拖欠物业费解决途径

拖欠物业费解决途径
解决拖欠物业管理费问题的对策 ： ㈠、提高业主参与协商物业费定价的程度
首先，从长远来看，物业费应该朝协商定价的方向发展， 缩小适用政府指导价，拓宽市场调节价的适用范围。政府指 导价物业服务收费机制有待改善,尤其在社会主义市场经济条 件下的今天,应放宽并改善这种物业服务收费机制,在国家价格 宏观调控下,通过市场竞争机制进行服务价格的调节。 其次，就目前而言，在部分有必要实行政府指导价的物业 项目上要保证业主在基准价基础上浮动幅度范围内参与协商 定价。为此，还必须完善业主自治和前期物业服务等一系列 配套制度。没有业主大会和业主委员会，业主就没有参与协 商物业费定价的法定机构及合理的程序，业主自治制度的推 行任重而道远。前期物业管理合同的签订主体和签订程序也 有待改进。
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根据分析，业主拖欠拒交物业费原因主要可以细分为四种类型：
第一类：因为开发商遗留问题未得到妥善解决,业主拖欠拒交物业费； 第二类：由于业主对物业管理服务不满意而拒交拖欠物业费； 第三类：由于业主自身原因而拒交拖欠物业费； 第四类：业主有缴费能力而恶意拖欠拒交物业费（最可恶）;
据不完全统计,上述四种类型拖欠拒交的物业服务费达到总收费额的 20%左右,
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经调查发现，造成当前物业管理纠纷的一个重要原因即是 物业服务质量标准不具体。实践当中的物业管理服务合同往往 只对物业管理服务的项目进行约定，而对各个物业管理服务项 目应达到何种质量则缺乏具体的、量化的规定。这不仅使得物 业服务企业在提供物业服务时无明确的执行参照，也使得业主 和物业服务企业常常会因对服务质量标准的认识不一致而导致 纠纷。在物业服务合同合法有效的前提下，业主以物业服务质 量有问题而拒交物业服务费的比例非常大 合法的手段就是诉诸法院，通过诉讼的途径追究业主违 约责任。在实际生活中，因为这种方式费时费力，所以物业 服务企业通过诉讼的方式追缴物业费的案例比例不高。从我 国目前的立法规定看，对业主无合法理由欠费的行为尚无有 效制裁措施。
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目前绝大多数物业企业深受 管理费拖欠问题困扰，许多物 业管理收费率在70％以下，甚 至有的情况更差。
业主拖欠物业管理费怎么办？
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《南京市物业管理办法》第三十六条 《江苏省物业管理条例》第三十九条 业主、使用人未按照物业管理合同的约 定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可 以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可 以按每日万分之五加收滞纳金。
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对于按时交纳物业费的业主来说，拖欠物业费是违反了区 分所有权人作为共有人的共同费用分担义务的行为。部分业 主拖欠物业费不仅扰乱了物业服务企业的正常经营，也侵害 了业主团体的共同利益。正是基于欠费行为的这种性质，世 界各国的立法上才规定业主管理团体可以采取除滞纳金和迟 延利息之外更多更严厉的制裁措施。所以除了迟延利息和滞 纳金外，我国法律也可以规定对无故欠费业主发出支付令、 限制房屋转让、将其专有部分强制拍卖、要求业主强制迁离、 予以罚款、做出罚金有罪判决等有力措施解决物业管理费拖 欠问题
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㈢、立法规定对拖欠物业费的制裁措施。
各国关于业主拖欠物业服务费都规定了较为严厉的措施，如 新加坡立法规定对拒绝或迟延交付的服务费用加收利息及罚金的 方式。借鉴其他国家或地区的欠费制裁制度，我国也应通过法律 法规明确规定对拖欠物业费的制裁措施。对于物业服务提供方来 说，业主与其是服务合同关系，业主拖欠物业费是违约行为，业 主对自己的违约行为应承担违约责任。依据合同法的规定，拖欠 物业费的违约责任形式主要应是损害赔偿、违约金，欠费业主支 付迟延利息其性质应为损害赔偿。目前我国实践当中欠费业主承 担违约责任的形式主要是支付滞纳金。
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㈡、加强物业服务质量标准制度建设
让业主心甘情愿地交纳物业费必须提高物业服务质量，但 提高物业服务质量不是无限度的，必须有一个标准。加强物业 服务质量标准制度建设，制定科学合理的物业服务质量标准是 解决物业服务矛盾非常重要的一个方面，这既可以使物业服务 企业对自己的服务有明确的目标，督促其按照标准提供和改善 自己的服务，也可以直接准确判定物业服务企业是否违约
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《物业管理条例》第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建 设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的 前期物业服务合同。
实行政府指导价的物业服务项目上，物业服务价格的确定 往往体现了政府的意志、物业管理企业或开发商的意志， 却唯独缺少物业费的实际缴纳人业主的意志，因此业主往 往不能心甘情愿地接受欠缺自己意志表示的物业服务价格。