房地产业纳税评估模型DOC

房地产业纳税评估模型

一、行业概况

房地产开发是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。房地产开发方式可分为自行开发、合作建房、代建工程和提供劳务等，开发产品可分为土地、房屋（商品房、出租房、周转房等）、配套设施（医院、学校、邮电局等）及代建工程，商品房按建筑结构分为砖木结构、砖混结构、框架结构，按室内铺设程度分为毛坯房、成品房、精装房，按开发状态分为现房和期房，按消费对象分为经济适用房和非经济适用房。

（一）行业经营特点

1．项目审批计划性。

2．经营方式多样性。

3．开发产品固定性。

4．开发周期长。

5．资金运作密集性。

6、房地产价格构成

房地产开发总成本费用是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用等。

（二）行业基本管理体系

1．内部组织管理体系

2．外部监督管理体系

房地产开发业的外部监管部门主要有土地管理部门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门等。上述部门在工作过程中形成的大量信息与纳税评估、税务稽查密切相关。

（1）土地管理部门

负责办理国有土地出（转）让手续，收取土地出让金，核发《国有土地使用证》。从土地管理部门可获取土地使用权出让和转让信息，包括出（转）让方、出（转）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价

格、转让金额，是审核土地出（转）让金的依据。

（2）发改委

负责开发项目的立项审批。从发改委可获取开发项目的批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等信息。

（3）拆迁管理部门（拆迁办公室）

负责审查颁发《房屋拆迁许可证》，审查、备案开发企业与拆迁方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》。《房屋拆迁安置补偿协议》的主要内容包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，是审核拆迁补偿费的依据。

（4）规划部门

负责规划总图的评审，核发《建设用地规划许可证》；负责报建图的审查，核发《建设工程规划许可证》。从规划部门可获取开发项目名称、性质、占地面积，规划的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施情况等信息，是审核可售面积的依据。

（5）建设主管部门

负责对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。从建设主管部门可获取建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等信息。

（6）建筑工程质量监督部门

负责对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。从建筑工程质量监

督部门可获取开发项目完工的《工程竣工验收备案表》，采集工程竣工验收时间、竣工验收意见等信息。

（7）房产管理部门

负责审查商品房预售方案，核发《商品房预售许可证》；负责对房屋建筑面积进行测量，出具测绘报告；负责核准新建商品房所有权初始登记（大产权证）以及分户产权登记。从房产管理部门可获取房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易、预售许可证发放信息。

3．中介机构

房地产开发业涉及的中介机构主要有工程监理公司和会计师（造价师）事务所。

（1）工程监理公司

主要职责是控制工程建设的投资、建设工期、工程质量；进行安全管理、工程建设合同管理；

（2）会计师（造价师）事务所

负责对预（决）算报告进行审计，出具审计报告。审计报告是编制决算的依据，对审核预决算差异的真实性具有重要参考价值。

（三）基本开发流程

房地产开发企业开发过程主要包括开工准备期、组织施工期、预售和产权转移期等阶段。

4．基本开发流程

（四）开发产品主要销售方式

1．按商品房的完工程度划分

（1）商品房预售

商品房预售是指开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，由买受人交付定金或者房价款。

（2）商品房现售

商品房现售是指开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，由买受人交付房价款。

2．按结算方式划分

（1）一次性收款销售

一次性收款销售是指买受人一次性将购房款全部交付给开发企业。

（2）分期收款销售

分期收款销售是指买受人在约定时间内分期、分批将购房款交付给开发企业。

（3）银行按揭销售

银行按揭销售又称购房抵押贷款，是指买受人以所购房屋的产权作抵押，由银行先行支付房款给开发企业，买受人再按月向银行分期支付本息。

（4）委托销售

委托销售是指开发企业委托房地产中介服务机构销售现房或期房并收取购房款，开发企业与受托方结算款项。

（5）先租后售

先租后售是指买受人可以先租住商品房，到买受人有能力购买商品房产权时，开发企业如数退还此前收取的租金，再按租住时议定的价格将商品房出售给买受人。

（6）售后返租

售后返租是指买受人购买商品房后，以双方议定的租价和租期返租给开发企业。

二、常见涉税问题

房地产开发企业财务核算执行《企业会计制度》，上市公司自2007年1月1日起施行《企业会计准则—基本准则》和《企业会计准则—具体准则》。在纳税评估实地核查中，应重点关注以下三个方面的财务核算，特别是与税收相关政策的差异。

按《企业会计准则》中有关商品销售收入的确认原则进行确认。在实际操作中，开发企业主要在开发产品交付使用，并将发票账单交付给买受人时确认销售收入。

1．现房方式销售

由于有现房供应，在办妥开发产品移交手续后，即可确认收入。

2．预售方式销售

房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的均为预售房