商圈分析与店址选定
超级市场商圈分析与店址选择 共48页PPT资料
2）商圈分析的内容
人口 供货来源 竞争情况 商圈内经济状况的分析 商店区位的可获得性 法规 其他
ห้องสมุดไป่ตู้
竞争情况
竞争情况是用饱和度 来衡量的。
IRS=C× RE
RF
IRS：表示商圈的零售饱和指数 C：表示商圈的潜在顾客数目 RE：表示商圈内消费者的人均零售支出 RF：商圈内商店的零售面积
占顾客总数的 15％－25％
其余顾客
3)商圈的形态
商业区（
特色：商圈大，流动人口多，各种店铺林立，快捷时尚，消费金
额高）
住宅区（
住户多（1000），消费者群体稳定，便利性，亲切性，家庭用品）
文教区（
附近有大，中，小学，消费金额不高，以休闲食品和文具用品为
主）
办公区（
办公楼林立，便利性，外出用餐多，消费水中高）
店面标志。店面标志是区别于店铺的一种独 特设计，代表的是超级市场的本身，是超级 市场形象的说明。它的作用是将超级市场的 经营理念、经营内容、经营作风等要素传递 给广大消费者，一个是黄色的大写“Ｍ”， 一个是店前的人物造型“麦当劳大叔”。店 面标志与店面的招牌不是一个概念，切不要 混淆。
超级市场的店面设计 8168168 2019-8-20 9:20:00 阅读424次 超级市场店面标志，按其构成主要有三种类型：（１）文字 标志。它是由各种文字、拼音字母等单独构成。这种类型的 标志发音清晰，具有易呼易记的特点，适用于多种传播方式。 （２）图案标志。是指无任何文字，单独用图形构成的标志， 用图案表示的超级市场的标志形象生动，色彩明快，而且不 受语言的限制，易于识别。但是，由于图案标志没有标志名 称，不便呼叫，因此表意不如文字标志准确。（３）组合标 志。是指采用各种文字、图形、拼音字母等交叉组合而成的 标志。这种标志利用和发挥了文字标志和图案标志的特点， 图文并茂，形象生动，引人注目，便于识别，易于被广大消 费者所接受。
商圈分析与门店选址(ppt 44页)
民的吸引力完全相同，这一地点到两商店的距离即是两商店吸引
顾客的地理区域。
公式：
ｄ
ＤAB ＝ ─────── １＋ √ＰB/ＰA
式中，ＤAB: Ａ城镇商圈的限度（以沿公路到Ｂ城镇的里程衡量）； ＰA : Ａ城镇人口； ＰB : Ｂ城镇人口； ｄ : 城镇Ａ和Ｂ的里程距离。
假设：Ａ城镇人口9万人，Ｂ城镇人口1万人，Ａ距Ｂ20公里。
城市吸引力排序评价指标
市场潜量
竞争激烈程度 供应链发达程度 政策和开放程度
竞 争 对 手 的 数 全国性品牌制造 政府的零售业开
指 可支持超市盈亏 量，现有竞争对 商数量（食品、 放程度，
标 平衡的总营业面 手实力（外资和 服装、日用品）；城市基本投资环
积
内资扩区域扩张 超市商品的来源 境评价，
零售商），
性需把握三种不同性质的顾客来源，即商店本身创造的顾客、邻店所创造的顾
客、及顺道经过的顾客。
3 ．成长的潜力
商店选在商圈内人口和所得增加的地区。
4． 商业拦截（Business Interception）
店址选在消费者住所和其日常购物市场之间，以引诱消费者舍远就近，或
考虑商圈内顾客到达店址的途中，是否有竞争性的商店会将顾客拦截造成顾客
40 000×50 irs = ─────── ＝ 40
50 000
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3.3 店铺选址
一、选址的重要性 （一）关系着连锁商店的发展前途 （二）确定经营目标和制定经营策略的重要依据 （三）体现经济效益的重要保障
二、连锁企业选址一三模型
选址一三模型就是一个前提和三个步骤，一个前提就是选择进入城市的前提， 即城市评估，三个步骤就是选取具体店铺地址的三步，即地址评估。 1、城市评估 对于连锁复制选址，首先应当对准备进入的城市或已经进入的城市进行综 合评估，收集各种相关数据。具体如下： 城市背景资料：地理位置、人口数量、人口密度、区域划分、城市发展规 划、公共交通、竞争对手、政府优惠政策等 城市经济资料：经济水平、收入水平、房价、物价、所属行业发展状况等 对相关数据进行分析，分析该城市的经济发展速度，城市规模，是否适合 开连锁店。分析进入该城市的投入产出比，需要开多少家店才能基本覆盖；分 析预测第一年的营业额及各项费用支出预算，分析预测第二年的增长趋势；分 析客流规律及消费潜力；分析交通地理条件；分析竞争激烈度；分析人力成本； 分析广告宣传成本；分析人文状况；分析其他影响经营的因素，如政府的工作 效率等。在此基础上，形成该城市的评估报告，作为连锁企业进入该城市进行 选址的前提依据。
商圈研究及商业选址
商圈研究及商业选址一、商圈定义任何一家商店得销售活动都受一定得地理条件得制约，这一地理限制就是以商店所在地点为中心，沿着一定得距离向四周扩展而形成得辐射范围，即所谓商圈。
商店吸引其顾客得地理范围，也就是来购买商品得顾客居住得地理范围。
二、商圈的构成和影响因素（一）商圈的构成商店的商圈一般由三部分组成：主要商圈，这是最接近商店并拥有高度密集的顾客群的区域，通常商店的55％－70％的顾客来自主要商圈；次要商圈，位于主要商圈之外，顾客密集度较稀的区域，约包括15％－25的顾客。
边际商圈，指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，商店吸引力较弱，规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。
商店的商圈范围及形状常常由于商店内外部环境因素的变化而变化，商圈并非呈同心圆型，而表现为各种不规则的多角型，为便于分析研究，一般将商圈视为同心圆型。
（二）影响商圈形成的因素1.商店规模商店规模越大，其市场吸引力越强，从而有利于扩大其销售商圈。
这是因为商店规模大，可以为顾客提供品种更齐全的选择性商品，服务项目也随之增多，吸引顾客的范围也就越大。
2.经营商品的种类对于日用品一般顾客要求方便，所以一般商圈较小，而如果是贵重、大宗商品时顾客有时候会不惜距离，所以商圈范围也相应较大。
3.商店经营水平及信誉一个经营水平高、信誉好的商店，由于具有颇高的知名度和信誉度，吸引许多慕名而来的顾客，因而可以扩大自己的商圈。
4.促销策略商圈规模可通过广告宣传、推销方法、服务方式、公共关系等各种促销手段赢得顾客，如优惠酬宾、有奖销售、礼品卷、各种顾客俱乐部等方式都可能扩大商圈的边际范围。
5.家庭与人口因素商店所处外部环境的人口密度、收入水平、职业构成、性别、年龄结构、家庭构成、生活习惯、消费水平，以及流动人口数量及构成等，对于商圈的形成具有决定的意义。
6.竞争对手的位置竞争对手的位置对商圈的大小也有影响。
如果两家竞争的商店相距有一段路程，而潜在顾客又居于其间，则两家商店的商圈都会缩小；相反，如果同业商店相邻而设，由于“售的群体效应”，顾客会因有更多的选择机会而被吸引前来，则商圈可能因竞争而扩大。
商圈分析与店址选定
《连锁企业商圈分析与店址选定》教学大纲一、课程的性质、任务与基本要求《连锁企业商圈分析与店址选定》是企业经营管理（连锁超市）专业的专业必修课。
连锁企业为实现规模经营，取得规模经济效益，需要不断建立和发展新的门店，这是连锁企业规模扩张的必由之路。
建设一个新门店，需要作出科学的论证，开展商圈的分析。
该课程的开设，符合连锁超市及相关业态企业经营管理的实际需要。
根据专业教学计划的要求，《连锁》主要讲授店铺开发流程，商圈分析的主要内容和商圈分析的方式方法，影响店址选择的主要因素，连锁店铺开发的整体布局的战略战术。
《连锁企业商圈分析与店址选定》是一门实践性较强的学科，在教学中必须贯彻理论与实践相结合的原则，注意吸收国内外连锁企业的实践经验，安排一定的教学时间进行调查研究、实习实训，并完成实习实训报告。
二、课时分配三、授课内容理论教学：第一章店铺开发要义[教学目的要求]要求学生明确选址是店铺开发的基础与核心；熟悉店铺开发流程。
[教学重点]选址的重要性，店铺开发流程。
[教学建议]投资评估、店铺购租、店铺设计等内容涉及知识面广，要求学生注意观察，重视相关资料的搜集和自学。
[教学内容]一、店铺开发流程1、选址2、商圈调查与分析3、投资评估4、店铺购租5、店铺设计与施工6、开业准备与开店二、选址是店铺开发的基础与核心1、选址是影响门店销售业绩的首要因素2、商圈调查与分析是科学选址的依据3、不同业态有不同的店铺选址标准的特征１）卖场面积２）主要目标顾客群三、连锁企业店铺选址的两个层次1、单店选址2、整体布局第二章商圈调查与分析[教学目的要求]要求学生掌握商圈分析的主要内容和商圈分析的方式方法[教学重点]商圈分析的基本内容和商圈分析的基本方法。
[教学建议]在实习实训期间，选择一门店，结合理论知识的学习，开展商圈的调查与分析。
[教学内容]一、商圈的含义与划分1、商圈的含义1）距离标准2）时间标准2、商圈的形状1）园形2）方块形3）阿米巴状2、商圈划分1）核心商圈2）次商圈3）边缘商圈二、商圈调查与分析的核心1、商圈调查与分析的核心：顾客流量与消费水平1）固定顾客流量与消费水平2）流动顾客流量与消费水平2、商圈调查和分析的两个关键因素1）商圈内存在一定数量的目标顾客群2）店铺附近的出入口通畅三、商圈调查的重点1、人口因素2、收入因素3、交通因素4、竞争店因素四、商圈分析1、固定客源营业额估计1）核心商圈2）次商圈3）边缘商圈2、流动客源营业额估计五、商圈调查与分析应注意的问题1、当前资料与未来发展趋势并重2、把握整个区域商业特征3、店铺租金因素对开店后运营成本的影响第三章好店址因素分析[教学目的要求]要求学生掌握影响店址选择的主要因素，掌握因素分析的方式方法。
项目二：商圈调查与店址选择
55％～70％
次级商圈
15％～25％
边缘商圈
5%～10％
例：某大型综合超市商圈的确定
理论商圈—— 同心圆商圈
现实中的同心圆商圈
三个同心圆 的半径分别 为1.5公里、 3公里和5公 里
现实中的同心多边形商圈
现实中的不规则多边形商圈
真实的商圈
真实的商 圈综合考 虑了消费 者、地理、 交通路网、 公共交通 体系和竞 争对手的 分布等各 因素
5.其它环境分析 (地理因素、区域性质、交通状况、地形特点、 供货来源等 ） 6、自身分析
任务七：选择门店店址
商圈分析
商店具体位置选择
选址的步骤
具体位置分析
商业区或购物区分析
地区分析
地区分析（1）
人口规模： （人口的性别、年龄、收入、家庭规模、 类型）
需求 测算
收入水平： (利用消费价格指数或其它方法计算购买力指数）
任务一：了解商圈
商圈，指以零售商店所在地为中心，沿着一 定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。
5%10%
边缘商圈
次要商圈 1525%
主要商圈
557Байду номын сангаас%
三个层次商圈的比较
层次 含义 地理范围 时间范围 顾客比重
核心商圈
最接近店铺的 小0.8公里内 20分钟之内 区域顾客来店 大5公里内 最方便。 核心商圈的外 小1.5公里内 小20分钟内 围区域,顾客 大40分钟内 大8公里内 来店比较方便。 次级商圈以外 小1.5公里之 小20分上 的区域，顾客 外 大40分上 来店不够方便。大8公里外
任务二：分析商圈顾客来源
居住人口
商圈顾客来源
商圈分析与选址决策
雷利法则
Dab = ______d______ 1+(Pb/Pa)1/2
Dab：表示A城镇商圈的限度（中介点到A城镇的 里程数） Pa：表示A城镇人口 Pb：表示B城镇人口 d：表示城镇A和B的里程距离
25%
次要商圈
商圈的影响因素
1.商店业态 一般来说，百货商场、专业店、专卖店及无店 铺业态的商圈相对较大，其次是大型超市和超 市，食杂店与便利店最小
2、商店规模 商店规模越大，其市场吸引力越强，就越有利
于扩大其销售范围 当然，商店的规模素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。21.8.1621.8.16Monday, August 16, 2021
店址选址决策的步骤
分析每个地理区域（商圈，确定最有吸 引力的开店区域 分析新开店的具体位置，选出最有吸引 力的地点 对店址进行评估，预测未来经营效果
第一节 商圈分析
一、商圈
商圈，指以零 售商店所在地 为中心，沿着 一定的方向和 距离扩展，吸 引顾客的辐射 范围
50-
主要商圈
70%
5%
边缘商圈
15-
第四章 商圈分析与选址决策
在零售业经营要素中，我们往往将店址 视为企业经营最重要的因素之一
零售业是典型的“地利性”产业
大型零售连锁集团对选址很重视,占到 开店成功因素的50%
为什么店址选择对零售商来说如此重要？
店址在顾客选择商店时是首要考虑的因素 零售商可以利用商店的位置来开发可持续 的竞争优势
商圈分析的意义
商圈分析是新开商店合理选址的前提 商圈分析有助于零售店制定竞争经营策
略 商圈分析有助于零售店制定市场开拓策
略 商圈分析有助于加快资金周转 商圈分析有助于为开设分店和连锁店提
零售学第四章零售店商圈分析与选址
人口因素
人口数量、收入水平、消费习惯等是影响商圈吸引力的主要因素。人口数量越多，收入水平越高，消费习惯越符合零售店定位，商圈吸引力越大。
竞争状况
商圈内的竞争状况也是影响商圈吸引力的因素之一。同一行业的零售店数量、规模和经营状况等都会对商圈吸引力产生影响。
交通状况
交通状况包括交通便利程度、停车设施等，是影响顾客是否愿意前来购物的关键因素。如果交通便利且停车方便，商圈吸引力会相应增加。
交通便利性
停车设施
交通流量与流向
提供充足的停车设施，方便驾车前来购物的客户停车。
分析周边道路的交通流量与流向，确保店铺位置便于客户进出。
03
02
01
交通因素
了解竞争对手的数量和规模，评估市场竞争程度。
竞争对手数量
分析竞争对手的类型和经营策略，以便制定差异化的竞争策略。
竞争对手类型
了解竞争对手的位置和布局，评估自身选址的优劣。
竞争对手位置
竞争状况
04
零售店选址策略
总结词
抢占市场先机，优先占据有利位置，以获得竞争优势。
详细描述
抢占先机策略是指零售商在选址时，要敏锐地发现市场空白点，快速进入市场并占据有利位置。这种策略需要零售商具备市场洞察力和快速反应能力，以便在竞争对手之前抢占市场份额。
适用条件
适用于市场处于快速发展阶段，有大量潜在客户和商业机会的情况。
注意事项
需要充分考虑市场需求、竞争态势和自身实力等因素，避免盲目跟风和过度扩张。
01
02
03
04
抢占先机策略
总结词：寻找市场空白点，填补市场需求空缺，以获得差异化竞争优势。 详细描述：填补市场空白策略是指零售商在选址时，要寻找市场上的空白点，即未被其他竞争对手充分满足的客户需求或市场机会。通过填补市场空白，零售商可以获得差异化竞争优势，吸引特定客户群体并提高市场份额。 适用条件：适用于市场竞争激烈，但存在特定客户群体或细分市场需求的情�况。 注意事项：需要深入了解市场需求和竞争态势，具备敏锐的市场洞察力和创新能力，同时也需要承担一定的市场风险。
商圈分析与店铺选址
。商店 主要商圈 次要商圈 边际商圈
•
三个层次商圈的比较：
层 含义 次
地理 范围
时间 顾客 范围 比重
核 最接近店
心 铺的区域 商 顾客来店 圈 最方便。
小0.8公里内 大5公里内
20分钟 之内
55％ ～ 70％
第一节 商圈分析
一、商圈构成及影响因素
商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的 方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就 是来店顾客所居住的区域范围。
无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理 范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。
商圈构成：
度。
●实验法
§ 实地调查 § 电话询问 § 邮寄问卷 § 提供服务
三、商圈分析的要点
§ 人口统计分析 § 经济基础和购买力分析
§ 竞争状况分析 § 基础设施状况分析
资料：根据人口数量的网点设置和业态业种选择
按照国外的经验和我国城市发展的实践，一般按照人口的数量规模和集聚程度进行零售商业和 服务网点的配置：
Sj /Tλij ：j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力；
∑： 同一区域内所有商业区或商店的吸引力。
• 例：一个消费者有机会在同一区域内3个超市中任何一个超市购物，已知这3 个超市的规模和3个超市与该消费者居住点的时间距离如下表所示。
表5-1 三个超市的规模和与该消费者居住点的时间距离
商店
时间距离（分钟）
例：现有A、B、C三个地区，根据相关资料 计算各地区的零售饱和指数。
项目
商圈分析原理及选址方法
商圈分析原理及选址方法汇报人：日期:•商圈分析概述•商圈分析原理•商圈选址方法目录•商圈分析工具与技术•案例研究01商圈分析概述商圈是指一个商业中心或店铺的吸引顾客的地理区域。
这个区域内的顾客主要来源于该商业中心的吸引力，而这种吸引力又受到多种因素的影响，如店铺的商品、服务、环境、价格等。
商圈定义商圈的范围通常由顾客的来源地和交通状况决定。
商圈的大小和形状会因商业中心的特点和位置而有所不同，一般来说，商业设施的规模越大，其商圈的范围也就越大。
商圈范围核心商圈核心商圈是最接近商业中心的区域，顾客来此购物最为方便。
一般来说，核心商圈的顾客数量会占到商业中心总顾客数的50%-80%。
次级商圈次级商圈是距离核心商圈较远的区域，顾客来此购物相对不太方便。
次级商圈的顾客数量占商业中心总顾客数的15%-30%。
边缘商圈边缘商圈是距离商业中心最远的区域，顾客来此购物最为不便。
边缘商圈的顾客数量占商业中心总顾客数的5%-10%。
通过商圈分析，可以了解区域内消费者的消费习惯、需求和偏好，从而为商业中心制定合适的定位策略。
确定商业中心定位通过商圈分析，可以了解区域内其他商业中心的竞争状况，从而采取有效的竞争策略，提高商业中心的竞争力。
提高商业中心竞争力通过商圈分析，可以了解区域内消费者的分布状况和流动规律，从而优化商业中心的资源配置，提高经营效率。
优化商业中心资源配置通过商圈分析，可以预测商业中心的发展前景，从而制定科学的发展规划。
预测商业中心发展前景商圈分析的意义02商圈分析原理确定商圈范围的大小和潜在顾客的数量。
商圈规模分析是评估商圈内顾客的分布和数量，以及商圈的潜在扩张空间。
通过了解商圈规模，企业可以更好地了解市场需求和竞争态势。
详细描述总结词研究商圈内商业设施的布局和相互关系。
详细描述商圈结构分析包括对商圈内商业设施的类型、数量、位置和相互关系的评估。
这有助于企业了解商圈内部的竞争状况和商业生态，从而制定更有针对性的营销策略。
零售商圈分析与选址
零售商圈分析与选址
零售商圈分析与选址是指通过对市场、消费者、竞争对手等因素进行分析，评估不同地点的商业潜力，并选择最适合的地点开展零售业务的过程。
以下是一些常见的零售商圈分析与选址的要点：
1. 市场分析：了解目标市场的规模、消费者需求、购买力等信息。
可以通过人口统计数据、调研报告、竞争对手的运营情况等进行分析。
2. 地理位置：选择地理位置时，考虑到交通便利性、人流量、周边配套设施等因素。
例如，选择位于主要街道、交通枢纽附近的地点，可以吸引更多的顾客。
3. 竞争对手分析：了解竞争对手的运营情况，包括产品定位、价格策略、市场占有率等。
在选择选址时，避免与竞争对手直接竞争的激烈区域。
4. 人口密度与收入水平：人口密度高和收入水平较高的地区通常会有更大的消费潜力。
可以考虑选择人口密集区、高档住宅区等地点开展零售业务。
5. 租金与成本：考虑租金、人工、运营成本等因素。
高租金可能会对利润率产生不利影响，而低租金所带来的流量可能有限。
6. 商圈配套设施：了解周边配套设施，如商业综合体、购物中心、医院、学校等，可以为零售业务带来更多的顾客流量。
7. 商业环境政策：了解当地的商业环境政策，包括开店审批要求、行业准入门槛、税收政策等。
这些政策可能对零售业务的运营产生重要影响。
综合考虑以上因素，可以进行商圈分析与选址，选择最符合零售业务需求的地点开展业务。
零售商圈分析与选址
零售商圈分析与选址零售商圈分析与选址一、引言在零售业竞争激烈的市场环境下，选择合适的商圈进行进驻对于企业的发展至关重要。
本文旨在分析零售商圈，并提供相关选址建议，以帮助企业做出明智的决策。
二、市场概述⒈行业背景在此部分，我们将对零售行业的整体情况进行概述，包括市场规模、增长趋势和竞争状况等。
⒉目标客群分析通过细分市场并分析消费者画像，我们将明确目标客群的需求、消费能力和购物习惯等，为选址提供依据。
三、商圈分析⒈地理位置考量我们将综合考虑交通便捷程度、人口密度和城市规划等因素，来评估潜在商圈的地理位置优势。
⒉竞争对手分析本章节将对已有的竞争对手进行调研，考察其商业模式、产品定位和市场份额等，以及分析其在所选商圈的表现。
⒊消费环境评估我们将考察商圈附近的人口结构、经济状况、购物中心密度和商业设施等因素，以评估商圈的消费环境。
⒋竞争形势分析通过对商圈内竞争对手的数量、品牌力、促销活动和顾客口碑进行分析，我们将评估商圈的竞争激烈程度。
⒌商圈发展趋势在此部分，我们将预测商圈未来的发展趋势，并对市场影响因素进行分析，以帮助企业做出长期决策。
四、选址建议⒈综合评估在此章节，我们将综合商圈分析结果，给出针对企业最合适的选址建议，并解释选址的逻辑和理由。
⒉市场调研对于选定的商圈，我们建议进行进一步的市场调研，确认目标客群的接受程度和市场容量。
⒊店铺规划我们将提供店铺规划和设计的建议，包括空间利用效率、陈列布局和装修风格等。
⒋战略合作针对商圈内可能存在的合作机会，我们将提供相关建议，并探讨潜在合作伙伴。
附件：本文档附带商圈地图、竞争对手调研数据和市场调研报告等相关资料，供参考。
法律名词及注释：⒈商户租赁合同：零售企业与商圈开发商或店铺经营者签订的租赁合同，规定了双方权益和义务。
⒉地产规划许可证：部门颁发的允许开发商进行商业地产建设的批准证件。
⒊竞争法：针对经济领域垄断行为和不正当竞争的法律法规。
⒋消费者权益保护法：保护消费者合法权益，维护市场公平竞争秩序的法律法规。
连锁门店商圈分析与店址选择概述(PPT 47页)
潜在消费额
生 鲜 、 食 品 、 日 化 品 价 格
2.2商圈竞争店调查
确定自身业态---选择该地区没有饱和的业态 ◆每个零售店服务的人口数＞标准平均数 ◆每平方米销售面积的销售＞标准平均数 ◆反之
店型确定后的竞争店分析 ◆直接竞争店——同种业态的竞争对手 ◆间接竞争店——经营同类商品但不是同种业态
物业面积和形状必须与所开门店的设计思路基本吻合，如果物业成 本与销售潜力不相上下，就不值得去开发。
例 商店选址的多因素分析
补充： 撰写选址报告
新店选址分析报告的内容如下： 新店周围地理位置特征表述（附图说明）； 新店物业的具体情况； 新店开业后预计能辐射的范围（商圈大小）； 新店商圈内商业环境和竞争情况； 新店商圈内居民及流动人口消费结构、消费层次； 新店的交通便利情况； 新店投资效益分析； 新店开业后商品结构和经营特色建议； 新店开业后的风险分析及防范； 新店未来前景分析。
课堂讨论
模拟在黄岩开店（选择项目可为零售业、服装业、餐饮业、饰品店 、格子铺等），并进行选址，说明选址的理由。
画出地理位置图（商圈图） 小组展示。
参考要点： 1.人口统计分析：找集客点、
购物倾向、动向、流量调查
2.竞争状况：分析商圈饱和度
3.购买力分析
4.基础条件分析
案例分析：大润发超市新店拓展秘诀
2.3商圈城市结构调查（基础条件）
气候 交通 繁华地段 各项城市机能（金融中心、总部经济） 城市发展计划
3.店址选择
业务类型与地点类型的匹配性 客流分析 竞争对手分析 交通便利性 城市发展规划 周围环境 物业本身
1. 业务类型与地点类型的匹配性
第3章 专卖店的商圈分析与地址选择
4万人，每人每周平均购买额是50元，该地区现有经营食品及
日用品的营业面积为50000平方米，则商圈饱和指数计算为： 40000×50 IRS =─────── ＝ 40 50000
10
案例3：甲、乙、丙三个地区，其顾客与商店的情况如下表，
按平均水平规定各商场每平米的营业面积每日至少要销售 60元，试计算各商圈饱和度。 项 目 购买商品的顾客人数
物区，吸引着来自整个市区的消费者，包括所有 阶层的人。 4）次级商业区是分散在一座城市的多个繁华程 度较低的购物区域，通常位于两条主要街道的交 叉路口。 5）邻里商业区是为了满足住宅区居民购物和服 务方便而自发形成的一个小型商业区，主要由若 干小商店组成。 6）专业一条街是由若干经营类似商品的商店聚 集在一起形成的一条商业街。
13
第二节 专卖店选址
1、选址的重要性
• 七分店面，三分经营，店铺经营的“圣经”，店址的 好坏直接影响着服装店经营的成败!”一步差三市， 位置决定店铺的70%。 方便货物运送、有利于竞争、有利于网点扩充等。
2.选址的原则
3、门店类别不同，经营商品不同，选 址不同
• 爱斯琳蛋糕店加盟
• • • • • 1、旗舰店：爱斯琳顶级大师烘焙坊，加盟费16.58万; 兼备办公和培训功能，一般在在交通方便的市里。 2、形象店：爱斯琳大师烘焙坊，加盟费9.98万; 3、标准店：爱斯琳精致烘焙坊，加盟费5.98万。 4、创业店：爱斯琳烘焙坊，加盟费3.58万。
商店 1公里 2公里
3公里
8
6、商圈饱和指数： （C）×（RE） IRS = ───────── RF IRS：某地区某类商品商业圈饱和指数
C ：某地区购买某类商品的潜在顾客人数 RE：某地区每一顾客平均购买额 RF：某地区经营同类商品商店营业总面积
开店策划：店铺选址与商圈分析的方法
开店策划：店铺选址与商圈分析的方法商圈是店铺对顾客的吸引力所能达到的范围，即来店顾客所居住的地理范围。
商圈分析法是通过分析商圈范围内的顾客情况、餐厅情况以及可能影响餐厅经营的其他情况，以得到正确的店址。
在对商圈进行分析时，需要考虑以下几个方面：1.人口总量和密度：了解商圈内的人口规模和人口密度，以便评估潜在顾客的数量和消费能力。
2.顾客需求和消费习惯：研究商圈内的顾客需求，包括餐饮、购物、娱乐等方面的需求。
此外，了解顾客的消费习惯，如消费时段、消费偏好等，以便制定合适的经营策略。
3.竞争情况：分析商圈内的现有竞争者，包括其商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品和服务对象。
评估竞争者的优势和弱点，以及竞争的短期和长期变动。
4.商店区位的可获得性：考虑商圈内各类区位的类型和数量，如商业街、购物中心、社区商铺等。
分析交通便利情况、车站性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客数量和质量等因素。
同时，评估自建与租借店铺的机会大小，以及城市规划对开店的规定。
5.法规政策：了解商圈内的税收、执照、营业限制等法规政策，以确保合规经营。
6.供货来源：分析供货来源的运输成本、运输与供货时间、制造商和批发商数量、可获得性与可靠性等因素，以确保店铺运营的稳定。
7.营销推广：考虑商圈内的媒体资源，如报纸、杂志、电视、网络等，评估其对店铺营销推广的可行性和效果。
8.经济情况：研究商圈内的主导产业、多角化程度、项目增长等经济指标，以及商圈内企业和个人收入水平。
9.劳动力保障：分析商圈内的人力资源，包括管理层的学历、工资水平，以及普通员工的学历与工资水平。
通过对以上各方面的分析，可以为店铺选址提供有力的依据。
在实际操作中，还可以结合企业自身情况，如经营策略、品牌定位、目标市场等，进行综合评估。
通过商圈分析，找到最符合企业发展战略的店址，为开店成功奠定基础。
商圈分析是一个系统性的工作，需要收集和整理大量数据。
商圈分析和店址选址
商圈分析和店址选址第一篇：商圈分析和店址选址商圈分析一、商圈构成及影响因素商圈（trading area）也称零售交易区域，是指以零售商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。
简言之，就是零售商吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围。
商店的商圈一般由以下三部分组成：λ主要商圈（primary trading area），这是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常商店的55%-70%的顾客来自主要商圈。
λ次要商圈（secondary trading area），位于主要商圈之外、顾客密度较稀的区域，约包括商店15%-25%的顾客；λ边际商圈（fringe trading area），指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，商店吸引力较弱，规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。
影响商圈形成的因素：影响商圈形成的因素是多方面的，可以归纳为企业外部环境因素和内部因素。
主要有：λ商店规模。
λ经营商品的种类。
λ商店经营水平及信誉。
λ促销策略。
λ家庭与人口因素。
λ竞争对手的位置。
λ交通状况。
二、商圈划定方法1雷利法则在划定商圈方面，美国学者威廉·雷利(Willian J·Reilly)提出了一套法则，•称为“零售引力法则”，也称“雷利法则”。
雷利认为，商圈规模由于人口的多少和距离商店的远近而有不同，商店的吸引力是由最邻近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。
雷利法则的基本内容是：在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引力完全相同，这一地点到两城镇商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。
此法则用公式表示如下：ｄＤab ＝───────１＋√Ｐb/ＰaＤab: 表示Ａ城镇商圈的限度（以沿公路到Ｂ城镇的里程衡量）Ｐa : 表示Ａ城镇人口Ｐb : 表示Ｂ城镇人口ｄ : 城镇Ａ和Ｂ的里程距离2赫夫法则赫夫法则是美国零售学者戴伟·赫夫于20世纪60年代提出的在城市区域内商圈规模预测的空间模型。
超级市场商圈分析与店址选择
商圈是指零售商店以 其所在地点为中心, 沿着一定方向和距离 扩展,吸引顾客的辐 射范围.
这种地理范围的大小 受门店的经营规模, 经营条件,所在地区, 自然条件等影响,其 形状不一定是正规的 圆形.
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超市的所在地 铁路
河流
5
2)商圈的构成
核心商圈 次要商圈 边缘商圈
边缘商圈 次级商圈
店名与众不同，会让人感到熟悉和亲切。 数字名：以数字作为店名能让人易记易识。 动植物名：这种名字能让人对动植物产生联想。 组字名：即借用一些字和词组构成店名。
除了以上的几种一般方法外，有的超级市场还以经营特色进行
命名，也就是超级市场的经营特色用名称进行表达和强化，从而使
消费者便于认知记忆，如日本7－11超级市场连锁集团、百联超市
商店的促销手段。
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2）商圈分析的内容
人口 供货来源 竞争情况 商圈内经济状况的分析 商店区位的可获得性 法规 其他
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竞争情况
竞争情况是用饱和度 来衡量的。
IRS=C× RE
RF
IRS：表示商圈的零售饱和指数 C：表示商圈的潜在顾客数目 RE：表示商圈内消费者的人均零售支出 RF：商圈内商店的零售面积
等。还有的以货品的质量、方便程度等进行命名，如物美超市、百
佳超市、美佳超市等。
超级市场的命名可以通过多种途径进行征集和筛选，如发动本
单位职工为本企业命名、委托专业公司或向社会有奖征集企业名称
等方式。
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2.店标的设面设计 2005-8-20 9:20:00 阅读424次
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1.店名的设计
1)易读,易记 2)暗示门店的经营属性 3)启发消费者对超级市场的联想 4)支持店标 5)适应环境 6)受法律保护
店铺选址与商圈调查分析报告
2019/9/29
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• 由上述数据可推算出各类销售额及总销售额如 下：
• 核心商圈：100万元×30%=30万元 • 次级商圈：200万元×10%=20万元 • 边缘商圈：300万元×5%=15万元 • 企事业单位：180万元×10%=18万元 • 流动顾客群：120万元×10%=12万元 • 总销售额：30万元+20万元+15万元+18万元
• 搜集各项资料 • 搜集消费者资料 • 开车实地勘察 • 区域对象访谈 • 对既有店面经营加以分析 • 可能据点的开发计划 • 营业额与投资成本预测 • 评估报告成文提交
2019/9/29
34
2、店址市场评估报告撰写
43.9%
pi2
60 / 72
90 /102 90 /102 150 /152
32.2%
pi3
60 / 72
150 /152 90 /102 150 /152
23.9%
假如有200名顾客居住在该位置1有7分钟路程的地方，那么， 88人（200×43.9％）会前往该地区购买商品。
i地区消费者光顾j商业设施的人数
Sj
j商店营业面积
2019/9/29
E P C T C ij
ij i
TS i地区消费者光顾j
ij
n j
j=1 ij
从i地区到j商店的时间
i
i地区的消费者数量
商业设施的概率
随交通工具不同而变化的参数
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• 案例：某超市考虑三个选址地点。在这1、2、3三个位置，
• （2）间接调查法
• 通过发票、登记车牌等查出顾客地址标在地图上，然后把地图外围连 成一封闭曲线。
超级市场商圈分析与店址选择
超级市场商圈分析与店址选择篇1××地区商业市场情况分析1、零售业态现状：对此地区的周围面积，辐射能力，附近有哪些零售商家，如农贸市场、商店、超市等调查情况做一总结。
2、同行业情况：此地如果有在经营的超市，把这家超市的详细状况写出，包括营业面积、经营商品的种类，日营业额、营业时间、雇佣人数等。
3、该地区的人口规模4、该地区人均收入状况投资效益分析××地区商业市场情况分析1、零售业态现状：对此地区的周围面积，辐射能力，附近有哪些零售商家，如农贸市场、商店、超市等调查情况做一总结。
2、同行业情况：此地如果有在经营的超市，把这家超市的详细状况写出，包括营业面积、经营商品的种类，日营业额、营业时间、雇佣人数等。
3、该地区的人口规模4、该地区人均收入状况投资效益分析篇2大润发大陆市场的营销战略分析一大润发STP战略分析1、市场细分和目标市场选择对大润发的营销战略进行分析和选择，首先要对市场进行细分并确定目标市场。
1地域细分大润发在拓展大陆市场时划分了五个区域，分别是华东区、华南区、华北区、华中区和东北区，在这些区域下的各城市可以根据政治地位、经济实力、城市规模和区域辐射力可以细分为一线、二线、三线和四线城市。
一线城市有：北京、上海、广州、深圳和天津。
二线城市有：南京、武汉、沈阳、西安、成都、重庆、杭州、青岛、大连、宁波、济南、哈尔滨、长春、厦门、郑州、长沙、福州、乌鲁木齐、昆明等33个城市。
三线城市有：银川、西宁、海口、洛阳、南通、常州、徐州、温州、大庆、中山、珠海、汕头、吉林、柳州、拉萨、保定、邯郸、威海、金华、镇江、扬州、桂林、湛江、江门、株洲、宜昌、开封、九江、大同、石河子、荆州等108个城市。
四线城市有：剩余的所有城市。
大润发在一线城市开设了39家门店，其余170家开设在二三线城市，可见大润发在大陆市场开设的门店主要分布在二三线城市。
根据联商网的数据统计，在大润发的219家门店中，其中有124家门店布局在华东区域，占比达到56.6%;而在这个核心区域中，其核心省份——江苏省52家店，又占其大陆门店总数的23.7%，接近1/4的力量;而在这个核心省份的周围，则都是它的重点省份：浙江20家、上海15家、山东23家、安徽14家。
超级市场商圈分析与店址选择
4.橱窗的设计
超级市场的店面设计
://8168168 2005-8-20 9:20:00
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橱窗的设计.橱窗作为商品陈列宣传的重要手段,对于超级市场展示 其经营类别,推销商品,吸引消费者购买具有重大意义.橱窗主要有五 种类型：〔１〕综合式橱窗.这种橱窗是将许多联系不是很紧密的商 品同时摆放在一个橱窗里,通过巧妙设计,以组成一个完整的橱窗广 告.这种橱窗的设计一定要注意避免出现"杂乱"的现象.〔２〕专题 式橱窗.这是以一个特定专题为中心,围绕某一特定事件,组织超级市 场内容不同科室、销售组等针对不同类型的商品进行陈列、展示,向 消费者传达一个诉求主题.一般有节日陈列、事件陈列和场景陈列等 形式.〔３〕系列式橱窗.就是在一个面积较大的橱窗里,摆放一系列 的各类商品,既可以是同质同类的,也可以是不同质不同类的,主要为 大中型超级市场所使用.〔４〕特写式橱窗.就是运用特定的艺术手 法,采用特写的方式,在一个橱窗专门集中介绍某一种或某一类商品. 〔５〕季节式橱窗.主要是依四季变化在橱窗里摆放相应的商品.当 然,这不是固定不变的,偶尔搞一次反季节商品橱窗展示,有时也会收 到很好地效果
商品的经营特征 商店的经营规模 商店商品的经营种
类 竞争商店的位置
顾客的流动性
交通地理位置状况
商店的促销手段.
2〕商圈分析的内容
人口 供货来源 竞争情况 商圈内经济状况的分析 商店区位的可获得性 法规 其他
竞争情况
竞争情况是用饱和度 来衡量的.
IRS=C×RE
RF
IRS：表示商圈的零售饱和指数 C：表示商圈的潜在顾客数目 RE：表示商圈内消费者的人均零售支出 RF：商圈内商店的零售面积
超级市场的店面设计 ://8168168 2005-8-20 9:20:00 阅读424次
商圈分析与店面选址评估
商圈分析与店面选址评估一、选址调查与商圈分析1、常用的指标ν· 常驻人口数、家庭及构成、人口密度ν· 教育程度、从事行业自然增加率、社会增加率ν· 白天流动人口数、年龄构成ν· 家庭人均收人、家庭年支出及支出结构2、主要项目分述家庭人口及收入：家庭状况是影响消费需求的基本因素。
家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。
如每户家庭的平均收庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。
如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要人口密度：一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。
一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。
而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。
客流量：一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。
人流量的大小同该地上下车人大关系。
上下车客人数的调查重点为：各站上下车乘客人数的时期/时点变化；上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的商圈人口也会减少。
根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。
购买力：商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。
家庭人均收过入户抽样调查获取。
企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入多者居住区域作为优先选二、商圈分析的内容和步骤1、商圈形态商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种。
ν·商业区：商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。
其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动消费金额比较高等。
ν·住宅区：该区户数多，至少须有1000户以上。
住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等ν·文教区：该区附近有大、中、小学校等。
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[教学内容] 一、核心商圈目标顾客群 二、固定客源与流动客源比例 三、住宅类型 四、交通设施 五、客流量 六、来回性 七、视野性 八、停车场 九、朝向 十、店铺形状二、课时分配课时计源自分配表章次教学内容
一
店铺开发要义
二
商圈调查与分析
三
好店址因素分析
四
连锁店铺开发的整体布局
五
实习实训
合计
课时
三、授课内容 理论教学：
第一章 店铺开发要义 [教学目的要求]
要求学生明确选址是店铺开发的基础与核心；熟悉店铺开发 流程。
[教学重点]选址的重要性，店铺开发流程。 [教学建议] 投资评估、店铺购租、店铺设计等内容涉及知识面广，要求 学生注意观察，重视相关资料的搜集和自学。 [教学内容] 一、店铺开发流程 1、选址 2、商圈调查与分析 3、投资评估 4、店铺购租 5、店铺设计与施工 6、开业准备与开店 二、选址是店铺开发的基础与核心 1、选址是影响门店销售业绩的首要因素 2、商圈调查与分析是科学选址的依据 3、不同业态有不同的店铺选址标准的特征 １）卖场面积 ２）主要目标顾客群 三、连锁企业店铺选址的两个层次 1、单店选址 2、整体布局
实习训练： 一、实习实训要求 通过实习实训，要求学生结合理论学习，巩固所学知识，进 一步明确选址的重要性，掌握店铺开发的流程，商圈分析的方式 方法。 二、实习实训时间安排 统一安排，时间为 8 周。 三、实习实训地点 校外实训基地及杭州市区部分连锁企业。 四、实习实训方法 1、每位学生要按照实习实训要求，制定实习实训计划，设 置商圈分析调查表； 2、选择实训企业某一店铺开展商圈调查与分析； 3、撰写商圈调查与分析报告。
第四章 连锁店铺开发的整体布局 [教学目的要求] 要求学生掌握店铺开发整体布局的基本战备战术。 [教学重点] 区域集中开店，跨区域开店，整体布局中的制约因素。 [教学建议] 选择不同店铺开发战备的企业对比分析，总结利弊。 [教学内容] 一、区域集中开店 1、区域集中开店的含义 2、区域集中开店的方法与途径 3、区域集中开店的意义 1）提高企业在该地区的知名度 2）降低物流成本 3）便于店铺间调剂余缺 4）减少竞争对手威胁 5）便于总部管理与指导 二、跨区域开店 1、跨区域开店的含义 2、跨区域开店的方法与途径 3、跨区域开店的意义 三、整体布局中的制约因素 1、配送能力 2、管理技术 3、竞争策略
《连锁企业商圈分析与店址选定》教学大纲
一、课程的性质、任务与基本要求 《连锁企业商圈分析与店址选定》是企业经营管理（连锁超 市）专业的专业必修课。连锁企业为实现规模经营，取得规模经 济效益，需要不断建立和发展新的门店，这是连锁企业规模扩张 的必由之路。建设一个新门店，需要作出科学的论证，开展商圈 的分析。该课程的开设，符合连锁超市及相关业态企业经营管理 的实际需要。 根据专业教学计划的要求，《连锁》主要讲授店铺开发流程， 商圈分析的主要内容和商圈分析的方式方法，影响店址选择的主 要因素，连锁店铺开发的整体布局的战略战术。 《连锁企业商圈分析与店址选定》是一门实践性较强的学科， 在教学中必须贯彻理论与实践相结合的原则，注意吸收国内外连 锁企业的实践经验，安排一定的教学时间进行调查研究、实习实 训，并完成实习实训报告。
1）园形 2）方块形 3）阿米巴状 2、商圈划分 1）核心商圈 2）次商圈 3）边缘商圈 二、商圈调查与分析的核心 1、商圈调查与分析的核心：顾客流量与消费水平 1）固定顾客流量与消费水平 2）流动顾客流量与消费水平 2、商圈调查和分析的两个关键因素 1）商圈内存在一定数量的目标顾客群 2）店铺附近的出入口通畅 三、商圈调查的重点 1、人口因素 2、收入因素 3、交通因素 4、竞争店因素 四、商圈分析 1、固定客源营业额估计 1）核心商圈 2）次商圈 3）边缘商圈 2、流动客源营业额估计 五、商圈调查与分析应注意的问题 1、当前资料与未来发展趋势并重 2、把握整个区域商业特征 3、店铺租金因素对开店后运营成本的影响
第二章 商圈调查与分析 [教学目的要求] 要求学生掌握商圈分析的主要内容和商圈分析的方式方法 [教学重点] 商圈分析的基本内容和商圈分析的基本方法。 [教学建议] 在实习实训期间，选择一门店，结合理论知识的学习，开展 商圈的调查与分析。 [教学内容] 一、商圈的含义与划分 1、商圈的含义 1）距离标准 2）时间标准 2、商圈的形状