利率一般 比优惠抵押贷 款高 ２ ％ 一 ３ ％，由于次级抵 押贷 款利润 丰厚 ，且 次级抵 押 贷款 的大 部分 风 险通 过证券
许借 款 者在 最初 一段 时 间 的月度 还 款
价大 幅上 升导致 次 级 住房抵 押贷 款 的 需求 快速 增加 ，同时低 的利 率 政策 和 资产 证券 化市 场 的发 展提高 了次级 借 款供 给。９ ０ 年 代 中期 以来 ，美 国居 民 的可支配 收入增长 明显低于房 价上涨 ， 大量 购房 者 的住房 抵 押贷 款 的债务 收
１ ９ ９ ５
１ ９ ９ ７
１ ９ ９ ９
２ ０ ０ １
２ ０ ０ ３
２ ０ ０ ５
Ｓ ｏ ｕ ｒ ｃ ｅ ：Ｉ ｎ ｓ ｉ ｄ ｅ Ｍｏ ￣ ｇ ａ ｇ ｅ Ｆ ｉ ｎ ａ ｎ ｃ ｅ ．
图表 来源 ：Ｍｏ ｎ ｅ ｙ ｆ ｏ ｒ Ｎｏ ｔ ｈ ｉ ｎ ｇ ａ ｎ ｄ Ｃ ｈ ｅ ｃ ｋ ｓ ｏｒ ｆ Ｆ ｒ ｅ ｅ ： Ｒ ｅ ｃ ｅ ｎ ｔ Ｄ ｅ ｖ ｄｏ ｐ ｍｅ ｎ ｔ ｓ ｉ ｎ Ｕ ． Ｓ
－
次级
一
Ａ ｌ ｔ ． Ａ 优惠贷款
数据 来 源：全 球金 融稳 定报 告， ２ ０ ０ ７ 年４ 月， Ｉ ＭＦ 官方 网站。
入 比率和 贷款 价 值 比率不 符合 优 惠贷
息 可 以 累积到 下 月 ，在 房价 上涨 的预
款 的要 求 而 变为 次级 贷 款 。尽 管 次级 期下，这种贷款品种必然导致借款者 贷款 利率 高 于优 惠贷 款 ，但 这丝 毫不 高 估 自己的还 款 能力 。上述 两 方面 因 会影 响 次级 贷款 的需 求 。原 因 主要有
中国与美国银行业住房抵押贷款有区别吗？
中国与美国银行业住房抵押贷款有区别吗？中国与美国银行业住房抵押贷款没有什么区别，但仔细分析起来，却有很大的不同：美国银行业住房消费信贷的最大特点同样是消费者可以选择。
下面就来给您介绍一下中国与美国银行业住房抵押贷款有区别吗?以中国和美国银行业住房抵押贷款设计为例，分析两国贷款设计方面的异同。
(1)首付比例中国住房抵押贷款的首付比例均为不低于20%，对不同的消费者是一视同仁的.大家没有区别。
这看起来很公平，但事实上却存在着严重的不公平。
因为不同年龄阶段、不同收入水平的人的首期付款能力是不同的。
银行的贷款产品设计应该考虑这一特点。
而美国的首付比例是一个区间，从5%一30%或以上，消费者可以根据自己的情况进行选择。
(2)利率和费用行的非资金服务，如代理保险、房屋质量评估、产权过户等。
由于银行在这一过程中提供了资金和相关服务，所以银行要收取利息和非利息费用。
这一点上，似乎中国与美国没有区别。
(3)还款方式在中国，住房抵押贷款一放采取月均等额还款方式，这种看似公平的设计，实际上是没有考虑不同借款人的具体差别。
而美国的还款方式是灵活的、可选择的，比如借款人可以月均等额还款、月递增还款、月递减还款等。
从以上分析可以得出这样的结论：美国的存款、贷款产品是差别化的，一是不同银行的产品不完全相同，彼此有差别;二是同一家银行的产品可以满足消费者个性化选择的要求。
美国住房抵押贷款业发展的特征——商品化经营理念日趋成熟美国住房抵押贷款经营理念不仅仅限於简单地为借款购房者提供融资赚取利差，而是用强大的营销手段尽可能地吸引可能借款购房者，针对每一个够资格的借款者的不同要求和不同风险偏好，生产销售不同类型的抵押贷款品，并从抵押贷款二级市场上融资。
在这样的经营理念下，美国的抵押贷款业不断引进新技术、提高效率、降低成本、增加利润，形成住房抵押贷款业务大规模扩张的态势。
——科学高效的运作机制为了加强内部风险控制，美国金融机构建立了完善的信贷管理运作机制。
美国的住房抵押贷款证券化的模式分析
与全力拯救贝尔斯登和“两房”不同的是，此次美国政府并没有对雷曼兄弟出力援助，甚至有分析认为，正是由于美国政府的不出手，直接导致雷曼兄弟被华尔街抛弃，那么美国政府这次为什么会放弃援助呢？一起来看分析报道。
(也是贷款总额)75％的贷款可从抵押的住宅上获得
补偿，这补偿加上 vA担保的3e000美元，一般都
能补偿贷款人的损失，若借款人要购买一栋价值超过
144000美元的住宅，他将只就超过部分的25％支付
首付款。
VA担保限额是不定期调整的，见表2。
4私营住房抵押贷款保险
自30年代经济危机后，美国私营住房抵押贷款
VA Guarantee)以及由私人抵押贷款保险公司等机
构提供的住房抵押贷款保险。
美国住房抵押贷款保险业的发展是由美国经济和
社会的发展决定的，同时，它又是美国社会和经济变
化发展的反映。本文将在回顾美国住房抵押贷款保险
业发展历史的基础上，介绍以上三种保险类型及其运
作机制。
1、私人住房抵押贷款保险业的产生及其崩溃
款人支付的保险费组成，以此对贷款人的贷款损失进
行补偿。
FHA的成立遭到以美国储蓄机构为首的金融机
构的强烈反对，他们认为政府不应干预住宅，还有人
认为住房抵押贷款保险这——概念本身就代表了融的发展。首先，它使许多中低收入家庭有
能力获得住房抵押贷款。例如，80年代末，根据规定，
美国投资市场、以及全球经济和投资环境过去一段时期持续积极、乐观情绪有关。大家知道，进入21世纪，世界经济金融的全球化趋势加大，全球范围利率长期下降、美元贬值、以及资产价格上升，使流动性在全世界范围内扩张，激发追求高回报、忽视风险的金融品种和投资行为的流行。
美国2008年金融危机和国际货币改革
国际货币体系改革
布雷顿森林体系——美元黄金本位
现行国际货币基金体系——牙买加 货币体系
1、取消美元黄金挂钩，其他国家货币与美元 挂钩的固定汇率制。 2、浮动汇率合法化，固定汇率改为浮动、固 定汇率浮动汇率并存 3、储备货币多元化，除美元外，德国马克、 英国英镑、法郎、日元都充当储备货币 4、黄金的非货币化，成为一种单纯的商品。 5、提高特别提款权（SDRs）的国际储备货币 地位，使其逐步取代黄金和美元，成为国际货 币制度的主要储备资产。
恶性循环
1、金融市场的恶性循环。 2、住房的恶性循环。 房屋降价——违约增加——取消赎回权增加 ——房屋甩卖增加——房屋再降价 3、就业市场的恶性循环 社会失业增加——社会消费开支减少——企 业收入减少——压缩开支增加裁员——失业 再增加
奥巴马的三板斧
一、2009年2月10日，财政部长盖特纳宣布实 行金融稳定计划（Financial Stability Plan， FSP）1.5至2亿美元——针对金融恶性循环 1、对银行进行压力测试 2、启动消费信贷项目支持 3、设立公私合营的投资基金，清除有毒资产。
中观层面：金融资本跨境流动的规章制度 和监管问题； 宏观层面：国际储备货币发行、流通的规 章制度和监管以及国际金融管理机构的民 主化问题。
改变由少数或个别国家对IMF决策权的 垄断，必须使20国集团峰会或其他包括 新兴经济体国家的权威组织成为解决全 球货币金融体系重大问题的决策平台， 并使这样的组织常态化。 发展中国家和新兴经济体要继续为稳定 国际金融市场而努力。
牙买加货币体系的弊端二：
美国逆序住房抵押贷款实践与我国以房养老前景
二 如 表展示 了一套价值 １ Ｏ万美元 的住 值 ；（ ） 果贷款采取 浮动利率 宅 ，不 同的年 龄 和 利率 水 平所 对 方式计 息 ，当利率上升时 ，可能出
ＨＣ Ｅ Ｍ）
在某种意义上 ，Ｈ Ｃ Ｅ Ｍ在美 国 应 的可 贷金 额 。 现贷 款 本 息 总额增 长 超 过房 屋价 现 已成 为 逆序 住 房 抵押 贷 款 的行 三 ＨＣ Ｅ Ｍ贷款资金 （ 养老金 ）的 值 的情形 ；（ ）当贷款到期或 终 业基准 ，因此 ，我们要弄清楚各类 领 取 方式 ，可 以在 三种 方 式 中 自 止 时 ，有 可 能房 屋价 值 跌 至预 期 不 同的逆 序 住 房抵 押 贷款 ，必 须 先对 Ｈ Ｃ Ｍ有 比较深入 的 了解 。 Ｅ
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属 于 自己 的完全 产 权 的住 房 。从 住 房 产权 的 老年 人 ，将住 房抵 押 抵 押贷 款 ”名称 的 由来 。
财 务 角 度看 ，房 子是 人们 长 期现 给银行 ，老年人一次性、按 月分 期 金 储 蓄积 累 的实物 化形 态 ；那 么 ， 当人 们 到 了老 年 期 ，住房 实物 资 产 同样 可 以通 过 某种机 制释 放 出 或根据约定 方式 获得贷款 ，老年 人有 生 之年 继续 居 住 在 自己的房
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美国住房抵押贷款体系及其对中国的借鉴意义(2008-08-02 23:09:53)转载/s/blog_591a68ad0100a6oy.html美国住房抵押贷款体系及其对中国的借鉴意义前言：这段时间房利美和房地美受到很多关注，因此就把自己四年前写的一篇旧文给翻了出来，虽然其中的数据都很陈旧了，但是其中的很多结论仍然适用，至少可以使自己对房地美和房利美的前世今生有一个比较全面和系统的认识。
房地美和房利美作为美国众多的政府支持企业（GSE）之一，可能也是最为著名的两家GSE，而且其董事还受到美国政府强有力的控制，所以原来对美国政府是否会出面救助两家公司的顾虑根本就是不必要，对于所谓外汇储备中有4000多亿美元的两房债券的担忧也是大可不必的。
因为，这不仅仅是关系美国老百姓住房的问题，也是关涉美国所有其他GSE地位和信誉的问题。
美国的金融体系非常发达，经过长期的发展和不断完善，形成了一个完善而高效的资本市场体系，几乎能满足所有的融资需求。
作为最重要财富形式的住房，自上世纪30年代以后，在美国政府及金融机构的推动下，也逐渐形成了一个专门为其提供融资的住房金融体系－－住房抵押贷款体系。
与股票和债券相似，美国住房抵押贷款也有自己的一级市场和二级市场。
美国住房抵押贷款的一级市场根据主体功能区分，美国住房抵押贷款以及市场的参与者有三类：①融资活动的供给方，即贷款人；②融资活动的需求方，即借款人；③融资活动的中介方，主要是担保人。
借款人基本上就是需要买房的居民和家庭，这里主要介绍一下贷款人和担保人。
1、美国住房抵押贷款的贷款人在美国，存在着许许多多各式各样的金融机构，从目前来看，提供住房抵押贷款服务的金融机构主要有如下几种：·储蓄和贷款协会（Saving and Loan Association，S&Ls）S&Ls历来是美国最大的抵押贷款者，因为其主要资金来源是储蓄帐户（相当于我们的定期存款）和储蓄证书，相对比较稳定，所以S&Ls可以把贷款集中于期限较长的住房抵押贷款。
也是由于这个原因，在很长一段时间里（1989年以前），S&Ls资产总量虽然不如商业银行大，却是美国最大的抵押贷款者。
·商业银行（Commercial Bank）商业银行是住房抵押贷款的另一个主要提供者，但是在美国，除了夏威夷商业银行等个别例子外，大部分商业银行的资产组合中，抵押贷款都只占15％－20％的比重。
·互助储蓄银行（Mutual Saving Bank）互助储蓄银行类似于传统的储蓄贷款机构，它是19世纪为了促进劳动工人储蓄而创立的。
目前美国大约有20个州设有此类机构。
“互助”一词表明它属于合作金融范畴，不过许多已经在向股份制转变。
·储蓄互助会（Credit Unions，CS）储蓄互助会是为特定群体（比如个体商人）成员服务的小型储蓄贷款组织，他们个体规模很小，但数量却最多。
并且因小而灵活，它已成为美国改善住宅抵押贷款融资的一个很好的渠道。
·人寿保险公司（Life Insurance Company，LICs）LICs收集的保费大部分用于对收益人进行支付的准备金，其资金流入和对这些资金的需求长期内相当稳定，因此它可以提供长期的抵押贷款。
例如，1992年美国单户住宅抵押贷款的第二大提供这就是普天寿保险公司（Prudential Life Insurance Company）。
·抵押贷款银行家（Mortgage Banker）抵押贷款银行家是一个重要的抵押贷款提供者，他与其他贷款者的显著区别在于：他不是一个存款机构。
他发起个人住房抵押贷款，在达到一定规模时，就整体出售给人寿保险公司等有大量资金的大型机构，并从中赚取佣金和服务费（通常为1个百分点）。
·个人贷款者有时候，出售住房的个人也可以为购房者提供住房抵押贷款。
这种情况一般发生在金融机构面临资金不足，或者不愿意贷款，而个人又急于出售房屋的情形。
2、美国住房抵押贷款的担保人贷款者为了降低住房抵押贷款的风险,通常要求借款人为所借贷款寻找第三方担保。
在美国，政府及私人抵押保险商共同扮演了担保人的角色。
·联邦住房管理局(Federal Housing Administration, FHA)FHA由《1934年国民住房法案》(National Housing Act of 1934)创设,它发行由联邦政府担保的FHA债券,所有符合此法案203(b)节和245节条件的住房抵押贷款,都可以获得FHA的全额担保。
当拖欠发生时,贷款人可获得与未清偿贷款等额的FHA债券。
当然,借款者需要交纳一定的担保费用。
·退伍军人管理局(Veterans Administration,VA)VA创立于1944年,其宗旨是帮助退伍军人取得住房贷款，达到一定条件的退伍军人及其家属都可以获得贷款保证。
不过，VA并不提供全额保证,其最大保证额为46000美元。
·私人抵押保险商在上世纪三十年代之前,抵押担保完全是由私人公司提供的。
但在大萧条中,这些公司不是破产就是停止了此类业务。
从大萧条到1957年,抵押保险及保证业务几乎完全由FHA和VA独揽。
1957年，威斯康星州抵押贷款保证保险公司(Mortgage Guaranty Insurance Corporation，MGIC)注册成立,从此私人抵押担保贷款保险商又开始涉足这一领域。
随着越来越多的私人抵押贷款保险公司(MIC)被认可为合格的保险商,其在抵押贷款市场中的份额也越来越大。
美国住房抵押贷款的二级市场住房抵押贷款一级市场的担保系统，有效的解决了抵押贷款的违约风险问题，但是还有两个问题没有解决，那就是流动性风险和利率风险，其中后者还包括抵押贷款提前偿还而导致的再贷款风险。
为此，美国又通过一系列立法，成立了几个政府和准政府机构，这些机构扮演抵押贷款二级市场作市商的角色。
有了二级市场，美国住房抵押贷款市场就彻底活了。
二级市场的参与者有四类:供给方、作市商、中介及投资者。
供给方是一级市场上的贷款人，主要是提供住房抵押贷款的商业银行等金融机构；中介是指出售抵押贷款证券的机构，即投资银行。
下面我们只介绍一下作市商和投资者。
1、美国住房抵押贷款二级市场的作市商像股票市场上的作市商一样，美国住房抵押贷款二级市场作市商的主要职能也是提高流动性。
其一般运作机理是：从住房抵押贷款的一级贷款者那里购买贷款债权，通过分类整理，进行标准化的打包处理，然后以这些贷款债权为抵押发行证券向投资者出售。
这个过程就是所谓的住房资产证券化。
通过资产证券化,缺乏资金的住房贷款者提前收回了现金，流动性问题获得解决。
·联邦国民抵押协会（Federal National Mortgage Association，FNMA 或者Fannie Mae）FNMA最初是美国国会为应对大萧条，而授权复兴金融公司(Reconstruction Finance Corporation，RFC)成立的一个子公司，主要承担建立抵押贷款二级市场的职责。
但是自《1945年授权法案》(Charter Act of 1954)颁布之后，FNMA逐步转变为一家私人组织。
《1968年住房及城市发展法案》（Urban Development Act of 1968）通过后，联邦政府成立了住房和城市发展部（Department of Housing and Urban Development，HUD）。
HUD 下设立了政府国民抵押协会（Government National Mortgage Association，GNMA或Ginnie Mae），原有FNMA承担的政府公共职能移交给HUD和GNMA，而FNMA则只剩下一个二级市场作市商的职能。
现在，FNMA是一家政府发起，但完全为私人投资者所拥有的公司，并在纽约证券交易所挂牌上市。
比较独特的是，FNMA由一个15人组成的董事会管理，其成员的1/3每年仍由美国总统任命，其余才由普通股东选出。
·政府国民抵押协会（Government National Mortgage Association，GNMA或Ginnie Mae）GNMA的所有权力与职责都由HUD部长行使与担负。
《1968年联邦国民抵押协会特许法案》（Federal Mortgage Association Charter Act of 1968）赋予GNMA三项职能：²特别援助职能² GNMA自有抵押贷款的管理和清偿²对特定的抵押贷款证券进行担保GNMA最初的抵押贷款来自FNMA，GNMA自己购买的抵押贷款通常在一年内售出，不进行积累。
所谓特定的抵押贷款证券，主要是发行证券作为依据的抵押贷款必须是由FHA保险或VA保证的。
·联邦住房抵押贷款公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation，FHLMC或者Freddie Mac）FHLMC是根据《1970紧急住房金融法案》（the Emergency Home Finance Act of 1970）成立的。
因为当时FNMA与GNMA只为FHA承保或VA保证的抵押贷款共二级市场，因此由私人机构承保的抵押贷款就缺乏二级市场，FHLMC 的主要目标就是扶持并维护这类传统抵押贷款的二级市场。
FHLMC由美国总统任命的董事会控制，每个董事会任期4年。
FHLMC主要通过发行债券和发售抵押参与证明（Mortgage Participation Certification，PC）的方式筹集资金。
除了上述三个政府或准政府机构外，近年来市场上又出现一种由私人机构保证的抵押贷款证券（privately guranteed security，PG）。
PG证券一般由大的金融机构发行，并提供无条件保证。
因为PG证券的基础通常是由私人抵押贷款保险商承保的，而后者的信誉比GNMA和FNMA低，因此只有非常大的金融机构才被认为有能力发行此类证券。
2、美国住房抵押贷款二级市场的投资者与美国股票市场类似，美国住房抵押贷款二级市场的投资者主要是机构投资者，包括养老基金、人寿保险公司以及其它证券投资基金。
比如，著名的加州退休教师联合会（California State Teacher Emloyee Retirement System）就持有大量的住房抵押贷款证券。
美国住房抵押贷款体系的特征及其借鉴意义1、美国住房抵押贷款体系的特征·积极参与的政府部门美国是崇尚自由主义和市场经济的国家，政府很少直接干预经济事务，但在住房领域却是例外，历届政府都对住房问题极为重视并积极参与。