容积率与住宅产品的对应关系-精

先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
现象三：干嘛做这么高的容积率，我想要高品质
市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是3.1还是 4.2： • • • 竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗？ 别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有土地 了？ 高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么不好呢？
实际上应该怎么理解容积率？
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基本概念
容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）： 项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式： 总建筑面积=基底面积*平均层数 建筑密度=基底面积÷可建设用地面积
行列式布局
围合式布局
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一、点群式布局（组团式布局）
特点：
点群式布局即各栋住宅楼围绕中心绿地、 水景或配套建筑，有规律或自由地布置，从 而形成一个组团。其住宅楼的形态美观多变， 楼栋布置更灵活，很容易与周边建筑物区别
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决定容积率的因素
影响建筑密度的因素
绿化率 道路\停车\其它 建筑密度
30%-50% 25% 45%-25%
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容积率=总建筑面积÷总用地面积
容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
容积率=建筑密度*平均层数
建筑密度（building density）
指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比，它可以反映出一定用 地范围内的空地率和建筑密集程度。 建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念建筑密度大,说明用地中房子盖得"满",反之则说明房子盖得"稀"
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决定容积率的因素
影响平均层数的因素
建筑限高 经济性 公摊面积
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决定容积率的因素 其他因素——建筑退线
由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线 进行建设，一般都会退后一段距离； 建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。
决定容积率的因素
影响建筑密度的因素
日照间距
1.0-1.7
日照间距一般与项目所在的城市（纬度及气候区划）有密切关系。
50m（h）
50m（1.0h）
50m（1.0h）
50m（1.0h） 85m（1.7h）
85m（1.7h）
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对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式
谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限
在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们：
不断的要求提高容积率；
不断的偷面积； 不断的公关；
你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱；
维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。
现象四：为何三房不给我做120而做140（北方某省会）
某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一梯两户，平均6层：
•
•
为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？
销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广告， 我们已经海陆空齐上？
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开来容易创造出圆形、弧线等特色房型。
案例：北京金茂府
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当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化，面积上 去了，可是出现了： • 市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？
•
•
开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？
增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积越多，利润越 低，开发商问问什么？
现象二：为何给我做如此多的一体四户？（北方某城市）
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容积率与住宅产品的对应关系
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先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
现象一：我的叠加怎么没有了？（北方某中等城市）
当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发商反思： • 市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没做出来？
•
•
面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？
为什么没有做出想要的产品？
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南 北 向 道 路
代 征 代 道 征 项目地块 绿 路 保留 化
东西向道路 代征道路 代征绿化
ห้องสมุดไป่ตู้
其他项目
其他项目
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决定容积率的因素 其他因素——楼盘布局
点群式布局
点群式布局
行列式布局 围合式布局
决定容积率的因素
影响建筑密度的因素
建筑进深
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决定容积率的因素
影响建筑密度的因素
绿化率 日照间距
是住宅区环境品质的硬指标 南北差异大;与周边建筑有关
建筑进深
环境品质与个体品质的平衡
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