广州某三旧改造项目策划报告 精品
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“出售使用权”； SOHO（办公式公寓）——快速回笼资金；
区域领航商业——后期增值；
挖掘“三旧改造”政策空间，实现项目价值最 大化！
开发模式一：5层商业+1栋酒店/公寓+1栋写字楼/SOHO的商业综合体 由于项目地块性 质及甲方开发意 向不确定，故我 们根据甲方要求， 推导出三种不同 的开发模式
一
成本财务分析
开发模式一项目规划指标
序号
1 1.1 1.2 2 3 4 5 6 6.1 6.2 6.3
项目名称
总用地面积 地块1用地面积 地块2用地面积 容积率 建筑密度 地下停车 地下汽车库（二层） 地上建筑面积 其中：商业 写字楼 SOHO办公
规模指标㎡
34824 13818 21006
备注
1.1+1.2
4.5
40% 1254 50160 156708 69648 17272.5 17272.5 24000 28515 206868 按0.8泊/100㎡计 按40㎡/辆 1×2 按建筑密度和5层计 按地块1塔楼的50%计 按地块1塔楼的50%计
6.4
6.5 7
酒店
服务式公寓 总建筑面积
3
4 5 6 7 8 9
建安工程费用
市政配套工程费用 公建配套工程费用 不可预见费 开发期间税费 开发费用 总投资
不含装修费用
开发模式二项目规划指标
序号 1 2 3 4 4.1 4.2 4.3 项目名称 地块1用地面积 容积率 建筑密度 地上建筑面积 商业 一力集团总部 SOHO 规模指标㎡ 13818 4.5 40% 62100 27600 14880 19620 497 10400 72500 1×2 按建筑密度和5层计 甲方要求12000-15000㎡ SOHO（办公式公寓） 备注
项目开发策略终期汇报
研究 内容
宏观环境研究 项目地段研究 潜在客户研究 初步定位分析
区域市场深度调研 建设成本分析 收益与风险预测
项目开发策略拟定 成功启动模式研究 项目全程开发计划
项目全程服务工作阶段划分
2011/11/20
2011/12/10
2011/12/15
2011/12/31
采用分期开发、整体运营的基本思路，“立足嘉禾、定位白云、辐射广州 甚至华南区域”，结合商业与商务功能，挖掘项目最大价值，达到投资回 报目标
本项目在物态组合定位上，什么样的开发模式才能匹配它的价值？ 本项目面对的消费市场是什么样的客户群体？ 在现有市场环境基础上，什么样的产品组合才能最大限度降低开发风险，
按300间客房计
按地块2塔楼面积计 5+6
开发模式一成本估算
序号 1 2 项目名称 土地费用 前期费用 规模指标（元/㎡） 0 60 1825.9 46.5 25 39 39 125 2160.4 1240.8 32922.56 961.62 517 806.52 806.52 2585 44531 不含财务费用 合计（万元） 备注 暂不计土地费用
谨呈：****有限公司
一力集团商业项目 发展战略及投资收益中期报告
项目全程服务工作阶段划分
第一阶段 工作 内容
第二阶段
第三阶段
项目调研与整体定位
项目设计与开发实施
项目推广及战略营销
提交 成果
项目发展战略 项目初步定位
项目设计 开发建设方案
项目营销战略 项目营销策略
研究 内容
项目背景研究 潜在消费者研究 类似项目案例研究 初步定位及适应性分析
一力集团总部
5
6 7
地下停车+地上停车
地下车库（一层） 总建筑面积
按0.8泊/100㎡计
按40㎡/辆，共260辆 4+6
零售商业
-1层地下室
开发模式二成本估算
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 项目名称 土地费用 前期费用 建安工程费用 市政配套工程费用 公建配套工程费用 不可预见费 开发期间税费 开发费用 总投资 规模指标（元/㎡） 0 合计（万元） 备注 暂不计土地费用
开发模式二：5层商业+1栋SOHO（办公式公寓）+一力集团总部
开发模式三：5层商业+一力集团总部
研究核心问题：
风险最小化、价值最大化； 兼顾快速回现和项目价值发挥，前期以快速回现为第一要务，满 足公司资金需求；后期逐渐走高，追求项目价值最大化。
第二部分 开发模式初步判定
1、投资成本分析
2、收益预测
60
1580 46.5 25 39 39 125 1914.5
435
11455 337.125 181.25 282.75 282.75 906.25 13880.125 不含财务费用 不含装修费用
开发模式三项目规划指标
4-5 一力集团总部 2-3 购物+餐饮+娱乐 1 大堂+品牌店+专卖店 -1 地下室
第二阶段 市场调研
第二阶段 思路形成
项目属性研判与界定 问题结构化分析 区域环境分析 市场容量预测 项目定位导出
第二阶段 项目整体定位与发展战略
研 究 内 容
项目地块查勘 区域宏观经济背景研究 区域商业环境研究 城市商业发展规划研究 市场调研
成 果
一力集团白云商业项目定位中稿
主要内容
实现快速“销售”，达到资金快速回笼和利益最大化目标？
开发目标解读 客户目标 快速回收资金 打造一力集团总部 产品持续升值 限制条件
场地租金已开始计收，时间成本消耗； 项目地块只有四十年使用权，没有产权； 区域商业氛围不成熟；
—— —— ——
收益 形象 前景
销售 星级物业
自持经营
？
开发策略
报告思路
1 开发目标解读
2
开发模式初步判定
3
开发模式可行性分析
4
方案设计优化
5
报告回顾与结论
第一部分 首次汇报回顾及目标解读
首次汇报回顾
由于广州经济的持续发展、居民消费能力和生活水平的持续改善，因此区 域商业地产市场未来发展空间巨大
项目以打造区域中心的商业综合体为立意起点，重点打造商业广场，并以 星级酒店、服务式公寓、SOHO写字楼作为丰富整体物业功能的组合；
总体规划设计
建筑设计 环境与景观概念设计 开发节奏及建设方案优化
营销模式研究 营销案例研究 市场及消费者研究
百度文库
项目调研及整体定位工作
第一阶段 工作 内容
第二阶段
第三阶段
项目启动期初步分析
项目深入调研及整体定位
项目整体开发策略
提交 成果
项目发展初步分析
项目整体定位中期报告 项目投资收益分析
区域领航商业——后期增值；
挖掘“三旧改造”政策空间，实现项目价值最 大化！
开发模式一：5层商业+1栋酒店/公寓+1栋写字楼/SOHO的商业综合体 由于项目地块性 质及甲方开发意 向不确定，故我 们根据甲方要求， 推导出三种不同 的开发模式
一
成本财务分析
开发模式一项目规划指标
序号
1 1.1 1.2 2 3 4 5 6 6.1 6.2 6.3
项目名称
总用地面积 地块1用地面积 地块2用地面积 容积率 建筑密度 地下停车 地下汽车库（二层） 地上建筑面积 其中：商业 写字楼 SOHO办公
规模指标㎡
34824 13818 21006
备注
1.1+1.2
4.5
40% 1254 50160 156708 69648 17272.5 17272.5 24000 28515 206868 按0.8泊/100㎡计 按40㎡/辆 1×2 按建筑密度和5层计 按地块1塔楼的50%计 按地块1塔楼的50%计
6.4
6.5 7
酒店
服务式公寓 总建筑面积
3
4 5 6 7 8 9
建安工程费用
市政配套工程费用 公建配套工程费用 不可预见费 开发期间税费 开发费用 总投资
不含装修费用
开发模式二项目规划指标
序号 1 2 3 4 4.1 4.2 4.3 项目名称 地块1用地面积 容积率 建筑密度 地上建筑面积 商业 一力集团总部 SOHO 规模指标㎡ 13818 4.5 40% 62100 27600 14880 19620 497 10400 72500 1×2 按建筑密度和5层计 甲方要求12000-15000㎡ SOHO（办公式公寓） 备注
项目开发策略终期汇报
研究 内容
宏观环境研究 项目地段研究 潜在客户研究 初步定位分析
区域市场深度调研 建设成本分析 收益与风险预测
项目开发策略拟定 成功启动模式研究 项目全程开发计划
项目全程服务工作阶段划分
2011/11/20
2011/12/10
2011/12/15
2011/12/31
采用分期开发、整体运营的基本思路，“立足嘉禾、定位白云、辐射广州 甚至华南区域”，结合商业与商务功能，挖掘项目最大价值，达到投资回 报目标
本项目在物态组合定位上，什么样的开发模式才能匹配它的价值？ 本项目面对的消费市场是什么样的客户群体？ 在现有市场环境基础上，什么样的产品组合才能最大限度降低开发风险，
按300间客房计
按地块2塔楼面积计 5+6
开发模式一成本估算
序号 1 2 项目名称 土地费用 前期费用 规模指标（元/㎡） 0 60 1825.9 46.5 25 39 39 125 2160.4 1240.8 32922.56 961.62 517 806.52 806.52 2585 44531 不含财务费用 合计（万元） 备注 暂不计土地费用
谨呈：****有限公司
一力集团商业项目 发展战略及投资收益中期报告
项目全程服务工作阶段划分
第一阶段 工作 内容
第二阶段
第三阶段
项目调研与整体定位
项目设计与开发实施
项目推广及战略营销
提交 成果
项目发展战略 项目初步定位
项目设计 开发建设方案
项目营销战略 项目营销策略
研究 内容
项目背景研究 潜在消费者研究 类似项目案例研究 初步定位及适应性分析
一力集团总部
5
6 7
地下停车+地上停车
地下车库（一层） 总建筑面积
按0.8泊/100㎡计
按40㎡/辆，共260辆 4+6
零售商业
-1层地下室
开发模式二成本估算
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 项目名称 土地费用 前期费用 建安工程费用 市政配套工程费用 公建配套工程费用 不可预见费 开发期间税费 开发费用 总投资 规模指标（元/㎡） 0 合计（万元） 备注 暂不计土地费用
开发模式二：5层商业+1栋SOHO（办公式公寓）+一力集团总部
开发模式三：5层商业+一力集团总部
研究核心问题：
风险最小化、价值最大化； 兼顾快速回现和项目价值发挥，前期以快速回现为第一要务，满 足公司资金需求；后期逐渐走高，追求项目价值最大化。
第二部分 开发模式初步判定
1、投资成本分析
2、收益预测
60
1580 46.5 25 39 39 125 1914.5
435
11455 337.125 181.25 282.75 282.75 906.25 13880.125 不含财务费用 不含装修费用
开发模式三项目规划指标
4-5 一力集团总部 2-3 购物+餐饮+娱乐 1 大堂+品牌店+专卖店 -1 地下室
第二阶段 市场调研
第二阶段 思路形成
项目属性研判与界定 问题结构化分析 区域环境分析 市场容量预测 项目定位导出
第二阶段 项目整体定位与发展战略
研 究 内 容
项目地块查勘 区域宏观经济背景研究 区域商业环境研究 城市商业发展规划研究 市场调研
成 果
一力集团白云商业项目定位中稿
主要内容
实现快速“销售”，达到资金快速回笼和利益最大化目标？
开发目标解读 客户目标 快速回收资金 打造一力集团总部 产品持续升值 限制条件
场地租金已开始计收，时间成本消耗； 项目地块只有四十年使用权，没有产权； 区域商业氛围不成熟；
—— —— ——
收益 形象 前景
销售 星级物业
自持经营
？
开发策略
报告思路
1 开发目标解读
2
开发模式初步判定
3
开发模式可行性分析
4
方案设计优化
5
报告回顾与结论
第一部分 首次汇报回顾及目标解读
首次汇报回顾
由于广州经济的持续发展、居民消费能力和生活水平的持续改善，因此区 域商业地产市场未来发展空间巨大
项目以打造区域中心的商业综合体为立意起点，重点打造商业广场，并以 星级酒店、服务式公寓、SOHO写字楼作为丰富整体物业功能的组合；
总体规划设计
建筑设计 环境与景观概念设计 开发节奏及建设方案优化
营销模式研究 营销案例研究 市场及消费者研究
百度文库
项目调研及整体定位工作
第一阶段 工作 内容
第二阶段
第三阶段
项目启动期初步分析
项目深入调研及整体定位
项目整体开发策略
提交 成果
项目发展初步分析
项目整体定位中期报告 项目投资收益分析