城市发展与土地集约利用

城市发展与土地集约利用

城市化是现代化的必然趋势，发展中国家尤其不可避免。中国是世界上最大的发展中国家，城市化已进入高速增长期。因此，城镇用地的空间拓展将日益成为现在及未来几十年中国土地利用变化的主要特征。然而城市土地是有限的，而人口增长和经济发展对建设用地需求势必将进一步增长。为缓解这一矛盾，只有采取有效措施，优化土地利用结构，提高城市建设用地利用的集约度和效益，才能实现既保护耕地和其他农用地，又满足各类建设发展需求。

1. 目前城市建设用地存在的问题我国目前正步入城市化加速发展时期，加快推进城市化进程是我们的必然选择。但在加快城市化的同时，应认识到我国城市土地利用方式还比较粗放，集约化程度低，占用耕地过多，主要存在以下三方面的问题。

1.1长期忽视城市土地内涵挖潜，走了一条外延扩张式的发展道路

由于制度安排、税收设置等诸多因素，造成城市郊区土地开发成本低廉，而城市中心由于拆迁面过大而成本相对较高，以经济效益最大化为出发点的开发商必然愿意占用郊区农田搞土地开发。同时，地方政府通过从农民手中低价征地进行一定的初期开发后，再卖给开发企业或开发商，采取这种方式来

增加财政收入与城市建设资金，导致城市发展普遍采用不断向外扩张的发展模式。这种扩张式的发展模式的外部性和内部性均不经济：其外部性不经济表现在加剧了占用有限的耕地资源，在郊区大量开发住宅，造成对城市绿色带的蚕食和对生态环境的破坏，加重了城市交通和居民上班的负担；其内部性不经济表现在开发郊区不利于旧城改造，大量的危旧房不能得到修缮和改造，可能导致旧城区社会问题的发生。

1.2城市土地资源配置不合理，土地利用效率不高多年来大多数城市存在用地功能配置不尽合理的问题，普遍存在“散”和“乱”的现象；各类用地比例失调，城市生活质量偏低；土地的容量潜力未得到充分发挥，城市用地容积率普遍偏低。

许多单位存在土地使用不当和土地使用不足的问题。一方面土地使用不当，如城市中许多黄金地段被大量的工厂、机关占据，土地价值得不到充分体现；另一方面土地使用不足，在某些特定地段上，许多开发单位多征少用或征而不用，造成土地闲置。同时，有些开发者受经济利益的驱使，过度开发土地，而这种土地的过度使用会造成社会成本的额外支出，这样虽然开发者个体收益得到提高，但它并不能弥补社会成本超支部分，土地利用效率仍会下降。

2. 城市建设用地集约利用的途径

2.1 建立协调发展的城市体系

城市分大、中、小不同的等级，由不同等级的城市共同组成

城市体系。在城市的发展过程中，我国素有偏好小城市的习惯。但按照城市体系的发展规律，大、中、小城必须协调统一发展，才能发挥整体效果。在大力推进城市化进程中一定要注意发展大城市，城市规模越大，土地集约利用程度越高，土地资产的价值越高。因此建立大、中、小城市协调发展的城市体系，对城市土地集约利用至关重要。

2.2加强土地管理，合理控制城市用地的外延扩张粗放型的经济增长方式造成城市用地的迅速外延扩张，浪费和闲置了宝贵的土地资源，因此，应该采取措施，适当控制城市发展规模，严把城市升级关，减少城市建设对耕地的占用。制定和严格执行城市土地供应计划，将城市土地供应总量、占用耕地

指标应尽可能控制在最小限度，并加强宏观调控。消除土地管理部门、建设规划部门、城市房产管理部门之间在管理管理权限不清难以界定的现象，改条块管理为综合管理，加速整合房屋产权和土地使用权的统一登记制度，尽快建立系统化、

科学化的管理体制。

2.3严格土地规划，控制新增建设用地数量严格土地利用总体规划、城市总体规划修改的管理。在土地利用总体规划和城市总体规划确定的建设用地范围外，不得设立各类开发区（园区）和城市新区（小区）。对清理后拟保留的开发区，必须依据土地利用总体规划和城市总体规划，按照布局集中、用地集约和产业集聚的原则严格审查。

严控新增建设用地的总量和速度，对新增建设用地实行土地有偿使用。加强农用地转用审批的规划和计划审查，强化土地利用总体规划和土地利用年度计划对农用地转用的控制和引导。新上建设项目首先要利用现有建设用地，严格控制建设占用耕地、林地、草原和湿地。

2.4进行土地整理，调整用地结构，提高土地利用率城市化的迅速发展给土地的压力越来越大，在现有建设用地的基础上，只有整理土地、优化土地利用结构，才能进一步满足城市对建设用地的需要。对于现有城市土地应充分利用，消灭城

市闲置地；对于已出让但无资金开发的土地应收取闲置费或收回土地使用权。必须降低商品房空置率，对于空置商品房应通过大量市场调研，找出市场空白点，结合周边环境，迎合市场需求，确定最佳用途。努力改造旧城区，挖掘土地使用潜力。

2.5强化对土地执法行为的监督建立公开的土地违法立案标准。对有案不查、执法不严的，上级国土资源部门要责令其作出行政处罚决定或直接给予行政处罚，坚决纠正违法用地。对违法用地及其建筑物和其他设施，按法律规定采取严励的措施。通过不断完善土地执法监察体制，更好地监督和规范土地执法行为。[ 科]