商业建筑形态

摘要：住区商业为居民的日常生活和购物提供了最直接的服务，近年来越来越受到重视，尤其对新居住空间的分异产生了巨大的影响。通过对住区商业的选址，形态的定位，面积的控制等方面揭示了商业与居住之间的关系。
关键词：住区商业；居住空间分异；选址；商业形态；商业面积

近年来，伴随着住宅建设的高速发展，商业扮演着越来越重要的角色，尤其商业的选址对居住空间分异研究起到一个非常重要的影响。住区商业在整个城市商业分工中与居民生活最贴近，为居民的日常生活和购物提供了最直接的服务，特别在城市扩张后的边缘地区，新辟的住区较为密集，而相应的配套商业还不够完善，因此住区商业在居民生活中的作用和地位就显得尤为重要。

1.居住空间分异。

空间分异是指一定地域范围内组成要素及其综合体在空间上的差别。其相关要素不仅是物质实体，而且还包含着城市发展不同阶段所产生的居民之间在经济、文化、距离上的分异在空间上的表现。居住空间分异是在考察布局现状和特征的基础上，通过对城市中不同空间上居住社区有关要素的比较来考察居住社区在空间上的差别及其特征。

2.经济区位理论。

经济区位理论以新古典经济学为理论基础。新古典经济学是相对李嘉图和马克思的古典经济学而言，在19世纪后半期创建，它将经济分析的重点从古典经济学的生产环境和条件转向个体消费者的喜好和需要。作为市场经济体系中的主流经济理论，新古典主义经济学是一种规范理论，探讨自由市场经济的理想状态下资源配置的最优化问题。经济区位理论注重运用空间经济学理论和系统的数理分析方法来演绎和构建城市土地利用的理论模型，分析和解释城市土地利用的区位决策和空间模式。经济区位学派学者认为一个城市所形成的合理的土地利用模式是各种各样的经济活动和居住阶层的不同要求的反映，在他们的研究中，参与城市土地利用的人都被假定为是追求经济效益最优化和花费最少化的经济人，在此基础上，他们认为市场是土地利用区位决策的结算场，城市土地利用的空间结构是竞争性投标过程的结果。

3.总体选址布局的定位。

众所周知，商业活动的成功与否关键在于是否能够有效地吸引人流，因此，商业应设于人流量多且易于到达的区域。其出入口是人流必经之处，也是商业活动的最佳位置。因此，现在多数商业都集中设在居住区的主要出入口附近，且面向居住区外，形成一个商业带，这种商业设施在商业运作上较为方便灵活，管理也能一步到位。如

果居住区出入口附近没有合适的沿街面可用，而小区人口又较多，需要配置一定量的配套商业时，就出现了一种新的折中的社区商业形态——内街式商业，即在居住区出入口内主要人流方向的一侧或两侧设商铺：也可将小区出入口位置适当内移，在入口处形成“U”型或“L”型广场，可以这样认为，对商业而言，合理的总体布局是成功的起步。

4.住区商业形态的确定。

住区商业从其形态上分类，可分为集中式商业和沿街商业二大类。二者相比较，集中式商业设计难度较大，其内部空间较复杂，很难做到各个商铺的均好性，因此如何提升集中式商铺的商业价值，减少商业风险是社区商业设计中的一大课题。住区商业形态除受其规模影响外，还应综合基地条件、周边状况等因素综合考虑。当然对住区商业的各形态而言，均好性是一项重要的指标，因此，设计时应强调商业建筑内部空间的可视性，加大可视性可以对公众购物产生引导作用，如果商业建筑能被人一眼看到或多个角度都能看到，其商业价值就高。住区商业中诸如知名的餐饮店、大的便利店等容易聚集人气的商铺应放在整个商业布置的尽端，可起到引导人流的作用，促进人流的平均到达率，同时也可增加沿路线的商业的可达性。而普通的沿街商铺设计的交通流线就要求更加简洁明了，通视性要好。

5.住区商业面积的控制。

对于住区商业而言，单元面积宜小不宜大，据分析一家小型服装便利店适宜的经营面积在30m2左右，而一家小型餐饮店的经营面积一般也在50m2左右即可；而且相对而言，单套面积小的商铺其商业风险通常也较小。当然商铺也不能一味地追求小面积，面积过小，商铺承受的业态会受到限制，使用的灵活性将大打折扣。根据市场调研的数据分析，一般住区商业的商铺单元面积应控制在30m2～100m2左右，开间控制在3.6m～4m为宜，开间和进深的比例不宜大于1∶3.6.住区商业与居住的利弊关系。商业虽然为社区居民带来了生活上的便利，但也或多或少地会对临近商铺的居民带来各种干扰，诸如噪声、废气、污水和光污染等等，出现很多对干扰居民生活的负面影响。现在住宅设计规范已明确规定，餐饮类商业不宜放在居民楼内，居民楼内不应布置产生噪声、振动和污染环境卫生的商店。尤其是对社区商业，污染大的商业活动应与住宅楼保持一定间距。再从能源角度审视商业建筑设计，在商业设计中设计师应特别注意贯彻各种节能措施的落实，首先要严格控制商铺窗墙比的比例关系，尽可能减少不必要的开窗面积和有效利用商铺的自然采光通风条件，

做好围护体系的保温设计。当然在充分考虑居民需求、为广大居民日常生活提供全面、便捷服务的同时，还应兼顾环保、节能等社会发展的新要求，真正使商业的建设符合政府所倡导的可持续发展原则。








“华南板块”大型住区商业发展分析




前言

今年上半年，我司商业地产部对广州华南板块大型住区（楼盘）商业开发与营运状况进行了深入、细致的调研。我们发现，广州大盘开发及商业配套中有许多代表性的现象和问题，特撰此文，与同行探讨。

大型楼盘商业、餐饮设施总体开发状况

华南板块有代表性的八大楼盘商业餐饮设施开发现状见下表一、表二。





1. 平均租金

50～60元/平方米*月的平均月租金与广州市中心传统的商业旺地相比（如北京路1000～1500元/平方米*月），有20～30倍的差距，与越秀城建、合生、富力、城启、恒大开发的城区大盘社区商铺相比，也有2～4倍的差距。详见表3。



2. 租赁条件

（1）各小区标准店铺面积约为30～40平方米（建筑面积），中型店铺约为80～150平方米，实用率一般能够达到90％。新建小区按按实用面积计租。

（2）福特玛的南奥、星河湾、华南新城分店均有半年～1年的免租，计租期租金从20元/平方米*月起，组租期一般为8～12年。

（3）诗书人家祈福店、学而优南奥店、海王星辰南奥店、7-11星河湾店等重要品牌商家可获得发展商3个月～1年的免租期。

（4）小区内的服饰店、精品店、音响店、小食店、面包屋、布艺店及家政服务类别门店的租金承受力较高，一般可达60～80元/平方米*月。

（5）小型标准店铺的起始租期一般为1年，正式租约期为2～3年，知名品牌专卖店租约期一般为3～5年。

（6）一般店铺每期租金升幅约为10％～20％，标准新鲜超市一般从第三年起，每年的升幅5％～10％。

（7）因为小区店铺大多为业主租赁，亲自经营，且租金较低甚至有一定的免租期优惠，所以租约期内转手不频繁，祈福的店铺较多，约有100多家，居民消费相对活跃，店铺经营前景相对明朗，候租客多，所以转手较其他新开发小区的商铺频繁。例如南奥20家店铺，首年只有3家转手经营。华碧和星河湾的店铺在开业1～2年内几无转手。

（8）小区商铺管理费约为3～5元/平方米*月。

3. 总体经营状况

（1）超市、便利店、专业店、专卖店是社区商业主要的业态，业种主要以居民日常生活的食品、用品为主。标准型新鲜超市成为社区商业的主力店，福特玛现代生活超市、7-11便利店、宏城便利超市、海王星辰药业、雅顿音响

、CAV音响、学而优书店、诗书人家书店等广州市的品牌连锁专卖店成为社区商业的亮点和卖点。

（2）小区商业中福特玛超市经营状况最好，600～1000平方米的店铺日均销售达到2～3万元、周末达到5～6万元，黄金周内甚至有高达8万元的日销售额。一般两年左右时间达到盈亏平衡（发展商均给予半年～一年的免租和冷冻设备折旧及冷藏、空调电费的优惠）。

（3）便利店、面包屋、精品店、服饰店、洗衣店及家政服务店的经营情况也较好。布艺店、电器店、电工五金店在业主入住初期生意较好，之后生意陆续转淡。

（4）住区商业的购物顾客群体主要是本小区内居民，小部分是区外人士（包括看楼的人士、来访亲朋、发展商与物业管理公司员工）。餐饮店（含酒店会所的中西餐饮、商业街或饮食街食肆）的区外消费人士比购物消费人士多。