剖析深圳城市化转地
深圳市宝安龙岗两区城市化集体土地转为国有土地适当补偿标准
深圳市宝安龙岗两区城市化集体土地转为国有土地适当补偿标准为依法推进宝安、龙岗两区城市化进程，根据《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》的规定，宝安、龙岗两区城市化集体土地转为国有土地适当补偿执行下列标准：一、地补偿费标准二、青苗补偿费标准（青苗补偿特殊个案由两区政府酌情处理；同一地块内套种两种以上作物的，只对其中一种作物进行补偿）（一）水田、菜地、旱地、茶园，以及菠萝、葡萄、火龙果等青苗和杂林木、鱼塘的补偿标准鱼塘只补偿2800元/亩开发费及搬迁费（二）荔枝补偿标准25度以上陡坡地种植的果树，自《中华人民共和国水土保持法》施行之日起至《深圳市人民政府关于严禁在陡坡毁林种果的通知》（深府[1998]24号）公告施行之日期间（即1991年6月29日至1998年1月12日）种植的，只按本标准的50％补偿；在1998年1月12日后种植的不予补偿在2003年10月29日宣布城市化后抢种的果树不予补偿，并依法予以处罚说明：1．荔枝的优质品种指糯米糍、桂味，其他为一般品种。
2．龙眼按荔枝一般品种的标准进行补偿。
3．根据树冠直径确定级别，并按种植面积核算补偿。
零星种植的按其单株实际占地面积核算。
（三）其他杂果补偿标准芒果、番石榴、番木瓜、番荔枝、柿子、沙梨、柚子、橄榄、树菠萝、杨桃、枇杷、杨梅、莲雾等25度以上陡坡地种植的果树，自《中华人民共和国水土保持法》施行之日起至《深圳市人民政府关于严禁在陡坡毁林种果的通知》（深府[1998]24号）公告施行之日期间（即1991年6月29日至1998年1月12日）种植的，只按本标准的50％补偿；在1998年1月12日后种植的不予补偿在2003年10月29日宣布城市化后抢种的果树不予补偿，并依法予以处罚说明：按表中所列每亩最高补偿棵数核算，超出的不予补偿，不足的按实际棵数补偿。
三、地上附着物补偿标准地上附着物按重置成本价评估后予以补偿。
涉及搬迁的，应补偿搬迁费用；涉及经营损失的，可补偿直接经营损失。
深圳市人民政府关于印发《深圳市宝安龙岗两区城市化转为国有土地交接与管理实施方案》的通知
深圳市人民政府关于印发《深圳市宝安龙岗两区城市化转为国有土地交接与管理实施方案》的通知文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2006.03.15•【字号】深府[2006]43号•【施行日期】2006.03.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】国有资产监管正文深圳市人民政府关于印发《深圳市宝安龙岗两区城市化转为国有土地交接与管理实施方案》的通知(2006年3月15日深府〔2006〕43号) 《深圳市宝安龙岗两区城市化转为国有土地交接与管理实施方案》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。
深圳市宝安龙岗两区城市化转为国有土地交接与管理实施方案为切实做好宝安、龙岗两区城市化转为国有土地的交接和管理工作，根据《关于印发深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法的通知》（深府〔2004〕102号）、《关于印发深圳市宝安龙岗两区城市化转地工作实施方案的通知》（深府〔2005〕63号）和《关于印发深圳市宝安龙岗两区城市化土地储备管理实施方案的通知》（深府〔2005〕64号），制定本方案。
第一条宝安、龙岗两区城市化转为国有的土地，按照“国土统一储备、部门依法监管、属地委托管理”的原则，由国土部门实行统一储备管理；市农林渔业、水务、城管等部门依职责进行行业监督管理；市农林渔业、水务、城管、市土地储备机构等部门和宝安、龙岗区政府（以下简称区政府）相关部门按现行管理体制进行日常管理。
第二条对适当补偿范围外的土地，由国土部门依据城市规划和土地利用总体规划（以下简称规划）划定管理范围，市农林渔业、水务、城管等部门和区政府按照国土部门划定的管理范围依各自职责实施相应管理。
第三条对适当补偿范围内的土地，区政府应按市政府有关规定及时向国土部门进行资料移交和现场移交。
（一）资料移交。
区政府在与补偿对象签订城市化转地补偿协议书或作出补偿决定之日起10日内，将城市化转地相关资料移交国土部门。
移交的资料包括：土地、青苗和地上附着物的测绘报告（含地类图斑图和权属界线图斑图）、清点表、查丈报告、评估报告、补偿公告各2份，补偿协议书或补偿决定书6份。
深圳城市更新的蝶变——解读深圳城市更新的可持续发展路径
深圳城市更新的蝶变——解读深圳城市更新的可持续发展路径摘要：城市更新，是城市化快速扩张之后，城市发展寻求再生空间的必要手段，是城市化发展进程中的必经阶段。
深圳凭借改革开放，成为全国城市化发展领先地区，深圳城市更新为城市发展做出了前所未有的巨大贡献，同时也逐步显现出一系列问题。
2016年深圳市政府施行“强区放权”改革，2019年国务院推进“大部制”行政体制改革，客观上为深圳城市更新工作打开了新的局面。
可以说，目前深圳城市更新面临的困境是长期积累的结果，需要从顶层制度上做出变革。
本文将结合深圳城市更新发展的特有历史进程，通过“三个阶段”梳理当前困扰深圳城市更新发展的主要问题，针对性地挖掘内在逻辑，通过“五个转变”深入解读下一阶段深圳城市更新工作的重点，并以“四个持续”提炼深圳城市更新实现蝶变的可持续路径。
关键词：蝶变；政府主导；市场运行；片区统筹；有机更新。
一、深圳城市更新已经走过的三个阶段特区成立以来，随着城市化进程的快速推进，深圳城市建设很快由快速扩张阶段进入到存量发展阶段，城市更新在历史舞台上扮演着越来越重要的角色。
经过近40年酝酿发展，深圳积累了大量城市更新实践经验，已将城市更新常态化、制度化，并成为国内城市更新发展的引领者。
总的来说，深圳城市更新大致经历了三个阶段：1980-2008年的起步探索阶段、2009-2016年的成熟完善阶段、2017年以后的重组升级阶段。
（一）起步探索阶段（1980-2008）改革开放以来，伴随着两次城市化转地，深圳迎来城市建设的快速发展期，城市建设用地由1979年的3平方公里增加到2006年的729.08平方公里，且头一个五年的年均增长率一度高达88.8％，后期逐年下降，至2006年下降到3.7％。
深圳市政府于1991年5月24日成立了旧村改造领导小组，推进了一批旧村改造项目实施，其中以泥岗村、赤尾村、上步旧村、渔民村、蔡屋围等为典型案例。
2004年10月，深圳市城中村改造工作办公室设立，《深圳城中村（旧村）改造暂行规定》出台，改造对象拓展至城中村、旧城、旧工业区三种类型，方式拓展至全面改造（拆除重建）和综合整治两种。
城市化进程中的深圳速度表现与分析
城市化进程中的深圳速度表现与分析深圳作为中国改革开放的先行区和特区实验区，在城市化进程中展现出了令人瞩目的速度和表现。
本文将从深圳城市化的历史背景、发展阶段、速度表现和分析等方面展开论述，探讨深圳城市化进程中的特点和影响。
一、深圳城市化的历史背景及发展阶段深圳位于中国广东省，1979年被确定为中国改革开放的四个经济特区之一，从而开启了深圳城市化进程的新纪元。
此前的深圳是一个边陲小渔村，人口规模较小，经济基础薄弱。
随着改革政策的逐步放开，外资投资进入深圳，吸引了大量的人口涌入，城市化进程得以迅猛发展。
深圳的城市化可以分为三个阶段。
第一个阶段是1979年至1990年，这个阶段主要是外商投资和引进技术，推动了深圳与国际接轨。
大量的外资投资进入深圳，工业化进程加速，城市人口迅猛增加。
第二个阶段是1990年至2000年，这一时期深圳进一步加强了对高技术产业的引进和培育，特别是电子、信息技术和金融业方面，使得深圳成为中国经济的重要支撑。
第三个阶段是2000年至今，深圳进一步深化改革，加强了基础设施建设、环境保护和城市规划，提升了城市形象和品质，吸引了更多的人才和企业落户。
二、深圳城市化的速度表现深圳城市化的速度表现主要体现在以下几个方面：1. 城市化率的快速提升：城市化率是衡量城市化程度的重要指标，而深圳的城市化率在短短几十年间实现了迅猛提升。
根据数据显示，1990年深圳的城市化率仅为21.7%，而到了2019年已经达到了85.8%。
这一数字表明，深圳的城市化进程速度之快是非常惊人的。
2. 人口增长的迅猛：深圳作为中国改革开放的窗口和特区实验区，吸引了大量的人口涌入。
根据数据统计，1979年深圳只有30多万人口，而到了2020年已经超过了1300万人口，人口增长迅猛。
这也意味着深圳城市化进程的推动力量非常强大。
3. 城市建设和基础设施建设的迅速发展：深圳在城市化进程中注重先进的城市规划和建设，着眼于改善城市基础设施和公共服务设施。
深圳市 征转地历史问题 案例
深圳市征转地历史问题案例深圳市是中国改革开放的先行示范区，经历了短短几十年间的快速发展与城市转型。
然而，随着城市建设的进展和发展，深圳市面临各种征转地历史问题，这些问题对深圳市的发展产生了深远的影响。
一、历史背景深圳市的迅速发展始于1979年，当时中国政府实施了改革开放政策，将深圳市确定为中国第一个经济特区。
自那时起，深圳市开始了从一个小渔村到一个全球经济中心的转型。
二、征转地历史问题1.土地流转问题深圳市的土地资源极为有限，而人口密度却很高。
为了满足城市发展的需要，当地政府实施了大规模征转地的政策。
然而，征转地过程中出现了许多问题，比如补偿不公、土地利用率低等。
这些问题导致了社会矛盾的加剧和大量群众的不满情绪。
2.历史遗留问题深圳市的发展过程中，很多历史建筑物和文化遗产不可避免地被拆除或改建。
这些历史遗留问题引起了众多人们的关注。
一方面，拆迁过程中的不公平待遇使得许多历史建筑物难以得到保护；另一方面，拆迁过程中对于历史文化的保护缺乏有效监管和管理，导致许多具有历史价值的建筑物被破坏或者失去原有的历史风貌。
3.农村土地问题深圳市在发展的过程中，涉及到大量的农村土地征转。
经济发展的需要使得很多农民被迫失去了土地和生计。
虽然征转地政策为农民提供了补偿，但是这些补偿并不能真正解决农民的生活和就业问题。
另外，农村土地征转也导致了很多农民的盲目转产和失业问题，为农民带来了生活困难。
4.城市化问题深圳市的城市化进程非常迅速，这给城市的发展和管理带来了许多困难。
城市化过程中的问题包括基础设施建设不完善、交通拥堵、住房问题等。
这些问题使得城市的发展进程受到了限制，并对城市居民的生活产生了很大的影响。
三、解决办法1.加强土地流转政策的监管当地政府应该加强对土地征转过程中的补偿和利益分配的监管，保障农民及其他受征转影响者的合法权益，避免不公平的土地流转情况发生。
2.加强历史文化保护对于深圳市的历史建筑物和文化遗产，应该加强保护，采取多种措施让历史遗留问题得到妥善处理，同时加强对历史保护区域的监管和管理，防止不当的城市发展破坏了历史文化的连续性和完整性。
城市化对深圳地区的影响
• 按照《中华人民共和国国家标准城市 规划术语》的定义，城市化是“人类 生产与生活方式由农村型向城市型转 化的历史过程，主要表现为农村人口 转化为城市人口以及城市不断发展完 善的过程。”这一定义更为准确和全 面地反映了城市化的本质特征，表现 在: （1）.揭示了城市化产生和发展的深层 原因。 （2）突出了城市化的经济特征 （3）.说明了城市化是一个自然历史过 程。
2.5特殊政策
深圳市是我国最早、最大的经济特区，自1980年成立起， 一直实行特殊的市场经济体制，其市场经济下的特殊政策 成为深圳市城市化快速发展的主要原因之一。特区成立伊 始，政府便相继出台了一系列优惠政策，比如:在企业经 营管理、税收、土地使用、外汇管理和产品销售方面给予 优惠，从而吸引了大量的人才和外资，为经济腾飞创造了 机遇，加速了城市化进程。
3.城市交通建设未能与城市发展功能良好结合 城市交通是城市的血脉。深圳市建市以来，城市 交通得到了长足的发展。但与其城市化的快速发 展水平相比，城市交通建设未能与城市发展功能 良好结合。深圳市城市化的快速发展，引起城市 机动车辆增长迅速、人们机动化出行程度大幅提 高，由此导致城市交通日趋拥挤，城市环境质量 恶化，原有的城市交通规划建设显得标准偏低。
城市化的本质特征
1.以人口转移和集中为前提 城市化首先表现为人口的大规模迁移和集中的过程，即人 口从平面无限分散向有限空间集聚的过程.具体地说，就 是农村人口转变为城市人口的过程。它是随着经济发展和 社会进步自发形成的、不以人的意志为转移的客观过程， 是农村的强大“推力”和城市的强大“拉力”共同作用的 结果。 2.以经济活动的集聚为主要内容 城市化是一个经济活动和资源要素集聚的过程。主要表现 在四个方面:一是要素的集聚，无论是人力资ห้องสมุดไป่ตู้，还是物 质资本，都会不断地集聚于城市;二是生产的集聚，首先 是第二产业的集聚，随后是第三产业的集聚;三是交换的 集聚，城市不仅能为人们的交换提供功能完备的市场体系 和各种中介服务机构，还能提供便利的交通、信息条件: 四是消费的集聚，人口集中、产业集聚和交换集聚必然导 致消费活动集聚。
深圳转地来龙去脉
深圳转地的来龙去脉作者：曹叠云2003年10月30日，深圳市政府下发了《深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的通告》（深府[2003]192号），宣布从即日起，“在宝安、龙岗两区全面推进城市化工作”。
由此，宝安、龙岗两区27万农民全部转为城市户口，深圳成为全国第一个无农村无农民的城市。
在城市化中最为敏感的土地国有化问题上，深圳这次没有依循征地的旧路，而是开创性地采用了“转地”方式，因而备受争议。
嗣后，由于国务院法制办公室、国土资源部的“解释意见”，“深圳转地”成为中国土地制度和法律框架下名副其实的“特例”。
作为当时的深圳市人民政府法律顾问室法律事务处处长，我亲自参与了深圳宝安、龙岗两区土地国有化有关政策的法律顾问与文件草拟工作。
在此，我很荣幸地与各位分享深圳转地的来龙去脉。
一、市委、市政府联手推进城市化当时，深圳宝安、龙岗两区历经十余年的发展早已在城市基础设施、户籍人口的生产、生活方式等方面具备了城市化的经济基础。
区内的面貌不但与城市毫无二致，而且绝大部分户籍居民靠经商、出租房屋，或农村集体企业的股份分红为生，过着城里人的生活。
两区内的村已经不再是传统意义上的村，村民也不再是传统意义上的农民。
虽然经济基础已经彻底变了，但是两区在管理体制和机制上仍保留着城市和农村两种管理模式。
这种状况造成两区在城市规划、建设、管理等方面存在诸多问题，不但严重制约和束缚了两区的发展，也在相当程度上拖累了深圳的现代化步伐。
深圳市委、市政府果断下发了《深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的通告》等（深府[2003]192号）。
2003年10月29日，《中共深圳市委、深圳市人民政府关于加快宝安、龙岗两区城市化进程的意见》（深发[2003]15号）出台，为深圳城市化奠定了实际法律基础，并制定时间表。
随后，深圳市政府印发了一系列的配套文件，包括《深圳市教育局关于加快推进宝安龙岗两区教育城市化的暂行意见》、《深圳市城管办关于加快宝安龙岗两区城市化进程中加强城市管理工作的暂行意见》、《深圳市计生办关于宝安龙岗两区城市化计划生育衔接工作的暂行意见》（深城办[2003]03号）等等，分别涉及教育、城管、计生、民政、组织、宣传、国资、工商、公安、农林、人事。
深圳市 征转地历史问题 案例
深圳市征转地历史问题案例在深圳市，征转地历史问题是一个长期存在且备受争议的话题。
随着深圳市的城市化进程和经济发展，征转地成为了推动城市扩张和发展的必要手段之一。
然而，征转地政策也带来了一系列的历史问题和社会矛盾。
征转地，即政府通过合法手段将土地所有权从农民手中转移至国家或其他组织的行为。
在深圳市，这一政策最早出现在1980年代，就是在深圳经济特区成立之初。
当时，为了推动经济发展和吸引外资，政府采取了大规模的土地征转。
这一政策成功地推动了深圳市的经济快速增长，使之成为中国改革开放的成功典范之一。
然而，随着征转地政策的持续深化和实施，一些历史问题逐渐浮出水面。
首先，征转地导致了大量的土地流失。
在城市化的进程中，政府通过征地的方式将农民手中的土地转为城市建设用地。
这种转换使得原本用于农田种植的土地被城市化建设所取代，使得土地资源被浪费，农民失去了土地经营的资源和生计来源。
其次，征转地带来了房地产泡沫和高昂的房价。
深圳作为中国著名的特区，房地产行业成为了当地的支柱产业之一。
然而，由于土地供应量不足和征转地政策的存在，深圳的房地产市场供不应求，导致房价居高不下。
这使得许多人无法负担得起房屋，特别是低收入家庭和年轻人。
此外，征转地也带来了大量的强拆和赔偿不公的问题。
在土地征转的过程中，政府会强制性地拆迁居民的房屋，以便进行城市建设。
然而，很多居民因为赔偿标准不合理或未按照规定及时支付赔偿款，导致出现了大量的赔偿纠纷。
这些纠纷不仅对个人造成了经济和生活上的困扰，也对社会秩序和稳定造成了一定的负面影响。
对于解决深圳市征转地历史问题，政府需要采取一系列的措施。
首先，政府应加强对土地资源的保护和合理利用，避免浪费和过度开发。
其次，政府应加强土地计划和管理，确保土地征转的过程公平、公正，并提高赔偿标准和赔偿的及时性。
此外，政府还应加强农民土地产权保护，为农民提供更多的土地保障和发展机会。
随着深圳市不断向前发展，征转地问题也在逐渐解决和改善。
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剖析深圳城市化转地2007-062007-06-05作者:■彭卫/文一、深圳城市化演变进程及城市化转地相关背景1979年1月23日，广东省下文，成立深圳市和珠海市，两市受省委和地委的双重领导，称为县级市（撤销宝安县）。
1979年2月，国务院发布38号文件，提出在若干年内把深圳建设成为相当水平的工农业结合的出口商品生产基地；建设成为吸引港澳游客的旅游区；建设成为新型的边境城市。
1979年11月，中共广东省委决定，将深圳市改为地区一级的省辖市，直属省领导。
1980年5月，中共中央和国务院发出41号文件，明确指出要积极稳妥搞好特区建设，并将“出口特区”改为“经济特区”。
从此，深圳正式被定为“经济特区”。
1980年8月，全国人大常委会通过颁发了《广东省经济特区条例》，对外宣布“在深圳、珠海、汕头三市，分别划出一定区域，设置经济特区”。
1981年10月，广东省委决定恢复宝安县建制，同时深圳的待遇升格与广州相同。
1988年11月，国务院正式批准深圳市在国家计划中包括财政计划实行单列，并赋予其相当于省一级的经济管理权限。
1990年1月20日，经国务院批准，深圳市改为三区一县建制。
1992年11月11日，国务院批准深圳市撤销宝安县建制，设置5个行政区，并在特区内实施农村城市化的“农转非”计划。
1997年10月，深圳特区增设盐田区。
至此，深圳设置6个市辖行政区。
2003年10月31日，深圳召开宝安、龙岗两区加快城市化工作动员大会，抛出《关于加快宝安、龙岗两区城市化进程的意见》，决定将农村集体经济组织全部成员转化为城市居民，原属于其成员集体所有的土地依法转为国家所有，并将城市化变革分拆为10大工作重心。
2005年4月，深圳召开宝安、龙岗两区城市化转地工作动员大会，正式开始了城市化最核心环节——土地所有制转换工作。
按照计划，市政府将筹集163亿元用于转地中的土地补偿费和集体所得的各项补偿费，转地补偿范围约235平方公里。
二、城市化转地释义——转地和征地的异同转地，是深圳市政府为了深圳城市化进程中土地所有制转换工作的需要而新近提出的一个名词。
目前与土地流转相关的政策文件并没有对这一词作出明确的定义和解释，再说学术界对其争论也颇多，认为转地是深圳市政府打的一个“擦边球”。
那么究竟什么是转地，它有什么特点？这里仅从它与征地的比较中得出一些结论。
首先，征地和转地都是国家基于公共利益的需要，将集体所有的土地转变为国有的方式，这是显而易见的。
然而，征地和转地由于其一字之差而又存在这许多不同之处：（一）法律依据不同征地主要是依据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第五章相关条款；而深圳城市化转地主要依据《土地管理法实施条例》第二条第五项规定和《深圳市宝安、龙岗两区城市化土地管理办法》。
（二）范围不同征地是指根据经济和社会发展的需要，将一个特定区域的土地通过相关程序征为国有；而城市化转地则是将农村集体所有土地全部转化为国有。
（三）用途不同在征地之前，所征用的土地往往已经被确定了明确的用途，比如用作工业厂房的建设、商业地产的开发等等；而城市化转地只是先把土地转化为国有，而其用途尚未明确，处于规划之中。
（四）城市化程度不同征地工作程序比较复杂，且城市化进程是渐进的、不彻底；而城市化转地工作程度相对较简单，且城市化进程迅速、彻底。
以深圳宝安、龙岗两区城市化转地工作为例，将956平方公里集体所有土地转为国有，若是启动征地程序，将是一个漫长而艰难的过程；而借转地程序，从2005年3月底的前期准备到2005年8月底支付补偿款并移交土地之间所涉及的六个阶段，只用了5个月时间。
（五）居民身份的不同当集体所有制土地采用征地方式转化为国有后，其农村居民的身份不发生变化；但是集体所有制土地若采用转地方式转化为国有后，其农村集体经济组织全部成员却转为城镇居民。
（六）补偿的标准不同补偿标准是最被广泛关注的话题。
《土地管理法》第五章第四十七条规定：“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。
征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物的青苗补偿费。
”而《深圳市宝安、龙岗两区城市化土地管理办法》第六条规定，“补偿费包括土地补偿费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。
”而且补偿的费额差别也很大，拿土地补偿费为例，征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍，而深圳城市化转地的土地补偿费则根据土地类别的不同而有差异（见表1）。
（七）补偿受益主体不同征地的所有补偿费用归被征用前的所有权人所有。
而转地的土地补偿费归继受单位所有，继受单位应当将补偿所得费用主要用于发展经济或用于其成员的医疗、养老保险等公益事业，不得列为受益分配给个人。
青苗补偿费和地上附着物补偿费归其所有权人所有。
三、深圳城市化转地是非之辩（一）转地的有法可依与法律依据不足为了稳妥解决城市化土地转制问题，深圳市政府依据《宪法》、《土地管理法》及其实施条例、《森林法》和《水土保持法》等（见表2），制定了《深圳市宝安、龙岗两区城市化土地管理办法》（深政[2004]102号），对两区城市化转地过程中的工作组织、补偿原则、非农建设用的问题等作出了明确规定。
但是在学术界，有的专家指出深圳城市化转地的法律依据不足，认为根据《宪法》规定，我国土地所有权的转化只有一种途径——即征地制度。
农民户籍的变化不能改变财产关系，不能因为户口由农民变为城镇居民，就不循征地程序而直接变更农村土地的所有权性质。
还有专家指出深圳城市化转地的做法实质上避开了《土地管理条例》对征地的规定，转以《土地管理法实施条例》第二条第五项为主要依据，钻了法律的空子并且依据不足。
因为其规定的“农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属于全民即国家所有”是指经过多次征地已经基本城市化的地区，而深圳市政府将其反过来解释并运用了。
（二）保证深圳发展空间与破坏乡村社会生态有关城市化方面的专家认为，转地之前掌握在深圳市政府手中的土地十分有限，而掌握在农村集体经济组织中的土地过多，如果不扭转这种局面，土地市场将非常混乱。
再者，实施城市化转地可以使深圳的发展空间得到保证，深圳发展到现阶段，必须树立“大深圳”的观念，特区外要发展，实现与特区内的一体化，如果没有成片的土地掌握在政府手中，是难以满足深圳发展需要的。
但是宝安、龙岗两区的许多居民都认为深圳城市化进程来得过于迅猛了，让他们不知所措。
有的专家也认为深圳城市化转地以摧枯拉朽之势破坏了原有的乡村社会生态，虽然有些农民在转地的过程中一夜暴富，但这种暴富是以出卖祖祖辈辈赖以生存的土地为代价的，随之而来的，便是其经济生产方式的破产。
因此，得出的结论是，深圳此轮转地将急剧地激化社会矛盾，不利于和谐社会的构建。
（三）深圳模式与广东省模式、国家模式就在深圳城市化转地工作即将完成，保安、龙岗两区即将彻底告别乡村体制时，广东省政府出台的一个关于处理土地流转问题的文件摆在了深圳人面前，这就是2005年10月1日起实施的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》。
此办法规定，广东省内的农地可以直接进入市场交易，自由出让、转让、出租和抵押，并与国有土地“同地、同价、同权”。
这是中国农地第一次赢得合法直接入市的权利，其改革探索的意义与价值不亚于当年的联产承包责任制。
此外，2006年3月底，国土资源部对外正式发布了《关于坚持依法依规管理节约集约用地，支持社会主义新农村建设的通知》，其中提出的“稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点”两个试点工作无疑也是农村集体土地直接入市政策的前兆。
因此，深圳城市化过程中在处理土地流转问题、实现和谐过度等方面究竟是利大于弊、还是弊大于利呢？由于深圳模式和广东省模式、国家模式相抵触，致使深圳农民都认为城市化转地是由深圳市政府来独揽城市化进程中的全部资源配置，是以牺牲农民的利益为代价，结果会造成全社会极大的资源浪费。
农民也应该分享城市化的成果，而不应当当作国家的包袱丢掉。
四、对城市化转地的评价及后续需要解决的若干问题（一）对深圳城市化转地的评价与世界平均水平相比我国城市化水平偏低，至1999年，我国城市化水平只有30.9%，低于世界47%平均水平，低于发展中国家平均的37%，更低于发达国家平均的75%。
因此，我国应该逐步加强城镇化建设。
2000年6月13日中共中央、国务院出台的《关于促进小城镇健康发展的若干意见》对解决现阶段农村一系列深层次矛盾，优化农业和农村经济结构，增加农民收入，具有十分重要的作用。
发展小城镇，是实现中国农业现代化的必由之路。
深圳城市化道路一定程度上是在这一宏观背景下提出并实行的。
笔者认为深圳的城市化理念，对于深圳特区内外的协调发展、城市功能的进一步完善、土地等资源利用效益的提高都具有积极重要的作用，是深化拓展区域合作、提升区域中心城市竞争力和辐射力必要前提，是实现紧约束条件下城市和谐健康发展的必由之路。
而转地工作又是城市化进程中的一项必不可少的前期工作，深圳市政府大刀阔斧的转地工作的开展，既走在其它大城市的前面，又是深圳自身独有的特征所决定的。
谈及转地工作的公平问题，虽然各界人士或多或少的在申饬着深圳市政府的不是，在为深圳农民鸣不平，但是仅仅从现象的表面、以挖法律的空子来找申饬的理由，未免也太牵强了。
深圳从七八十年代蛋丸的小渔村变成了现在国际性的大都市，说到底，是小平同志的高瞻远瞩，是国家政策对它的倾斜，使之走向了先富的道路。
深圳伴随着资源和政策的优惠政策腾飞，其农民们原本贫瘠的小渔村也变为了当今寸土寸金的商业宝地。
但是，这种资源和政策的倾斜、这种先富的道路并不是深圳农民与生俱来的。
现在国家和政府出于城市发展的需要，进行转地工作，目的是为了把资源进行重组，达到更好的配置效果，使更多的人走向富裕的道路，达到效率和公平的统一。
在深圳城市化转地的进程中，政府发放给农民的青苗补偿费和地上附着物补偿费完全可以让他们这一代人富足，政府也给各农村集体股份公司留下了备用发展用地，允许其作为商业出租或短期租赁，使其实现小康生活是完全没有问题的。
根据《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》第十四条规定：“继受单位和个人非农建设用地的按下列标准予以确定：工商用地，按100平方米/人计算；居住用地，按100平方米/户计算；道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等公共设施用地，按200平方米/户计算。
”美国1797年就开始征收遗产税，后来虽时征时停，但1916年成为了固定税种并一直征收至今。
2001年美国总统签署了一项法案，从法案生效日起，遗产税逐步递减，到2010年全部取消。
然而，令人震撼的是，当美国一些富豪听说遗产税要废除时，却异口同声地表示“抗议”——2001年，120名美国富翁联名在《纽约时报》上发表声明，呼吁政府不要取消遗产税。