《物业管理概论》(第二版)课后答案.doc

《物业管理概论》（第二版）课后答案第一章物业管理概述■基础知识训练◇选择题1．A2．A、B、C、D3．A◇判断题1．√2．√3．×◇简答题1．什么是物业？什么是物业管理？答：物业是指已建成的具有特定使用功能并投入使用的各类房屋、建筑物以及与之相配套的设备、设施和附属场地。

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2．物业管理包括哪些主要内容？答：物业管理的内容包括四个组成部分：第一是物业的维护与保养，包括建筑物及其附属设施、设备管理；第二是物业的专项管理，包括治安、清洁、绿化、消防、车辆交通管理等；第三是特色服务，包括特约服务和便民服务等；第四是物业服务企业开展的多种经营。

3．我国的物业管理是如何产生的？答：我国对物业管理的探索和尝试始于20世纪80年代初期。

当时，被列为沿海开放城市的广州和深圳经济特区，为废除旧住宅管理体制的弊端，在借鉴国外和香港地区先进管理经验的基础上，结合内地的实际，大胆探索，在对一些涉外商品房屋的管理中，开设尝试专业化的物业管理模式。

4．试分析物业管理对房地产业发展的意义。

答：物业管理对房地产发展的意义表现为：促进国民经济的发展；促进房地产投资效益的提高；提高城市居民生活质量；树立良好城市形象，促进城市经济的发展。

第二章物业管理基础理论■基础知识训练◇选择题1．B2．C3．A◇判断题1．√2．×3．√◇简答题1．建筑物区分所有权作为一种特殊的复合性房地产所有权形式，有哪些特征？答：（1）复合性；（2）专有所有权的主导性；（3）一体性；（4）登记公示性；（5）权利主体的多重性。

2．住宅区内的产权形态的种类有哪些？答：(1)专有部分；（2）部分共有；（3）全体共有。

3．物业管理中委托关系问题如何解决？答：解决委托关系问题的核心是设计一种激励机制来保证两点：其一，使得受托人努力工作；其二，使得委托人和受托人之间利益分配合理。

具体可设计用来解决这个问题的激励机制有以下几点：（1）契约尽可能详尽；（2）签订长期物业服务合同；（3）充分市场化。

4．物业管理合约的特征是什么？答：（1）长期性；（2）连环性；（3）不确定性。

第三章物业管理市场■基础知识训练◇选择题1．A、B、C2．A、B、C3．A、B、C、D◇判断题1．×2．√3．√◇简答题1．什么是物业管理市场？它由哪几个组成部分？答：物业管理市场是指以物业管理服务为交换对象的市场，他与其他市场一样，其内容包括市场主体、市场客体、市场运作环境三个方面。

2．什么是物业服务企业？它有哪些权利与义务？答：所谓物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。

物业服务企业的权力包括有权根据物业服务合同的约定，实施物业管理服务；有权根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度；有权依照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用；有权要求业主委员会协助管理；有权制止违反本辖区物业管理制度的行为；有权根据物业服务合同的约定选聘专业公司承担专项服务；可以实行多种经营，以其收益补充管理经费之不足。

物业服务企业的义务包括履行物业服务合同，依法经营；接受业主和业主委员会的监督；重大的管理措施应提交业主委员会审议，并经业主委员会认可；接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督指导；发现违法行为应及时向有关行政管理机关报告。

3．什么是业主？业主具有哪些权利和义务？答：业主是指物业的所有权人，即房屋（包括配套设备设施和附属场地）所有权人和土地使用权人。

业主在物业管理活动中，享有的权利包括按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业公用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业公用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。

根据权利与义务相对应的原则，业主在物业管理活动中，除享受上述权利外，必须履行的义务包括遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业公用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。

4．什么是业主委员会？业主委员会的性质与地位如何？答：业主委员会是业主大会的执行机构，是在物业管理活动中代表和维护物业辖区内全体业主合法权益的自治性组织。

第四章物业管理的基本环节■基础知识训练◇选择题1．A2．B、C、D3．A◇判断题1．×2．√3．×◇简答题1．什么是物业管理的招投标？答：物业管理招投标，是指由招标人（通常为建设单位或业主委员会）依据公开、公平、公正和诚实信用的原则，通过向社会发布招标文件或邀请书，为已经或即将建造完成的物业项目选聘物业服务企业的过程。

2．物业管理招投标的程序如何？答：物业管理招投标的程序包括建立招标工作机构；编制招标文件；进行招标备案；发布招标公告或邀请书；对投标单位进行资格审查；发售招标文件；投标单位编制标书；投标单位送达投标文件；开标、评标和中标；签订物业服务合同。

3．什么是物业管理的早期介入？早期介入的意义是什么？答：物业管理的早期介入是指物业服务企业在接管物业之前，参与物业的规划设计和建设施工过程，从业主与物业管理的角度，就物业开发、建设和建成后使用管理等方面提出意见和建议，使建成后的物业能够更好的满足业主和物业使用人的要求，并对即将接管的物业从物质上和组织上做好准备的过程。

早期介入的意义表现为：可以完善物业的使用功能；避免物业设计中可能存在的缺陷；对工程的施工质量进行监督；为日后的物业管理打下良好的基础。

4．什么是前期物业管理？前期物业管理的内容有哪些？答：前期物业管理是指从住宅出售到业主委员会成立前的物业管理。

前期物业管理的内容可以概括为以下几个方面：设计和建立物业管理机构；制定相关的管理制度；管理、服务人员的招聘和培训；深入物业现场，熟悉物业和业主的基本情况；参与物业的竣工验收工作，为接管验收做好准备；物业的接管验收工作；物业用户入伙手续的办理；物业装修管理工作；开展日常的管理服务工作；协助业主召开首次业主大会。

5．什么是物业的接管验收？接管验收有哪些特点？答：物业接管验收是指物业服务企业接管房地产开发企业、建设单位或个人委托管理的新建或原有物业时，为保证主体结构安全和满足物业使用功能的需要而对其进行的再检验。

物业接管验收同建设工程竣工验收相比，有如下特点：（1）验收的目的不同。

竣工验收是检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求；接管验收是物业服务企业在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的对物业的再检验。

接管验收的结果是产权人（开发商或业主委员会）将物业移交给物业服务企业，由物业服务企业对物业实施管理、维修和养护。

（2）验收条件不同。

竣工验收的首要条件是工程按照设计要求全部施工完毕，达到规定的质量要求，能满足使用要求等；而接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设施设备能够正常使用，房屋的幢、户编号已经有关部门确认。

（3）交接对象不同。

竣工验收的结果是房地产开发企业接管建筑施工企业移交的物业；而接管验收是由物业服务企业接管房地产开发企业或业主委员会移交的物业。

6．物业接管验收时交接双方具有哪些责任？答：略。

7．什么是物业用户入伙？入伙手续文件有哪些？答：物业用户的入伙，是指业主或物业使用人办理有关手续，进房入住的过程。

物业入伙手续文件是指业主或物业使用人在办理入伙手续时，所要知晓、参考或签署的有关文件。

主要有入伙通知书、入伙手续书、收楼须知、缴款通知、房屋验收书以及楼宇交接书等。

8．怎样做好装修管理工作？答：房屋装修管理是物业管理的重要内容之一。

为了保证物业的完好和安全，保持物业管理区域的整洁美观，维护全体业主的合法权益，物业服务企业应努力做好对物业装修的管理。

业主和物业使用人在办理入伙手续后有权对自己所购或所租物业进行装修，但装修必须符合国家有关法规和物业管理企业制定的装修管理规定，同时应按照一定的程序进行。

第五章物业管理资金的来源及使用■基础知识训练◇选择题1．A、B2．A、B、C、D3．A、B、C◇判断题1．×2．×3．×◇简答题1．什么是物业管理资金？答：物业管理资金也称物业管理经费，是物业服务企业在物业服务活动中所投入的各种物化劳动和活劳动的总和。

2．物业管理资金的筹措渠道有哪些？答：物业管理资金的筹措渠道主要有：物业管理启动资金、物业维修资金、物业服务收费、物业接管验收费、国家财政拨款和物业经营收入等。

3．物业服务收费的方式有哪些？试比较两者之间的差异？答：物业服务收费有包干制和酬金制两种。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

4．如何管好用好物业维修基金？答：物业维修基金在使用与管理上有以下一些要求：（1）在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管；（2）业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业服务企业代管；（3）维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹；（4）维修基金应当在银行专户存储，专款专用。

为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。

第六章房屋维修管理■基础知识训练◇选择题1．A、B2．C、D3．A4．A◇判断题1．×2．×3．×◇简答题1．造成房屋损坏的原因有哪些？答：导致房屋损坏的原因是多种多样的，但概括起来可分为自然损坏和人为损坏。

（1）自然损坏。

自然损坏是指非人为的自然因素对房屋造成的损害。

主要包括以下几个方面：①气候因素。

②生物因素。

③地理因素。

④灾害因素。

（2）人为损坏。

主要有以下三种情况：①不合理使用。