2013年10月郑州市郑东新区龙湖项目定位策划会报告

郑州市郑东新区龙湖项目定位策划会报告

中国水电建设集团房地产有限公司

（河南中新置业有限公司）

2013年10月

目录

一、所处区域

二、宗地位置 三、经济指标 四、市场价值 五、用地现状 六、交通条件

七、周边配套 八、限制条件

第一部分、项目概况 第二部分、项目定位 第三部分、概念方案

第四部分、开发计划 第五部分、投资分析 第六部分、税务筹划

第七部分、管理资源配置建议

本体分析——所处区域

地块位于城市东北区域，为郑东新区衍生区域，CBD副中心，兼有郑州北区和郑东新区的双重板块价值，区域市场价值高。

龙湖区高档住宅、商务办公，金融

为主,由于目前区域内可开发土地日渐

稀少，自2010年以来，区域内以宏光

蓝水岸、新芒果双河湾中豪汇景湾为代

表的高层住宅项目成为了市场供应的主

流，与前之前住宅市场以低层别墅、花

园洋房、低密度高规格为主要价格拉升

支撑卖点不同的是，目前的住宅项目多

凭借绝版的地理位置周边已经成型的良

好生活环境教育配套为主要的价格支撑。

启示：地理位置郑东新区龙湖区，强化郑东新区的板块属性，有助于项目板块价值进一步提升。

本体分析——项目区位图

本郑东新区是郑州市城市建设及房地产开发的头号热点区域，其龙湖区域更是郑东新区的重点。龙湖区域内均规划建设高品质项目，土地市场则分为两种情况：“政府定向挂牌、无竞争底价成交”和“激烈竞争、以高溢价成交”，项目区域距CBD距离3公里，距机场路程25分钟车程。

｜项目初判 本体分析——宗地位置

龙湖北侧核心区域，地块的价值无可替代，地块位置在龙湖片区具有举足轻重的地位。

本项目位于郑东新区仅存的待开发区域，也是郑州市重点规划区“龙湖区域”，极具开发潜力，市场认可度较高。项目分为两部分，15亩商业地块和127.5亩住宅地块，由于是招商引资项目，商业办公地块为带设计方案出让，因此本报告重点研究127.5，亩住宅项目。

住宅地块

写字楼地块

大规模、低密度、限高要求、高楼面地价

地块指标

占地面积127.5亩

容积率 2.0

限高45米

地价700万/亩（参照该区域市场价）

5247元/平

高楼面地价决定了发展高端项目的必然性启示：项目有限高和相对低的容积率要求，为项目的高品质提供可能

本体分析——经济指标

本体分析——经济指标

CBD副中心龙湖区域中央、超高楼面地价、面积小、环境优异。

地块指标

占地面积15亩写字楼地块

容积率 5.0

限高60米

意向地价900万/亩

楼面地价2700元/㎡

项目区位决定了发展高端项目的必然性此项目地块为招商引资项目，带设计方案出让，因此本策划文案只针对127.5亩住宅项目。

⏹市场总活跃项目总量较少； ⏹北区和东区存量低，板块价值高；

⏹各区域主流项目主要以刚需产品和首次改善产品赢取市场，实现

高流量销售，市场缺少高端豪宅类项目；

⏹高价项目集中在郑东新区和大北区，郑东新区的板块价值明显高

于其他区域；

⏹龙湖区域位于高价值板块的东区，

区域内目前没有在售项目，但土地资源稀缺，土地单价高，高端

聚合必是其未来趋

本体分析——市场价值

高价区

郑州市活跃楼盘不超过50个，北区和东区供应量低，郑东新区的板块价值明显高于其他区域。

本体分析——用地现状

项目地块地形平坦，无障碍物，后期施工难度小，但是周边基本市政建设尚不完善，随着龙湖片区的快速建设，预计项目开工时市政各方面配套能基本完善。

地块内部地块内部地块周边

地块周边地块周边

地块周边

本体分析——交通条件

龙湖地区将形成以LRT 轻轨系统、地面公交、水上巴士等共同构成的公共交通网络，短途交通提倡利用自行车等出行方式，打造独具特色的绿色交通体系。

启示：轨道交通辐射

郑州核心城区和商务区可以有效导入两区

域工作人群。

轨道交通及核心道路辐射郑州核心商务区及主城区，交通拉近了本项目他区域的距离。

轻轨 中 州 大 道 连霍高速

湖底隧道 北三环

地铁四号线

项目周边3000米范围内的社区配套，以及3000米外但可辐射项目的大型配套设施情况说明： ⏹教育配套：规划高中、初中、小学、幼儿园，教育资源丰富

⏹商业配套：紧临项目南侧龙湖规划大

体量商业，未来商业氛围好

⏹

休闲娱乐：各项休闲娱乐设施一应俱全 ⏹

医疗配套：郑大附院 ⏹其他：公交站，水底下穿隧道等

本体分析——周边配套

紧临龙湖，周边环境无可比拟，是郑州最适宜居住的区域；规划配套丰富，休闲、购物、市政等配套一应俱全，但目前尚不完善、

紧邻龙湖水系，周边配套丰富，居住环境资源具有得天独厚的优势。

红色：商业用地

粉色：行政办公用地

青色：教育用地 红色：交通用地

本案

黄色：住宅用地

蓝色：医疗用地

本体分析——限制条件

商品住房项目配建保障性住房制度

以出让方式取得的商品住房项目用地按不低于地上建筑总面积10%的比例配建保障性住房，以出让方式取得商业、商品住房混合项目用地按不低于控制性详细控制规划确定的住宅建筑总面积10%的比例配建保障性住房;按出让方式取得土地的棚户区改造项目，配建比例为项目安置后可销售住房面积的5%。商品住房项目配建保障性住房实施意见另行制定。

商品住房项目户型配比要求

根据郑州市房地产开发相关政策要求，郑东新区90㎡以下户型必须占总套数的30%以上（如：建业天筑、普罗旺世龙之梦）。

限制条件1：必须配建10%保障房

限制条件2：90㎡以下户型必须占总套数的30%

注：90㎡以下户型可以包含在10%保障房所占面积内