土地评估测算表
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某项目投资收益及竟拍土地价格测算表(全套)
地下车库
1688 72000
12150
13.1%
④ 室外工程
148 206811
3052
3.3% 道路、管网、围墙、绿化、路灯
⑤ 配套及手续费用
447
285178
12735 13.7% 规费及手续费
城市综合配套费
246 285178
7015
7.6%
人防异地建设费
206811
4215
4.5%
图纸审查
2.55 206811
43
0.0% 建安成本的0.10％
⑥ 项目不可预见费
45
285178
1296 1.4% 建安费用的5％考虑
2 利息
146
285178
4160
4.5%
建设期利息估算表
序号
建 项目
设
期
第1年
第2年
第3年
第4年
1
1.1
年初借款累计
31413.26 28049.26
1615.64
1.2
本年借款支用 30534
-5029
1.3
本年借款
1.4
本年应计利息
本年还款
1.6
年末借款累计
1.7
利息累计
年利率：
3 管理费用
117
① 建设管理费
45
② 销售管理费
57
③ 监理费
15
4 税费
210
① 营业税及附加
208
② 交易费
2.18
二 销售收入
3788
地上部分
3988
① 多层住宅楼
3050
② 高层住宅楼
4200
推荐-土地使用权工业用地市场比较法评估测算表 精品
周围土地利用类型 外界环境
未来土地规划用途
100/ （100）
100/ （100）
土地权利限制（使用年限、 100/
交易限制等） 土地利用限
（100）
制
土地规划限制（容积率、建 100/
筑高度、密度、绿化等） （100）
比准价格 评估单价的确定:
案例2
案例3
……
与原材料地、销售市场配合
100/ （100）
100/ （100）
100/ （100）
自然条件状 况
地质、水文、地形、地貌等
环境质量
总体规划
100/ （110000/） （110000/） （110000/）
基础设施 供热、气、水、电等保证率
交通便捷程 与交通干道通达能力
度
内部交通（道路、铁路专用
线）
交通主（次）干道数量、级
别 交通条件 与主干道通达程度
区 域
离火车站、码头、机场距离
因 素
劳动力来源 市场配合
与原材料地、销售市场配合
自然条件状 况
地质、水文、地形、地貌等
环境质量
总体规划
案例2
案例3
……
基础设施 供热、气、水、电等保证率
交通便捷程 与交通干道通达能力
度
内部交通（道路、铁路专用
线）
地质状况与地基承载力
100
个
土地形状、面积
100
别 因
目前利用状况、强度（容积 率）
100
素
临街道路评 价
道路类型、级别
100
周围土地利用类型
100
外界环境
未来土地规划用途
100
土地权利限制（使用年限、 土地利用限 交易限制等）
土地评估勘察与测算表
表2-4
土地使用权市场法测算表
工业用地市场法评估比较因素条件表
影响因素 因素 交易单价(元/平方米) 交易时间 交易情况 原材料供应 距主要原材料供 情况 应地的距离 主要公交线路、地铁站密度 分主干道、次干道、支路、胡同四个级 对外交通便利度 别 距火车站、汽车站、飞机场、码头距离 区域因 污染(大气、噪音、水体)、绿化、景观 自然环境 环境质量优 素 劣度 人文环境 治安情况 基础设施状 公用基础设施完 电力、供水、排水、供气、通讯等系统 况 善度 的设施水平、来源及保证度 产业集聚规模 指工业产业集聚规模 其他 宗地内外开发程度 土地剩余使用年限 三通一平、五通一平、七通一平等 出让土地为法定出让年限减去已使用年 限，如为划拨地填同用途出让地的法定 最高使用年限。 指地上建筑物总建筑面积与土地面积比 例。如无地上建筑物，填规划容积率。 说明临街类型，分为临主干道、次干道 、支路等；并分四面临街(路)、三面临街 、两面临街、一面临街、不临街；并说 明临主要街道深度。 分为矩形、方形、三角形、不规则形状 。并分规则、较规则、不规则 三个等级 平原、山地、丘岭等，并分为坡度 3%5%，5%-10%，10%-20%，20%-25%，大 于25%五个级别 主要指地基承载力和地下水，地基承载 力分为承载力大于25吨/平方米，20-25 ， 12-20 ， 8-12 ， 小 于 8 吨 / 平 方 米 五 个 等 级；说明地下水深度 主要指城市详细规划的强制性内容，包 括(1)地块的主要用途；(2)地块允许建设 总量；(3)规划允许的建设高度；(4)各地 块的绿化率； (5) 规划地段基础设施和公 共服务设施配套建设规定； (6) 历史文化 保护区内重占保护地段的建设控制指标 和规定，建设控制地区的建设控制指标 。可分为有规划限制条件和无规划限制 条件。是否符合规划。 交通便捷度 交通条件 道路通达度 说明是否正常交易，如不是，请说明 填表说明
土地使用权市场法测算表
工业用地市场法评估比较因素条件表
影响因素 因素 交易单价(元/平方米) 交易时间 交易情况 原材料供应 距主要原材料供 情况 应地的距离 主要公交线路、地铁站密度 分主干道、次干道、支路、胡同四个级 对外交通便利度 别 距火车站、汽车站、飞机场、码头距离 区域因 污染(大气、噪音、水体)、绿化、景观 自然环境 环境质量优 素 劣度 人文环境 治安情况 基础设施状 公用基础设施完 电力、供水、排水、供气、通讯等系统 况 善度 的设施水平、来源及保证度 产业集聚规模 指工业产业集聚规模 其他 宗地内外开发程度 土地剩余使用年限 三通一平、五通一平、七通一平等 出让土地为法定出让年限减去已使用年 限，如为划拨地填同用途出让地的法定 最高使用年限。 指地上建筑物总建筑面积与土地面积比 例。如无地上建筑物，填规划容积率。 说明临街类型，分为临主干道、次干道 、支路等；并分四面临街(路)、三面临街 、两面临街、一面临街、不临街；并说 明临主要街道深度。 分为矩形、方形、三角形、不规则形状 。并分规则、较规则、不规则 三个等级 平原、山地、丘岭等，并分为坡度 3%5%，5%-10%，10%-20%，20%-25%，大 于25%五个级别 主要指地基承载力和地下水，地基承载 力分为承载力大于25吨/平方米，20-25 ， 12-20 ， 8-12 ， 小 于 8 吨 / 平 方 米 五 个 等 级；说明地下水深度 主要指城市详细规划的强制性内容，包 括(1)地块的主要用途；(2)地块允许建设 总量；(3)规划允许的建设高度；(4)各地 块的绿化率； (5) 规划地段基础设施和公 共服务设施配套建设规定； (6) 历史文化 保护区内重占保护地段的建设控制指标 和规定，建设控制地区的建设控制指标 。可分为有规划限制条件和无规划限制 条件。是否符合规划。 交通便捷度 交通条件 道路通达度 说明是否正常交易，如不是，请说明 填表说明
地价计算详细表格--珍藏版
两面临街修正 小计
V=(Uh*dVh*fh)+(U1*dV1*f1)
本
标准（预测）成本 收费标准 （万元） 备注
用
评估价的3%
***万元/亩
土地成本
建筑总面积： M
2
占地面积： 费 用 征 收
序号
分项费用名称 取费依据 行政管理部 门 土地费用 土地征用费 征地补偿费 收购出让双方合同 分类：一类约4万元/亩 短期作物：稻田约*千元/亩；蔬菜约*千元*/ 亩； 鱼池约*千元/亩； 多年生作物：果树*千元/亩；盐田*千元/亩 有主坟：*千元/座无主坟*千元/座其他三方协商 处理 （1）每个劳动力补偿：按标准耕地前三年平均 年产值的四倍计算； （2）须安置的农业人口数补偿：按被征用的耕 地面积除以被征地单位征地前的平均每人占有耕 地的面积计算，最高不超过20倍（15-20倍报省 批准） 市政府规定 市规划局
市国土资源局200*年*月 发文 《***市基准地价 －路线价》
1.3.1
***路
1.3.2 1.3.3 1.3.4 1.3.5 1.3.6
宽深比≧3.1时，修正系数＝1.095
容积率＝4时，修正系数＝1.337
50时，修正系数＝1
正街地价＋旁街地价*修正系数 系数＝14
旁街宽度≤30米时，修正1.Leabharlann .71 1.1 1.1.1
1.1.2
青苗补偿费
1.1.3
附着物补偿费
1.1.4
安置补助费
1.2 土地交易契税
1.3
土地出让金（综合用地基准 以上均按市政府有关文件 地价＋修正系数） 综合用地基准价（住 宅用地、商业用地均 参照相应标准） 临街深度修正 宽深比修正 容积率修正 使用年限修正 街角地修正
土地评估测算表(天蚕)
四、销售费用 五、销售税费 六、利息 七、利润代 Nhomakorabea上面公式:
贷款利率(1年期) 利润率 售价 开发成本 专业费用 销售费用及销售税费 开发成本及专业费用 地价 每亩地价(元/平米) 每亩地价(万元/亩)
2,661.30 2,661.30 2,661.30
700.00 110.00 120.00
961.03
5.31%
30%
6,762,382.65
2,719,553.30
123,750.45
608,614.44
2,843,303.75
2,391,508.99
1,617.52
107.84
2,719,553.30 1,862,910.00
292,743.00 319,356.00
76,882.40 167,661.90 123,750.45 135,247.65 473,366.79
2,661.30
容积率
1.80
建筑密度
≤35%
0.35
规划用地性质
城镇住宅用地，商业用地
建筑控制高度
多层不大于20米（5F+1）
一、预期售价
面积(平方米)
预期售房价
1、2~6层住宅用房、底层门面用房
2,661.30
2,541.01
2、1层(均价)
517.48
4,500.00
3、2层（均价）
517.48
土地使用权价值评估-假设开发法测算表
委托方：
评估基准日： 2010年10月19日
土地价值=房屋的预期售价-开发成本--专业费用-利息-利润-税费
相关数据:
规划设计要求
取值
总用地面积（平方米）
贷款利率(1年期) 利润率 售价 开发成本 专业费用 销售费用及销售税费 开发成本及专业费用 地价 每亩地价(元/平米) 每亩地价(万元/亩)
2,661.30 2,661.30 2,661.30
700.00 110.00 120.00
961.03
5.31%
30%
6,762,382.65
2,719,553.30
123,750.45
608,614.44
2,843,303.75
2,391,508.99
1,617.52
107.84
2,719,553.30 1,862,910.00
292,743.00 319,356.00
76,882.40 167,661.90 123,750.45 135,247.65 473,366.79
2,661.30
容积率
1.80
建筑密度
≤35%
0.35
规划用地性质
城镇住宅用地，商业用地
建筑控制高度
多层不大于20米（5F+1）
一、预期售价
面积(平方米)
预期售房价
1、2~6层住宅用房、底层门面用房
2,661.30
2,541.01
2、1层(均价)
517.48
4,500.00
3、2层（均价）
517.48
土地使用权价值评估-假设开发法测算表
委托方：
评估基准日： 2010年10月19日
土地价值=房屋的预期售价-开发成本--专业费用-利息-利润-税费
相关数据:
规划设计要求
取值
总用地面积（平方米）
土地评估(市场法、还原法、剩余法、收益法)测算表
(㎡） 2.地下建筑总
价（万元）
0.21 40000 8400.00
其他建筑成本 （万元/㎡） 其他建筑面积
(㎡） 3.其他建筑总
价（万元）
0.00 0.00
地下车库售价 （万元/㎡）
地下车库面积 (㎡）
4.地下车库总 价（万元）
0.00
贷款年利 率：
其他售价 （万元/
㎡） 其他面积
(㎡） 5.其他总价
剩余法评估测算过程表
土地总面积 (㎡）：
13333.4
土地总面积 (亩）：
20
建筑总面积 （㎡）：
60000
建设周期 （年）：
2
一、不动产总价（万元）
住宅售价（万 元/㎡）
0.45
商业售价（万 元/㎡）
0.60
地上车库售价 （万元/㎡）
住宅面积 (㎡）
1.住宅总价 （万元）
20000 9000.00
（万元）
5.50%
¥33,000.00
0.00
¥12,000.00
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
四、不可预见费（万元）
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
五、利息（万元）
土地成本利息 （万元）
建筑开发费利 息（万元）
第一年支出百 分比
40%
第二年支出百 分比
60%
第三年支出百 分比
596.75
0.113 小计：
¥1,981.41
1384.66 596.75
专业费及不可 预见费利息 （万元）
第一年支出百 分比
六、租售费用（万元）
占不动产总价百分比
七、税金（万元）
价（万元）
0.21 40000 8400.00
其他建筑成本 （万元/㎡） 其他建筑面积
(㎡） 3.其他建筑总
价（万元）
0.00 0.00
地下车库售价 （万元/㎡）
地下车库面积 (㎡）
4.地下车库总 价（万元）
0.00
贷款年利 率：
其他售价 （万元/
㎡） 其他面积
(㎡） 5.其他总价
剩余法评估测算过程表
土地总面积 (㎡）：
13333.4
土地总面积 (亩）：
20
建筑总面积 （㎡）：
60000
建设周期 （年）：
2
一、不动产总价（万元）
住宅售价（万 元/㎡）
0.45
商业售价（万 元/㎡）
0.60
地上车库售价 （万元/㎡）
住宅面积 (㎡）
1.住宅总价 （万元）
20000 9000.00
（万元）
5.50%
¥33,000.00
0.00
¥12,000.00
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
四、不可预见费（万元）
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
五、利息（万元）
土地成本利息 （万元）
建筑开发费利 息（万元）
第一年支出百 分比
40%
第二年支出百 分比
60%
第三年支出百 分比
596.75
0.113 小计：
¥1,981.41
1384.66 596.75
专业费及不可 预见费利息 （万元）
第一年支出百 分比
六、租售费用（万元）
占不动产总价百分比
七、税金（万元）
【Excel表格版】土地使用权住宅用地市场比较法评估测算表
100/（100） 100/（100） 100/（100）
100/（100） 100/（100）
案例1
案例2
案例3
……
别
绿化
100/（100）
因
100/（100）
素
临街道路评价 道路类型、级别
人行道宽度
100/（100） 100/（100）
外界环境
土地利用限制 建筑物条件
评估单价的确定:
周围土地利用类型
未来土地规划用途 土地权利限制（使用年限、交易 限制等） 土地规划限制（容积率、建筑高 度、密度、绿化等）
朝向与采光、楼层 比准价格
地质条件 临街状况（临街类型、进深、宽 度等）
土地形状、面积
目前利用状况、强度（容积率）
个
别
绿化
因
素 临街道路评价 道路类型、级别
人行道宽度
外界环境
周围土地利用类型 未来土地规划用途
土地利用限制
土地权利限制（使用年限、交易 限制等） 土地规划限制（容积率、建筑高 度、密度、绿化等）
建筑物条件 朝向与采光、楼层
索引号: C16-11
土地使用权（住宅用地）市场比较法评估测算表
1、住宅用地比较因素条件说明表
资产
编制人及
占有 明细
评估基准日： 年 月 日
日期: 复核人及
表序
日期:
比较因素
待估土地 案例1 案例2 案例3 ……
交易价格
交易时间
交易方式
土地使用年限
土地用途
土地级别
位置
距市级商务中心距离 距区级商务中心距离
公用设备
教育、医疗、银行、邮局、文体 100/（100） 娱乐等设施
土地评估各方法综合测算表
10%
b.公共配套设施建设费
0
元/平方米
以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目为独立建筑，并未建设相关公共配套设施，故取值为0。
0
4、其他费用
102
元/平方米
包括临时用地费、临时设施费、招标代理费、工程监理费、竣工验收费、房产测绘费及其他。以上各项费用以建筑安装工程费为基数，一般按1%-3%的比例确定，根据委托方提供的资料及委托方米
c.设备安装和装饰工程费用
1000
元/平方米
3、室外工程费
340
元/平方米
基础设施建设费+公共配套设施建设费
——
a.基础设施建设费
340
元/平方米
以建筑安装工程费为基数，一般按5%-15%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目内道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等基础设施较齐全，故取值为10%
元/平方米
基础工程费用+结构工程费用+设备安装和装饰工程费用
——
a.基础工程费用
400
元/平方米
根据估价对象所在区域地质状况及估价对象结构、建造标准、装修标准、安装工程内容等因素，根据现行《北京市建设工程预算定额（2001年）》，建筑市场价格水平等因素综合考虑估价对象建筑安装工程费。
——
b.结构工程费用
土地评估各方法综合测算表
成本法
成本逼近法
项目
单价
单位
备注
取费标准
一、土地取得成本
5846
元/平方米
（土地购买价格+土地取得税费+土地开发成本）×年期修正系数
b.公共配套设施建设费
0
元/平方米
以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目为独立建筑，并未建设相关公共配套设施，故取值为0。
0
4、其他费用
102
元/平方米
包括临时用地费、临时设施费、招标代理费、工程监理费、竣工验收费、房产测绘费及其他。以上各项费用以建筑安装工程费为基数，一般按1%-3%的比例确定，根据委托方提供的资料及委托方米
c.设备安装和装饰工程费用
1000
元/平方米
3、室外工程费
340
元/平方米
基础设施建设费+公共配套设施建设费
——
a.基础设施建设费
340
元/平方米
以建筑安装工程费为基数，一般按5%-15%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目内道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等基础设施较齐全，故取值为10%
元/平方米
基础工程费用+结构工程费用+设备安装和装饰工程费用
——
a.基础工程费用
400
元/平方米
根据估价对象所在区域地质状况及估价对象结构、建造标准、装修标准、安装工程内容等因素，根据现行《北京市建设工程预算定额（2001年）》，建筑市场价格水平等因素综合考虑估价对象建筑安装工程费。
——
b.结构工程费用
土地评估各方法综合测算表
成本法
成本逼近法
项目
单价
单位
备注
取费标准
一、土地取得成本
5846
元/平方米
（土地购买价格+土地取得税费+土地开发成本）×年期修正系数
土地竞拍测算表
11.47% 11.41% 11.35% 11.29% 11.23% 11.17% 11.11% 11.04% 10.98% 10.92% 10.86% 10.80% 10.74% 10.68% 10.62% 10.56% 10.51% 10.45%
481.606 483.889 486.173 488.456 490.739 493.022 495.305 497.588 499.871 502.155 504.438 506.721 509.004 511.287 513.57 515.854 518.137 520.42 522.703 524.986 527.269
12.89% 12.83% 12.77% 12.70% 12.64% 12.58% 12.52% 12.45% 12.39% 12.33% 12.27% 12.21% 12.14% 12.08% 12.02% 11.96% 11.90% 11.84% 11.77% 11.71%
43
44
45
46
47
48
项目土地竞价表:(Auction Price List) 拍卖序号 拍卖地价（万元） 土地价格（万元/亩） 土地价格（元/M2） 楼面地价（元/m2） 投资利润率 拍卖序号 拍卖地价（万元） 土地价格（万元/亩） 土地价格（元/M2） 楼面地价（元/m2） 投资利润率 拍卖序号 拍卖地价（万元） 土地价格（万元/亩） 土地价格（元/M2） 楼面地价（元/m2） 投资利润率 拍卖序号 拍卖地价（万元） 土地价格（万元/亩） 土地价格（元/M2） 楼面地价（元/m2） 投资利润率 拍卖序号 拍卖地价（万元） 土地价格（万元/亩） 土地价格（元/M2） 楼面地价（元/m2） 投资利润率 1 90 1350 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
481.606 483.889 486.173 488.456 490.739 493.022 495.305 497.588 499.871 502.155 504.438 506.721 509.004 511.287 513.57 515.854 518.137 520.42 522.703 524.986 527.269
12.89% 12.83% 12.77% 12.70% 12.64% 12.58% 12.52% 12.45% 12.39% 12.33% 12.27% 12.21% 12.14% 12.08% 12.02% 11.96% 11.90% 11.84% 11.77% 11.71%
43
44
45
46
47
48
项目土地竞价表:(Auction Price List) 拍卖序号 拍卖地价（万元） 土地价格（万元/亩） 土地价格（元/M2） 楼面地价（元/m2） 投资利润率 拍卖序号 拍卖地价（万元） 土地价格（万元/亩） 土地价格（元/M2） 楼面地价（元/m2） 投资利润率 拍卖序号 拍卖地价（万元） 土地价格（万元/亩） 土地价格（元/M2） 楼面地价（元/m2） 投资利润率 拍卖序号 拍卖地价（万元） 土地价格（万元/亩） 土地价格（元/M2） 楼面地价（元/m2） 投资利润率 拍卖序号 拍卖地价（万元） 土地价格（万元/亩） 土地价格（元/M2） 楼面地价（元/m2） 投资利润率 1 90 1350 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
土地评估各类测算表
比较项目
位置
地面单价（元/m2）
土地用途
交易日期
交易情况
土地剩余使用年限
繁华 程度
距市级商业中 心距离（KM） 距区级商业中 心距离（KM） 距社区商业中 心距离（KM）
周围道路类型
交通 距快速路匝口
区 条件 距离（KM）
域
距轨道交通站
因
点距离（KM）
素
距公交站点距
离（KM）
基本 设施 情况
基础设施 公用设施
环境 状况 人口 状况 城市 规划
环境状况 人文环境 城市规划
临街 状况
临街道路类型
个
别
因
素
表1 比较因素条件说明表
待估宗地
实例A
上海西郊经济技术开 发总公司收购储备
2010-3号地块
-
915
2011/12/7
个 别 因 宗地 素 形状
宗地形状
宗地 宗地面积（平
面积
方米）
条件说明表
实例B
沪青园工11-041号地 块
沪青园工11-041号地 块
-
915
900
100
100
100
100
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位置
地面单价（元/m2）
土地用途
交易日期
交易情况
土地剩余使用年限
繁华 程度
距市级商业中 心距离（KM） 距区级商业中 心距离（KM） 距社区商业中 心距离（KM）
周围道路类型
交通 距快速路匝口
区 条件 距离（KM）
域
距轨道交通站
因
点距离（KM）
素
距公交站点距
离（KM）
基本 设施 情况
基础设施 公用设施
环境 状况 人口 状况 城市 规划
环境状况 人文环境 城市规划
临街 状况
临街道路类型
个
别
因
素
表1 比较因素条件说明表
待估宗地
实例A
上海西郊经济技术开 发总公司收购储备
2010-3号地块
-
915
2011/12/7
个 别 因 宗地 素 形状
宗地形状
宗地 宗地面积（平
面积
方米）
条件说明表
实例B
沪青园工11-041号地 块
沪青园工11-041号地 块
-
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100
100
土地评估计算表综合版(包含各种方法)
住宅用地基准地价系数修正法地价测算表
土地级别 项目位置 因素与因子 期日修正 距商服中心(米) 繁华程度 距宾馆(米) 距集贸市场(米) 临街道路状况 距公交站点(米) 交通条件 距火车站(米) 长途汽车站(米) 距高速路口(米) 供水状况 排水状况 供电状况 距医院(米) 距邮政局、所（米） 距幼儿园(米) 基础公用设施 状况 距中学(米) 距小学(米) 距图书馆(米) 距体育馆场(米) 距影剧院(米) 距广场(米) 距公园(米) 水污染 环境状况 大气污染 噪声污泥 绿地覆盖率 城市规划 道路规划 用地规划 Ⅱ 0 优劣度 一般 较劣 较劣 一般 较优 较劣 较劣 较劣 优 一般 优 较劣 优 一般 一般 较优 较劣 一般 较劣 一般 一般 优 较优 较优 一般 一般 一般 ∑k 容积率 楼层 使用年期 个别因素状况 宗地面积 宗地形状 建筑物朝向 景观 开发程度 楼面总地价(万元) 计算地价 楼面单价(元/平方米) 土地单价(元/平方米) V=Vlb×(1+∑ki)×kj×S 楼面总地价/建筑面积 楼面总地价/土地面积 6.24 6 68.4 一般 一般 南 无特殊景观 五通一平 依据规划设计或现状 共六层位于第五层 法定年限减去已使用的年限 面积对土地利用无不良影响 形状对土地利用无不良影响 土地面积 建筑面积 因子说明 基准地价评估基准日至估价时日区域内地价波 动不大，不作修正 250-550 650-850 550-700 生活型次干道或交通型主干道 100-150 6000-7000 2800-3500 2100-2700 好 一般 好 1100-1300 ＜200 200-300 350-550 200-300 1100-1300 850-1200 1200-1500 350-550 350-550 无污染 基本无污染 基本无污染 一般 无限制 一般住宅区 5678 0 基准地价 700 修正系数 1.00 0 -0.0055 -0.0084 0 0.0033 -0.0038 -0.0048 -0.0026 0.0042 0 0.0039 -0.0025 0.0007 0 0 0.0007 -0.0015 0 -0.0012 0 0 0.0025 0.0011 0.0012 0 0 0 -0.0127 0.539 1.00 0.9993 1 1 1.02 1.00 1 0 请输入建筑面 积 0
土地级别 项目位置 因素与因子 期日修正 距商服中心(米) 繁华程度 距宾馆(米) 距集贸市场(米) 临街道路状况 距公交站点(米) 交通条件 距火车站(米) 长途汽车站(米) 距高速路口(米) 供水状况 排水状况 供电状况 距医院(米) 距邮政局、所（米） 距幼儿园(米) 基础公用设施 状况 距中学(米) 距小学(米) 距图书馆(米) 距体育馆场(米) 距影剧院(米) 距广场(米) 距公园(米) 水污染 环境状况 大气污染 噪声污泥 绿地覆盖率 城市规划 道路规划 用地规划 Ⅱ 0 优劣度 一般 较劣 较劣 一般 较优 较劣 较劣 较劣 优 一般 优 较劣 优 一般 一般 较优 较劣 一般 较劣 一般 一般 优 较优 较优 一般 一般 一般 ∑k 容积率 楼层 使用年期 个别因素状况 宗地面积 宗地形状 建筑物朝向 景观 开发程度 楼面总地价(万元) 计算地价 楼面单价(元/平方米) 土地单价(元/平方米) V=Vlb×(1+∑ki)×kj×S 楼面总地价/建筑面积 楼面总地价/土地面积 6.24 6 68.4 一般 一般 南 无特殊景观 五通一平 依据规划设计或现状 共六层位于第五层 法定年限减去已使用的年限 面积对土地利用无不良影响 形状对土地利用无不良影响 土地面积 建筑面积 因子说明 基准地价评估基准日至估价时日区域内地价波 动不大，不作修正 250-550 650-850 550-700 生活型次干道或交通型主干道 100-150 6000-7000 2800-3500 2100-2700 好 一般 好 1100-1300 ＜200 200-300 350-550 200-300 1100-1300 850-1200 1200-1500 350-550 350-550 无污染 基本无污染 基本无污染 一般 无限制 一般住宅区 5678 0 基准地价 700 修正系数 1.00 0 -0.0055 -0.0084 0 0.0033 -0.0038 -0.0048 -0.0026 0.0042 0 0.0039 -0.0025 0.0007 0 0 0.0007 -0.0015 0 -0.0012 0 0 0.0025 0.0011 0.0012 0 0 0 -0.0127 0.539 1.00 0.9993 1 1 1.02 1.00 1 0 请输入建筑面 积 0
土地评估剩余法测算表
405.6021 A1*d
520.395 [(六）+（七）]*费率e
357.3379+0.0208V
[V+(二）+(六)+(七)+（八）]* 费率g
十、 投资利息（万元）
2186.9079+0.252096V
土地使用权价值及购买税费按 一次性投入，开发成本按均匀 投入.[V+(二)]*i*T+[（六）+ （七）+（八）+（九）]*i*T/2
100000 4%
5.55% 2.0% 2.0%
1150
依据类似房地产开发项目规 划设计测算，按平均每户130 ㎡，配套一个车位，其中地 上计停车位为20%. （A1/130）×（1-20%）
根据对当地房地产市场的调查 确定 0.04V 土地价值设定这V 契税
2362.8632 V1*s1
根据现行规定，营业税、城建 费、教育费附加合计
851.4822 V1*s2
851.4822
V1*土地增值税预征率
《浙江省地方税务局关于土地 增值税征管若干问题的规定》 （浙江省地方税务局公告2010 年第2号）规定，按销售价
16363.6106 (1)+(2) 14432.1720 a1*A1+a2*地下室建筑面积
参照同类建筑物造价确定
a2
地下室建筑安装成本单价 （元/m2建筑面积）
依据规划确定
A1-不可售面积(不可销售面 积包含物业管理用房有社区 配套用房，按1%计)
2.1 其中住宅可销售面积B1
90806.2107
住宅平均售价C1（元/㎡）
2.2
其中商业用房面积B2 （㎡）
房地产土地评估勘察与收益测算表Excel
调查日期： 年 月 日抵押合
抵押合
调查日期： 年 月 日
2.土地级别：
3.宗地内外开三通一平：通五平一平：通七通一平：通
4.容积
率：指
6.地形条件：
9.交通便捷10.对外交通便11.自然环境：12.人文环境：13.公用基础设14.生活设施完15.工业产业集
7.地质条件：主要指地基承载力和地下水，地基承载力分为承载力大于25吨/平方米，20-25（含），12-20（含），8-12（含），小于8吨/平方米（含）五个等级；说明地下水深度；
8.规划条件限制：主要指城市详细规划的强制性内容，包括（1)地块的主要用途；（2)地块允许建设总量；（3)规划允许的建设高度；（4)各地块的绿化率；（5)规划地段基础设施和公共服务设施配套建设规定；（6)历史文化保护区内重占保护地段的建设控制指标和规定，建设控制地区的建设控制指标。
可分为有规划限制条件和无规划限制条件。
是否符合规划；调查人：
填表说明：此表为各种用途土地信息卡表
1.部分资料可从土地使用权证和土地规划条件通知书中获取；5.临街状况及深度：说明临街类型，分为临主干道、次干道、支路、胡同等；并分四面临街（路）、三面临街、两面临街、一面临街、不临街；并说明临主要街道深度；。
土地评估计算表格(市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法)(自动生成)
市场法结果 成本法结果 加权平均 土地面积
元/平方米 17210 935.87 12328 证载土地面积
万元/亩 1147 62 822 3466.59
权重 0.7 0.3
评估总价 ############## 元
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
工业用地评 估结果 评估总价
1113
1886.9 平米
2,100,108.57 元 ############## 元
比较因素条件指数表
待估宗地 位置 比较案例价格（元/平方 米） 交易情况 交易方式 交易日期 交易用途 使用年限 容积率 基础设施完善度 公用设施完备度 道路通达度 区域因素 对外交通便利度 环境质量优劣度 商服繁华影响度 人口密度 区域因素分值 宗地位置 宗地面积 形状 临街状况 个别因素 宗地内基础设施 水平 地势、地质 水文状况 规划限制条件 个别因素分值 昆明市小坝西 村 待估 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 案例A 昆明市盘龙区 穿金路715号 13,526.01 100 100 96 100 100 110 100 100 90 100 100 100 100 90 90 104 95 95 100 100 100 100 84 案例B 昆明市西山区 永昌街道办事 15,305.17 100 100 100 100 100 110 100 100 90 100 100 100 100 90 95 104 95 95 100 100 100 100 89 案例C 昆明市官渡区 吴井路街道办 14,400.36 100 100 100 100 100 110 100 100 90 100 100 100 100 90 90 104 95 95 100 100 100 100 84
土地评估(市场法、还原法、剩余法、收益法)测算表
(㎡） 2.地下建筑总
价（万元）
0.21 40000 8400.00
其他建筑成本 （万元/㎡） 其他建筑面积
(㎡） 3.其他建筑总
价（万元）
0.00 0.00
地下车库售价 （万元/㎡）
地下车库面积 (㎡）
4.地下车库总 价（万元）
0.00
贷款年利 率：
其他售价 （万元/
㎡） 其他面积
(㎡） 5.其他总价
0.113 小计：
¥1,981.41
1384.66 596.75
专业费及不可 预见费利息 （万元）
第一年支出百 分比
六、租售费用（万元）
占不动产总价百分比
七、税金（万元）
占不动产总价百分比
八、开发商利润（万元）
占不动产总价百分比
九、土地单价/总价
土地最高使用 年限
70
土地剩余使用 年限
土地单价（万元/亩）： ¥612.68
商业面积 (㎡）
2.商业总价 （万元）
二、建筑开发费（万元）
40000 24000.00
地上车库面积 (㎡）
3.地上车库总 价（万元）
地上建筑成本 （万元/㎡） 地上建筑面积
(㎡） 1.地上建筑总
价（万元）
0.18 20000 3600.00
三、专业费（万元）
地下建筑成本 （万元/㎡） 地下建筑面积
土地总价（万元）： ¥12,253.59
（万元）
5.50%
¥33,000.00
0.00
¥12,000.00
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
四、不可预见费（万元）
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
价（万元）
0.21 40000 8400.00
其他建筑成本 （万元/㎡） 其他建筑面积
(㎡） 3.其他建筑总
价（万元）
0.00 0.00
地下车库售价 （万元/㎡）
地下车库面积 (㎡）
4.地下车库总 价（万元）
0.00
贷款年利 率：
其他售价 （万元/
㎡） 其他面积
(㎡） 5.其他总价
0.113 小计：
¥1,981.41
1384.66 596.75
专业费及不可 预见费利息 （万元）
第一年支出百 分比
六、租售费用（万元）
占不动产总价百分比
七、税金（万元）
占不动产总价百分比
八、开发商利润（万元）
占不动产总价百分比
九、土地单价/总价
土地最高使用 年限
70
土地剩余使用 年限
土地单价（万元/亩）： ¥612.68
商业面积 (㎡）
2.商业总价 （万元）
二、建筑开发费（万元）
40000 24000.00
地上车库面积 (㎡）
3.地上车库总 价（万元）
地上建筑成本 （万元/㎡） 地上建筑面积
(㎡） 1.地上建筑总
价（万元）
0.18 20000 3600.00
三、专业费（万元）
地下建筑成本 （万元/㎡） 地下建筑面积
土地总价（万元）： ¥12,253.59
（万元）
5.50%
¥33,000.00
0.00
¥12,000.00
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
四、不可预见费（万元）
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
土地成本测算表
土地成本测算表
以50亩为例：用地面积50亩，出让面积预计35亩。
土地成本费用：
一、征地：260万
二、报批：11万元×50=550万
三、出让：评估总价款45万元/亩×35亩=1575万（以2012年底为标准）
费用分类明细：1、出让金：1575万×40%=630万
2、契税：1575万×4%=63万
3、评估费交易费：1575万×1%=15.75万
4、测量费：25万
合计：733.75万
出让金预计返回630万－农土金8.2万－征拆金7万―收益基金78.8万―住房保证金78.8万―农田水利基金61.5万―教育基金61.5万―风险储备金30万=304万
四、转让：费用总计评估总价款1575万×17%=267.8万
五、不可预见费2000元/亩×50=10万
以上五项共计1821.55万÷50=36.4万元/亩
按现行评估价格计算，80万元/亩×35亩=2800万
出让费用：1、出让金：2800万×40%=1120万
2、契税：2800万×4%=112万
3、评估费交易费：2800万×1%=28万
4、测量费：25万
合计：1285万
出让金预计返回1120万－农土金8.2万－征拆金7万―收益基金56万―住房保证金56万―农田水利基金110.5万―教育基金110.5万―风险储备金50万=721.8万
转让费用：2800万×17%=476万
按现行评估价格计算，费用合计51.62万元/亩。
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5.31%
30%
6,762,382.65
2,719,553.30
123,750.45
608,614.44
2,843,303.75
2,391,508.99
1,617.52
107.84
2,719,553.30 1,862,910.00
292,743.00 319,356.00
76,882.40 167,661.90 123,750.45 135,247.65 473,366.79
2,661.30
容积率
1.80
建筑密度
≤35%
0.35
规划用地性质
城镇住宅用地，商业用地
建筑控制高度
多层不大于20米（5F+1）
一、预期售价
面积(平方米)
预期售房价
1、2~6层住宅用房、底层门面用房
2,661.30
2,541.01
2、1层(均价)
517.48
4,500.00
3、2层（均价）
517.48
2,100.00
4、3~6层(均价)
1626.34
2,100.00
5、扣除0.1%的社区用房
-26.61
2,566.68
单位：人民币元 说明
预期售房款 6,762,382.65 2,328,660.00 1,086,708.00 3,415,314.00 -68,299.35
二、开发成本 1、建筑工程成本 2、装饰工程 1-6层 3、安装工程 1-6层 4、设备电梯(部)住房电梯(1000kg/13人) 5、绿化及道路 6、规费 三、专业费用（设计、监理、管理等）
四、销售费用 五、销售税费 六、利息 七、利润
代入上面公式:
贷款利率(1年期) 利润率 售价 开发成本 专业费用 销售费用及销售税费 开发成本及专业费用 地价 每亩地价(元/平米) 每亩地价(万元/亩)
2,661.30 2,661.30 2,661.30
700.00 110.00 120.00
961.03
80.00
2,661.30
63.00
2,475,009.00
0.05
6,762,382.65
0.02
6,762,382.65
0.07
=地价*[(1+5.31%)1-1]+(开发成本+专业费用)*[(1+5.31%)0.5-1]
=(地价+开发成本+专业费用)*30%
土地价值=房屋的预期售价-开发成本-专业费用-销售费用销售税费-利息-利润
土地使用权价值评估-假设开发法测算表
委托方：
评估基准日： 2010年10月19日
土地价值=房屋的预期售价-开发成本--专业费用-利息-利润-税费
相关数据:
规划设计要求
取值
总用地面积（平方米）
1,478.50
1,478.50
基底建筑面积（平方米）
=用地面积*建筑密度
517.48
总建筑面积（平方米）
=容积率×用地面积