房地产项目的六大创新手法

房地产项目的六大创新手法

创新是一个民族的期望和灵魂，创新也是一个行业进展的期望所在，房地产建设项目的开发也莫不如此。

随着市场经济的进展，房地产进入买方市场。项目运作的成功与否因此有多种因素，但创新是最重要的一环。就房地产的竞争来说，其本质确实是创新的竞争，这已是众多开发商成功的公布要领。纵观这些成功的体会，创新要紧是在房地产建设项目的理念、空间、物业治理和经营方面的创新。

第一是房地产项目理念的创新。所谓理念，通俗地说，就好比写文章动笔之前的立意，文章反映什么主题意旨，确立何种观点，围绕主题观点，如何进行谋篇布局。在房地产开发项目上，就要依据开发商自身的实力、能力，结合政治、经济、社会、政策等要素，查找市场可进展空间，确立项目的销售对象，在众多的竞争项目中标新立异、脱颖而出。在迎合买方需求心理的前提下，设法使其感到有用而又新颖、别致，产生庞大的吸引力和非买不可的购买欲。

其次是房地产项目的空间创新。空间是项目设计的具体形状。优秀的建筑之因此引人人胜或经济效益显著，最要紧的是在于其空间特色。一座建筑要保持长期不落后，同样依靠于所制造的建筑空间所起的作用。不同功能与特色的建筑，需要由不同的空间组成。室内空间、室外空间、住宅组团、小区、街区等都应在设计过程中缜密考虑。空间构建的核心是人，以人为本是空间组合的依据，高效、感人、舒服、安全、便利，张扬个性又与环境互融是空间序列设计的关键所在。上海的金茂大厦、香港的会展中心、北京的故宫、合肥的琥珀山庄住宅小区不啻是空间组合的典范。

再次是物业治理方面的创新。以人为本，亲情关怀，急业主所急，想业主所想。业主想到的做到，业主想不到的也要想到同时做到。

第四是经营策略的创新。它包括定价、销售渠道、销售策略等，这些是吸引买家注意力，有效促销必不可少的手段。房地产项目的理念、空间、文化、环境创新，就能赢得理想的市场份额和买主的青睐，在实现丰厚的经济效益的同时，也制造了良好的社会和环境效益。

下面我们试图对90年代以来广州、深圳住宅开发过程中进展商所作的创新进行总结。通过以下的总结，相信会对内地的开发商以及业内人士对广州、深圳两地住宅开发过程中的创新有一个整体、系统的认识，对内地开发商正在运作项目的创新策划可能会有所启发，对以后中国房地产开发过程中的创新趋势有一个差不多的判定和把握。需要指出的是，目前广州、深圳两地的开发商超过2，000多家，他们所开发的楼盘能够说有成千上万个，笔者不能也不可能将所有的创新事例一一道来，只是就一些有代表性的事例简单给以介绍。

一、开发理念创新

住宅开发过程的创新第一应是开发理念的创新，然后才是规划设计、营销策划以及物业治理等方面的创新。开发理念创新是本、是纲，其他创新是末、是目。

现在回想起来，顺德碧桂园、广州番禺祈福新村等楼盘可能是国内住宅开发中理念创新的先驱。1992、1993“房地产热”之前，国内房地产开发差不多处于卖方时代，即开发商时只要盖好房子，甚至只有一块地和一张图纸，就能够轻松地把楼卖掉。这种情形下开发商不需要考虑什么理念创新。“房地产热”之后，

开发商开始研究消费者行为和心理，因此也就有了顺德碧桂园等楼盘的开发理念：房地产开发不等于钢筋加水泥，开发商应由卖房子向卖生活方式转变。

同时，开发商也意识到物以类聚，人以群分，任何楼盘只能满足所有消费者中的一部分人，即楼盘要讲究市场细分和市场定位。在此方面，广州丽江花园领先为都市的白领人群量身订造了他们所需的楼盘。“一方水土一方人，美善相随丽江人”这句广告词至今还为许多广州市民所熟知。

房地产开发的理念往往与楼盘的概念分不开。在房地产开发中导入某个概念有专门多好处：它能够张扬楼盘个性、幸免同质化；能够给予楼盘文化品位，使无生命的楼盘有了灵魂；使楼盘的密码和消费者的密码相对应，满足消费者个性需求。在此方面，广州奥林匹克花园将体育产业与房地产业复合，使“运动就在家门口”，它是国内房地产开发过程中概念设计的典范。

在深圳，万科集团开发的万科四季花城、万科都市花园同样也专门成功，前者将园艺融入在小区建设中，后者将经典的欧洲小城移植到了中国。近年来金地集团开发的金海湾家园、杰出集团开发的蔚蓝海岸，将住宅开发与海洋文化结合在一起，使住宅设计理念和概念得到了进一步丰富和提高。

二、规划设计创新

规划设计创新能够从建筑风格、户型设计、景观设计、会所与配套设施等方面加以表达。

1.建筑风格创新

1997年前后，在广州、深圳等地，欧陆风取代大一统的传统模式，盛极一时，在当时情形下能够说是建筑风格的一次创新；近几年来，建筑风格更趋多样化：例如广州保利房地产公司开发的保利花园采纳地中海建筑风格，中国海外广州公司开发的中海名都出现新加坡风情，深圳星彦房地产公司投资的碧云天小区，演绎了岭南风情；更有甚者，信和集团难道将北欧斯堪的纳维亚的简约小镇(柏涛雅苑)在广州那个亚热带都市移植演绎。广州、深圳两市当今的住宅建筑风格方面真可谓百花齐放、姹紫嫣红。

2.户型设计创新

90年代初，“三大一多一少”取代传统的户型结构，是人所共知的改变。近年来，户型设计方面的创新更为频繁，比较典型的事例有：广州奥林匹克花园，在广州领先采纳跃式设计(1999年)；深圳创世纪海边花园，在深圳领先建筑客厅、卧房与洗手间、厨房不再一个平面，即所谓的三错层式的住宅(2000年)。此外，双卫生间、复式结构、阳台外飘、弧型阳台、落地窗户型设计等方面的创新不胜枚举。

3.景观设计创新

深圳万科的四季花城，在不同的组团中种植不同的花卉，每个组团都以此花卉命名，颇有新意。

深圳金地集团开发的金地翠园，其地下架空层及其可能的位置都进行了绿化，即使在小区的围墙上，也用绿色的塑料花加以装饰，号称百分之百的绿化率，真正突出了“翠”的意境。

广州合生创展开发的帝景苑小区，市场定位于高档豪宅，为营造这种氛围，小区的中庭广场布置了许多闻名的雕塑。

4.会所与配套设施创新

顺德碧桂园是国内最早与名校联姻(北京景山学校)的小区。有人说一所学校能够救活一个楼盘，那个说法可能有点言过事实上，但我们的确能够看到学校、专门是闻名小学在房地产开发中的重要作用。这是因为中国的家长都有望子成龙的强烈愿望。现在这种做法差不多成为专门多进展商推售自己楼盘的惯用手法。同时，在顺德碧桂园成功销售过程中，其三大会所一应俱全、极具奢华的娱乐设施，也给顺德碧桂园的成功销售增加了砝码。

近年来，广州的专门多楼盘专门注重会所与配套设施的创新。例如：广东方圆集团开发的广州白云高尔夫家园，在小区内专门建设高尔夫练习室，以提升小区品位；2001年7月开盘的广州锦绣香江花园，以Town House建筑为主，小区占地4000余亩，专门建设高尔夫推杆球场以及大型滑草场；番禺祈福新村，国内有名的郊区大盘，一个小区的人口顶得上一个建制镇，专门建设有生态农庄。广州合生创展房地产公司开发的帝景苑小区，有一个专门奢华的会所等等。

智能化，一个不能不说的话题。广州丽江花园之“九如通津”项目，领先将宽带网引入小区，深圳也为喜爱“网上冲浪”的人士建设了都市e站。此外，远红外监测系统、可视对讲系统、指纹门锁、三表抄送等一大批高科技产品与技术在小区建设中得到了广泛应用。

三、价格策略创新

低开高走是人所共知的价格策略，但这在广州锦城花园的策略运用上却更有新意。1997年往常，广州中低价位楼盘销售如日中天，豪宅的市场空间随之缩小。在这种市场状况下，锦城花园作为新一代豪宅要推向市场，阻力事实上专门大，没有好的营销策略不能排除销售失败的危险。对此，中国海外广州公司意识专门清醒：他们在楼盘的装修设计、小区环境与配套、现代化的物业治理等方面做了大量的工作，提高了楼盘在市场上的心理价位。在锦城花园开卖之前，业内人士纷纷推测锦城花园要卖到l万元以上，但进展商却以每平米7，500元的低价位抛出，使当时全市的注意力都集中在锦城花园身上，造成了强大的市场冲击波。首期发售，锦城花园三日内销量便愈九成。到二期发售，楼价提升15%，买家仍深感物有所值。十分有味的是，据调查分析，在锦城花园二期发售的买家当中，首期业主竟占30%，其余更多的是锦城业主的亲朋好友。同时，大众媒介对锦城花园产生的锦城现象的大肆炒作，提高了楼盘的知名度，也使中国海外形成了良好的品牌形象。

值得指出的是，广州恒大集团所开发的金碧花园，1997年秋推向市场，采纳的价格策略和中海锦苑完全相同，其成效也是完全相同，低价入市、低开高走的策略真是屡试不爽。

分期付款的方式，正常有两种，一种是由进展商提供的免息分期付款，另一种是由银行提供的有息分期付款(按揭)，它是开释消费者购房能力、吸引大多的一般民众进入房地产市场的最要紧手段。目前这种方式已在全国普遍展开，但在1995年是天龙广场在广州首创“月供”概念，成功启动相对低迷的房地产市场。当时，在有关金融机构的通力协作下，天龙广场提出了部分楼款在入住后分36期付清的方法，“首供三万几，月供三千几”，那个极具诱惑力的口号，迅速地调动起消费者的购房欲望，使得天龙大厦首期公布发售共卖出200多套，在当时广州楼市形成一个奇迹。

广州珠江沿岸的珠江广场、新理想华庭、中海锦苑、海珠半岛等9个楼盘差不多上市场定位中高层人士的楼盘，由于它们规模不大，又面临来自于郊区大盘、市区楼盘以及山景楼盘的强大竞争，使得9大楼盘