2017年上海第三季度写字楼市场简报(优选.)
2015年上海写字楼市场概览
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上海核心商务区甲级写字楼
供应量、吸纳量和空臵率
• 季内，对核心区优质办公空间的需求保持平稳，空臵率按季环比下降0.7个百分点，截至季末为 7.2%。
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主要由于季节性放缓以及季内有限的新增供应，扩租及新设办公等租赁活动在本季有所减少。
来自金融及专业服务行业的租户仍是需求的主要来源。本土企业是吸纳核心区市场空臵面积的 主力。
写字楼物业投资持续增加
不同类型房地产投资年增长率，2014年1至2月 不同类型房地产投资 2014年1-2月
办公物业
办公物 业, 20%
零售物业
零售物 业, 16% 住宅物 业, 64%
住宅物业
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
来源：上海市统计局
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2014年1至2月，写字楼开发投资同比增长42.2%，住宅物业开发投资同比仅增长0.2%，同时零售物 业开发投资同比减少2.7%。上述数据显示出投资者与发展商对写字楼物业市场的强劲信心。 写字楼开发投资的高速增长或归因于其较低基数，以及一些发展商在政府对住宅市场降温背景下的 多元化举措。
浦西租金（左轴） 人民币每天每平方米 浦东租金（右轴）
12 11 10 9 8 7 6 5 4 1Q06 3Q06 1Q07 3Q07 1Q08 3Q08 1Q09 3Q09 1Q10 3Q10 1Q11 3Q11 1Q12 3Q12 1Q13 3Q13 1Q14
来源：上海高力国际研究部
上海核心商务区甲级写字楼
9 8
15%
10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 2006 2007 2008 2009 2010 年平均租金(左轴) 2011 2012 年增长率 (右轴) 2013
总部办公写字楼市场调研报告
亦庄总部式办公写字楼市场调研报告市场调研说明：调研目的：了解总部办公写字楼的市场现状，并对亦庄地块的市场潜力及定位提供参考。
调研范围及对象：亦庄总部办公写字楼、非中心、总部基地总部办公主要集中在亦庄范围内，而本地块也处于亦庄，所以以亦庄总部办公写字楼作为主要调研内容，同时对市场较为成熟的总部办公写字楼项目——非中心、总部基地进行调研，以供本地块定位参考。
调研重点内容：产权性质及操作方式、建筑形式及功能配置、价格情况、购买客群分析、销售情况及推广方式一、市场分析1、北京写字楼总体市场概述与商品房住宅的供应紧缺相比，2007年可谓是写字楼的“大年”，据统计，2007年上半年完工的面积仅为万建筑平方米，主要集中在城市黄金地段，其中CBD、和东二环商圈分别占%、%和%，占到总体80%以上。
全年甲级写字楼供给将超过210万建筑平方米，这意味着，进入第三季度，甲级写字楼市场将迎来放量高峰，初步估算下半年供应量将超过160万建筑平方米，而2008年上半年的供给也达到了万建筑平方米。
根最新统计显示，2007年全年供给将超过总存量的40%，首次出现大放量，使可售甲级写字楼总面积达到700万平方米以上，即使一年能吸纳100万平方米的面积，写字楼租售比也被拉高到7：1，短期内面临很大消化压力。
超甲、甲级写字楼市场的供需趋势写字楼巨大的放量给市场带来的压力日趋明显，据悉如东二环、等区域租金出现一定幅度的下滑；同时一些研究机构、大型企业因为受办公区域限制小、环境影响，而产生了搬离商务中心区域、选择总部办公环境的趋势，环境优良的总部式办公写字楼正逐步成为写字楼市场的新宠。
2、总部式办公写字楼市场分析与上述甲级写字楼热点区域供应明显大于需求的情况不同，亦庄作为新兴商务区，以其特有的自然生态与产业生态相结合的“双生态”概念越来越受到开发商与企业的注目，特别是其独栋、总部式办公写字楼正逐步成为投资的新宠。
最新研究显示，北京总部式办公经过几年的发展，已经分为区域集群式总部和独立总部两种类型，2007年国际化办公将从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象，独栋总部型成为一种新流行趋势。
上海高档写字楼东银中心考察报告
东银中心
配置参数
设施标准
暖风，通风及 空调系统 空调系统设施标准
供电系统 室内照明 乘客电梯
载货门消防电梯 载货电梯 停车位
VAV变风量变静压中央空调 独立新风系统 室温标准——夏季25℃，冬季20℃ 新风量-30立方米人/小时 10KV双回路供电 500LUX 16台 东楼(7台高速OTIS全进口电梯) 西楼[7台高速OTIS全进口电梯) 裙房(2台高速OTIS全进口电梯) 2台(东西塔楼各1台) 1台(裙房专用) 370个
京沪差异
区域划分 项目类型 建筑风格 建筑立面 概念创新 首层大堂 商业配套
北京
商务区相对单一 城市综合体 恢弘大气 石材加玻璃，风格多面 传统文化概念 大堂尺度适中 高端奢侈商业
上海
多个CBD 商务综合体或纯商务体 于细节见精神 玻璃幕墙，现代为主 生态环保配置 大堂阔绰豪华 裙楼商务配套
考察小结
国际标准装修朗阔空间彰显您的尊贵身东银中心建筑特色东银中心建筑特色防辐射会呼吸的玻璃幕墙东银中心建筑特色标准层空间内部装修细节东银中心建筑特色设施标准总建筑面积85000平方米办公楼建筑面积约65000平方米商业建筑面积约5000平方米总建筑层地上25层地下2层办公楼层3层25层商业楼层1层2层双层中空lowe玻璃标准层建筑面积约1450平方米约74标准层高28米架空地板100毫米东银中心配置参数设施标准暖风通风及vav变风量变静压中央空调空调系统独立新风系统空调系统设施标准室温标准夏季25冬季20新风量30立方米人小时供电系统10kv双回路供电室内照明500lux乘客电梯16台东楼7台高速otis全进口电梯西楼7台高速otis全进口电梯裙房2台高速otis全进口电梯载货门消防电梯2台东西塔楼各1台载货电梯1台裙房专用停车位370个东银中心配置参数优越的地理位置高约198米总建筑面积为9136191平方米地上42层地上建筑面积约为75000平方米坐落在小陆家嘴的核心地段西面正对花旗银行大厦和汤臣一品东面靠近金茂大厦和环球金融中心俯瞰黄浦江水景及陆家嘴全景
2016年上海甲级写字楼市场研究-市场回顾分析
6
上海写字楼物业市场结构
持续发展……
7
来源：上海高力国际研究部，2016
细分市场
各业态在未来几年均将明显扩张
市场细分
(人民币每天每平方米) Q2 2016
租金
空置率
Q2 2016
总存量 (平方米)
Q2 2016
580万 780万
2020F
↑ 34% ↑192% ↑57% ↑41%
核心区甲级写字楼
10.25
7.2%
次中心甲级写字楼
6.28
16.1%
240万
710万
成熟次中心甲级写字楼
6.53
10.1%
190万
310万
商务园区
来源：上海高力国际研究部，2016
3.86
9。4%
800万
1,120万
9
注: *未来供应预测基于发展商的规划完工时间以及据高力国际研究部观测而预估的建设进度
各类细分市场租金
的子市场。
2
上海宏观经济概览
上海宏观经济指标
经济增速放缓，但……
经济指标 数值
人口 居民消费价格指数（CPI）
地区生产总值（GDP） 第三产业产值 第三产业占GDP比重 社会消费品零售总额 固定资产投资（FAI）
2,420万（常住人口）截至2015年末 103.2（同比增长3.2%）H1 2016
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13
核心区甲级写字楼
2016年第二季度总结
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供应 –
o o o
位于竹园的陆家嘴世纪大都会T2和T3 位于陆家嘴的大华银行大厦 位于长宁的来福士T2
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需求 – 整体空置率攀升至7.2%。
销售工作简报优秀范文(实用8篇)
销售工作简报优秀范文第1篇一、工作绩效述职时间过的飞快，在繁忙的工作中，在公司工作不知不觉已经将近2年了。
首先，非常感谢公司给我这个成长的平台，令我在工作中不断的学习，不断的进步，慢慢的提升自身的素质与才能。
同时，向公司的领导以及全体同事表示最衷心的感谢，有你们的协助才能使我在工作中更加的得心应手，也因为有你们的帮助。
我才能在工作上，围绕公司的中心工作，对照相关标准，严以律己，较好的完成各项公司安排的工作任务。
二、工作心得和体会虽然一直从事房地产这个工作，但是我发现要学习的地方还是很多，通过向领导请教、向同事学习、自己摸索实践，在较短时间内熟悉了工作流程，明确了工作方向，提高了工作能力，在具体的工作中形成了一个清晰的工作思路。
我十分感谢公司，给了我很多的学习机会，也希望公司日后也能继续一些有些关于销售的培训工作，我希望能通过学习不同的知识，补足自己的不足之处，让自己能把销售工作做的更好。
三、关键事项作为一名销售人员，我本着“要不断的完善自己各方面的专业技能”这样一个目标，开拓创新意识，积极的完成本职工作，做好房产销售工作，严格细致地要求自己按照公司流程中所有步骤及时完成工作。
我很有幸的多次参与了公司分配的市场调研工作，每次我都深深的体会到终端销售的力量，也让我觉得策划并不是万能的。
四、__年的改进思路在这段时间里虽然做了一些工作，但仍然存在些题，主要表现在：创新精神不足，不能积极主动发挥自身聪明才智，而是被动适应工作需要。
领导交办的事情虽然都能完成，工作当中有时会忽略考虑更深一层次方面，这样会造成是被动工作，减慢了工作上升到一定高度的速度。
后续工作有些做的不到位，但是，我相信在我自己不断的努力和领导的帮助下，我会尽快提升自己，避免掉一些不必要的失误发生，所以我会不断补充自己各个方面的不足之处，做好销售工作，希望能为公司带来更好的经济效益。
在今后工作中我将继续努力奋斗，巩固现有成绩，针对自身的不足加以改进，争取在新的一年做的更好。
上海市第三次经济普查主要数据公报（第三号）
上海市第三次经济普查主要数据公报（第三号）文章属性•【制定机关】上海市统计局•【公布日期】2015.02.27•【字号】•【施行日期】2015.02.27•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】统计正文上海市第三次经济普查主要数据公报（第三号）根据上海市第三次经济普查结果，现将本市第三产业的主要数据公布如下：一、批发和零售业（一）企业法人单位数和从业人员2013年末，本市共有批发和零售业企业法人单位145668个，从业人员194.8万人，分别比2008年末增长22.9%和32.6%。
在批发和零售业企业法人单位中，批发业占75.9%，零售业占24.1%。
在批发和零售业企业法人单位从业人员中，批发业占70.2%，零售业占29.8%（详见表3-1）。
表3-1按行业分组的批发和零售业企业法人单位和从业人员在批发和零售业企业法人单位中，内资企业占93.2%，港、澳、台商投资企业占2.3%，外商投资企业占4.5%。
内资企业中，国有企业占企业法人单位的0.5%，股份有限公司占0.3%，有限责任公司占4.8%，私营企业占85.8%。
在批发和零售业企业法人单位从业人员中，内资企业占71.3%，港、澳、台商投资企业占11.3%，外商投资企业占17.4%（详见表3-2）。
表3-2按登记注册类型分组的批发和零售业企业法人单位和从业人员（二）资产总计2013年末，批发和零售业企业法人单位资产总计32470.0亿元，比2008年末增长151.1%。
其中，批发业企业法人单位资产总计28158.4亿元，零售业企业法人单位资产总计4311.6亿元，分别比2008年末增长160.3%和103.8%（详见表3-3）。
表3-3按行业分组的批发和零售业企业法人单位资产总计二、交通运输、仓储和邮政业（一）企业法人单位数和从业人员2013年末，本市共有交通运输、仓储和邮政业企业法人单位15003个，从业人员71.8万人，分别比2008年末增长57.8%和22.7%。
高力国际上海写字楼市场报告2012年第三季度
Market Indicators HIGHLIGHTS 报告要点整体市场回顾OVERALL MARKET REVIEWQ-o-Q Change环比变化Y-o-Y Change 同比变化2012 Outlook 2012年预期Rental 租金Vacancy Rate 空置率Capital Value 售价Gross Yield 收益率市场指标Q3 2012In contrast to falling FDI levels on a national level, in the first half of 2012, utilized FDI in Shanghai saw strong growth of 22.6 percent year on year to US$ 7.37 billion. During this period 1,681 foreign investment projects were approved in Shanghai.The Xinhua-Dow Jones International Financial Centers Development Index, released in August, showed that Shanghai remains the world's sixth-most competitive financial center this year.In the first half of 2012, a total of 253 foreign invested companies, 380 regional headquarters of multina-tional companies and 348 R&D centers were located in Shanghai.Five new projects were launched in Shanghai’s Grade A office market during the quarter, adding a total of approximately 330,256 square meters of new supply. This supply included exciting projects such as L’Avenue and SOHO’s Century Avenue. Strong demand saw the average pre-commitment rate on launch of these five new buildings hit around 40 percent.The average rental rate for Grade A premises continued to increase in the third quarter, rising by 1.2 percent quarter on quarter to RM B 8.7 per square meter per day despite the large volume of new supply.与全国实际利用外资增幅收窄趋势不同,2012年上半年，上海实际利用外资73.7亿美元，同比增长22.6%; 同期全市新批外商投资项目1,681个。
2024年上海市写字楼市场调研报告
上海市写字楼市场调研报告1. 引言这份报告是对上海市写字楼市场进行的调研，旨在分析该市场的现状和趋势，为投资者和相关业务人员提供参考。
本报告主要从市场规模、供需情况、租金水平等方面进行分析。
2. 市场规模上海市作为一个国际金融中心和商业中心，吸引了大量企业和机构进驻，从而推动了写字楼市场的发展。
根据我们的调研，上海市目前拥有约XX万平方米的写字楼面积，分布在核心商务区和郊区。
3. 供需情况上海市写字楼市场的供需情况总体平衡。
由于企业数量的增加和租户选择的多样化，写字楼的出租率保持在一个稳定的水平。
同时，新建写字楼的投入也提供了更多供应，以满足市场的需求。
4. 租金水平上海市的写字楼租金水平相对较高，与其地位作为国际金融和商业中心密切相关。
核心商务区的写字楼租金通常高于郊区。
根据我们的调查，核心商务区的写字楼租金每平方米每月约为XXX元，而郊区则为XXX元。
5. 发展趋势上海市写字楼市场的发展显示出某些趋势。
首先，随着上海市的经济发展和对外开放程度的提高，预计会有更多国内外企业选择在该市投资和扩大业务规模，进一步推动写字楼市场的发展。
其次，随着互联网、共享经济和其他新兴行业的崛起，写字楼市场将面临新的机遇和挑战，需要持续关注。
6. 结论通过对上海市写字楼市场的调研，我们可以得出以下结论：市场规模较大，供需情况平衡，租金水平较高。
同时，市场发展趋势显示出稳定增长的特点。
投资者和相关业务人员可以根据这些信息做出更明智的决策。
以上是对上海市写字楼市场的调研报告，我们希望该报告能为您的业务决策提供帮助。
2023年上海房地产前三季度总结
2023年上海房地产前三季度总结【导语】2023年前三季度，上海房地产市场在政策调控与市场需求的共同作用下，呈现出稳中有进的发展态势。
本文将对上海房地产前三季度的发展情况进行总结，以期为关注房地产市场的各方提供参考。
一、政策环境2023年前三季度，我国政府继续坚持“房住不炒”的定位，实施房地产市场调控政策。
上海市政府积极落实中央政策，通过限购、限贷、限价等措施，稳定房地产市场。
此外，上海市还加大了对租赁市场的扶持力度，推动房地产市场健康发展。
二、市场供需1.供应情况：前三季度，上海市商品房供应面积保持稳定增长，尤其是住宅供应面积。
在政策支持下，保障性住房供应力度加大，满足中低收入家庭的住房需求。
2.需求情况：受调控政策影响，上海市商品房成交量有所波动，但总体保持稳定。
前三季度，住宅成交量占商品房成交总量的比重较大，表明市场需求依然旺盛。
三、价格走势2023年前三季度，上海市商品房价格整体呈现稳中有涨的态势。
其中，住宅价格涨幅相对较小，非住宅价格涨幅较大。
在政策调控下，市场预期逐渐稳定，房价涨幅趋于合理。
四、土地市场前三季度，上海市土地市场供需两旺。
一方面，政府加大土地供应力度，尤其是住宅用地；另一方面，开发商拿地热情较高，土地成交价稳中有升。
五、行业动态1.房企竞争加剧：随着房地产市场调控的深入，房企竞争愈发激烈。
部分中小企业面临较大的生存压力，行业集中度不断提高。
2.房企转型：在政策导向和市场环境下，房企纷纷寻求转型，加大在长租公寓、养老地产、文旅地产等领域的布局。
3.房地产金融创新：在融资渠道受限的背景下，房地产金融创新不断涌现，如资产证券化、房地产投资信托基金（REITs）等。
六、总结与展望2023年前三季度，上海房地产市场在政策调控下，总体保持稳定。
展望未来，随着政策效果的进一步显现，房地产市场有望实现更加平稳健康的发展。
上海市房地产市场定位报告
上海市房地产市场的市场定位报告一、上海地产宏观市场特点1、概况2003—2004年，上海市房地产市场继续保持快速发展，呈现出投资总量扩张，市场供需两旺，市场结构总体合理的态势。
随着房地产投资和商品房市场价格的快速增长，进入2005年以来，特别是2005年6月前后政府宏观调控力度不断加大，连续强势出台了一系列金融、土地、房产政策，为偏离正常发展轨道的楼市降温、使得整个房地产业回归理性，这为房地产也以后长期稳定发展提供了保证。
尽管如此，在上海，房地产市场投资规模仍在稳步扩大。
房地产业的支柱产业地位仍在凸显。
2003年全年房地产业实现增加值461.88亿元，2004年更是实现了大副的增长，相对而言，2005年的增副、价格有了一定程度的回落，仍在比较正常的氛围内，增速高于其他各类投资主体。
2、供求关系的转变不过随着新政的逐步落实，以“平抑房价、打击炒作和剔除泡沫”为主旨的新政整体效果已经明显。
国家统计局2005年前三季度的数据显示，我国的房价涨幅逐季平稳回落。
其中一季度上涨幅度是12.5％，二季度涨幅是10.1％，而三季度涨幅是8.8％。
去年全国房价的涨幅却在14％至15％之间。
素有楼市“晴雨表”之称的“国房景气指数”，今年以来一直是回落态势，处于景气不景气的边缘，在101点左右徘徊。
上海市场同样不能幸免，整个地产市场已经由买方市场想卖方市场转换，市场人气不足，信心指数下降，观望气氛浓厚，与不断放大的入市体量相比，整个市场成交实际成交量明显缩水，市场压力极大。
3、上海商用地产场市场概况据权威机构统计，随着国内外资本源源不断的汇集，上海国际化大都市的地位已逐步确立，加之2010年世博会的拉动效应，自从去年以来，上海的办公楼、酒店式公寓、高档住宅等的市场需求量一路走高、租金也水涨船高，涨幅已达亚洲第一、全球第三。
今年一季度上海甲级办公楼的整体吸纳量明显加速。
从上季度的3.9万平方米上升到7.5万平方米，其中绝大部分需求来自浦西地区。
北京三季度写字楼需求激增预计未来走势持强
三季度写字楼需求激增预计未来走势持强第一太平洋戴维斯提供的最新数据显示，随着经济回暖现象逐步显现，第三季度地区写字楼市场需求激增，甲级写字楼净吸纳量环比大幅上升94.9%至170，000平方米，创过去六个季度以来最高。
■供应前身为华普中心的中汇广场位于东二环商务区的核心位置，与东四十条地铁站仅1分钟的步行距离。
项目拥有挑高的写字楼大堂，部分楼层的单层面积更达6,700平方米。
同期入市的还有欧美汇大厦，为中关村西区自2007年第一季度以来首个只租不售的写字楼。
大厦拥有的办公区域净高，100毫米的网络地板以及区内首个VAV空调系统。
2009年前三个季度共有17个项目逾103万平方米的可租赁面积进入市场，略高于历史峰2007年的102万平方米，创造了新的供应高峰。
■空置率尽管超过222,500平方米的新增供应在第三季度进入市场，但季内强劲的吸纳使市场平均空置率仅微涨0.1个百分点至21.9%。
季内市场吸纳环比上升95%至169,895平方米，为过去六个季度录得的最高单季吸纳。
需求的增长受益于跨国企业在经历了六至十二个月的缓速期后逐步恢复的业务扩X需求，这些企业在仍未松绑的预算下努力寻求最优的写字楼选址方案。
过去三个月中，金融、能源与信息技术等行业的企业利用各区域市场（尤其是东部地区）租金下跌迅速扩X，成为拉动市场需求的重要力量。
第三季度区域市场空置情况变化各异，其中四个区域市场空置率上升，另外三个那么下降。
与此同时，除金融街外其他各区域市场的租金仍然处于下跌通道中。
随着季内75,000平方米的新增供应进入市场，东二环取代CBD周边成为空置率最高的区域市场。
燕莎地区的空置率在没有新增项目的情况下上升1.8个百分点，显示部分租户选择迁离这个租金第二高的区域市场（每平方米每月人民币155.7元），寻求更低的租赁成本。
而金融街的空置率在季内录得最大跌幅。
可租赁面积达50,000平方米的甲级写字楼金融街中心成交活跃，其中一个塔楼更于此前整租予农村商业银行。
上海写字楼的历史及发展现状
上海写字楼的历史及发展现状一、上海写字楼的历史沿革上海的写字楼从无到有，仅仅发展了短短的20多年，在这20多个春秋中，可以说经历了跌宕起伏，至今终于形成了一个成熟的市场格局。
但随着全球经济的再次复苏以及上海经济的高速发展。
上海写字楼进入了一个新时代。
上世纪80年代中期以前上海商品办公楼的概念基本为零。
当时一些大公司如需在上海设办事机构，只能租用高级酒店套房。
直到1985年，上海第一幢涉外写字楼——位于外滩的联谊大厦建成，但上海真正的写字楼市场浪潮开始于1992年邓小平的南巡讲话。
1993年，上海开始大规模地推出办公用地。
按常规而言，写字楼的建设周期一般是3年，这也就意味着从1993年动工建设的写字楼，在1996年开始集中上市。
但是正是这种大规模的上市也导致了1997到1999年上海写字楼市场全面供过于求，其中在最高峰期的1997年，上海写字楼上市达到100万平方米。
市场过于供大于求以及亚洲金融风暴的影响直接导致了写字楼市场租金不断下跌，从1997年均价美元/平方米/天，跌到1998年的美元/平方米/天，到1999年更跳水到美元/平方米/天。
2000年经济开始复苏。
在上海写字楼方面，2000年到2001年进入了一个调整期，众多的烂尾楼项目获得重生，再这一年中写字楼的空置率渐渐降低。
2002年上海写字楼的又一个春天降临，从第一个季度就开始了温和的反弹。
这时期由于中国入世对一些公司产生了积极作用，另一方面由于美国“911”事件后，一些推迟决定的公司在去年年底也开始重新考虑写字楼的扩张需求。
全市的空置率下降至％，租金到美元/平方米/天，全年吸纳量达到404795平方米，总的吸纳量比2001年略微上升％。
到了2003年，新增供应的缺乏一方面限制了浦西甲级写字楼的吸纳量，另一方面空置率水平也因此表现出下降的态势。
因而，2003年新增面积的降低使得吸纳量达到了历史较低水平，约为万平方米，比2002年下降了%。
车公庙商业写字楼市场调研报告
宝安区
1.99
1.59
2010年
福田区
0.00
6.67
2010年
龙岗区
3.30
2.27
2010年
罗湖区
0.00
4.19
2010年
南山区
2.10
3.47
2011年
宝安区
0.25
0.00
2011年
福田区
7.72
3.75
2011年
龙岗区
0.75
0.07
2011年
罗湖区
0.52%
盐田区
1
0.03
2007
3010
941
0.00%
合计
13
23.51
84918
252315
9212
0.56%
土地市场特征分析商业写字楼一手市场分析商业写字楼二手市场分析
近四年来，深圳商业办公楼用地成交量呈下降趋势，特别是2011年出现了峰谷；而成交价格则呈上升趋势，2011年达到了近年来最大值。
本报告需要解决的核心问题
报告主要从市场角度出发通过对深圳创新型厂房办公楼的市场调研，掌握竞争对手同类型产品的特征、发展趋势、销售情况；以及在运营创新型厂房的租赁情况、租金水平、客户类别及租期状况；从而研判：符合车公庙区域创新型长期发展趋势，为实现金谷6号价值最大化，给出具有前瞻性的价格建议。
商业写字楼市场分析
土地市场特征分析商业写字楼一手市场分析商业写字楼二手市场分析
深圳商业办公楼用地成交量少，而成交价格则呈上升趋势；成交商业办公用地集中在南山区
宝安区
3
0.51
11756
上海及长三角城市写字楼市场2019H1戴行
2019 H1 上海及长三角城市写字楼市场报告戴德梁行写字楼部2019年07月上海2019 H1| 写字楼市场宏观经济目录租赁市场销售市场土地市场Content房地产及办公楼投资增速同比上扬需求先抑后扬，租金下滑渐趋于平稳成交量同比小幅上升，整栋成交活跃底价成交为主的市场，静安及长宁区表现优异展望预测宏观经济2019年一季度经济增速放缓，第三产业比重保持高位；前五个月，房地产及办公楼投资增速同比上扬办公楼投资额及投资增速（2009-201905）房地产投资额及增幅（2009-201905）人民币，亿元三产比重及第三产业增幅（2009-2019Q1）国民生产总值及增幅（2009-2019Q1）人民币，亿元人民币，亿元2019Q1，国民生产总值8308亿元，同比增长5.7%，与去年同期相比增速回落，较全国增速下滑0.7个百分点，经济增速放缓。
2019Q1，第三产业增加值6013亿元，同比增长8.8%；第三产业占比72%，比去年同期增长。
2019年1-5月，固定资产投资增幅5.0%，增速同比放缓。
房地产开发投资额1537亿元，同比增长4.0%，增速比去年同期提高。
2019年1-5月，办公楼投资额255亿元，同比增长3.1%，与去年同期相比增速上扬。
0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%010000200003000040000200920112013201520172019Q1GDP增幅0%2%4%6%8%10%12%14%010000200003000040000200920112013201520172019Q1第一产业第二产业第三产业第三产业增长率0%10%20%30%40%0200040006000200920112013201520172019.1-5房地产投资总额固定资产投资增速，同比%房地产投资增速，同比%-10%0%10%20%30%40%50%(1000)10002000300040005000200920112013201520172019.1-5办公楼投资其他投资办公楼投资增幅人民币，亿元租赁市场上半年整体成交放缓，市场先抑后扬，大量新增供应下促使空置率持续攀升，租金在连续下滑后渐趋于平稳上海甲级写字楼供求及空置率核心区及新兴区甲级写字楼净吸纳量与空置率万㎡12%13%14%15%16%17%18%19%20%020406080100120140H1 2017H2 2017H1 2018H2 2018H1 2019新增供应净吸纳量空置率0%5%10%15%20%25%30%-10-505101520252017Q12017Q32018Q12018Q32019Q1核心区净吸纳量新兴区净吸纳量核心区空置率新兴区空置率万㎡8.806.07.08.09.010.0H1 2017H2 2017H1 2018H2 2018H1 201910.006.904.05.06.07.08.09.010.011.02013Q12014Q12015Q12016Q12017Q12018Q12019Q1核心区新兴区上海甲级写字楼租金走势核心区及新兴区甲级写字楼租金走势元/㎡/天元/㎡/天租赁市场上半年新增供应主要集中在新兴区，其中北外滩有两个项目入市，区域竞争加剧项目：北外滩来福士（东塔）体量：9.45万m ²报价：9-12元/m ²/天项目：静安国际中心体量：7.09万m ²报价：7.5-9.5元/m ²/天项目：一方大厦体量：4.80万m ²报价：8元/m ²/天起项目：古北SOHO 体量：10.6万m ²报价：7-9元/m ²/天2019H1新增供应约41.7万m ²，其中北外滩：14.3万m ²不夜城：7.1万m ²长宁虹桥：10.6万m ²虹桥商务区：9.67万m ²北外滩虹桥不夜城项目：虹桥汇二期体量：9.67万m ²报价：6.5-8元/m ²/天虹桥商务区20040060080010001200140020112013201520172019H1新增供应存量数据来源：戴德梁行研究部，写字楼部上海甲级写字楼新增供应与存量万m ²◼专业服务✓大部分联合办公品牌趋于理性布局，但个别品牌受资本利好驱动持续扩张，个别联合办公品牌虽有退租现象，但迅速被其他品牌填补。
天津写字楼市场简报
天津“天津甲级写字楼净吸纳量在连续一年为负值后，第四季度首次为正，然而租金却持续下跌”⏹第四季度，天津市没有新甲级写字楼项目进入租赁市场，2009年度新增供给面积共35,500平方米⏹第四季度，天津甲级写字楼租金环比下降1.4%，平均租金为人民币138.1元每平方米每月⏹南京路区域租金在第四季度表现平稳， 而小白楼和友谊路区域租金分别环比下降1.4%和7.0%二零一零年二月三日图片：海河沿岸⏹全市甲级写字楼平均空置率下降1.7个百分点至23.5%，与去年同期相比增长10.6个百分点 ⏹全市甲级写字楼第四季度吸纳量为正，但是受2009年前三季度疲软的市场需求影响，全年净吸纳量为-5,300平方米⏹第四季度，天津甲级写字楼销售市场项目供给有限，市场较为平淡甲级写字楼租赁市场天津中心项目原定于第四季度进入天津甲级写字楼市场并为市场提供30,240平方米的新增供给量。
但由于12月底项目股权发生转让，该写字楼现在暂停租赁业务。
因此，于第三季度入市为市场提供35,500平方米新增供给量的天津城市大厦成为2009年度入市的唯一项目。
供给量、吸纳量及空置率，1999年之前-2009年第四季度-20,000020,00040,00060,00080,000100,000120,0001999之前19992000200120022003200420052006200720082009-10%0%10%20%30%40%50%60%数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部天津甲级写字楼净吸纳量在连续四个季度为负后首次为正。
然而，5,900平方米的季度吸纳量不足以弥补2009年前三季度返回市场的租赁面积，使得2009年全年的净吸纳量为-5,300平方米。
第四季度，全市甲级写字楼空置率为23.5%，下降了1.7个百分点。
与2008年相比，虽然2009年的空置率显著提高，但是一些项目采取了积极的应对措施，比如提供更高的代理佣金比率。
物业公司简报(四篇)
物业公司简报____年是经济高速增长和金融危机并存的年代，对于富康花园来说也是极为不平凡的一年，从新年的堵管事件、业主的抱怨,到管理处改善薄弱的环节，赢得业主的好评，真实的记录了管理处所有工作人员的艰辛付出。
其总结如下：一、由于我们的操作不合理和住户的违规使用，导致新年期间富康花园小区13栋209房被污水入浸，污水延伸到一楼商铺，给业主和商家都造成了很大的损失，管理处工作人员忙得不可开交，业主也是抱怨满腹。
在公司的支持和管理处工作人员的共同努力下，经一个多礼拜的努力，此事终于得到了圆满的解决，业主还拿出现金给我处工作人员慰劳。
二、市场环境的变化，导致我们管理处秩序维护员短缺，给小区的治安防范带来了挑战，由于人员的不足，致使两户住户的门锁被撬，虽未损失什么贵重物品，但说明了人员稳定的重要性。
管理处上报公司，经对工资和人员做了相应的调整后，小区到目前为止，没有再发生过上述问题，确保了小区治安的稳定性。
三、蝶恋花西餐厅占用小区的消防通道长达三年之久，造成业主对管理处的抱怨，也带来了消防隐患，经管理处多次协商、调节，并借用执法部门的整治时机，成功的让蝶恋花西餐厅归还了长期占用的消防通道，还提高了对消防的认识。
此举得到了业主的好评，消除了安全隐患。
四、人员紧缺，招聘时不能择优录取，有些员工私心较重，素质不过硬，给公司的声誉带来了一些负面的影响，经管理处与业主沟通，虽能得到理解，但是不可否认，这种行为应该胎死腹中，不能盟发。
否则将会给公司带来毁灭性的打击。
因此我们接下来的重任是一定要加强员工的素质培训，提高个人的荣辱观，体现物业管理人的真正价值。
五、管理处积极响应公司的号召，制定有偿服务价格表，并率先在富康花园实施，虽有少数业主持有不同的意思，但经过沟通后，都欣然接受了这一事实。
到目前为止运行壮况良好，此举不是为了增加公司的收入，而是规范了物业管理服务的范围。
确认了业主和物管各自的责任。
六、小区已成立____年之久，加上地下管网小很容易堵塞，管理处就按照年前制定的操作流程，历时一年的流程操作，现已无任何问题，管网畅通，还给了小区业主一个舒适卫生的生活环境，得到了公司和业主的好评。
淮海国际商务大厦项目分析简报
物业名称
大上海时代 广场
香港广场 瑞安广场 香港新世界
大厦 中环广场 力宝广场 中海大厦 上海广场 企业天地 永银大厦 金钟广场 兰生大厦 柳林广场 淮海中华大
厦 人寿大厦 恒积大厦
层数
30 38 26 60 38 40 26 36 10,21 16 45 39 33 32 自用 20
量体 （万㎡）
单位租金 （元/㎡/
天）
物业费 （元/㎡/
月）
9.32
9.2
33
4
7.2
32
5.76
11.35
29
13.7
8.3
32
5.46
12
30
6.5
8
35
3.02
6.8
25
6.4
6.4
26
7.8
12
30
1
6
25
15
6.4
25
5.94
6.5
29
4.1
4
25
4.1
4.3
8
自用 6
自用 4
自用 22
入住率 （%）
95
市场认可税前投资回报率：8% 入住率取均值：95%； 市场认可售价为：26000元/平米
周边办公租金在4-6元/天/㎡之间 本项目规模品质与永银大厦相当 本项目租金可以达到6元/天/㎡
本项目能否保证该售价？ 存在多少上浮空间？
能否保证该售价？
位置环境
宏观市场 区域市场 产品品质
本项目所处区域较
2.元/平米*天
随着淮海中路办公 的饱和，对本项目未来 租金有一定的拉动
中心结论：
项目销售前景看好 稀缺性决定价格空间大
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/research 01市场简报 写字楼2017年11月Savills World Research Shanghai概述近几个季度中，更多传统写字楼业主引入联合办公品牌，抑或直接切入联合办公市场。
⏹ 第三季度，有两个全新甲级写字楼项目入市，为核心商务区带来近35万平方米的新增供应，总存量增加4.5%达到810万平方米。
⏹ 写字楼市场需求活跃，核心商务区甲级写字楼净吸纳量接近16.5万平方米（含自用）。
⏹ 核心商务区甲级写字楼空置率为12.5%，环比上升1.8个百分点，同比上升3.4个百分点。
⏹ 核心商务区平均租金达到每平方米每天人民币8.9元，环比维持平稳走势，同比上升1.8%。
⏹ 第三季度，非核心商务区有两个新项目入市，带来近13.9万平方米甲级写字楼新增供应，总存量推升至约320万平方米。
⏹ 受新增供应影响，非核心商务区空置率环比上升4.2个百分点至37.6%，平均租金环比变化甚微，维持在每平方米每天人民币5.8元。
“第三季度，新项目入市继续推高空置率，平均租金承压下行。
” 简可, 第一太平戴维斯市场研究部图片：万通中心，虹桥商务区⏹ 上海第三产业增长强劲，将继续支撑写字楼租赁需求。
02数据来源：上海统计局，第一太平戴维斯研究部图 1核心商务区甲级写字楼供应、吸纳和空置率，2000数据来源：第一太平戴维斯研究部表 1核心商务区甲级写字楼新增供应，2017年第三季度数据来源：第一太平戴维斯研究部表 2核心商务区甲级写字楼市场表现，2017年第三季度市场新闻上海出台“16条”支持外资研发中心发展为配合上海到2030年建成全球技术创新中心的目标，《上海市关于进一步支持外资研发中心参与上海具有全球影响力的科技创新中心建设的若干意见》在2017年10月正式对外发布。
《若干意见》明确提出将给予高层级外资研发中心与跨国公司地区总部同样的政策支持，即可获得地方政府的优惠政策以及金融支持；将进一步便利外籍人才办理工作许可，简化手续，允许外资研发中心聘雇的外籍研发人员直接申请办理外国人来华工作手续；同时还强调完善政府的服务能力。
此轮政策旨在吸引更多外资研发中心在上海落地、扩张，为写字楼市场带来新的需求来源。
恒基携手旭辉集团打造马当路项目旭辉集团将与恒基兆业地产有限公司联合开发黄浦区马当路商业项目，双方各占50%股权。
项目位于马当路与建国路交叉口，规划地上建筑面积约25,000平方米（办公面积20,000平方米，零售面积5,000陆家嘴滨江金融城（二期）由中信泰富与中船集团联合开发，含两栋写字楼。
其中一座由工商银行收购作为自用，建筑面积约15万平方米。
另一座由中国人寿保险买下用作总部大楼，建筑面积约11万平方米。
核心商务区吸纳量达到16.5万平方米。
其中浦东中央商务区贡献10.6万平方米，且均来自工商银行自用项目的交平方米）。
截至2017年第三季度末，项目施工尚未启动。
租赁市场核心商务区 - 供应、吸纳和空置率第三季度核心商务区共有两个写字楼项目入市，即：陆家嘴滨江金融城（二期）以及中海国际中心，共计新增供应35万平方米。
/research 03数据来源：第一太平戴维斯研究部图 2核心商务区甲级写字楼租金指数，1999年第一季数据来源：第一太平戴维斯研究部表 3租赁成交精选，2017年第三季度数据来源：第一太平戴维斯研究部图 3核心商务区甲级写字楼租金及空置率，2017年第二季度与2017年第三季度0%5%10%15%20%25%30%024681012南京西路淮海中路陆家嘴老黄浦徐家汇虹桥竹园北站人民币每平方米每天2017年第二季度租金(左轴)2017年第三季度租金(左轴)年第二季度空置率(右轴)年第三季度空置率(右轴)中央商务区次级商务区付。
除新项目以外，浦东及浦西中央商务区的吸纳量均为负值。
大批租户搬至次级商务区及非核心商务区内租金更为优惠的新建写字楼。
受新增供应影响，核心商务区甲级写字楼空置率环比上升1.8个百分点至12.5%。
全市仅浦东次级商务区录得空置率下跌，环比下降2.7个百分点至8.5%。
核心商务区 - 租金2017年第三季度，核心商务区平均租金达到每平方米每天人民币8.9元，租金指数环比基本持平，同比上涨1.8%。
然而，由于6个月前交付的次级商务区新项目租金低于平均水平，因此第三季度租金的绝对值依然环比下跌。
第三季度，浦东中央商务区租金平均人民币每平方米每天11.4元，浦西中央商务区租金平均人民币每平方米每天10.1元。
同期浦东、浦西次级商务区的平均租金分别为人民币每平方米每天8.1元以及7.4元。
各细分市场租金走势类似，环比基本持平，仅徐家汇例外。
新鸿基的徐家汇国贸中心于6个月前入市，本季度首次纳入统计范围。
受此高端项目推动，徐家汇CBD写字楼租金上涨至人民币每平方米每天8.1元。
区内其他项目的租金未有上调。
非核心商务区非核心商务区在2017年第三季度继续迎来新增供应，有两个新项目交付入市，共计约13.9万平方米。
存量推升至320万平方米，较一年前增长44%。
04由于新增供应入市，非核心商务区空置率环比上升4.2个百分点达到37.6%，系两年来最高水平。
同期平均租金（指数）未有变化，维持在每平方米每天人民币5.8元。
非核心商务区的发展焦点仍倾向于一些总体规划商务区，例如虹桥交通枢纽以及包括前滩和世博商务区在内的浦东滨江南延伸段，预计还将延伸至龙阳路交通枢纽商务区以及青浦的西虹桥商务区。
然而，从近几个季度新交付项目的高位空置率来看，市场消化现有的大量新增供应尚需时日。
销售市场大宗交易市场第三季度投资市场共达成五宗主要交易，总金额144亿人民币，成交总额环比上升7%。
写字楼物业资产价值处于高位，物业所有者积极寻找机会能够从成熟的投资中获取价值，实现回报。
在资金来源收窄的情况下，开发商有意出售资产来改善他们的财务状况。
在这个季度，瑞安地产出售了创智天地物业及杨浦物业49%的股份，创智天地是瑞安地产开发、运营超过十年的项目。
目前入驻企业有IBM、甲骨文和卡巴斯基等。
SOHO中国也在积极出售其非核心资产包括SOHO世纪广场、SOHO虹口和凌空SOHO（于2017年10月出售）。
第三季度，甲级写字楼毛收益率稳定在4.8%。
散售市场因政策收紧，写字楼散售市场继续放缓。
位于嘉定区的中信泰富又一城于第三季度获得预售许可证，为市场带来180数据来源：第一太平戴维斯研究部图 4细分市场甲级写字楼租金及空置率，2017年第二季度与2017年第三季度套散售单元，建筑面积共计31,200平方米。
然而，近期出让的许多地块明确规定自持比例、限制散售，因此预计短期内将难有大量散售供应出现。
第三季度，中环以内一手写字楼散售项目成交面积共计约37,900平方米，成交均价约为每平方米人民币31,900元。
其中淮海中路、陆家嘴等市中心板块有高端交易达成。
市场展望预计2017年第四季度，核心商务区将迎来四个新项目入市，即陆家嘴滨江金融城三期、陆家嘴2-16-2项目、昊元项目以及长宁来福士，将带来近28.6万平方米的新增甲级写字楼供应。
滨江金融城三期的办公面积约为12.4万平方米，兴业银行早在2013年即买下近60%的面积。
随着新兴商务区不断发展成熟，市场去中心化趋势将得以继续。
2017年第四季度，非核心商务区将有约64万平方米的全新甲级写字楼面积入市，其中包含部分原计划第三季度入市的项目，尽管实际来看全部交付的可能性不大。
新项目的入市已经开始推高空置率，使租金面临下行压力。
大量全新优质项目及新兴商务区为租户提供了丰富选择，加之如今有更多形式的灵活办公出现，业主将不得不提供租金优惠以及更为弹性的租赁条款，抑或通过增加中介佣金以吸引并留住优质租户。
近来联合办公人气见涨，有更多业主向传统写字楼引入联合办公，抑或直接切入联合办公市场。
这股趋势还将继续，因为组合运营格局将产生共赢效应，惠及写字楼业主、联合办公企业以及千禧一代劳动力。
数据来源：第一太平戴维斯研究部表 4非核心商务区甲级写字楼新增供应，2017年第三季度/research 05表 6写字楼一手散售成交案例，2017年第三季度数据来源：第一太平戴维斯研究部数据来源：第一太平戴维斯研究部表 5写字楼整栋交易案例，2017年第三季度06James MacdonaldDirector+8621 6391 6688james.macdonald@ Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 700 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus,agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.Cary Zheng Senior Director +8621 6391 6688cary.zheng@ Peter Sheng Senior Associate Director +8621 6391 6688peter.sheng@定义核心商务区：分为中央商务区和次级商务区。