天津环球金融中心产品及营销总结
天津环球金融中心(津塔)房地产价值估价报告 精品
房地产估价报告估价项目名称：天津环球金融中心(津塔)房地产价值评估委托方：XX地产代理有限公司天津分公司估价方：估价人员：估价作业日期：估价报告编号：一、致委托方函XX地产代理有限公司天津分公司：受贵方委托，我方已组织估价人员对位于天津市和平区大沽北路2号环球金融中心（津塔）15层的商用房地产（建筑面积3500平方米）在现状利用条件下的市场价格进行了评估，为确定房地产销售提供参考依据而评估房地产价值。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点20XX 年8月30日的估价结果为：102,817,575元（币种：人民币），大写人民币壹亿零贰佰捌拾壹万柒仟伍佰柒拾伍圆整，详见《估价结果明细表》。
《估价结果明细表》特此函告！二、估价师声明我们郑重声明：1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5．估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。
6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7．本估价报告只为委托方此次特定的委托目的服务，不得作为其他用途。
未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
估价人员：三、估价的假设和限制条件（一）估价的假设条件1.委托方提供的估价资料完整、真实、合法。
房产经纪人工作总结(6篇)
房产经纪人工作总结____年____月，项目营销工作刚刚启动之际，我应聘进入项目组，先后担任策划文案、执行策划之职，主要工作包括利用自身拥有的当地丰富的媒体资源与多次大型活动策划组织经验，协助策划经理进行项目营销推广策略的制定并监督实施，时光荏苒，到现在项目结案已有整整两个年头，回顾过去，对我自己来讲，这两年的时间可以说是收获颇丰，这两年，我亲眼见证了这座商务地标建筑的辉煌崛起，也见证了它在营销史上无与伦比的业绩神话，有太多值得总结和归纳的东西，因为中铁商务广场项目是我正式做的第一个房地产项目，这也标志着我从此进入了一个圈子——房地产圈，在这个项目中接触的所有人，上到公司领导、各部门经理、项目总监，下到每一个同事，每一个项目销售人员，都给予了我包括业务、生活、人际关系等多方面的指导和帮助，对于我工作中出现的失误都报以宽容和鼓励的态度，使我从无到有、从陌生到熟悉、从一知半解到游刃有余，再到目前能够基本熟练地把控项目尾盘的策划工作，除了自己的努力之外，最给予我帮助的就是公司以及项目组整体那种热情、温暖的气氛和专业、果敢的精神，现就我在该项目中的具体工作总结如下：主要工作总结一、项目营销推广方面：我主要负责协助策划经理整合当地媒体资源，根据当地媒体特点，制定适合本项目的营销推广策略。
虽然之前对当地媒体资源已经相当了解，但单纯就房地产项目的营销推广，仍然显得有些力不从心，因此前期在策划经理的指导下，我利用两周的时间，一方面认真熟悉项目的基本情况，另一方面将当地房地产媒体关系逐一捋顺，并多次经过接触、达到深入了解，将各媒体的宣传特点、宣传周期、媒体价格、主要负责人等等信息均归纳记录在册，随即根据这些信息以及信息的不断更新，开始尝试制定不同阶段的项目推广策略方案。
也就是从这些一次又一次修改方案的过程中，我逐步了解、掌握了房地产营销的基本原则，在整个项目的营销推广过程中，共参与制定并整理的营销推广方案达____多份。
睿墨广告融创天津多个项目广告推广方案
奥城&海逸&星美御——融创天津全案爆发式思考
印象&印记——
可触可感，奥城的一半熟了！ 天津高端地产大旗，梦一样的海逸长洲！ 城市核心的另一份美梦，众望星美御！
践行天津地产梦，融创在路上……
首论，
“三盘”与“品牌”推力。
2011，天津，三盘同售，或许——
仅有“融创”
品牌的合力价值将是撬动市场的第一步！
17800-18400
23000
15000
位置 西康路与营口道交口 海河北安桥头
解放北路与赤峰道交口 滨江道壹号 西安道与岳阳道交口
大沽桥与兴安路交汇处
南京路与河北路交口
贵阳路与西宁道交口
南京路经联大厦东侧 西康路原电话设备厂 成都道与西康路交口
贵阳路与西宁道交口
南京路与贵阳路叉口南 京路219号 南门外大街与福安大街 口
完美地勾画了“天津最重要的主轴”
这城市“主轴”将包括：城市形象，政务中心，商务中心，礼仪社交等功 能。
IDEA 轴心 奥城就是天津新城市图腾的
产品的包装建议——
商铺——城市礼仪橱窗——大企业的展示空间。 写字楼——城市礼仪客厅——政商交往的第三空间。 公寓——城市图腾，礼仪私邸——超星级的私人小行宫。
奥城
天津市委市政府的迁入、文化中心的建 设——
将带来新的城市主轴的形成。
作为城市图腾
奥城，将成为天津的“城市礼仪文脉” 之上最重要的豹尾
？
文化广场、大礼堂、 新市政府、 奥体、 奥城 从政务、红顶商务、城市文化到城市的政务商业区。
奥城——将成为天津的政商礼仪脉上的城市客厅。
正如——长安街，是中国的礼仪文脉 天津的城市礼仪文脉将因奥城而呈现
【房地产年报】天津2019年年报
滨海新区零售市场迎来爆发
天津最高端商业——银河国际购物中心开业入市 购物中心项目在天津初露锋芒
永旺梦乐城首进天津滨海新区
100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000
来源：第一太平戴维斯研究部
-
17.40%
16.50%
16.40%
13.80% 12.50%
10.00%9.30% 9.10%
4.60%
3.60% 3.60%
20.00% 18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
总额（亿元）
增长率
天津市房地产投资额与固定资产投资额增长情况
4,000,000 3,000,000 2,000,000 1,000,000
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宗数
金额
2017-2019年各区域土地成交楼面价对比
20,000 15,000 10,000
5,000 -
2017年成交面积 2018年成交面积 2019年成交面积
2017年成交均价
2018年成交均价
2019年成交均价 6
全年新增供应: 49,700 平方米
供应
需求
租金
全年净吸纳量: 79,153平方米
全年空置率: 36.5%
全年租金增长率: -1.4%
核心区域唯一一个甲级写字楼 项目——合生财富广场入市， 新增供应面积49,700平方米。
空置
受宏观经济环境影响，市场需 求持续疲软。
吸纳
业主调整租金策略，全年平均 租金同比下滑。
天津环球中心
天津环球金融中心业态规划
环球金融中心写字楼 ST.REGIS酒店 酒店 津门公寓 津塔服务式公寓
津门公寓
环球金融中心商业
天津之“ 天津之“塔”
336.9米中国北方第一高 用标志性的高度定义天津的国际地位
3
天津之“ 天津之“门”
拉德芳斯门造型的世界首席酒店 用纪念性的门户提升天津的国际形象
天津环球金融中心项目2009年销售数据核算 天津环球金融中心项目2009年销售数据核算 2009
天津环球金融中心 336.9米高地标级写字楼、超五星瑞吉酒店、顶级水岸豪宅、臻品服务式公寓、 336.9米高地标级写字楼、超五星瑞吉酒店、顶级水岸豪宅、臻品服务式公寓、 米高地标级写字楼 国际顶级品牌商业于一身的全球标志性综合建筑集群
1
336.9米世界级高度的建筑， 336.9米世界级高度的建筑，耸立在海河岸上成为城市的风景 米世界级高度的建筑 似船帆的建筑外形象征天津启动了国际化的航程 圣瑞吉斯酒店的特色开敞式门型建筑意味着开放 结合其两侧的公寓看，似展翅的雄鹰， 结合其两侧的公寓看，似展翅的雄鹰，寓意天津经济的蓬勃发展
2009年1月1日至2009年9月30日，天津环球金融中心项目 累计销售面积：9.66万 平方米 累计销售套数：670套 实现销售均价：津门 津塔 23000元/平方米 20000元/平方米
实现销售总额：19.96亿元
4
写字楼租售运营中的深度定制设计——以青岛环球金融中心为例
写字楼租售运营中的深度定制设计——以青岛环球金融中心为例撰写人：花扬工作单位：上海天华建筑设计有限公司申报职称：高级申报专业：工业与民用建筑物设计2022年7月15日写字楼大单销售中的深度定制设计——以青岛环球金融中心为例摘要：近年来，随着中国经济增速放缓，对办公空间各项品质要求日益攀升，使开发商、运营商面临租售运营压力.。
本文以本人负责设计的青岛环球金融中心为例，探讨如何通过360°深度定制设计，为写字楼物业的去化，争取大单灵活销售的可能性。
文章将从立面、核心筒、功能、竖向、机电维度，介绍办公楼建筑在大单定制设计方面的思考。
关键词：写字楼设计，大单销售，定制化设计，核心筒设计，立面设计，综合开发引言近年来，随着中国经济增速放缓，写字楼市场面临供应大幅增加、但需求增长缓慢的难题。
写字楼项目大量入市，客户选择范围越来越大，对办公空间各项品质要求日益攀升，使开发商、运营商面临租售运营压力。
面对商业类地产，开发商一直在寻找突围可能。
面向大单客户的定制化设计成为高端销售型办公楼设计中重要的考量。
结合我在工作中的项目经验，高端销售型办公楼的设计主要围绕着以下四个问题进行思考和探讨。
这四个问题也是我们在设计中需要重点回应的。
如何通过360°深度定制从激烈的同业竞争中脱颖而出？如何为终端用户匠心打造“专属化总部办公”体验？如何以“运营思维”的解决方案赋予写字楼百变的灵活性？如何用设计激发商业活力、提升资产价值、助力租售运营？通过深度定制化设计，可以为写字楼的运营销售留有极大的灵活性，不仅可以更好地满足用户多样化、个性化需求，同时也可保障在建筑全生命周期中办公空间组织、办公室内布局、办公设施配置等可以根据时代变化以较低成本进行改造。
近年落成的青岛环球金融中心，是由我全程负责，从设计到建成历时五年多。
项目位于青岛崂山区金家岭商务核心区，容积率高达9.7。
由三栋200米的超高层塔楼组成。
功能涵盖了办公、商业、酒店、公寓，形成了完善的复合办公商务配套生态集群。
金地-天津金地国际广场项目产品建议书_43页
XX金地国际广场项目产品建议书金地（集团）XX房地产开发XX 营销部2009年10月目录一、区域市场分析31、项目周边片区城市定位大幅提升32、XX市中心城区商品房供应严重不足42.1土地市场42.2房地产市场42.3 市区别墅市场52.4 市区高端公寓市场52.5小结5二、客户分析61、XX高端客户分布特征62、XX外来人口外来数量多年纪轻素质高63、本项目的客户定位7三、住宅部分项目定位91、本项目规划条件概述92、地块价值分析103、市场定位114、产品定位114.1 项目规划原则114.2 别墅部分总体规划形式124.3 别墅户型面积区间124.4 别墅部分户型设计要求134.5 停车方式及车位配比144.6 采暖及制冷144.7高层户型建议144.8 会所154.9幼儿园、小学164.10其他配置164.11立面风格建议174.12景观概念以及风格方向21四、商业部分项目定位241、商业主题定位242、规划理念253、业态分布254、停车及车位26五、公寓部分项目定位261、写字楼市场简析261.1 XX写字楼市场特征描述261.2 写字楼市场供需分析271.3 写字楼市场细分271.4 片区写字楼项目分析291.5 小结292、小户型公寓市场分析302.1 小户型公寓市场细分302.2 典型项目分析312.3 小户型公寓贷款政策与相关费用分析352.4 小结363、发展建议36六、示X区展示建议37附件：片区内写字楼项目销售情况概览38一、区域市场分析1、项目周边片区城市定位大幅提升传统的XX中心小白楼CBD地区地域狭小，空间有限，城市功能过度集中，人口、交通和环境压力不断加大，发展局限性较大。
因此，沿城市发展主轴向东西两侧扩展CBD的X围十分必要。
市政府对中心城区空间发展战略提出“一主两副、沿河拓展、功能提升”发展策略。
将以小白楼CBD为主中心，向东西两端延伸设置城市新中心，向北为西站城市新中心，向南则为天钢柳林城市新中心。
关于重庆环球金融中心价值解析及整合推广要义初探P
WFC的价值树之五
绿色时代 & 绿色方式
刚刚也讲到，WFC绝对不是一个单纯的建筑体或者经济体，而是一种与时俱进的趋势综 合体。因此，类似LEED认证这样的努力，也不止是单纯的行业认证，而是领先并引导城 市如何在一个伟大的时代，正确对待可持续的未来。 伟大的时代催生伟大的事件，伟大的事件带来超越想象的生活方式。 WFC应该走在这个伟大时代的前边。至少让人意识到我们正在试图走在伟大时代的前边。
旧历年前后的春季攻势。
以外化的雕塑感的导示围墙为阶段打开符号。 利用现场的高人流启动公共口碑传播。 同步在文字围挡和媒体，提出与重庆相关的城市发展高度的公共话题。 报纸硬广，亦同步以城市的自尊感和地标变革为消费情绪倾向性价值。 对大楼的多维顶级业态做出预告。
建立第一波形象。
围墙采用了装置的方式，有展示效应，也有导示功能。 第一批上墙的为项目的主要建设者。以示纪念。
关于重庆环球金融中心的价值解 析及整合推广要义初探
比一机构 WFC项目组 | 中国重庆 | 2010年10月29日
独具性格的品牌价值实现者 To BE , or not to be.
比一机构成立于二〇〇三年，是一家提供全面品牌整合服务的专业机构。 比一笃信“预测未来的最好方式是创造未来”，一直以品牌价值的最大差异化实现为创作原则。先后创 造了100多个具有鲜明性格和梦想基因的地产以及非地产品牌传播案例，并有幸与新鸿基、苏宁、力宝、 雅居乐、置信、交大、上普等众多外埠及本土的实力发展“解放碑”。无论是对这个城市以及 在这个城市生活和奋斗的人而言，重庆都需要一个划时代的地标，继承并发扬这种城 市敢为人先的精神力量。
再看项目。
WFC的价值树之一
大师 & 大师范儿
接触这个项目，最先让我们震撼的不是项目的海拔高度，而是项目整齐的大师阵容。 李祖原自然不必多说，台北101、北京盘古大观、世博台湾馆“山水心灯”……每次出手都是满 堂喝彩，举座惊叹。 而事实上项目的每一个服务团队，都是业界翘楚，所向披靡。如果将其成绩整齐罗列，俨然一 部世界现代建筑工程学和商业服务的经典编年史。 大师与大师的对话，催生了太多关于项目气质的想象。
20100524_天津_环球金融中心_两套津塔成交启示及还原
环球金融中心两套津塔成交启示及还原【成交启示】1.电话营销：珍惜每一个电话营销的资源，而且要相信持之以恒一定能够带来实际产出；2.团队拉通：淡市下，我们需要利用好世联的强大平台，互相拉通、资源共享；此组客户为大都会团队与金融街团队共享的客户资源，唯有此，我们才能在市场中多多占得份额；否则，此组客户有可能在等待中被仁恒等项目瓜分；3.团队作战：尤其是新销售代表，在客户的判断、谈判中有很多不足，为了不浪费淡市下不可多得的客户资源，老销售代表必须与新销售代表绑定，整个团队共同出谋划策；4.深挖老客户：这是经纪公司给我们的启示，今天他们的客户在方成交，那么我们的客户是否有可能在他们那成交呢？价格虽然拉升如此之多，但事实证明，早期的客户依然是有可能成交的！5.感动服务：淡市下，我们允许每一位客户犹豫，但我们不允许自己懈怠。
我们要用自己的诚意感动客户，让客户为感动买单！6.相信信任的力量：信任公司、信任团队【成交案例】一、客户基本情况某女士付款方式：按揭贷款（首付五成）或一次性，另外朋友买的一套首付三成成交房号：90.04㎡2套销售代表：陈莹马楠居住地：天津市西康路36号别墅职位：客户自己透露说之前是做医生的，目前为私营业主成交周期：2天认知途径：电话营销（保时捷、卡燕资源，之前在经纪公司方关注过项目，是之前霞光道5号的来访客户）置业目的：自住驱动因素：海河水景资源、项目的高端品质二、客户成交情况描述：第一回合：（1）过程：5月19日下午，销售代表马楠电话营销打给客户电话，介绍项目并询问客户是否有购买需求，客户直接问“津塔60平米的户型还有吗？”，透露出客户关注过项目，“如果有能看海河的合适资源，我现在就能定，大概多少钱？”销售代表问之前是哪位销售接待的，客户不愿意透露，马楠此时不知道客户之前由哪家代理公司接待过？如果是世联，客户的基本情况是什么？当时为什么没买？为了快速的了解客户情况，马楠以当时手头没有价单，算过详细的价格之后再给客户回电为由，挂断了电话。
伟业-天津中心商业项目营销策略方案-56P_图文_图文
Where?
What?
Why?
购买力
资金实力十分雄厚，且具有很强房地产投资经验； 在不同城市拥有各类物业持有
购买动因
地段价值与产品综合发展价值 未来较高的投资回报率 品牌所带来的未来物业增值的价值，以及产品与服务的细节契合
对综合体运营的保障性问题
问题
对未来投资回报的信心的问题
思 我们08年成交客户的关键
建立项目的高调声 音，突出项目综合 体的绝对优势价值
利用综合体的运营 节点，提前市场预 热与体验先行，让 公寓类产品不再独 立面对市场的竞争
Step6： 品牌联动
加强与商业商 户品牌互动， 加强写字楼客 户的品牌互动 ，加强与莱佛 士国际品牌的
互动
重拾信心
放大价值
运营效益
本项目可执行的六大步骤建议： Step 1：产品细节品质提升 1.增强现房外观的品质优势
08年成交客户分类研究
第四类客户特征：罗先生
•自身条件：
经济实力一般，天津人，有普通住宅投资经验
•认知途径： •认同点：
围挡
原始认同点：地段 培育认同点：酒店式服务公寓型产品是投资回报率的保证 培育认同点：品牌是升值、高投资回报率的保证
•第一购买决定因素：
地段：钟情于城市核心地段
•第二购买决定因素：
Where?
What?
Why?
封盘
63
Where?
What?
Why?
62%的客户来源于项目围挡、朋介以及资源客户的拜访 传播力与繁殖能力较弱
80%的客户来源于天津本地
Where?
What?
Why?
第一阶段08.4-8
第二阶段08.9-12
天津环球金融中心商业综合体项目推介书
• 海陆支 撑
• 空路支 撑
• 城市定 位
• 投资环 境
• 硬件支 撑京山、京沪、京九、津蓟等多条铁路穿境而过
•京津公路
•京山铁路
•京津塘、京沪、京沈、唐津多条高速贯通城市
•京九铁路
•京蓟铁路 •京沈高速
•京津塘高 •速二线
•京津塘 •高速
•京保高速
强大路网功能，实现城际间自由切 换
•中环
•内环
•海河
•城际火车站 •意奥风情区
•和平路金街
•金融城
•哈密道景观轴
•天津市政府
•滨江道
•
• 经济中 心
• 金融中 心
• 商业中 心
• 文化中 心
• 景观中 心
• 交通中 心
• 政策中 心
• 教育中 心
➢海河经济发展带将以六大节点为依托，重点发展 商贸业、餐饮业、国际会展业、文化旅游业、金融 商务服务业、房地产业六大产业。 ➢在发展经济的同时，还将进一步完善对海河生态 环境的保护与建设从而使海河周边区域成为适宜人 居和创业的经济带、文化带和景观带。
• 关键词： • 和平路、滨江道、恒隆广场
高度繁华的都市消费娱乐中心
•
• 经济中 心
• 金融中 心
• 商业中 心
• 文化中 心
• 景观中 心
• 关键词： • 海河、六大节点、和平广场
•传统文化商贸区
依托海河经济带动天津发展•中与央城金融市商务复区兴
•都市消费娱乐 区
•智慧 城
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• 经济中 心
• 金融中 心
• 商业中 心
• 文化中 心
• 景观中 心
• 交通中 心
• 政策中 心
滨水风景线——天津环球金融中心
映空辉 为将海河打造成世界名河奠定了良 基 好 础 顷目 基地 丹为 津塔 和 门 津 两个 地 块 座 小型地 下 市 城 污水泵站 津塔基地约 ｚ ｆ 由 ２１ ｍ
一
幢 ３ ６ ｍ 高５ ３ ９ Ａ甲 级办公楼和
幢 ９ ｍ高酒店 ６
式公寓 ｛ 配有二层商业 ｊ 蛆威
地下口层 ｛ 地下一
横穿 津市 的 河更 天津 为 海 是 最 壮观
的母亲河 天津环球金融中 即位 海河 游 于 上 津 金融核心开发 中心 ２ ０ 年 ７ 国务 批复的 ｏ６ 月 院 ＊ 天津市城市总体规划 （ ０ ２ ５—２ ２ 年 ） 进一步 ０ ００ 》 调整 提升７ 律的城市定位 经济中心和生意城市 城双港 相向拓展 拓 ７ 展 城市 发 展空 规划 出 提 双 间。以深化落实国 务院确定的 国际港口城市 北方 为最终目标
一轴两带 南北 生态 的 总体
发展醴略 城 是指中心城区和滨海新 核心Ｂ 它 们
构成 津城市功能的核心载体 中 城 心 通过有机
更新 优化空间结构 发 展现代服务 业 传承历史
文脉 提升了城市功能和 质 并沿 海 河向下游 域主动对接 为滨海新 提供资源支 和 持 服务保 障 而处于双城相向拓展方向的海河中 地带 则构成 游 津极鼻增长潜力的发展空问 通过重点开发 使之
是这里汇聚的大量新兴
和平 大沽桥畔 海 河开发的第三节点 域中 最珍贵 的 湾 盒 佳地
域 之 一
域拥有大批的高消费＾群 随 着海河两岸综台商 业建筑群落的建成 海 河 上游 新形 的 成 新商圈将打
Hale Waihona Puke 构成两岸资源最密集的区 破传统商圈格局 引 发新一轮的投资计划 同时 项目 周边交通十分便利 距天律站步行仅 建 筑 构想
天津环球金融中心09年品牌推广
钱包、笔记本、楼书、巧克力。。。压模。
★ 09品牌广告系列——巅峰对话 ★
品牌推广即心理攻坚战 豪宅购买心理的两大本质推动力 面子——顶级项目——事实求证——公众认知推动 强心——风水/祈愿——历史与环境——潜意识挑动
表达方式与途径
项目系统的面市，以团队的水准代言项目高度，“由别人说＂。 抓住项目的精神内核，呈现传统经典的价值，骨子里的东西——
天津城市定位与项目规划：“别保守，想象力＂ SOM的设计宗旨：“每一次都为城市带来标志性建筑＂ 圣瑞吉斯的内核：“将旧世界的魅力带到新世界中来＂ 第一太平的服务观：“我服务得好，是因为我对你有要求＂ 金融街创造的城市价值：“每个人都在调整自己的时间表＂ KCA的氛围营造：“奢华就是个性的神秘感＂ 。。。
表达方式与途径
以天津环球金融中心为原点、圆心。 等级匹配，以团队价值衬托项目品质与高度。 长文案，小故事，可读性，说服力。经典版式。 硬广软做。
品牌系列主题词：海河流金 巅峰对话 历史区域、开发背景、项目属性、合作团队
品牌系列开篇：天津与环球金融中心 ——别保守，想象力
别保守，想象力
热衷建造摩天大厦的日本老头森稔，在完成建于浦东的上海环球金融中心之后，接受记者的采访时说：下一步， 在中国，我们想去的城市是天津。 如同森稔所相信的“商业和小说一样需要想象力＂，假如今天森稔进入天津，会发现，与14年前拿下上海浦东地 块时相比，想象力需要升级。因为森稔在运筹“可能＂的时候，沿着贯穿天津的海河进行的城市梦幻改造，已进 展得如火如荼了。 天津环球金融中心，金融街控股股份有限公司全资开发的，总建筑面积60万平方米的城市建筑综合体，位于天津 市金融核心区，紧邻海河，由336点9米高的写字楼津塔、五星酒店的津门、6座对称弧形建筑的水岸豪宅、一座 高105米的LOFT酒店式公寓以及商业配套共同构成。在金融街控股的整合下，SOM、KCA、圣瑞吉斯、M+W、SWA、 第一太平戴维斯等国际团队合力，意使其成为天津名片式项目。 森稔一定会重复对其在中国投资所获得的经验：“我进一步领悟到不要保守。＂ 不过梁启超说得更有学问： “言志已酬便无志。＂ 民国初年，梁启超在天津意租界买了大约4亩地，由意大利建筑师白罗尼欧为其设计了著名的书房饮冰室。这个 地界根据意大利城市建设构想为理念，以马可波罗广场为中心，规划了呈棋盘状的完整的道路网，严格规定沿街 建筑不许雷同，高低拱券、穹顶、塔楼、柱石、碎石地面。 2010年天津环球金融中心竣工后，无论你是在津塔300米高度办公，或是在津门圣瑞吉斯酒店紧邻海河的餐厅吃 饭，你都能时不时的搭眼看一下对岸这片亚洲最大的意大利建筑群落。河道天然形成的自然曲线，城市的浪漫温 柔，波光粼粼，沿着海河蔓延，征服欲与成就感顿像泡沫一般。 这跨越时空的超凡体验，比起平地而起的全新城市“曼哈顿视觉＂，天津环球金融中心所处环境早有历史发生， 散发着多元文化的生命厚重感。这是柯布西耶倡导立体城市想所未想，大城市不死而永生，在全球经济一体化的 强扭硬拉中，天津保持着漂亮的节奏。
天津国际贸易中心项目营销企划分析
天津国际贸易中心项目营销企划分析天津国际贸易中心项目营销企划分析天津国际贸易中心简介：天津国贸的前身是“欧加华大厦”。
凯德置地收购此项目之后，迅速组织专业团队对项目进行详细研究、规划和重新设计，并积极筹备项目的复工安排。
在天津市、河西区两级政府的高度关注和支持下，天津国际贸易中心于本日实现全面复工。
依托集团在中国近100个项目的专业房地产经验和雄厚的资金实力，复工工作将得到稳妥细致的推进。
天津国际贸易中心是凯德置地进入天津市场的处子秀，也是凯德置地华北区域战略布局的重要一步。
在此之前同为凯德中国旗下的凯德商用和雅诗阁中国已经为天津市场奉献了嘉茂购物中心?天津湾和三处盛捷服务公寓。
据悉，天津国际贸易中心项目总占地面积15,709平方米，计划于2014 年中旬竣工。
届时，一个集商业、公寓和办公楼多种业态于一体的综合性地标建筑将展现在天津市民面前。
天津国际贸易中心项目营销企划：房地产与普通商品具有很大的差异性，如前其资金投入大、消费周期短、竞争激烈等因素。
随着房地产竞争的日趋剧烈，相应的房地产营销筹划也很难制定，因而房地产营销策划的创新点成为了制胜之道。
关于房地产营销策划，主要是在消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面停止创新，激起潜在消费需求或抢夺现有顾客，其创新能够表现在发明一种新产品；提供一种效劳形式；倡导一种生活方式；营造一种文化等等。
房地产营销策划一：将来开展趋向一方面是房地产曾经进入品牌竞争时期，房地产市场的竞争已从价钱竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注重对品牌的培育与应用。
因而应注重对品牌的不时强化，输出品牌中心价值，停止统一品牌之下的分品牌战略；同时广告认识要超前，推行手腕整合性强，应用一切能够应用的传播资源强化产品的概念。
另一方面是消费市场日趋理性和个性化，近年经济持续放缓，居民收入持续降落，实惠性的心理占领主导位置；消费者经过长期的广告浸淫，理性购置行为加强；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐步树立本人的规范和爱好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会愈加思索本人的心理需求，寻觅愈加合适本人的楼盘。
某环球金融中心施工总结(PPT45页)
总结提纲
一、工程建筑概况 二、工程施工总体情况 三、施工组织部署 四、施工进度管理 五、深化设计管理 六、材料管理 七、施工质量管理 八、施工技术管理 九、总结
一、工程建筑概况：
* 上海环球金融中心是由日本森大厦 株式会社投资兴建的，总承包单 位为中国最具实力的中国建筑和 上海建工的联合体，该工程地处 上海陆家嘴金融贸易区核心地段， 与金茂大厦毗邻，该工程落成后 将是世界第一高，地上101层，地 下3层，总建筑面积379875平方米， 高492米，由赖思里·罗伯逊联合股 份公司(美)和华东建筑设计研究院 (中)联合设计，也是目前的中华第 一高楼。
设计部统一负责整个项目部设计、 物资部负责统一负责材料采购发放, 商务部负责签证成本合同项目商务， 项目部门设置责任分工明确到位，有利于项目 管理
三、施工组织部署
存在问题：
1、各施工段段长管理水平及素质不同,导 致五个施工段的工程质量、进度不能起头并 进，各段工程质量进度管理水平参差不齐， 例如办公楼层段、地下室段不尽如意。
一、工程建筑概况：
* 该工程根据使用功能的不同将本装饰工程划分为 六个区，分别为办公区、商场、酒店、观览区、 停车场、室外环境绿化。其中：
办公区： 建成具备世界最先进指标的智能化办公楼。该
部分占大楼总面积的60%，将是一座配备超高速电 脑和严密安保系统的办公大厦。 商场：
主要规划为高级购物中心，营造最和谐的商业 氛围。
上海环球金融中心 1、各施工段段长管理水平及素质不同,导致五个施工段的工程质量、进度不能起头并进，各段工程质量进度管理水平参差不齐，例如
办公楼层段、地下室段不尽如意。 5、公司要把劳务费与工程质量挂钩。
施工总结 分部分项工程节点计划，必须考虑设计进度计划、材料确认计划、其他分包进度计划，每个节点总包设置了奖罚制度。
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③公共空间
客户建议点：
a）入户大堂： 比较忌讳住宅骑在商业上，会影响居住的舒适度和品质，且 会损失大堂空间。 b）电梯：需要主仆分梯；需要刷卡到层。 c）转换层的处理：户型舒适度欠佳，不如就设计成为单独的转换层 d）地下室：考虑不同大小车辆的进入性，不能做机械停车
欧洲客户
亚裔客户 上海、浙江等客户
本区高端客户
亚裔客户
上海、浙江等客户 北京客户
天津本地 高端客户
其他 和平
河西 南开
北京、深圳本区高端客户 辅助上海、温州等地客户 香港、日本、新加坡亚裔 部分欧美客户成为补充
京津地区高端客户 上海、温州等地客户 港澳台地区客户 日本、新加坡等亚裔客户
天津本地高端为主 具有国际一线城市视野 主要来源区域集中在河西 南开、和平等城市核心区
④精装相关
客户不认可点：
工程质量： a) 装修工艺较粗糙 b) 维护不到位：未入住，室内地板和操作台满是划痕 精装材料的使用： a) 使用高档品牌的低端产品，客户能识别出
客户语录 ——“一线的东西在天津怎么都减配了”“你 们可以贵一点，但不要这样”。
④精装相关
客户建议：
装修风格： a) 最好是菜单式的 b) 中式的装修风格客户能够认可，简约风格也可以考虑 设计品牌价值： a) 聘请世界顶级的设计公司，提升项目价值 装修细节人性化： a) 厨房操作台面可以根据人体工学做阶梯状处理 不同面积对应不同的装修标准：
②户型设计
客户建议：
a）顶豪要有特色 上海的许多顶豪形式的产品，有烧烤、泳池等，功能一应俱全 b）豪宅的独立性： 豪宅最好是单栋设置，客户很介意很比他地位低的客户居住在一起， 圈层的价值是豪宅的重点因素。
客户语录 ——：“我不会跟那样的人住在一块的，我这 一栋必须都是我这样的人。”
③公共空间
客户认可点：
入户大堂： a) 挑高： 5.85米的挑高，让人置身其中产生身份的优越感。 b) 精装风格：色调明快，给人很舒服的感觉 电梯： a) 认可上海三菱电梯的品牌与质量 b) 认可电梯轿厢的装修
客户语录 ——希望大堂还是要大些，这么接待客户比较气派
③公共空间
客户不认可点：
入户大堂： • 空间局促，进入后未有豪宅之感 地下车库： a) 挑高较低，空间局促，停车不便 b) 未对车库进行装修，给到客户很浓的工业感。
产品篇
① 景观价值 ② 户型设计 ③ 公共空间 ④ 精装相关 ⑤ 智能化及设备设施
①景观价值
客户认可点：
a）在整体规划中楼座的亲水性是设计的最成功之处。 b）资源价值极致化。资源优势大的户型配置要高。 c）能看到海河的最好是主卧和客厅。 d）楼层越高视野越开阔，客户可以为视野买单。
客户语录 ——“待的时间最多的地方应该是看水的”。 ——“现在天津的白天和夜景都很好看”。
②户型设计
客户认可点：
1、生活空间私有化：各个卧室均设置独立的卫生间，即使外地客 户在天津短期居住，也从不将就。 2、房间数无需太多：这些高端客户在很多区域都有200-300平米 的房子，他们并不缺房子住，而是要房间的尺度感，如281平米的 三居足够满足使用功能了。 3、进深大对房间的负面影响并不大：对采光会略有影响，但280 平米的户型没有区隔，弱化了此影响，而由此增加的走廊，客户会 将其看做是对尺度感的要求，并不是浪费。 4、保姆房的配备：需要有保姆临时休息的地方，但不需要特别大， 因为一般高端客户不太喜欢有常住的保姆。
城市中央 恒久荣耀 开启天津城市豪宅新纪元
天津环球金融中心产品及营销总结
引言：
这是最好的时代，我们创造奇迹
We made miracles together.
1 Miracle
9 25 主销期 个月，完成
个亿----创造业内销售奇迹
09年天津典型高端项目销售情况
仁恒海河广场 君临天下 招商钻石山
0
0
Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov dec
核心城区物业 招商钻石山 仁恒海河广场 君临天下 天津中心
实现价格 20000元/平米 24000元/平米 13000元/平米 22500元/平米
和平区 津门 津塔
本项目价格 ↑ 1.55倍 ↑ 1.29倍 ↑ 2.38倍 ↑ 1.37倍
3 Miracle
天津首席，顶级综合体，比肩一线城市，开启天津豪宅新里程
336.9米高地标 级写字楼/超五星瑞吉酒店/顶级水岸豪宅/ 臻品服务式公寓/国际顶级品牌商业/全球标志性综合建筑集群
4 Miracle
一线豪宅客户构成, 打破天津原始客户格局
一线城市高端项目客户构成
天津环球金融中心
霞光道5号、钻石山客户
7.73亿 6.82亿 11亿
09年北京典型高端项目销售情况
唐宁ONE 星河湾
首创禧瑞都
约22亿 约37亿 约13亿
2 Miracle
31000元/㎡ ，顶冲价格000
30000 25000 20000 15000 10000
5000
25000 20000 15000 10000 5000
②户型设计
客户不认可点：
a）明厨、明卫：本地和外地客户均有要求，如津门188平米 b）洗衣机位置摆放：一般客户会认为洗衣机应该是设置在洗衣间或佣人房。 c）步入式衣帽间的需求：180平米至357平米户型的客户均希望有步入式衣帽 间，认为津门的更衣空间太小。 d）生活阳台：封闭或半封闭式的生活阳台是必要的空间。 f）开窗要求：窗子也要有品牌，做工也要细致，需要能很好的开窗通风 g）柱子的影响：室内设计需要规避柱子的影响 h）层高要求：室内3.5m的标准层高，净高最好在3m以上 i）入户门：通天的门最好，门需要有质感和重量
销售反馈 ——尽管津门12F和27F的转换层卖掉了，且价格并不低，但客户是给 财务用作办公室了，户型为300多平米的两室，极不舒适和实用。
客户认可点：
精装品牌： a) 认可项目精装材质的品牌 精装风格： a) 认可王大君设计的精装风格
④精装相关
销售反馈 ——尽管津门12F和27F的转换层卖掉了，且价格并不低，但客户是给 财务用作办公室了，户型为300多平米的两室，极不舒适和实用。