长春项目全策划结构思路
长春项目全策划结构思路
长春项目全策划结构思路长春工程全筹划结构思路一、宏观市场研究I、区域现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况：〔1〕国内生产总值〔2〕固定资产投资总额〔3〕各产业比率、人口、收入〔4〕社会消费特征及恩格尔系数〔5〕宏观购房金融政策：货币政策、利率、房地产按揭政策〔6〕工程建设本钱根底数据；2、工程所在地政府相关的政策法规和城市开展方向：〔1〕东北区域经济政策改变〔2〕政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规〔3〕政府关于商品住宅、市政规划等开发的政策法规〔4〕通过城市规划、开发方向或政府扶持以确定城市开展方向，及其对工程正面或负面的影响。
II、工程用地周边环境分析〔1〕工程土地性质调查：地理位置、地质地貌状况、土地面积及红线图、土地规划使用性质、七通一平现状〔2〕工程用地周边环境调查：地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观、环境污染状况〔3〕地块交通条件调查：地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划、工程的水、路、空交通状况、地块周边的市政道路进入工程地块的直入交通网现状〔4〕周边市政配套设施调查：购物场所、文化教育、医疗卫生、金融效劳、邮政效劳、娱乐、餐饮、运动、生活效劳、娱乐休息设施、周边可能存在的对工程不利的干扰因素、历史人文区位影响〔5〕短中期政府在工程所在地及工程地块周边的市政规划。
III、工程所在地房地产市场总体供求现状：〔1〕所在地工程供给特征：数据及趋势、工程特征细分描述〔如下新建在建工程信息〕、从特征得到的借鉴和警惕、价格、热销户型等〔2〕工程所在地土地供给情况及其带来的潜在供给量〔3〕工程所在地的居民住宅现状：形态及比重〔4〕工程所在地市场板块的划分及其差异〔5〕工程所在地工程平均价格走势及市场价值发现。
c、显性消费者根本信息：客户群特征、购房目的、区位选择、房型选择、面积选择、总价范围、货款比率。
d、房地产市场交易信息。
e、房地产工程推广根本信息：广告〔出现媒体、时间与期间、版面、色彩、投放数量、载体、广告市场价格、主题特色〕促销活动〔形式特点、时间段〕。
长春净月中医健康养生城项目策划初步方案
法解决亚健康问题。
健康养生养老市场分析
中国传统中医的养生理念与特点：
中国中医养生学：中国养生主张凝练内在的生命深度，充分调动自身体内潜在的生命力。中国传 统的养生概念,来源于传统中医理论,是指保养、调养、补养; 根据文献考证，中国养生学萌芽于 商周时期。养生是根据生命的发展规律，达到保养生命、健康精神、增进智慧、延养生命的科学
健康养老项目的案例
1、退休疗养之都——美国太阳城（Sun City）
社区特点：环境氛围，适宜老人。阳光充足、气候好、适宜老年人居住；设计合理、以方便老 人为第一宗旨。设施完备，档次分明。城区除了拥有几所大的专为老人服务的综合性医院外，心 脏病中心、眼科中心等数百个医疗诊所遍布大街小巷，疗养院和老人照顾中心鳞次栉比，老人可 以根据自己的身体状况和经济承受能力选择各种水平的服务；社区内设计建造了各种户型以适应 不同类型老人的要求；老有所乐，老有所为。社区内很多公共服务由老年志愿者担当。在这里是 一种生活，一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活，充实、健康。 配套设施：126洞高尔夫球场、室内和室外游泳池、网球场、推圆盘游戏场、草地保龄球场、 健身和娱乐中心、会议室、10000平方英尺的剧场、80多个俱乐部等。
7社区商业中心包含特色中医一条街中草药与保健食品一条街药膳饮食一条街老人商品服务一条街11老年大学关东书画院11000张床位以上的公益性养老院22000张床位以上的示范性四星标准养老公寓3养老联排别墅和公寓五星标准4以老年病研究和康复为主的甲级医院床位500张以上和老年病研究院以及健康检验中心5度假养生五星酒店综合体包含会议中心用于举办东北亚养生论坛6滨水养生主题湿地公园与儿童公园和体育休闲中心高尔夫球网球羽毛球保龄球乒乓球各类体育设施可同时容纳600老人的锻炼大厅周边能够形成10公里的自行车及林间散步道包含健康植物果园和中药种植区中医护理专科学院由长春中医药大学牵头组建培养中医养生护理高级和中级人才的中医护理专科学院致力于打造养生软环境和传统的养老房地产项目区别注重养生活动引导和中医健康服务引导以中医特色健康养生人才培养作为目标
长春新植物园规划方案
长春新植物园规划方案一、概述长春新植物园位于长春市中心，占地面积200公顷。
本规划方案旨在打造一个绿色、生态、文化融合的世界级植物园，为市民和游客提供一个休闲、娱乐、学习和研究的理想场所。
二、规划内容1. 植物综合展区- 在植物综合展区，我们将建设有各个主题的展馆和花坛，包括水生植物、草坪、乔木、灌木以及特色植物等。
这些展馆将展示来自世界各地的植物种类，使游客能够感受到不同的植物文化和生态环境。
2. 科普教育区- 在科普教育区，我们将建立以植物科普为主题的教育中心，提供植物研究和教育活动。
这里将有一座现代化的植物科学博物馆，以及学生实验室和讲座厅，为学生和研究人员提供展示和交流的平台。
3. 休闲娱乐区- 休闲娱乐区将有一个大型草坪和露天舞台，为市民和游客提供户外表演、音乐会和庆典活动的举办场所。
此外，我们还将建设步行道、健身区、自行车道等，为人们提供运动和休闲娱乐的空间。
4. 生态保护区- 生态保护区将用于保护和恢复当地的自然生态环境。
我们将努力营造一个适合鸟类、昆虫和其他野生生物栖息生活的栖息地，并设立观鸟点、生态湖泊和生态保护展馆，引导游客关注环境保护和生态平衡。
5. 文化展示区- 文化展示区将传达本地区的历史、文化和民俗，通过植物、景观和建筑元素的结合展示长春丰富的文化遗产。
这里将有传统园林、文化广场、传统宅院以及具有当地特色的雕塑和纪念碑。
三、活动与服务设施1. 教育活动- 在植物园的每个展区都将组织定期举办的科普讲座、研讨会和植物展示活动，让参观者了解植物的生长、繁殖和保护。
此外，我们将与学校合作，开发植物科普教育课程，为学生提供实地学习的机会。
2. 游客服务- 我们将在园区内设置多个服务中心，提供游客咨询、导览和购物等服务。
此外，还将设置餐厅、咖啡馆和休息区，方便游客在赏景和参观过程中休息和用餐。
3. 社区参与- 长春新植物园鼓励社区居民参与园区的建设和管理。
我们将开展植物栽培培训、志愿者活动和社区座谈会，邀请市民和专家一起参与植物园的规划和管理，增加公众的参与感和归属感。
长春某房产项目策划结构思路
长春工程全策划结构思路一、宏观市场研究I、区域现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况：（1）国内生产总值（2）固定资产投资总额（3）各产业比率、人口、收入（4）社会消费特征及恩格尔系数（5）宏观购房金融政策：货币政策、利率、房地产按揭政策（6）工程建设成本基础数据；2、工程所在地政府相关的政策法规和城市发展方向：（1）东北区域经济政策改变（2）政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规（3）政府关于商品住宅、市政规划等开发的政策法规（4）通过城市规划、开发方向或政府扶持以确定城市发展方向，及其对工程正面或负面的影响。
II、工程用地周边环境分析（1）工程土地性质调查：地理位置、地质地貌状况、土地面积及红线图、土地规划使用性质、七通一平现状（2）工程用地周边环境调查：地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观、环境污染状况（3）地块交通条件调查：地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划、工程的水、路、空交通状况、地块周边的市政道路进入工程地块的直入交通网现状（4）周边市政配套设施调查：购物场所、文化教育、医疗卫生、金融服务、邮政服务、娱乐、餐饮、运动、生活服务、娱乐休息设施、周边可能存在的对工程不利的干扰因素、历史人文区位影响（5）短中期政府在工程所在地及工程地块周边的市政规划。
III、工程所在地房地产市场总体供求现状：（1）所在地工程供给特征：数据及趋势、工程特征细分描述（如下新建在建工程信息）、从特征得到的借鉴和警惕、价格、热销户型等（2）工程所在地土地供应情况及其带来的潜在供应量（3）工程所在地的居民住宅现状：形态及比重（4）工程所在地市场板块的划分及其差异（5）工程所在地工程平均价格走势及市场价值发现。
供给调研所需数据资料内容：a、土地市场信息：区域特征、土地供给、购买方信息、政策法规变化、规划；b、新建在建工程信息：区位特征板块、工程特征（风格、户型结构、建筑结构、材料、装修、楼间距、绿化率、电梯量、车位）、户型（面积大小、数量配比、客户群）、价格（价格现状、价格走势、价格手段、层次朝向差价）、投资商、开发商、代理商、承建商、物业经管、内部配套特征、周边配套信息。
最新长春超达磐谷大型商业项目整体策划-68DOC
前言长春超达国际商务港位于长春西南版块的国家级高新开发区，项目已落成。
和项目相呼应的汽车4S店也初具规模。
项目周边，高新开发区范围内，大型购物中心沃尔玛已经进驻，天安等发展商打造的高档居住区已经形成。
我司根据本项目的特点和针对本地市场的特征，将重新对项目进行定位和确定目标客户，提出项目主题：“长春西南版块，富人聚集地。
”从多个角度来诠释主题概念。
目录第一章：项目定位主题定位------------------------------------------------------------------------------------- 4 形象定位-------------------------------------------------------------------------------------14 客户定位-------------------------------------------------------------------------------------16第二章：推广策略推广思路-------------------------------------------------------------------------------------19 招商工作步骤---------------------------------------------------------------------------------25 商铺租金价格---------------------------------------------------------------------------------26 卖点挖掘-------------------------------------------------------------------------------------27推广步骤-------------------------------------------------------------------------------------28第三章：产品改造建议项目总体布局---------------------------------------------------------------------------------51 售楼处包装-----------------------------------------------------------------------------------54第四章：广告策略广告推广策略---------------------------------------------------------------------------------57 广告推广目标---------------------------------------------------------------------------------58 广告定位诉求---------------------------------------------------------------------------------59 广告策略-------------------------------------------------------------------------------------60 广告创意-------------------------------------------------------------------------------------67第一章、项目定位一、主题定位-----定位依据：1.南部“富中心”概念的形成长春作为吉林省的省会，全国重要的汽车工业、农产品加工基地和科教文贸城市，主城区空间发展方向为“南拓北优、西控东展”；主城区空间结构为“双心三翼、多组团”，“双心”分别指人民广场一带主中心和南部副中心，“三翼”分别指西南、东南和东北三个主要城市发展方向。
长春项目实施方案(项目说明模板)
长春xx建设项目实施方案一、项目承办单位基本情况（一）公司名称xxx科技发展公司（二）项目报告规划机构泓域咨询机构（三）公司简介经过10余年的发展，公司拥有雄厚的技术实力，完善的加工制造手段，丰富的生产经营管理经验和可靠的产品质量保证体系，综合实力进一步增强。
公司将继续提升供应链构建与管理、新技术新工艺新材料应用研发。
集团成立至今，始终坚持以人为本、质量第一、自主创新、持续改进，以技术领先求发展的方针。
公司始终秉承“集领先智造，创美好未来”的企业使命，发展先进制造，不断提升自主研发与生产工艺的核心技术能力，贴近客户需求，助力中国智造，持续为社会提供先进科技，覆盖上下游业务领域的行业综合服务商。
公司不断加强新产品的研制开发力度，通过开发新品种、优化产品结构来增强市场竞争力，产品畅销全国各地，深受广大客户的好评；通过多年经验积累，建立了稳定的原料供给和产品销售网络；公司不断强化和提高企业管理水平，健全质量管理和质量保证体系，严格按照ISO9000标准组织生产，并坚持以质量求效益的发展之路，不断强化和提高企业管理水平，实现企业发展速度与产品结构、质量、效益相统一，坚持在结构调整中发展总量的原则，走可持续发展的新型工业化道路。
经过多年的发展与积累，公司建立了较为完善的治理结构，形成了完整的内控制度。
公司一直注重科研投入，具有较强的自主研发能力，经过多年的产品研发、技术积累和创新，逐步建立了一套高效的研发体系，掌握了一系列相关产品的核心技术。
公司核心技术均为自主研发取得，支撑公司取得了多项专利和著作权。
公司生产运营过程中，始终坚持以效益为中心，突出业绩导向，全面推行内部市场化运作模式，不断健全完善全面预算管理体系及考评机制，把全面预算管理贯穿于生产经营活动的各个环节。
通过强化预算执行过程管控和绩效考核，对生产经营过程实施全方位精细化管理，有效控制了产品生产成本；着力推进生产控制自动化与经营管理信息化的深度融合，提高了生产和管理效率，优化了员工配置，降低了人力资源成本；坚持问题导向，不断优化工艺技术指标，强化技术攻关，积极推广应用新技术、新工艺、新材料、新装备，原料转化率稳步提高，降低了原料成本及能源消耗，产品成本优势明显。
长春亚泰桃花苑项目规划运作报告
长春亚泰桃花苑项目规划运作报告第一部分：朝阳镇城区概况--------------------------------------------------------------------- 4 页（略）1、地理位置2、人文环境3、交通条件4、基础设施（水、电、气、通讯等）5、旅行资源6、城区功能第二部分：区域经济消费调研------------------------------------------------------------------- 9 页（略）第三部分：项目概况及分析--------------------------------------------------------------------- 17页1、项目概况（略）2、项目分析3、项目SWOT分析4、项目WT策略第四部分：项目定位--------------------------------------------------------------------------- 22页1、市场定位 2、项目功能定位 3、项目功能设置及物业服务概要 4、小结第五部分：项目营销推广策略------------------------------------------------------------- 39页1、总体策略2、营销时期划分备注事项------------------------------------------------------------- 39页以下“本案”、“本项目”、“楼盘”各名词均指代此商业项目第三部分项目概况及分析一、项目分析：（1）商业片区分布从当地商业分布来看，还处于传统商业时期，门面及大型卖场要紧集中在以凯旋路为中心辐射的2条街道以内，凯旋路邻近差不多是目前车流量、人流量最大的商业街路，因为此处几条商业街路依靠于较大的人流量，因此要紧以大中型卖场、服装专卖店、鞋帽、超市为主。
商业地产长春美景天城地产项目全程营销策划方案
2-2 市场环境分析
竞争环境分析（主要为代表性楼盘） 竞争对手：
钻石·礼都 华泰·世纪新城 春天花园 雁鸣湖山庄
上海证大国际花园项目 星火地产青年路东项目
若需要可提供所有竞盘详细资料
2-2 市场环境分析
1、钻石·礼都
地理位置：利国街以东，英华胡同以南，亚泰大街以西，东天光路以北 开 发 商：吉林省天元房地产开发公司 建筑规模：26万米 建筑类型：六层住宅，3栋高层； 三期2栋高层，六层住宅，尚未拆迁 配套设施：10000平米主题景观广场，完全人车分流，单元入户大堂，韩式
2-2 市场环境分析
2006年长春市各区域新增住宅供应量统计列图
12
80
10 60
8
6
40
4
2
20
0
0
朝阳区 南关区 二道区 绿园区 宽城区 经开区 高新区 净月区
供应数量（个） 供应面积（万平方米）
2-2 市场环境分析
2006年长春市住宅市场共有38个新盘推出，其中 绿园区10个新盘，占供应项目总个数的26.31％， 其次是经开区7个新盘，占18.41％，朝阳区以5个 楼盘位居第三，占13.16％，南关区、二道区、宽 城区及净月区本年度分别新增4个项目，占10.53％， 高新区在本年度显得较为沉寂，无新增项目。
长春市宏观经济发展现状 长春市2006年经济快速发展，经济快速发展是市场供求关系稳定的
决定因素，从居民的有效收入增长来看，07年居民消费会更加旺盛。 相关经济指标如下： 2006年 2006年地区生产总值1934.1亿元，增长14.5％。 固定资产投资950.1亿元，增长46.1％ 城镇人均可支配收入11358元，增长12.8％ 2007年 2007年地区生产总值预计2200亿元，增长13％。 固定资产投资预计1300亿元，增长37％ 城镇人均可支配收入预计12700元，增长12％
长春超达磐谷大型商业项目整体策划
卓摩营销策划机构长春超达磐谷大型商业项目整体策划前言长春超达国际商务港位于长春西南版块的国家级高新开发区，项目已落成。
和项目相呼应的汽车4S店也初具规模。
项目周边，高新开发区范围内，大型购物中心沃尔玛已经进驻，天安等发展商打造的高档居住区已经形成。
我司根据本项目的特点和针对本地市场的特征，将重新对项目进行定位和确定目标客户，提出项目主题：“长春西南版块，富人聚集地。
”从多个角度来诠释主题概念。
目录第一章：项目定位主题定位------------------------------------------------------------------------------------- 4形象定位-------------------------------------------------------------------------------------14客户定位-------------------------------------------------------------------------------------16第二章：推广策略推广思路-------------------------------------------------------------------------------------19招商工作步骤---------------------------------------------------------------------------------25 商铺租金价格---------------------------------------------------------------------------------26 卖点挖掘-------------------------------------------------------------------------------------27 推广步骤-------------------------------------------------------------------------------------28 第三章：产品改造建议项目总体布局---------------------------------------------------------------------------------51 售楼处包装-----------------------------------------------------------------------------------54 第四章：广告策略广告推广策略---------------------------------------------------------------------------------57 广告推广目标---------------------------------------------------------------------------------58 广告定位诉求---------------------------------------------------------------------------------59 广告策略-------------------------------------------------------------------------------------60 广告创意-------------------------------------------------------------------------------------67第一章、项目定位一、主题定位-----定位依据：1.南部“富中心”概念的形成长春作为吉林省的省会，全国重要的汽车工业、农产品加工基地和科教文贸城市，主城区空间发展方向为“南拓北优、西控东展”；主城区空间结构为“双心三翼、多组团”，“双心”分别指人民广场一带主中心和南部副中心，“三翼”分别指西南、东南和东北三个主要城市发展方向。
长春活动策划执行方案
长春活动策划执行方案一、活动背景长春是吉林省省会，也是东北地区重要的工业基地和科技创新中心之一。
作为东北地区的中心城市，长春拥有丰富的历史文化底蕴和自然资源。
为了促进长春市旅游业的发展和提升城市形象，我们策划了一系列活动，以吸引更多的游客和投资者。
二、活动目标1. 提升长春市旅游业的知名度和影响力。
2. 推动长春市文化产业的发展，提高文化创意产品的市场价值。
3. 吸引投资者来长春投资兴业，促进经济发展。
4. 提供市民参与文化活动的机会，增强市民的文化素质和幸福感。
三、活动内容1. 长春市旅游文化节为了宣传长春市丰富的旅游资源，我们将举办长春市旅游文化节。
活动内容包括：（1）旅游展览：展示长春市的旅游景点、民俗文化和特色产品。
（2）表演和演出：举办地方特色文艺表演、歌舞演出、戏剧演出等。
（3）美食节：邀请长春市的特色餐厅和小吃摊位，展示长春的美食特色。
（4）旅游推介会：邀请旅游专家和业界人士，介绍长春市的旅游资源和发展前景。
2. 文化创意产品展销会为了推动长春市文化产业的发展，我们将举办文化创意产品展销会。
活动内容包括：（1）文创产品展览：展示长春市的文化创意产品，如手工艺品、设计产品等。
（2）商务洽谈会：为文创企业和投资者提供商务交流平台，促进双方合作。
（3）论坛和研讨会：邀请文创专家和企业家，探讨发展文化创意产业的新思路和策略。
3. 长春投资推介会为了吸引投资者来长春投资兴业，我们将举办长春投资推介会。
活动内容包括：（1）项目展示：展示长春市的优势产业和投资项目，包括高科技产业、现代制造业等。
（2）高峰论坛：邀请国内外知名企业家和投资专家，探讨长春市的投资环境和发展前景。
（3）项目洽谈会：为投资者和有意向投资长春的企业提供洽谈机会，促进合作。
4. 市民文化活动为了让市民参与文化活动，增强文化素质和幸福感，我们将组织一系列市民文化活动。
活动内容包括：（1）艺术展览和表演：邀请本地艺术家和文化机构，举办艺术展览和表演活动。
长春世纪大厦项目策划案--65637577
对话目标客群：
人物：王小姐
职位：小服装店老板。
说辞：我就在重庆路这做服装，忙了5年了，可也就赚了个30万，一直都 租房子，看到别人有自己的房子，很是羡慕，我做服装对穿着和住还挺 挑的，长春的那些老房子是在让我无法忍受，如果能花个20万买个属于 自己的栖身之地那将是我最快乐的事了。
对话目标客群：
人物：赵先生
项目功能属性打造形象定位。
长春重庆路 ·首稀 ·独立式公寓
功能属性定位
流动性商业精英需求人群； 长春商务办事处居住型需求人群； 年轻大学毕业生需求人群； 自住型客群。 高级专业投资客。 中高档物业“理财型”置业需求；
服务于商业精英人士，具有商业属性色彩的居住功能。
项目形象定位：
私人社交圈 · 行政小官邸
单价：8000元/平米甚至更高的小户型一居产品。意味着… ...
思考: 能否做到以我为主，如何从同质化的竞争硝烟中跳脱出来？ 高单价小户型，什么样的人群选择我们，为什么选择我们？ 站在广告的角度，项目形象气质从何而来，如何对位客群？
带着对于问题的思考，进入我们的广告策划之旅。
产品论
极具市场区隔性的产品包装建议。
•
感情上的亲密，发展友谊；钱财上的 亲密， 破坏友 谊。21.1.142021年1月 14日星 期四8时5分15秒21.1.14
谢谢大家！
项目形象定位。
私人社交圈 ·行政小官邸
为商业人士量身定制的商务官邸。 一个极具收藏价值的精致产品。 私人派对、商务接洽、高级会谈、高尚居住。。。 一个高级关系场得以全面延伸。 空间的重新定义。 舒适与私密，身份与品位，生活与事业，自我与世界。 一个人的社交圈。 大人物的非凡商务礼遇。
•
每一次的加油，每一次的努力都是为 了下一 次更好 的自己 。21.1.1421.1.14Thurs day, January 14, 2021
长春市巴蜀印象商业街策划案
长春市巴蜀印象商业街策划案项目运作策略及构思一、项目运作策略1、成立商业经营管理团队，获得统一代理经营权在目前商业街人气不旺，经营氛围惨淡的现实情况下，大部分业主在对前景充满希望的同时，愿意接受业态规划并降低租金。
因此应把握这一契机，通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实施统一运营。
确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施。
2、定向招租，龙头店铺带动在一定区域内，根据商业规划，选择主力店带动区域发展。
同时，从市场调研反映的结果，目前出租的商铺数量占总商铺数量的23%，根据龙头店铺带动原则，定向招租店铺满足30%则可，使商业街整体经营店铺超50%，商业氛围可培育起业。
3、放水养鱼，培育商业氛围降低商铺租金，或实行三个月免租，招集商家加盟，使商业氛围火爆起来。
4、以点带面，吸引人气在商业街内布点4至5处流动小吃，吸引更多的女性及儿童。
如糖葫芦、棉花糖、烧烤、棒棒糖、热狗食品等。
二、项目定位及业态规划项目定位观澜区域首个特色风情商业街定位诠释："观澜区域"突出本项目的地理位置和地域优势。
"首个"突出首个，突出在创意及设计上的绝无仅有。
致力将格澜郡项目塑造成为观澜乃至深圳集大型商场、特色餐饮、酒吧街、服装服饰为一体的特色风情商业街。
"特色风情"观澜片区消费者购物、休闲的苏格兰风情文化商业街，凸显项目的文化底蕴和气息。
1、一层业态规划通过对观澜片区商业、项目周边商业、项目自身商业的研究分析，结合项目"皇家英里路"的定位情况，业态组合主要有酒吧、特色餐饮、服装服饰、家电体验、体育用品等，并以社区便利店、精品店、户外休闲来点缀。
酒吧街特点此区域内有比较宽阔的街道和清新优雅的小河，并且此区域处在商业街内部，白天商业人流很难引入，只有酒吧街白天不需要太强的人流，晚上则可成为优散的休闲地。
酒吧街可以提升整个商业项目的品位、档次，填补区域市场空缺，具体操作时可以外摆休闲方式，带出西式文化消费环境，体现了"皇家英里路"这一定位。
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长春项目全策划结构思路一、宏观市场研究I、区域现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况：1）国内生产总值（2）固定资产投资总额（3）各产业比率、人口、收入（4）社会消费特征及恩格尔系数（5）宏观购房金融政策：货币政策、利率、房地产按揭政策6）项目建设成本基础数据；2、项目所在地政府相关的政策法规和城市发展方向：1）东北区域经济政策改变（2）政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规3）政府关于商品住宅、市政规划等开发的政策法规（4）通过城市规划、开发方向或政府扶持以确定城市发展方向，及其对项目正面或负面的影响。
II 、项目用地周边环境分析1）项目土地性质调查：地理位置、地质地貌状况、土地面积及红线图、土地规划使用性质、七通一平现状（2）项目用地周边环境调查：地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观、环境污染状况（3）地块交通条件调查：地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划、项目的水、路、空交通状况、地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状（4）周边市政配套设施调查：购物场所、文化教育、医疗卫生、金融服务、邮政服务、娱乐、餐饮、运动、生活服务、娱乐休息设施、周边可能存在的对项目不利的干扰因素、历史人文区位影响（5）短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划。
III 、项目所在地房地产市场总体供求现状：1）所在地项目供给特征：数据及趋势、项目特征细分描述（如下新建在建项目信息）、从特征得到的借鉴和警惕、价格、热销户型等（2）项目所在地土地供应情况及其带来的潜在供应量（3）项目所在地的居民住宅现状：形态及比重（4）项目所在地市场板块的划分及其差异（5）项目所在地项目平均价格走势及市场价值发现。
供给调研所需数据资料内容：土地市场信息：区域特征、土地供给、购买方信息、政策法规变化、规划；a、新建在建项目信息：区位特征板块、项目特征（风格、户型结构、建筑结构、材料、装修、楼b、间距、绿化率、电梯量、车位）、户型（面积大小、数量配比、客户群）、价格（价格现状、价格走势、价格手段、层次朝向差价）、投资商、开发商、代理商、承建商、物业管理、内部配套特征、周边配套信息。
显性消费者基本信息：客户群特征、购房目的、区位选择、房型选择、面积选择、总价范围、c、货款比率。
第三部分 研究分析 （整个需求研究分析的过程） 我正试着做这个业务建模， 希望能拿出些结果来和大家交流。
1、住房消费者群体特征研究1）商品住宅客户构成及购买实态分析（各种档次商品住宅客户分析、2）已购房者的群体特征研究3）未来打算购房者的群体特征2、房屋购买的决策方式1）购买决策方式 （ 2）购房信息的主要途径 3、购房需求研究 1）购房目的（ 2）购房考虑的主要因素（ 3）价位的选择（ 4）B 行为特征：谁买、如何买、何时买、哪里买、为什么买。
费的社会性特征：对示范的追随、家庭结构及其主导、角色和地位。
信念和态度。
4、需求研究总结e 、 房地产项目推广基本信息：广告（出现媒体、时间与期间、版面、色彩、 投放数量、载体、广告市场价格、主题特色）促销活动（形式特点、时间段）。
f 、 居民消费价格指数、商品住宅价格指数 IV 、项目所在地房地产市场需求调研内容 市场研究在于如何将以上所得到的供给数据和市场需要相结合进行整合分析， 从而得到符合市场、 符合需求和能超越需求的项目所需的结论。
需求研究结构如下： 第一部分 研究目的 （丛需求调研中希望得到的结论支撑） 对消费者购房目的研究 ,住房信息传播途径研究 ,住房消费决策模式研究 ,购房考虑因素研究 ,住房价位 选择研究 .消费者对住房面积、装修等方面的考虑，对联排别墅、储藏室、开放式阳台、框架结构等房屋 卖点的接受度研究都能对项目定位发展模式提供理论基础。
第二部分 研究方法 （整个需求研究方法、需要注重点和全过程的描绘） 其中，调研所得到的数据（问卷）整理分析是关键过程。
其中样本容量公式：（为满足精度要求的 数学模型）总量 丫样本中有意购房者比率 a （百分率），若 95%的置信空间宽度为则 3=则在总量丫 下需要的精确样本容量为 e =[Y* a *（- a ）]/[Y*（ 3 2/4）+ a 成畀项目调研中有必要对消费者需求和消费模 式的了解和研究。
例如总量为 2000 份问卷中有 25% 有购房意向，我们需要多少才能精确说明问题（数 量多并不能体现需求）因此可以得出[2000* （） ]/[2000* （4）+*] = 700 , 这就是我们需要的结论。
商品住宅客户购买行为分析）付款方式 （5）需求程度 （ 6）面积选择 （ 7）房屋模式需求度分析第四部分 结 论总括购房消费调研应该包括的内容如下：A 人口统计特征：年龄分布、 性别、收入、职业、教育、家庭生命周期与购买行为、家庭规模。
D 消费者心理特征：动机、直觉、V 市场总结当地经济和人口统计的研究应该市场研究的核心内容。
宏观经济状况(利率、通货膨胀、就业保障、等)形成消费者信心和商业投资活动的基础，零售业状况是否需要寻求更多的商铺，家庭状况是否改善居住条件的愿望以及该地区旅游资源是否有更多的旅客预订宾馆。
本地市场的动态变化是用于确定居住需求来源的最重要因素。
消费者人口统计资料(人口增长、家庭构成、年龄和家庭特征、收入及消费偏好)对决定建造量、确定适销适租的建筑产品类型、确定单元面积及确定适当的销售价格等都指导意义。
分析市场特征，得出供给与需求的相互关系，初步确定项目发展定位、项目目标客户群、项目可接受价格等信息。
二、土地SWOT (深层次)分析1、项目的优势2、项目的劣势3、项目的机会点4、项目的威胁及困难点三、发展定位对策划结构：I 空间形式策划1、总体规划(1)、项目地块分析：a项目地块情况分析b发展商的初步规划和设想c影响项目总体规划的不可变的经济技术因素d 土地SWOT 分析在总体规划上的利用和规避(2)、建筑空间布局：a.项目总体平面规划及其说明 b.项目功能分区示意及其说明(3)、道路系统布局：a.地块周边交通环境示意：地块周边基本路网、项目所属区域道路建设及未来发展状况. b 项目道路设置及其说明：项目主要出入口设置、项目主要干道设置、项目车辆分流情况说明、项目停车场布置(4)、绿化系统布局：a项目环艺规划及说明b项目绿化景观系统分析c项目主要公共场所的环艺设计.(5)、公建与配套系统：a项目所在地周边市政配套设施调查后分析、 b 项目配套功能配置及安排、c公共建筑外立面设计提示：会所外立面设计提示、营销中心外立面设计提示、物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示、其他公建(如巴士站、围墙)外立面设计提示、 d 公共建筑平面设计提示：公共建筑风格设计的特别提示、项目公共建筑外部环境概念设计(6)、分期开发思路概述 a.分期开发思路 b.首期开发思路(7)、分组团开发强度2、建筑风格定位立面设计提示(2)、商品住宅房外立面设计提示： a 多层、小高层、高层外立面设计提示、不同户型的别墅外立面(3) 、商业物业建筑风格设计提示 3、主力户型选择(1)、项目所在区域同类楼盘户型比较分析 (2)、项目业态分析及项目户型配置比例别墅户型设计提示设计提示提示5、环境规划及艺术风格提示 (1) 、项目周边环境调查结果分析 a.地块已有的自然环境利用 b.项目人文环境的营造a.组团内绿化及园艺设计b.组团内共享空间设计 C.组团内雕塑小公共环境概念设计6、公共家具概念设计提示(2) 、本项目公共家具概念设计提示 7、公共装饰材料选择提示(1) 、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较分析 (2) 、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思 a .客厅装修概念设计 b.厨房装修概念设计 C.主人房装修概 念设计d.儿童房装修概念设计e.客房装修概念设计f.室内其他(如阳台、玄关、门窗)装修提示(4) 、项目营销中心装修风格提示(1)、项目总体建筑风格及色彩计划a 项目总体建筑风格的构思 b.建筑色彩计划 c 建筑单体外设计提示、b 针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示、c 其他特殊设计提示(3)、主力户型设计提示a.—般住宅套房户型设计提示b.跃式、复式、跃复式户型设计提示c.(4)、商业物业户型设计提示a.商业群楼平面设计提示b.商场楼层平面设计提示 C.写字楼平面4、室内空间布局装修概念提示(1) 、室内空间布局提示 (2) 、公共空间主题选择 (3) 、庭院景观品设计提示d.组团内椅凳造型设计提示e.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示(4) 、项目公共建筑外部环境概念设计a.项目主入口环境概念设计b.项目营销中心外部环境概念设计C.项目会所外部环境概念设计d.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计e.针对本项目的其他(2) 、项目总体环境规划及艺术风格构想 (3) 、项目各组团环境概念设计(1) 、项目周边同类楼盘公共家具摆设a.营销中心大堂b.管理办公室(3) 、项目营销示范单位装修概念设计(5)、住宅装修标准提示a.多层、小高层、高层装修标准提示b.跃层、复式、跃复式装修标准提示 c. 别墅装修标准提示8、小区未来生活方式的指导 (1) 、项目建筑规划组团评价II 精神形式策划1、项目概念策划项目推广主题策划 项目推广概念策划 项目案名策划2、项目定位市场定位： 区域定位 主力客户群定位 功能定位 建筑风格定位1、 项目定价模拟：分析有效市场价格范围 ③确保合理利润率，追加有效需求价格b 、项目中具体单位的定价模拟：① .商品住宅定价法：差异性价格系数定价法(日照采光系数、景定系数、确定幅度、具体单位定价模拟2、 项目投入产出分析：a 、项目经济技术指标模拟、项目总体经济技术指标、首期经济技术指标设、销售收入模拟表 ②利润模拟及说明：模拟说明、利润模拟表时对利润的影响、销售价格变动时对利润的影响(2)、营造和引导未来生活方式a.住户特征描述b.社区文化规划与设计III功能形式策划(待细化中) 1、基本功能配套 2、张扬功能配套 3、附加功能配套 IV 阶段形式策划a 均价的确定：①住宅项目均价确定的主要方法:类比价值算术平均法、 有效需求成本加价法 ②观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数)②.各种差异性价格系数的确定：确定基础均价、确b 、项目首期成本模拟、成本模拟表及其说明C 、项目收益部分模拟.①销售收入模拟：销售均价假③敏感性分析：可变成本变动（2）、销售周期划分及控制 a 、销售策略：.营销思想（全面营销）：全过程营销、全员营销 b 销售网络：专职售楼人员（销售经理、销售代表）销售代理商（销售顾问）兼职售楼员 c 销售区域:紧扣目标市场和目标客户 . d 销售阶段： 内部认购期 蓄势调整期 开盘试销期 销售扩张期 强势销售期扫尾清盘期 .政策促销 .销售活动 .销售承诺（3）、销售过程模拟 ：.销售实施：顾客购买心理分析 楼房情况介绍 签定认购书 客户档案记录 成交情况总汇 正式合同公证 签定正式合同 办理银行按揭 销售合同执行监控 成交情况汇总 .销售合同执行监 控：收款催款过程控制 按期交款的收款控制 延期交工的收款控制 入住环节控制 客户档案 客户回访 与亲情培养 与物业管理的交接 .销售结束： 销售资料的整理和保管 销售人员的业绩评定 销售工作中的处理个案记录 销售工作总结4）各销售阶段营销策划推广执行方案实施3、 投资风险分析及其规避方式提示a 、项目风险性评价：.①价值提升及其实现的风险性：项目的规划和设计是否足以提升项目同周、边项目的类比价值、项目形象包装和营销推广是否成功b 、资金运作风险性：减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本、对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼4、开发节奏建议.政策法规因素、 .地块状况因素、 .发展商操作水平因素、资金投放量及资金回收要求、.销售策略、销售政策及价格控制因素、V 形象形式策划（待补充） 1、项目形象策划营销项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其 项目视觉形象等。