连锁门店商圈分析与店址选择概述

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店铺选址及商圈调查分析

店铺选址及商圈调查分析
买量每月为:1 000元×1 000户= 100万元;次级 商圈:1 000元×2 000户=200万元;边缘商圈: l 000元×3 000户=300万元;另商圈内流动顾客 群食杂品的购买量每月为120万元;商圈内企事业 单位食杂品的购买量每月为180万元。该超市的市 场占有率:核心商圈为30%;次级商圈为10%; 边缘商圈为5%;企事业单位为10%;流动顾客群 为10%。
(4)类推法
通过现存的商圈来类推拟开分店的商圈范围
(5)数学法(原理后述)
雷利法则、哈夫法则
店铺选址及商圈调查分析
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数学法原理
在国内外,划定商圈的方法通常用: 雷利零售吸引力法则(Reilly’s Law of Retail
Gravity) 法则认为,两城市从中间地带吸引顾客的数量同两
通常是指商店有效吸引顾客优先选择到本 店购物的消费者分布的地域范围
商店的营销辐射范围
店铺选址及商圈调查分析
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店铺选址及商圈调查分析
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2、商圈的构成
商圈是由核心商圈、次级商圈和边缘商圈三个部 分构成
核心商业圈的顾客占顾客总数 的55%—70%,是离商店最近, 顾客密度最高的区域。
次级商圈的顾客占到商店顾客 的15%—25%,位于核心商圈 的外围,顾客较为分散;
43.9%
pi2
60 / 72
90 /102 90 /102 150 /152
32.2%
pi3
60 / 72
150 /152 90 /102 150 /152
23.9%
假如有200名顾客居住在该位置1有7分钟路程的地方,那么 ,88人(200×43.9%)会前往该地区购买商品。
店铺选址及商圈调查分析

店铺选址及商圈调查分析资料共38页

店铺选址及商圈调查分析资料共38页

• PA为城市a的人口;PB为城市b的人口; • D中A间为地城点市的a距到离中。间地点的距离;DB为城市b到
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• 保罗·堪维斯(Paul Converse)对雷利零售吸引力 法则进行了修正,确定在O点为两城市之间的顾客 可能到任何一个城市购物的分界点,提出了如下计 算公式:
2
2、店铺位置条件
• (1)商业性质
• (7)场地条件
• (2)人口数及住户数 • (8)法律条件
• (3)竞争店数 • (4)客流状况
• (9)租金 • (10)必要的停车条件 • (11)投资的最高限额。
• (5)道路状况
• (12)员工配置
• (6)附近店的状况
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商店选址应考虑的因素
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三、商圈调查
珠三角经济圈
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俄国势力范围
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
英国势力范围
日本势力范围 德国势力范围
美国势力范围 葡萄牙势力范围
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法国势力范围
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1、商圈的定义
• “零售市场的空间领域”。
• 通常是指商店有效吸引顾客优先选择到本 店购物的消费者分布的地域范围
• 该法则的出发点是确定一个在两城市间的无差异点, 在这一点上顾客无论到哪方购物均是一样的。
• 它表明,城市人口越多,商业越发达,对顾客的吸 引力越大,商圈也越大。
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A
B
公式如下:
PA
• 式中:

零售店的商圈与选址概述PPT(38张)

零售店的商圈与选址概述PPT(38张)
Pij ——消费者从住所前往商业区的可能性 Sj ——某类商品在商业区内的总营业面积 Tij ——消费者从住所到商业区所需花费的时间 a ——指数,衡量顾客因顾客类型对路途时间
的重视程度,通过实际调研加以确定
例题分析
假设一家专业用品商店考虑三个选址位置。 在这三个区域中,家用吸尘器的总营业面 积分别为200平方英尺、300平方英尺和500 平方英尺。潜在顾客群的住所距离这三个 区域分别是7分钟、10分钟和15分钟。通过 调研,顾客对路途时间的重视程度为2。因 此区域1,顾客购买可能性43.9%;区域2为 32.3%;区域3为23.9% 。
第三章 零售店的商圈与选址
第一节 零售商圈的确定
一、商圈与商圈分析
1、商圈是零售店以其所在地点为中心, 沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客 的辐射范围。简而言之,来店顾客所居 住的地理范围。
2、商圈分析(Trading Area Analysis)

经营者对商圈的构成情况、特点、范围
以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查
IRS(B)=17000×6.28/(2500+500)=35.59
3、赫夫法则
零售店对顾客吸引力是由不同地区某商 品种类的营业面积、顾客从家庭住所到 购物区所花时间,以及不同类型顾客对 路途时间不同的重视程度组成。
赫夫法则计算公式:
Pij= Sj/(Tij)a ∑ Sj/(Tij)a ×100%
天河城广场的商业区域分析
购书中心 维多利广场
体育中心
广百 中怡店
天河城 广场
宏城广场
正佳广场
天河南路的特色商品店
案例分析:蒂妮的精品店
蒂妮必须决定在哪里开设自己的成衣精 品店,这间商店已经在她的脑海里构思 了好几年了。

商圈研究及商业选址

商圈研究及商业选址

商圈研究及商业选址一、商圈定义任何一家商店得销售活动都受一定得地理条件得制约,这一地理限制就是以商店所在地点为中心,沿着一定得距离向四周扩展而形成得辐射范围,即所谓商圈。

商店吸引其顾客得地理范围,也就是来购买商品得顾客居住得地理范围。

二、商圈的构成和影响因素(一)商圈的构成商店的商圈一般由三部分组成:主要商圈,这是最接近商店并拥有高度密集的顾客群的区域,通常商店的55%-70%的顾客来自主要商圈;次要商圈,位于主要商圈之外,顾客密集度较稀的区域,约包括15%-25的顾客。

边际商圈,指位于次要商圈以外的区域,在此商圈内顾客分布最稀,商店吸引力较弱,规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。

商店的商圈范围及形状常常由于商店内外部环境因素的变化而变化,商圈并非呈同心圆型,而表现为各种不规则的多角型,为便于分析研究,一般将商圈视为同心圆型。

(二)影响商圈形成的因素1.商店规模商店规模越大,其市场吸引力越强,从而有利于扩大其销售商圈。

这是因为商店规模大,可以为顾客提供品种更齐全的选择性商品,服务项目也随之增多,吸引顾客的范围也就越大。

2.经营商品的种类对于日用品一般顾客要求方便,所以一般商圈较小,而如果是贵重、大宗商品时顾客有时候会不惜距离,所以商圈范围也相应较大。

3.商店经营水平及信誉一个经营水平高、信誉好的商店,由于具有颇高的知名度和信誉度,吸引许多慕名而来的顾客,因而可以扩大自己的商圈。

4.促销策略商圈规模可通过广告宣传、推销方法、服务方式、公共关系等各种促销手段赢得顾客,如优惠酬宾、有奖销售、礼品卷、各种顾客俱乐部等方式都可能扩大商圈的边际范围。

5.家庭与人口因素商店所处外部环境的人口密度、收入水平、职业构成、性别、年龄结构、家庭构成、生活习惯、消费水平,以及流动人口数量及构成等,对于商圈的形成具有决定的意义。

6.竞争对手的位置竞争对手的位置对商圈的大小也有影响。

如果两家竞争的商店相距有一段路程,而潜在顾客又居于其间,则两家商店的商圈都会缩小;相反,如果同业商店相邻而设,由于“售的群体效应”,顾客会因有更多的选择机会而被吸引前来,则商圈可能因竞争而扩大。

商圈调查与店铺选址

商圈调查与店铺选址

商圈调查与店铺选址欢迎各位同仁,让我们共同进步!店铺开发商圈调查与店铺选址成功之路,始于选址零售业被称为“选址的行业”选好店址,设计好卖场,是零售经营的关键之一店址选择就是对可能建店的地址进行调查、分析、比较、选定,并最终确定对该土地或房产的使用权,为营业场所的建设做好准备的过程宏观选址:是对某个地区及某个城市的选择微观选址:是对某个街区及具体位置的选择店址的重要性专卖店的特定开设地点决定了顾客的多少,同时也决定了店销售额的高低,从而反映店址做为一种资源的价值大小。

它是影响专卖店经济效益的一个重要因素。

它贯彻了便利顾客的原则。

店址选择是一项长期性投资,关系着专卖店的发展前途。

选址三要素1、店铺商圈因素2、店铺方位因素3、店铺内在因素解析商圈商圈的概念:就是指专卖店以其所在地点为中心,沿着一定的方向和距离扩展,那些优先选择到该专卖店来消费的顾客所分布的地区范围。

简言之,就是顾客所在的范围商圈构成核心商圈、次级商圈、边缘商圈或者:主商圈(55-70%)、次商圈(15-6>25%)、辅助商圈(5%-20%)商圈构成示意图边缘商圈次级商圈核心商圈商圈中的顾客来源1、居住人群:指居住在专卖店附近的常住人群,这部分人口具有一定的地域性,是顾客的主要来源2、工作人群:指不居住在专卖店附近而工作地点在专卖店附近的人群,这部分人不少是利用上下班就近购物,是次级商圈中基本顾客的主要来源商圈中的顾客来源流动人群:指在交通要道、商业繁华地区以及公共活动场所过往的人群,这些过路人群是位于这些地区专卖店的主要顾客来源,专卖店可以捕获的潜在顾客就越多。

同时经营者云集,竞争亦越激烈,这就要求我们更要讲究竞争策略和经营特色,善待这些顾客不仅会产生回头客,还会使专卖店树立较好的形象,从而招揽更多的顾客估计商圈范围的技巧商圈会受到商品服务质量的影响,如果顾客须历尽艰难才能到你的店里来,即使住的很近,这地方也不能划入你的商圈。

相反,如果你的店铺交通方便,客人即使住在几十公里之外,心理上也不觉得远,就可以算在商圈内上下班或顺道常从店门前经过的人,也能列入商圈。

连锁超市选址分析

连锁超市选址分析

摘要连锁企业的新店开业总是惹人注目,所以,门店的选址也就成为了重中之重。

连锁企业的快速崛起与发展,成就了一个又一个的神话,像连锁餐饮肯德基,连锁卖场沃尔玛,还有连锁酒店格林豪泰等等。

本篇论文就是以连锁超市华润为例,探讨一下连锁门店选址的奥秘。

本文第一部分介绍了连锁企业的发展和中国连锁企业的发展现状,并且说明了对连锁企业来说,门店选址的重要意义。

本文第二部分说明了连锁超市选址的原则与要求,以及在选址中商圈的重要性。

本文第三部分以苏州华润万家吴中店为具体案例,分析了其选址的科学性和正确方面,为连锁企业以后门店选址做出了参考的依据和榜样。

关键词:连锁企业;超市;选址目录一、连锁超市的发展简介 (1)二、连锁超市选址的重要性分析 (1)(一) 天时不如地利 (1)(二)门店选址是连锁企业发展的关键之一 (2)(三)有助于商业群的形成 (3)三、连锁超市选址分析 (4)(一)店铺选址的原则 (4)(二)连锁超市的选址要求 (5)(三)商圈的特征及分析 (5)四、华润超市选址案例分析 (6)(一)华润概要 (6)(二)华润吴中店选址分析 (6)结论 (7)参考文献 (9)致谢 (10)连锁超市选址分析一、连锁超市的发展简介连锁经营的模式最早的起源是在美国,至今已有一百三四十年的历史。

在纽约,一家小茶叶店开创了连锁经营的先河,成为世界上第一家连锁茶叶店,也是世界上第一家连锁企业。

在1859年的时候,这家茶叶店从纽约把店铺开到了全美国,全国各地的分店都由茶叶店的统一资本所有者进行统一管理,统一经营,在激烈的市场竞争中依靠薄利多销、扩大与消费者的接触面和经营规模求得发展。

它就是今天的大西洋和太平洋茶叶公司(A&P公司),也是这种开创式的经营模式使得这家茶叶店不仅开创了历史的先河,而且它自身也已经发展成全美国最大的超级市场连锁店之一。

1979年,上海华联超市的开业,标志着中国本土的连锁业开始发展,这也表明了中国的连锁零售进入了一个崭新的发展时代。

连锁企业门店的定位分析

连锁企业门店的定位分析

• 处于两条街相交的拐角能产生“拐角效应”,是 比较理想的开店位置。拐角位置的优点是:可以 增加橱窗陈列的面积;两条街道的来往人流汇集 于此,可以吸收较多的客户光顾;店铺可以通过 设置两个以上的入口来缓和客流拥挤。通常,面 对一个拐角店铺,可选择客流大的一面作为正门, 人流少的作为侧门。若拐角两边面积、客流相差 不大,也可设置两个正门,同时吸纳两侧人流。
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2.2 连锁门店商圈的分析与评估
1 2.2.1 商圈分析的含义及其作用
2 2.2.2 商圈分析的内容
3
2.2.3 商圈调查评估
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2.2.1 商圈分析的含义及其作用
1、商圈分析的含义 商圈分析是指对商圈的构成、特点和影
响商圈规模变化的各种因素进行综合 性的研究。
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连锁企业门店的定位分析
——门店商圈调查与门店选址
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开篇案例:小店选址秘诀何在
• 两年前,林小姐加盟了一个著名的化妆品 品牌,开业之初,她很为店铺选址下了一 番功夫。
• 最终,林小姐选定了家乐福连锁超市二楼 的一个十平方米的小间。原因有三:
• 1、家乐福地处繁华商业区,购物人流络绎 不绝;Βιβλιοθήκη 核心商圈精选ppt
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三个层次商圈的比较:
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3、商圈的分类
• 商业区 • 快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比
较高。 • 住宅区 • 消费群稳定,便利性、亲切感,家庭用品购
买率高。 • 文教区 • 消费金额普遍不高,各类小零食购买率高。
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3、商圈的分类
• 办公区 • 便利性、在外就餐人口多、消费水平较高。 • 工业区 • 打工一族,消费水平较低,消费总量较大。 • 混合区 • 多种商圈类型,多元化的消费习性。

商圈分析原理及选址方法

商圈分析原理及选址方法

商圈分析原理及选址方法汇报人:日期:•商圈分析概述•商圈分析原理•商圈选址方法目录•商圈分析工具与技术•案例研究01商圈分析概述商圈是指一个商业中心或店铺的吸引顾客的地理区域。

这个区域内的顾客主要来源于该商业中心的吸引力,而这种吸引力又受到多种因素的影响,如店铺的商品、服务、环境、价格等。

商圈定义商圈的范围通常由顾客的来源地和交通状况决定。

商圈的大小和形状会因商业中心的特点和位置而有所不同,一般来说,商业设施的规模越大,其商圈的范围也就越大。

商圈范围核心商圈核心商圈是最接近商业中心的区域,顾客来此购物最为方便。

一般来说,核心商圈的顾客数量会占到商业中心总顾客数的50%-80%。

次级商圈次级商圈是距离核心商圈较远的区域,顾客来此购物相对不太方便。

次级商圈的顾客数量占商业中心总顾客数的15%-30%。

边缘商圈边缘商圈是距离商业中心最远的区域,顾客来此购物最为不便。

边缘商圈的顾客数量占商业中心总顾客数的5%-10%。

通过商圈分析,可以了解区域内消费者的消费习惯、需求和偏好,从而为商业中心制定合适的定位策略。

确定商业中心定位通过商圈分析,可以了解区域内其他商业中心的竞争状况,从而采取有效的竞争策略,提高商业中心的竞争力。

提高商业中心竞争力通过商圈分析,可以了解区域内消费者的分布状况和流动规律,从而优化商业中心的资源配置,提高经营效率。

优化商业中心资源配置通过商圈分析,可以预测商业中心的发展前景,从而制定科学的发展规划。

预测商业中心发展前景商圈分析的意义02商圈分析原理确定商圈范围的大小和潜在顾客的数量。

商圈规模分析是评估商圈内顾客的分布和数量,以及商圈的潜在扩张空间。

通过了解商圈规模,企业可以更好地了解市场需求和竞争态势。

详细描述总结词研究商圈内商业设施的布局和相互关系。

详细描述商圈结构分析包括对商圈内商业设施的类型、数量、位置和相互关系的评估。

这有助于企业了解商圈内部的竞争状况和商业生态,从而制定更有针对性的营销策略。

零售店的商圈与选址概述PPT(38张)

零售店的商圈与选址概述PPT(38张)

天河城广场的商业区域分析
购书中心 维多利广场
体育中心
广百 中怡店
天河城 广场
宏城广场
正佳广场
天河南路的特色商品店
案例分析:蒂妮的精品店
蒂妮必须决定在哪里开设自己的成衣精 品店,这间商店已经在她的脑海里构思 了好几年了。
听到一个翻修拱廊建筑的计划,这座建 筑就位于她所在的那座城市的商业区中。 这则消息使她的开店决心更坚定了。她 一共考虑了三个开店的位置。
四、影响商圈分析的其他因素
A、商店的经营特征 B、商店的经营规模 C、竞争商店的位置 D、交通地理状况 E、人口特征 F、购买者的行为特征
第二节 店址的基本类型
一、孤立店铺 二、无规划商业区
三、规划购物中心
中心商业区 次级商业区 邻里商业区 商业街 区域购物中心 社区购物中心
围的消费者。
三、确定商圈的方法
1、零售引力法则 商圈是由人口和距离两个因素确定:两
个市场吸引顾客的比率,与该市场大小 成正比,与到两个市场的平方成反比。 Ba=Pa× Db 2
Bb Pb Da Db=Dab ÷ 1+ Pa 1/2
Pb
例题分析
某南方地级城市,有各自独立的A、B、C 和D地区人口和距离的资料:A地区位于中 心位置并且是最大的,拥有20万人口,围 绕在它四周的是三个小的地区。B地区有2 万人口,距离A地区12公里;C地区有4万 人口,距离A地区10公里;D地区有5万人 口,距离A地区6公里。
和分析,为选择店址,制定和调整经营方针
和策略提供依据。
商圈分析的重要性
(1)新设零售店进行合理选址前提 (2)利于制定竞争经营策略 (3)利于企业进行市场开拓

连锁门店商圈分析与店址选择概述(PPT 47页)

连锁门店商圈分析与店址选择概述(PPT 47页)

潜在消费额
生 鲜 、 食 品 、 日 化 品 价 格
2.2商圈竞争店调查
确定自身业态---选择该地区没有饱和的业态 ◆每个零售店服务的人口数>标准平均数 ◆每平方米销售面积的销售>标准平均数 ◆反之
店型确定后的竞争店分析 ◆直接竞争店——同种业态的竞争对手 ◆间接竞争店——经营同类商品但不是同种业态
物业面积和形状必须与所开门店的设计思路基本吻合,如果物业成 本与销售潜力不相上下,就不值得去开发。
例 商店选址的多因素分析
补充: 撰写选址报告
新店选址分析报告的内容如下: 新店周围地理位置特征表述(附图说明); 新店物业的具体情况; 新店开业后预计能辐射的范围(商圈大小); 新店商圈内商业环境和竞争情况; 新店商圈内居民及流动人口消费结构、消费层次; 新店的交通便利情况; 新店投资效益分析; 新店开业后商品结构和经营特色建议; 新店开业后的风险分析及防范; 新店未来前景分析。
课堂讨论
模拟在黄岩开店(选择项目可为零售业、服装业、餐饮业、饰品店 、格子铺等),并进行选址,说明选址的理由。
画出地理位置图(商圈图) 小组展示。
参考要点: 1.人口统计分析:找集客点、
购物倾向、动向、流量调查
2.竞争状况:分析商圈饱和度
3.购买力分析
4.基础条件分析
案例分析:大润发超市新店拓展秘诀
2.3商圈城市结构调查(基础条件)
气候 交通 繁华地段 各项城市机能(金融中心、总部经济) 城市发展计划
3.店址选择
业务类型与地点类型的匹配性 客流分析 竞争对手分析 交通便利性 城市发展规划 周围环境 物业本身
1. 业务类型与地点类型的匹配性

情境三 连锁店的商圈及选址综述

情境三  连锁店的商圈及选址综述

家庭消费指标统计资料、现 有店的各种数据资料
竞争互补效应调 查
对竞争店、互补店营业 力的把握
调查营业面积、营业额、 车位、商品配置、最大客 流容纳能力等
商业统计年鉴、各种统计年 鉴、报纸、杂志、有价证券 报告书等
(六)商圈调查报告
❖调查背景 包括连锁企业的发展形势、连锁企
业的扩张战略、连锁企业的策略、国家的政策背景、 店铺所处行业的发展前景等
人口数、人口密度、家庭数
量的 流动人口数、客流规律
方面 零售业销售额、营业面积 大型店状况

交通装备及交通量
圈 测
外部因素
质的
年龄、职业、家庭人口构成、收入水平、消费水平 就业状况、产业结构 城市规划、城市间关系

方面 竞争店、互补店的地区分布 市政设施、商业街的规模
的 因
主体 店铺规模、业态 商品配置、楼层构成及配置
例:A、B两店相距1500米,A店营业面积为
150平方米,B店营业面积为600平方米,请计 算A店的商圈半径。
Ba/Bb=(Pa/Pb) ×(Db/Da)2
扩张路径
滚动发展 战略
收购兼并 战略
(三)连锁经营方式
直营连锁
自愿连锁
特许加盟
(四)店铺的功能定位
销售店 B
形象店 A
店铺功能
C 促销店
培训店
E
D 网络店
(五)地理战略的选择
1
渗透式扩张
2
跳跃式扩张
(六)经营场所取得的方式
购买
承租
二 店铺开店计划
(一)操作程序 (二)工作内容安排 (三)开店组织的工作职责
2、开店促 销策划
3、宣传单 计划

第3章 专卖店的商圈分析与地址选择

第3章 专卖店的商圈分析与地址选择

4万人,每人每周平均购买额是50元,该地区现有经营食品及
日用品的营业面积为50000平方米,则商圈饱和指数计算为: 40000×50 IRS =─────── = 40 50000
10
案例3:甲、乙、丙三个地区,其顾客与商店的情况如下表,
按平均水平规定各商场每平米的营业面积每日至少要销售 60元,试计算各商圈饱和度。 项 目 购买商品的顾客人数
物区,吸引着来自整个市区的消费者,包括所有 阶层的人。 4)次级商业区是分散在一座城市的多个繁华程 度较低的购物区域,通常位于两条主要街道的交 叉路口。 5)邻里商业区是为了满足住宅区居民购物和服 务方便而自发形成的一个小型商业区,主要由若 干小商店组成。 6)专业一条街是由若干经营类似商品的商店聚 集在一起形成的一条商业街。
13
第二节 专卖店选址
1、选址的重要性
• 七分店面,三分经营,店铺经营的“圣经”,店址的 好坏直接影响着服装店经营的成败!”一步差三市, 位置决定店铺的70%。 方便货物运送、有利于竞争、有利于网点扩充等。
2.选址的原则

3、门店类别不同,经营商品不同,选 址不同
• 爱斯琳蛋糕店加盟
• • • • • 1、旗舰店:爱斯琳顶级大师烘焙坊,加盟费16.58万; 兼备办公和培训功能,一般在在交通方便的市里。 2、形象店:爱斯琳大师烘焙坊,加盟费9.98万; 3、标准店:爱斯琳精致烘焙坊,加盟费5.98万。 4、创业店:爱斯琳烘焙坊,加盟费3.58万。
商店 1公里 2公里
3公里
8
6、商圈饱和指数: (C)×(RE) IRS = ───────── RF IRS:某地区某类商品商业圈饱和指数
C :某地区购买某类商品的潜在顾客人数 RE:某地区每一顾客平均购买额 RF:某地区经营同类商品商店营业总面积

商圈分析和店址选址

商圈分析和店址选址

商圈分析和店址选址第一篇:商圈分析和店址选址商圈分析一、商圈构成及影响因素商圈(trading area)也称零售交易区域,是指以零售商店所在地为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的辐射范围。

简言之,就是零售商吸引其顾客的地理区域,也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围。

商店的商圈一般由以下三部分组成:λ主要商圈(primary trading area),这是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域,通常商店的55%-70%的顾客来自主要商圈。

λ次要商圈(secondary trading area),位于主要商圈之外、顾客密度较稀的区域,约包括商店15%-25%的顾客;λ边际商圈(fringe trading area),指位于次要商圈以外的区域,在此商圈内顾客分布最稀,商店吸引力较弱,规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。

影响商圈形成的因素:影响商圈形成的因素是多方面的,可以归纳为企业外部环境因素和内部因素。

主要有:λ商店规模。

λ经营商品的种类。

λ商店经营水平及信誉。

λ促销策略。

λ家庭与人口因素。

λ竞争对手的位置。

λ交通状况。

二、商圈划定方法1雷利法则在划定商圈方面,美国学者威廉·雷利(Willian J·Reilly)提出了一套法则,•称为“零售引力法则”,也称“雷利法则”。

雷利认为,商圈规模由于人口的多少和距离商店的远近而有不同,商店的吸引力是由最邻近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。

雷利法则的基本内容是:在两个城镇之间设立一个中介点,顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买,即在这一中介点上,两城镇商店对此地居民的吸引力完全相同,这一地点到两城镇商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。

此法则用公式表示如下:dDab =───────1+√Pb/PaDab: 表示A城镇商圈的限度(以沿公路到B城镇的里程衡量)Pa : 表示A城镇人口Pb : 表示B城镇人口d : 城镇A和B的里程距离2赫夫法则赫夫法则是美国零售学者戴伟·赫夫于20世纪60年代提出的在城市区域内商圈规模预测的空间模型。

第四章门店选址与商圈分析ppt课件

第四章门店选址与商圈分析ppt课件

二、连锁门店商圈及设定
(一)商圈及商圈形态 1、商圈的含义与层次
商圈(trading area)也称交易区域,是 指以连锁门店所在地为中心,沿着一定的方向和 距离扩展,吸引顾客的辐射范围。简言之,就是 连锁门店吸引其顾客的地理区域,也就是来店购 买商品和服务的顾客所居住的地理范围。
连锁门店的商圈一般由三部分组成: ◆ 主要商圈(primary trading area) ◆ 次级商圈(secondary tradingarea) ◆ 边缘商圈(fringe trading area)
上的优劣势; (2)竞争店的销售规模与目标定位 (3)竞争店的目标顾客层次特点 (4)竞争店商品结构和经营特色 (5)竞争店的实力和管理水平
B、 商圈饱和度是判断某个地区同类商业竞争激烈 程度的一个指标,通过计算或测定某类商品销售 的饱和指标,可以了解某个地区同行业是过多还 是不足,以决定是否选择在此地开店。通常位于 饱和程度低的地区,门店的成功可能性较高度饱 和地区的商店要大,因而分析商圈饱和度对于新 开设门店选择店址很有帮助。商圈饱和度指标( IRS)计算公式为:
麦当劳布点都选择在一楼的店堂,透过落地玻 璃橱窗,让路人感知麦当劳的餐饮文化氛围,体 现其经营宗旨———方便、安全、物有所值。由 于布点醒目,便于顾客寻找,也吸引人。
4.不急于求成 黄金地段黄金市口,业主往往要价很高。当要价
超过投资的心理价位时,麦当劳不急于求成,而 是先发展其他地方的布点。通过别的网点的成功 ,让“高价”路段的房产业主感到麦当劳的引进 ,有助于提高自己的身价,于是再谈价格,重新 布点。松江、金山的两个布点,就是经过了这样 的曲折。 5. 优势互动 麦当劳开“店中店”选择的“东家”,不少是品 牌声誉较高的,如家乐福、百盛购物中心、上海 广场、时代广场等。知名百货店为麦当劳带来客 源,麦当劳又吸引年轻人逛商店,起到优势互补 的作用。

某连锁店选址原则概述

某连锁店选址原则概述

某连锁店选址原则概述某连锁店选址原则概述选址是开设连锁店之前最重要的决策之一,和选对了合作伙伴一样,选对合适的位置也是一个商店成功与否的关键因素。

连锁店选址的原则对于连锁店的成功至关重要,只有选对了位置,才能最大限度地吸引到目标消费者,提高销售额。

本文将概述某连锁店选址的一些原则,帮助连锁店成功地选择合适的位置。

一、人口密度和目标消费者选择连锁店的位置时,首先要考虑的是人口密度和目标消费者。

人口密度决定了潜在顾客的数量,而目标消费者则决定了顾客的购买力和消费倾向。

因此,连锁店应该选择位于人口密集的地区,而且这些人口要符合目标消费者的特征。

比如,如果连锁店是卖高档时尚品牌的服装店,那么选址就应该选择在富裕人群聚集的地方。

二、竞争对手分析选址原则的另一个关键是竞争对手分析。

连锁店应该选择在竞争对手相对较少的地区开设,这样才能减少竞争压力,更容易吸引到顾客。

如果选址周围已经有太多的竞争对手,那么这个地方可能不适合开设连锁店,除非有明确的差异化优势或者市场需求未被充分满足。

三、交通便利性交通便利性也是连锁店选址的重要考虑因素之一。

如果位置交通不便,顾客很难前往,将直接影响销售。

选择交通便利的位置可以保证顾客能够方便地到达店铺,提高店铺的可访问性。

因此,连锁店应该选择在交通繁忙的路段、市中心或者交通枢纽附近开设,这样才能最大程度地提高客流量。

四、租金成本和潜在利润经济因素也是选址的重要考虑因素之一。

连锁店应该选择在租金成本相对较低的地方开设,以降低运营成本。

同时,还需要考虑地方的潜在利润,即预计店铺在该位置的销售额和利润水平。

如果选址所在地的市场潜力较大,那么即使租金成本略高,但仍然是一个值得考虑的选择。

五、客流量和可访问性客流量和可访问性是连锁店选址的重要因素之一。

连锁店应该选择在客流量较大的地方开设,特别是目标消费者经常出入的场所,比如商业中心、购物中心、超市、火车站等。

这样可以提高店铺的曝光度,并吸引更多的潜在顾客。

商圈分析与门店选址

商圈分析与门店选址
购买力指数 = A·50% + B·30% + C·20% 其中,A:商圈内可支配收入总和;
B:商圈内零售总额; C:具有购买力的人口数量。
商圈饱和度指数:
C·RE IRS = ─────────
RF
式中,IRS :某地区某类商品商业圈饱和指数; C :某地区购买某类商品的潜在顾客人数; RE :某地区每一顾客平均购买额; RF :某地区经营同类商品商店营业总面积。
—文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费 群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。
—办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食 人口多、消费水准较高等。
—混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特 色,属多元化的消费习性。
20
DAB = ────── = 15 (公里)
1 + √1/9
20
DBA = ────── = 5 (公里)
1 +√ 9/1
A*
15(公里)
5(公里)
*
*B
中介点
B 地区
B 地区
18 公里
A 地区
14 公里
5 公里 D 地区
C 地区
C 地区
A地区大概的商圈
A 的商店经营面积、顾客从住
§ 人口统计分析 § 经济基础和购买力分析
§ 竞争状况分析 § 基础设施状况分析
资料:根据人口数量的网点设置和业态业种选择
按照国外的经验和我国城市发展的实践,一般按照人口的数量规模和集聚程度进行零售商业和 服务网点的配置:
1. 5 000以下居民:应设置小型超市、生鲜食品店、普通饮食店、书报亭、医药店、肉菜市场、服 务类商店(如美容美发、照相冲印、洗衣、家电钟表及日用品维修、代理购票送票、影碟影带 出租等)等网点,满足居民的日常需求。

商圈研究分析和店址选址

商圈研究分析和店址选址

商圈分析和店址选址————————————————————————————————作者:————————————————————————————————日期:2商圈分析一、商圈构成及影响因素商圈(trading area)也称零售交易区域,是指以零售商店所在地为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的辐射范围。

简言之,就是零售商吸引其顾客的地理区域,也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围。

商店的商圈一般由以下三部分组成:●主要商圈(primary trading area),这是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域,通常商店的55%-70%的顾客来自主要商圈。

●次要商圈(secondary trading area),位于主要商圈之外、顾客密度较稀的区域,约包括商店15%-25%的顾客;●边际商圈(fringe trading area),指位于次要商圈以外的区域,在此商圈内顾客分布最稀,商店吸引力较弱,规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。

影响商圈形成的因素:影响商圈形成的因素是多方面的,可以归纳为企业外部环境因素和内部因素。

主要有:●商店规模。

●经营商品的种类。

●商店经营水平及信誉。

●促销策略。

●家庭与人口因素。

●竞争对手的位置。

●交通状况。

二、商圈划定方法1雷利法则在划定商圈方面,美国学者威廉·雷利(Willian J·Reilly)提出了一套法则,•称为“零售引力法则”,也称“雷利法则”。

雷利认为,商圈规模由于人口的多少和距离商店的远近而有不同,商店的吸引力是由最邻近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。

雷利法则的基本内容是:在两个城镇之间设立一个中介点,顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买,即在这一中介点上,两城镇商店对此地居民的吸引力完全相同,这一地点到两城镇商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。

此法则用公式表示如下:dDab =───────1+√Pb/PaDab: 表示A城镇商圈的限度(以沿公路到B城镇的里程衡量)Pa : 表示A城镇人口Pb : 表示B城镇人口d: 城镇A和B的里程距离2赫夫法则赫夫法则是美国零售学者戴伟·赫夫于20世纪60年代提出的在城市区域内商圈规模预测的空间模型。

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(1)直接关乎开店成败的应该是 销售额
(2)消费额不等于销生 售额

(3)应该剔除连锁店、食 没有经营的
商品部分


(4)潜在的消费额应日化 该大于或等
于规划的销售额
品 价

2.2商圈竞争店调查
❖ 确定自身业态---选择该地区没有饱和的业态 ◆每个零售店服务的人口数>标准平均数 ◆每平方米销售面积的销售>标准平均数 ◆反之
❖ 1、俗话说:商“家一步至隔理三名市”言,“好的开始
是成功的一半”。
2、选铺跟着麦当劳,人流客流肯定好!
3、零售业成功的第一条件是选址(Place), 第二条件是选址(Place),第三条件还是选 址(Place)。
【学习内容】
连锁经 营门店
开发
连锁商圈构成 连锁门店选址
课堂练习
【学习目标】
❖ 竞争性连锁企业提供与商圈内其他企业相同或 相似的产品或服务,这样,便利程度便成为决 定企业选址的主要因素。便利食品店、冰淇淋 店、快餐店、多纳圈饼店和药店,这些不同的 商店均属于竞争型连锁企业。他们常常位于商 圈内,集中于自然形成的商业中心、购物中心、 一般商业区或办公区、工厂附近等交通繁忙和 消费者集中的地区。这类企业通常是价格竞争
◆ 比较型连锁企业
❖ 化装品店、家具装修公司、鞋店、体育用品店、 五金店、花店、电子产品店、计算机店、机车 修理店、机车用油中心、印刷中心、旅行、娱 乐和休闲等公司是比较型的连锁企业。对于这 些公司来说,店址应接近竞争者,以便于潜在 顾客对产品进行比较。比较型连锁企业常常沿 商业区分布,位于购物中心或临街道的路口。 因此,这种类型的商店选址有两个关键点:靠
❖ 业务类型与地点3类.型店的址匹配选性 择
❖ 客流分析 ❖ 竞争对手分析 ❖ 交通便利性 ❖ 城市发展规划 ❖ 周围环境 ❖ 物业本身
1. 业务类型与地点类型的匹配性
❖ 地点类型主要分为三类:
一类是孤立店类型, 第二类是经规划的购物中心, 第三类是自然形成的商业中心,
❖ 上述三种位置类型具有不同的优势和劣势, 连锁企业管理者要确定适合自己门店的位置 类型,关键是要分析自己的业务类型与哪种 地点类型相匹配。
【案例导入】小 ❖ 半年前,在化妆品行业打拼多年的小慧终于实现了自主创业 慧的化妆品店 的梦想——在家乡H县城开了一个化妆品专卖店。专卖店避开
了竞争激烈的商业中心西区,选在H城东区——一个小商品和 五金批发区,紧邻一个很大的三峡移民社区,人气十分旺, 更重要的是方圆一公里内没有竞争对手,大家都认为那是一 个黄金口岸。小慧有许多地方让人羡慕,从业多年练就小慧 一身过硬的销售本领,售后服务也做得很专业,产品定位也 很准确……总之小慧好像具备了一切成功要素,成功仿佛是 一种必然!但现实总爱捉弄人,开业后两个月中生意相当冷 清。小慧认为:这是一个新店必须经历的过程——顾客理解 接受有一个过程,市场导入期嘛。但四个月过去了,生意依 然没有起色,小慧着急了,为了吸引顾客,她运用了多种曾 经被无数事实证明简单可行的促销手段:会员卡、产品派送、 传单……可是她辛苦的吆喝并没有带来回报——生意仍然没 有起色。小慧和同事弄不明白:明明万事俱备,为什么生意 不能取得成功呢?
具体地来说, 【案例诊断】
(1)人流量——目标顾客(18—45岁的女性) (2)紧邻成熟的化妆品店——目标顾客的特点 (3)商业配套——化妆品的销售特点 (4)大型社区 例诊断 总的来说,应该选择在商业中心(市级、区级) (1)店面朝向,必须正对商业中心主要人流通道 (2)行动便利,门前出入无障碍,门面必须平街 (3)与配套产品在同一条街 (4)远离大型综合超市,实现错位经营
边缘商圈
次级商圈
核心商圈占 顾客总数的 55%—70%
占顾客总数 的15%—25% 其余顾客 商圈构成示意图
顾客 来源
例如:开在十字路口的家乐福之确定商圈
思考:在现代经济条件下,商圈理论还能发 挥作用吗?
2.商圈的调查与分析
选址是一个需要花 费相当长时间的系 统工程。最终选择 的位置到底怎么样? 我们还需要对具体 的位置进行评价。
◆ 独特型连锁企业
❖ 独特型特连锁企业通常拥有与产品和提供服务 相联系的高质量形象。顾客从较远的社区被吸 引而至,原因是产品和服务具有独特性和竞争 者数量较少。例如园艺中心、裱画店、机车喷 漆公司或高档饭店。
❖ 一个社区内,这种产品或服务选择的余地通常 较小;而且,该类型的产品或服务常常具有较
◆ 竞争型连锁企业
了解商圈的含义、构成和分类; 熟悉商圈调查的方法和内容; 熟悉店铺选址考虑的因素、注意事项和好店
址应具备的条件; 掌握顾客需求特点和购买规律对连锁门店店
址区域位置选择的影响;
一、连锁门店商圈
1.连锁门店商圈构成
❖ 商圈指商店的有一定 地理界限的销售范围, 这个界限就是以商店 所在地点为中心,沿 一定距离形成不同层 次的吸引顾客的地理 区域,这就是商圈。
(2)预测该商店各级商圈的营业额=(1) *市场占有率(各级商圈市场占有率不同)
(3)预测该商店各级商圈营业额之和
(4)商圈饱和度=(3)/每平方米营业额
商圈饱和度即该商店营业面积的最大值!
❖ 气候
2.3商圈城市结构调查(基础条件)
❖ 交通
❖ 繁华地段
❖ 各项城市机能(金融中心、总部经济)
❖ 城市发展计划
2.1商圈潜力(店址可能形成的有效需求)
❖ A.人口(顾客)
人口
潜在消费额
(1)店址形成的范围内的居民
◆数量——人气
◆年龄结构
例1,人口老龄化
根据国家人口计生委的数据,2013年中国老年人口数量突 破2亿大关,到本世纪40年代,将达到峰值3.2亿。届时, 平均每5个人中就有1个65岁以上的老人。
银发事业面临机遇

(2)客流量的调查与分析—除居民以外的流动消费者 ◆对于有些业态而言流动顾客更重要 ◆对于一些具体的商店而言,流动消费者更重要 例如。
人口
❖ B.潜在消费额——购买力
潜在消费额
◆消费水平(收入水平,消费倾向)
◆消费额关乎能不能开店,能开多 大的店
❖ 店型确定后的竞争店分析
◆直接竞争店——同种业态的竞争对手 ◆间接竞争店——经营同类商品但不是同 种业态 ❖ 竞争店情况调查
商品能力调查(ABC分类法与20/80法则) 店铺调查(选址、内部陈列等) 店铺运营调查
商圈饱和度分析
商圈容量法 饱和指数法
◆商圈容量法—开多大面积的店
(1)预测选择的店址所形成的商圈内的 销售额(如何预测?)
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