某物业公司项目经理素质与能力提升培训教材PPT(81张)
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创造幸福生活
项目经理素质与能力提 升 讲师：副总经理蒯学跃
创造幸福生活
前言
项目经理是一个项目全面管理的核心和焦点， 是公司派驻项目的“CEO”，直接决定了项目的经营 状况以及项目的服务水平，因此项目经理的素质
高低、能力强弱，对整个项目的”全生命周期”
管理结果，起着至关重要的作用。
创造幸福生活
项目经理要管好那几件事情？？？
创造幸福生活
成本管控能力：
1. 收费率的重要性。低收费率无谈管理和服务 资本（你对项目的收支清楚吗？开过收费专 题会吗？分析过欠费原因吗？亲自上门收过 费吗？） 2. 成本的横向、纵向比较
3. 从细节做起，从螺丝钉开支做起，成本控制 就需要斤斤计较（试问：你知道每月所用垃 圾袋多少钱吗？知道换了多少个灯泡吗？灯 泡质保期多长时间，使用坏了是否可以更换？ 每个车位耗用多少度电？）
2. 善于发现项目的安全隐患 3. 及时处置项目的安全隐患
风险意识：
创造幸福生活
1. 物业行业也是高风险行业（行业、业主、 自身）
2. 忽视风险，无异于谋财害命
3. 做任何事情，都要预估结果。 4. 防患于未然(江泽民视察部队题词）
团队意识：
创造幸福生活
1. 打造与企业匹配的团队 2. 抓大事，更应防小事
创造幸福生活
人、财、物、品质、公共关系
创造幸福生活
项目的经营压力体现在哪几个方面？
创造幸福生活
人力成本、税收、公共能耗、 设备维护、风险管控。
创造幸福生活
项目经理每天上班第一件事干什么？？？
创造幸福生活
每天下班最后一件事干什么？？？
创造幸福生活
项目经理一天的工作时间如何分配？？？
创造幸福生活
创造幸福生活
突变应急能力：
1. 预防为主，形成一种机制 2. 应急程序、应急方案必须完善 3. 立足项目实际情况，不能有
“拿来”思想。 4. 好的预案需要实战演练来印证、
修改、完善。 项目经理要具备慌而不乱的能力
团队协作能力：
创造幸福生活
1. 利益共同体 2. 团队与群体的区别（1＋1＞
2） 3. 项目经理在团队中的作用
服务意识：
创造幸福生活
1. 正确定位，要保持服务者的 心态
2. 项目经理就是为业主服务， 为运作团队服务的人
项目经理不是来当官的
成本意识：
创造幸福生活
1. 项目成本包括哪些内容？ 2. 如何去进行项目的收、支平
衡？ 3. 经营管理是项目经理的本职
安全意识：
创造幸福生活
1. 安全是物业管理服务的保障 和基础
正气：
创造幸福生活
1. 正人先正己
2. 正气方可长存，正直无惧鬼
神
3. 坚持原则，把守底线
4. 拿人手短，吃人嘴软，管理
责任心：
创造幸福生活
1. 项目经理只能拿得起，不可 全放下。
2. 履责方能免责 3. 既要重视结果，更要注重过
创造幸福生活
（二）、项目经理应具备专业素养和能 力
1. 法律意 识
况 4. 重点时间——上午和下午黄金两小时 5. 重点客户——业主、领导、终端客户联系 6. 重点工作——节点性工作的跟踪及协调落实
创造幸福生活
(一）、项目经理日常工作计划包含的 主要内容。
做为一个优秀的项目经理面对的是一线的具 体工作首先应做好工作计划。
日计划： 1、上下班所辖区域的各部位巡视与工作记 录的检查； 2、做好业主投诉回访工作安排； 3、下班前安排好第二天每位员工的工作；
3. 正人先正己，言传不如身教 4. 只应有企业的面子，不能有
个人的面子 5. 包容、理解、换位 6. 不能当群众的尾巴，不能做
创造幸福生活
指挥运作能力：
1. 物业人是“万金油”，项目经理必须熟知物 业管理服务各个流程的工作。
2. 有项目整体运作的定位、想法、措施、考核 3. 熟悉项目的所有情况（能否做到在地库不迷路）
4. 攻关克难啃骨头是工作职责。
忠诚：
创造幸福生活
1. 一旦选择，就无怨无悔，金刚 不可磨其志。
2. 企业不是旅馆 3. 受人之托，忠人之事（企业、
业主、同事）。 4. 时时处处心存感恩 5. 坚守本分，不可妄念。
谨慎：
创造幸福生活
1. 任何事情都不能抱有侥幸心 理
2. 不可轻易结论，不可随意承 诺
兵熊熊一个将熊熊一窝
创造幸福生活
（三）、项目经理应具备的个性与魅力：
1. 项目经理的个性不是“装疯 卖傻”。
2. 阳光心态，乐观向上。区别于他
人的办事作风。
3. 可远观，亦可近看。可浅谈， 亦可深交。
4. 变不可能为可能。
二、项目经理的日常工作
创造幸福生活
1. 重点区域——容易出现状况的区域 2. 重点岗位——领导、客户关注的位置 3. 重点设备——老化、新置、运行中的设备状
创造幸福生活
一、项目经理应具备的素质和能力
职业道德 专业素养 个性和魅力
创造幸福生活
（一）、项目经理的职业道德要求
敬业 忠诚 谨慎 正气 责任心
敬业：
创造幸福生活
1. 不能把工作当工作，而应该 把工作当成事业经营。
2. 项目的任何事情都有你身影 的存在，挥也挥不去。
3. 言传不如身教，你将是第一 个来，也是最后一个走。
4. 不纸上谈兵 5. 狠抓基础工作（客服、工程、秩序、清洁、绿化）
6. 善于总结和提高
项目经理一定要有帅才
协调沟通能力：
创造幸福生活
1. 沟通能消除一切障碍 2. 内部协调的艺术性 3. 外部协调的必要性（涉及的 所有关联方：业委会、房管、 街道、社区、公安、消防、 环卫、工商、税务等） 4. 协调沟通的方法（及时、客
30%的时间用于现场 30%的时间用于思考
40%的时间用于沟通
创造幸福生活
项目经理沟通对象有哪些？？？
创造幸福生活
业主、开发商（施工单位）、政府、 公司（领导、职能部门）、员工。
创造幸福生活
以总平面图看项目经理综合能力
创造幸福生活
创造幸福生活
通过总平图能否做出管理方案？？？ 管理方案为何物？ห้องสมุดไป่ตู้？
2. 服务意 识
3. 成本意 识
1. 指挥运作能力 2. 协调沟通能力 3. 成本管控能力 4. 突变应急能力 5. 团队协作能力
法律意识：
创造幸福生活
1. 学习、理解相关的法律（包 括地方法规和部门文件）
2. 管理、服务要依法办事，做 事讲程序、讲规则
3. 从规避企业风险的角度去运 用法，使用法律维护企业利 益
创造幸福生活
4、检查区域安全情况； 5、检查设施设备的运行； 6、做好日收费、台帐工作； 7、做好日工作日记。
项目经理素质与能力提 升 讲师：副总经理蒯学跃
创造幸福生活
前言
项目经理是一个项目全面管理的核心和焦点， 是公司派驻项目的“CEO”，直接决定了项目的经营 状况以及项目的服务水平，因此项目经理的素质
高低、能力强弱，对整个项目的”全生命周期”
管理结果，起着至关重要的作用。
创造幸福生活
项目经理要管好那几件事情？？？
创造幸福生活
成本管控能力：
1. 收费率的重要性。低收费率无谈管理和服务 资本（你对项目的收支清楚吗？开过收费专 题会吗？分析过欠费原因吗？亲自上门收过 费吗？） 2. 成本的横向、纵向比较
3. 从细节做起，从螺丝钉开支做起，成本控制 就需要斤斤计较（试问：你知道每月所用垃 圾袋多少钱吗？知道换了多少个灯泡吗？灯 泡质保期多长时间，使用坏了是否可以更换？ 每个车位耗用多少度电？）
2. 善于发现项目的安全隐患 3. 及时处置项目的安全隐患
风险意识：
创造幸福生活
1. 物业行业也是高风险行业（行业、业主、 自身）
2. 忽视风险，无异于谋财害命
3. 做任何事情，都要预估结果。 4. 防患于未然(江泽民视察部队题词）
团队意识：
创造幸福生活
1. 打造与企业匹配的团队 2. 抓大事，更应防小事
创造幸福生活
人、财、物、品质、公共关系
创造幸福生活
项目的经营压力体现在哪几个方面？
创造幸福生活
人力成本、税收、公共能耗、 设备维护、风险管控。
创造幸福生活
项目经理每天上班第一件事干什么？？？
创造幸福生活
每天下班最后一件事干什么？？？
创造幸福生活
项目经理一天的工作时间如何分配？？？
创造幸福生活
创造幸福生活
突变应急能力：
1. 预防为主，形成一种机制 2. 应急程序、应急方案必须完善 3. 立足项目实际情况，不能有
“拿来”思想。 4. 好的预案需要实战演练来印证、
修改、完善。 项目经理要具备慌而不乱的能力
团队协作能力：
创造幸福生活
1. 利益共同体 2. 团队与群体的区别（1＋1＞
2） 3. 项目经理在团队中的作用
服务意识：
创造幸福生活
1. 正确定位，要保持服务者的 心态
2. 项目经理就是为业主服务， 为运作团队服务的人
项目经理不是来当官的
成本意识：
创造幸福生活
1. 项目成本包括哪些内容？ 2. 如何去进行项目的收、支平
衡？ 3. 经营管理是项目经理的本职
安全意识：
创造幸福生活
1. 安全是物业管理服务的保障 和基础
正气：
创造幸福生活
1. 正人先正己
2. 正气方可长存，正直无惧鬼
神
3. 坚持原则，把守底线
4. 拿人手短，吃人嘴软，管理
责任心：
创造幸福生活
1. 项目经理只能拿得起，不可 全放下。
2. 履责方能免责 3. 既要重视结果，更要注重过
创造幸福生活
（二）、项目经理应具备专业素养和能 力
1. 法律意 识
况 4. 重点时间——上午和下午黄金两小时 5. 重点客户——业主、领导、终端客户联系 6. 重点工作——节点性工作的跟踪及协调落实
创造幸福生活
(一）、项目经理日常工作计划包含的 主要内容。
做为一个优秀的项目经理面对的是一线的具 体工作首先应做好工作计划。
日计划： 1、上下班所辖区域的各部位巡视与工作记 录的检查； 2、做好业主投诉回访工作安排； 3、下班前安排好第二天每位员工的工作；
3. 正人先正己，言传不如身教 4. 只应有企业的面子，不能有
个人的面子 5. 包容、理解、换位 6. 不能当群众的尾巴，不能做
创造幸福生活
指挥运作能力：
1. 物业人是“万金油”，项目经理必须熟知物 业管理服务各个流程的工作。
2. 有项目整体运作的定位、想法、措施、考核 3. 熟悉项目的所有情况（能否做到在地库不迷路）
4. 攻关克难啃骨头是工作职责。
忠诚：
创造幸福生活
1. 一旦选择，就无怨无悔，金刚 不可磨其志。
2. 企业不是旅馆 3. 受人之托，忠人之事（企业、
业主、同事）。 4. 时时处处心存感恩 5. 坚守本分，不可妄念。
谨慎：
创造幸福生活
1. 任何事情都不能抱有侥幸心 理
2. 不可轻易结论，不可随意承 诺
兵熊熊一个将熊熊一窝
创造幸福生活
（三）、项目经理应具备的个性与魅力：
1. 项目经理的个性不是“装疯 卖傻”。
2. 阳光心态，乐观向上。区别于他
人的办事作风。
3. 可远观，亦可近看。可浅谈， 亦可深交。
4. 变不可能为可能。
二、项目经理的日常工作
创造幸福生活
1. 重点区域——容易出现状况的区域 2. 重点岗位——领导、客户关注的位置 3. 重点设备——老化、新置、运行中的设备状
创造幸福生活
一、项目经理应具备的素质和能力
职业道德 专业素养 个性和魅力
创造幸福生活
（一）、项目经理的职业道德要求
敬业 忠诚 谨慎 正气 责任心
敬业：
创造幸福生活
1. 不能把工作当工作，而应该 把工作当成事业经营。
2. 项目的任何事情都有你身影 的存在，挥也挥不去。
3. 言传不如身教，你将是第一 个来，也是最后一个走。
4. 不纸上谈兵 5. 狠抓基础工作（客服、工程、秩序、清洁、绿化）
6. 善于总结和提高
项目经理一定要有帅才
协调沟通能力：
创造幸福生活
1. 沟通能消除一切障碍 2. 内部协调的艺术性 3. 外部协调的必要性（涉及的 所有关联方：业委会、房管、 街道、社区、公安、消防、 环卫、工商、税务等） 4. 协调沟通的方法（及时、客
30%的时间用于现场 30%的时间用于思考
40%的时间用于沟通
创造幸福生活
项目经理沟通对象有哪些？？？
创造幸福生活
业主、开发商（施工单位）、政府、 公司（领导、职能部门）、员工。
创造幸福生活
以总平面图看项目经理综合能力
创造幸福生活
创造幸福生活
通过总平图能否做出管理方案？？？ 管理方案为何物？ห้องสมุดไป่ตู้？
2. 服务意 识
3. 成本意 识
1. 指挥运作能力 2. 协调沟通能力 3. 成本管控能力 4. 突变应急能力 5. 团队协作能力
法律意识：
创造幸福生活
1. 学习、理解相关的法律（包 括地方法规和部门文件）
2. 管理、服务要依法办事，做 事讲程序、讲规则
3. 从规避企业风险的角度去运 用法，使用法律维护企业利 益
创造幸福生活
4、检查区域安全情况； 5、检查设施设备的运行； 6、做好日收费、台帐工作； 7、做好日工作日记。