城市房屋拆迁中拆迁补偿费涉税政策讲解

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搬迁补偿费税收筹划

拆迁补偿款的税务筹划方案一、事项描述A公司正面临被拆迁因房地产开发公司征地,暂时无异地安置计划,预计收到拆迁补偿款3000万元;截止目前资产总额397万,其中固定资产308万元房产含土地114万元,土地成本有票55万元,无票入账房产原值；另流动负债587万,主要为其他应付款-股东借款585万,未分配利润-311万元,税前可弥补的亏损为259万元;二、税收筹划方案方案一企业非政策性搬迁商业性搬迁非政策性搬迁是指企业与企业之间,企业与个人之间的市场收购转让行为;1、营业税：被搬迁企业获得的搬迁补偿费,实际上是财产转让收入,属于“销售不动产”营业税征收范围,应出具发票作为合法凭证;应纳税额=拆迁补偿款5%2、增值税：按处置设备收入的4%减半征收;应纳税额=设备处置收入/1+4%4%/23、土地增值税：按照转让旧房产计算;扣除项目=重置成本成新度折扣率+房地产转让环节缴纳的税费增值额=搬迁补偿款-扣除项目不过,土地增值税暂行条例实施细则第十一条规定因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税;符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税,即：土地增值税应纳税额=0因此,如果企业原有的厂区存在政府城市规划、基础设施建设等可能,就要事先进行筹划考虑是否争取纳入政府规划获取政府补偿款;4、企业所得税：企业取得搬迁补偿款后,如果重置、重建、改良支出如果属于资产类的支出,只能通过折旧或摊销的方式在企业所得税前扣除；如果属于费用类的支出,则可计入当期损益扣除;应纳税额=拆迁补偿款-原资产账面价值-缴纳的相关税费等费用性支出25%方案二政策性搬迁政策性搬迁是指由于社会公共利益的需要,在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁;税务机关对此类搬迁的认定是审核有无政府搬迁文件或公告;政府收回土地所支付的补偿款不缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税,而只需计算申报缴纳企业所得税;1、营业税：被拆迁企业取得的政策性拆迁补偿款,不缴纳营业税;根据国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知国税函2008277号规定,被搬迁企业只要出具县级含以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件,无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金,该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,不征收营业税;国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题的批复国税函2007969号规定,对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权,并按照中华人民共和国土地管理法规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物包括不动产的补偿费不征收营业税;国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知国税函2009520号规定,县级以上含地方人民政府收回土地使用权的正式文件,包括县级以上含地方人民政府出具的收回土地使用权文件,以及土地管理部门报经县级以上含地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件;根据上述规定,被拆迁企业将土地使用权归还土地所有者所获得的规定标准内的土地及地上附着物的补偿费,若能提供县级以上含地方人民政府出具的收回土地使用权文件,以及土地管理部门报经县级以上含地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件的,则不缴纳营业税;另外,被拆迁企业若取得符合条件的不征收营业税的征地补偿费,只需出具收据,并以搬迁、补偿的有关文件作为附件入账即可;2、增值税：仍需缴纳,同非政策性搬迁,按处置设备收入的4%减半征收;应纳税额=设备处置收入/1+4%4%/23、土地增值税：被搬迁企业因政策性原因拆迁房产或收回土地使用权得到的拆迁补偿费,免征土地增值税;依据土地增值税暂行条例第八条规定,因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税；根据土地增值税暂行条例实施细则第十一条规定,因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权;符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税;财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税200621号规定,中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十一条所称：因“城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民指生产过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害,而由政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因"国家建设的需要"而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况;根据上述规定,企业收到的搬迁补偿款项,只要获得房地产所在地的地税机关的免税批文,则可享受土地增值税的免税优惠;4、企业所得税：依据企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理财税200761号规定,对企业取得的政策性搬迁或处置收入,应按以下方式进行企业所得税处理：1企业根据搬迁规划,异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务,用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权以下简称重置固定资产,或对其他固定资产进行改良,或进行技术改造,或安置职工的,准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额,计入企业应纳税所得额;2企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告,应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额,计算缴纳企业所得税;3企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产,可以按照现行税收规定计算折旧或摊销,并在企业所得税税前扣除;4企业从规划搬迁次年起的五年内,其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额,在五年期内完成搬迁的,企业搬迁收入按上述规定处理;企业政策性搬迁所得税管理办法国税函201240号规定,企业搬迁方式属于政策性搬迁的,在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出可以暂不计入当期应税所得额,而在完成搬迁的年度对搬迁收入和支出进行汇总清算,计入当期企业应税所得额计算纳税；企业搬迁方式属于企业自主搬迁的,按照企业所得税法及其实施条例进行计算纳税;国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告国家税务总局公告201311号规定,凡在国家税务总局2012年第40号公告生效前已经签订搬迁协议且尚未完成搬迁清算的企业政策性搬迁项目,企业在重建或恢复生产过程中购置的各类资产,可以作为搬迁支出,从搬迁收入中扣除;但购置的各类资产,应剔除该搬迁补偿收入后,作为该资产的计税基础,并按规定计算折旧或费用摊销;应交税额=搬迁收入-搬迁支出25%依据以上规定,1政策性搬迁的企业所得税优惠政策适用于查账征收的企业,若被拆迁企业属于核定征收,可在取得搬迁收入时向主管税务机关提出调整征收方式的申请,经有权税务机关核实符合条件,并将征收方式调整为查账征收;2企业在政策性搬迁过程中,如果有重置计划的话,最好通过购买的方式而不是租赁方式,以便获得税前扣除的政策优惠;若企业搬迁后继续从事生产经营活动,则可以重新购买土地、厂房、办公楼等固定资产,购置资金可以从政策性搬迁或处置收入中扣除,一方面可以减少企业所得税的税额,另一方面利用搬迁补偿款购买的土地、办公楼等固定资产可计提折旧在税前扣除,也可以转手售出获得转让固定资产的收益;3企业的搬迁业务必须有政府搬迁文件或公告,以及与政府签订的搬迁协议和搬迁计划,这也是主管税务机关审核的重要内容;此外,还应有搬迁协议搬迁计划以及企业技术改造重置或改良固定资产的计划或立项,如果公司的整体搬迁符合政策性搬迁的要求,应尽快取得与之相关的政府文件,并确立搬迁规划,同时对现有资产进行评估,合理估计可能产生的资产损失;4由于政策性搬迁享受企业所得税优惠政策属于税收征管的备案项目,因此企业除应当按照税务机关的要求进行备案管理以外,还应当对整个搬迁项目包括搬迁收入、搬迁支出、重置资产按发生时间、内容、金额、记账凭证等建立管理台账;同时,企业须对所有重置资产建立明细账册,包括编号、名称、单位、规格、购进时间、记账时间、会计凭证、提取折旧、摊销费用和资产变动记录,便于税务机关管理和检查;注意：政策性搬迁并不绝对优于非政策性搬迁;政策性搬迁,一般会由政府收回土地并给予一定的搬迁补偿,并且会在搬迁文件中明确补偿标准;如果企业通过非政策性搬迁获得的补偿款比政策性搬迁获得的补偿款多得多,那么尽管企业需要缴纳高额的相关税金,但扣除税费后,仍可能比政府收回土地获得的利润更多,此时企业最优的选择是非政策性搬迁;方案三 A公司由房地产开发企业兼并A公司由房地产开发企业兼并,A公司将自身产权整体并入房地产开发企业;合并后A公司解散并办理注销登记,房地产开发企业办理变更登记;此种模式下,所得税、增值税、营业税、土地增值税、契税等都不缴纳;1、营业税：依据国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告国家税务总局公告2011 51号的规定,纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为,不属于营业税征收范围,其中涉及的不动产、土地使用权转让,不征收营业税;2、增值税：依据国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告国家税务总局公告201113号规定,纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,不属于增值税的征税范围,其中涉及的货物转让,不征收增值税;3、印花税：依据财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知财税2003183号第一条第二款规定,以合并或分立方式成立的新企业,其新启用的资金账簿记载的资金,凡原已贴花的部分可不再贴花,未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花;4、土地增值税：财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字1995048号规定在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税;5、企业所得税：财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知财税200959号规定,企业合并的当事各方应按下列规定处理：合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础；被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理；被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补;同时规定,企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%,以及同一控制下且不需要支付对价的企业合并,可以选择按特殊性税务处理：合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础,以被合并企业的原有计税基础确定；被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继；可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率；被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础,以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定;交易中股权支付暂不确认有关资产的转让所得或损失的,其非股权支付仍应在交易当期确认相应的资产转让所得或损失,并调整相应资产的计税基础;根据以上规定,1如果适用一般性税务处理,那么被拆迁企业按清算进行所得税处理：应纳税额=企业的全部资产可变现价值或交易价格-资产的计税基础-清算费用-相关税费+债务清偿损益-弥补以前年度亏损25%2如果被拆迁企业取得股权支付金额不低于交易总额的85%,按特殊性税务处理,那么被拆迁企业只需要就非股权支付部分确认资产转让所得或损失：应纳税额=非股权支付对应的资产转让所得或损失所得税税率=被转让资产的公允价值-被转让资产的计税基础非股权支付金额/被转让资产的公允价值25%方案四将房屋产权现转让给个人,再由个人取得拆迁补偿款首先,将A公司所有的土地使用权与房屋产权转让给个人可以是关联方;此环节涉及的营业税、土地增值税、企业所得税等纳税事项按照销售不动产按照规定征收,不过可以按当地税务机关允许的最低价格转让以减少应纳税额;其次,个人将其拥有的房屋及土地使用权换取拆迁补偿款;此环节该个人取得的拆迁补偿款不涉及企业所得税,拆迁补偿款在规定标准范围内的不征收个人所得税,同时如果满足政策性搬迁则也可以获得营业税、土地增值税的税收优惠;个人所得税：财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知财税200545号文件规定：对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款,免征个人所得税;因此,对被拆迁人取得超过上述规定标准的部分应按“财产转让所得”项目征收个人所得税,且不得扣除房产原值;。

拆迁补偿费的会计和税务处理

拆迁补偿费的会计和税务处理引言拆迁补偿费是指在城市改造、基础设施建设、土地开发等项目中，由政府或开发商向被拆迁户支付的补偿费用。

对于被拆迁户来说，拆迁补偿费是一笔重要的收入，而对于政府和开发商来说，正确处理拆迁补偿费的会计和税务问题，不仅能保证合规运作，还能有效管理成本和税负。

本文将探讨拆迁补偿费的会计和税务处理的相关要点和注意事项。

会计处理记账原则在会计处理拆迁补偿费时，应遵循以下原则：1.实质重于形式原则：根据拆迁协议或政府规定，将实际支付的拆迁补偿费记入账簿。

2.个别准则原则：将拆迁补偿费按照个别权益进行分析和确认，确保准确记录相关交易。

3.有据可查原则：要求在会计账簿中有足够的凭证和记录，以便审计和税务检查。

记账流程拆迁补偿费的记账流程包括以下几个步骤：1.登记拆迁补偿费：将拆迁补偿费的来源、金额等信息登记在会计账簿中。

2.录入拆迁补偿费：将登记的信息录入到会计软件或账簿中，确保准确记录拆迁补偿费的收支情况。

3.核算拆迁补偿费：根据拆迁补偿费的性质和用途，进行相关的核算和分类。

4.生成报表：根据需要，生成拆迁补偿费的相关报表，如资产负债表、利润表等。

在会计处理拆迁补偿费时，需要借贷两个会计科目进行记账。

常见的会计科目包括：1.应收账款：将拆迁补偿费作为应收账款登记，表示待收取的拆迁补偿费。

2.银行存款：将实际收取的拆迁补偿费记入银行存款科目。

注意事项：•需要关注是否存在应交税费或其他相关费用，需要根据实际情况进行相应的会计处理。

税务处理税务类型在拆迁补偿费的税务处理中，主要涉及以下几个税种：1.城市维护建设税：按照地方规定的税率，计算拆迁补偿费所需缴纳的城市维护建设税。

2.教育费附加：按照地方规定的税率，计算拆迁补偿费所需缴纳的教育费附加。

3.个人所得税：针对个人的拆迁补偿费，按照个人所得税法的规定进行税务处理。

4.增值税：对于企业的拆迁补偿费，涉及到增值税的处理。

税务申报在进行拆迁补偿费的税务处理时，需要按照相关规定进行税务申报。

拆迁款要交税吗交税计算方法是怎样

一、拆迁款要交税吗?交税计算方法是怎样营业税被拆迁单位和个人因拆迁取得的房屋(或土地)拆迁补偿费及其他补助费或补偿安置的房屋，除下列两种情况外，均应征收营业税。

1、被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋(或土地)拆迁补偿费及其他补助费，暂免征收营业税。

2、被拆迁个人因自用普通住房拆迁，所取得的补偿费或拆迁过程中发生的房屋等面积产权调换，暂免征收营业税。

由于目前尚无搬迁补偿费营业税税务处理的统一政策，可建议企业在遇到此类业务时多与主管税务机关及其专管员沟通，并根据沟通结果确定如何进行税务处理。

土地增值税根据《土地增值税暂行条例》第8条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。

《土地增值税暂行条例实施细则》第11条进一步规定：此处所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第11条规定，符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

由上述规定可知，企业从政府收到的搬迁补偿款项，在绝大多数情况下是免征土地增值税的，但是此类情况下的免征应以原房地产所在地税务机关的批文为准。

在实际工作中，我们需要关注是否已获得税务机关的免税批文。

如果尚未收到批文，则应视同房地产出售或转让，计提应交土地增值税。

企业所得税1、搬迁补偿款结余的所得税处理截至目前，内资企业所得税法中对搬迁补偿款的税务处理未作专门规定。

在外商投资企业和外国企业所得税方面，规范搬迁补偿费税务处理的最主要文件是国家税务总局《关于外商投资企业和外国企业取得搬迁补偿费收入税务处理问题的批复》。

(1)企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产(以下称重置固定资产)的，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额，冲减企业重置固定资产的原价。

城市改造中拆迁补偿款的会计及税务处理

城市改造中拆迁补偿款的会计及税务处理各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢近年来，随着我国经济的发展，我国城市建设日新月异，城市规模处于不断的高速扩张的进程之中。

城市化进程不断加快，人居环境日益改善，使我们的生活变得更便捷、更舒适，同时也提升了城市形象。

这一切都需要对我们生活的城市进行系统、全面的规划、改造。

城市改造需要的道路拓宽、建设广场、新增绿地、搬迁市区工业企业等等问题都会涉及到原有居民、企业的拆迁安置问题。

本文针对在城市改造拆迁安置过程中，对居民、企业所收到拆迁偿款事项，从会计及涉税方面进行分析。

目前，城市改造都是以政府为主导进行的。

由政府或政府有关主管部门根据审批通过的城市规划确定进行城市改造的搬迁安置，具体由政府土地收储中心受国土资源部门的委托将拆迁安置的土地先行收回进行重新规划，妥善处理好出让地块内的土地收购和房屋拆迁安置补偿事项，再通过招标、拍卖形式将土地使用权出让。

房地产公司通过参加招标或拍卖，签订拍卖成交确认书，并在规定的期限内交付土地出让金，获得国有土地使用权。

在此模式下，城市的拆迁改造完全处于政府的控制之下。

一、拆迁补偿的形式城市改造房屋被拆除，给被拆除房屋的所有人造成了一定的财产损失。

为保证被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）给予补偿。

补偿的对象既包括自然人也包括法人。

根据《城市房地产拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。

（1）产权调换。

拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权。

这是一种实物补偿形式。

（2）作价补偿。

拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。

这是一种货币补偿形式。

（3）产权调换和作价补偿相结合。

拆迁人按照被拆除房屋的建筑面积数量，以其中一定面积的房屋补偿被拆除房屋的所有人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。

城中村改造涉税事项

（一）城中村改造涉税事项一、拆迁过程中涉及问题1、被拆迁人取得拆迁补偿款，采取不论是采取货币还是房屋转换形式，都不征收营业税和个人所得税。

2、开发商拆迁安置涉税及会计处理房企在开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论认何种方式结算价款，以及拆迁人取得的房屋作何用途，均属于营业税征收范围，应按“销售不动产”缴纳营业税。

同时应将政府拆迁文件、拆迁安置补偿合同等档案材料留置于本公司备查。

（1）货币补偿开发商支付拆迁补偿款，依据被拆迁人收款收据及企业付款凭据入账，记入“开发成本”（2）房屋置换根据《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，以房产补偿被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，核定营业额计征“销售不动产”营业税。

注意：拆迁补偿房产，营业税纳税义务发生时间没有明确规定，一般认为拆迁补偿的纳税义务发生时间为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。

安置房及收取房屋价差，应于开发产品完工时开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，同时作账务处理，确认开发成本和销售收入。

避免提前入账，作为预收账款预征营业税、土地增值税、所得税等。

二、土地取得过程中涉税事项太原市城中村改造全部以公开出让供地，房企缴纳土地出让金，市政府返还85%作为征地补偿。

1、取得土地使用权涉及税费（1）土地出让金及道路代征费（2）耕地占用税自合同签订之日起10日内办理，延期交滞纳金及罚款，（占用非耕地的不交）。

（3）契税应纳税额=土地出让金*4%纳税时间：合同签订之日起10日内缴纳（4）印花税土地出让合同应纳印花税=土地出让价款*0.05%土地证应纳印花税为5元（5）失地农民养老保险（=农用地面积*1.5万元/亩）依据政策：并政办发[2010]4号《太原市被征地农民基本养老保险实施细则（试行）》（6）城镇土地使用税应纳税额=占地面积*适用税额4元/㎡.年纳税时间：由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

拆迁安置业务的会计及税务处理

拆迁安置业务的会计及税务处理拆迁安置业务涉及的税务会计问题主要包括：居民个人取得的补偿费是否征收营业税、土地增值税、个人所得税；取得的安置房是否缴纳契税；房地产企业支付的拆迁补偿费应以何种凭据计入开发成本；拆迁安置房如何进行税务及账务处理等等。

一、房地产开发企业的税务处理：房地产开发企业对拆迁安置业务，尤其被拆迁户要求采取就地安置房屋补偿方式的安置业务的税务处理与房地产开发企业正常的开发销售业务相比，主要差别在企业所得税与营业税两个方面。

（一）、企业所得税：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）文件第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位与个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

房地产企业在进行拆迁安置时，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本中，被拆迁户无需向房地产企业开具发票，可以由房地产企业采取自制凭证入账。

同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。

如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，需要从两个方面考虑，一方面按照31号文件规定确认视同销售所得，对补偿的房屋按照公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定视同销售收入，同时按照税收规定计算确认拆迁安置房屋的视同销售成本。

另一方面，需要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”。

因为房屋补偿方式相当于房地产企业向被拆迁户支付货币补偿资金，然后被拆迁户再用这笔货币补偿资金向房地产企业购入房屋，因此应按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额作为“拆迁补偿费”计入开发成本的土地成本中。

拆迁契税减免政策

拆迁契税减免政策现在的城市发展的越来越快，就⾯临好多⽼城区会被拆迁的状态，⽽且城市的城区也在不断的拓宽。

⽼城区拆迁的话开发商肯定是要给与⼀定的补偿的。

那当地居民在收到这些补贴时需要缴纳税费吗?国家对于这些都有什么减免政策吗?店铺⼩编为您解答。

拆迁契税减免政策1.被拆迁房屋的个⼈依照拆迁补偿安置协议取得货币补偿，重新购置⼀处房屋的(即货币补偿安置)，购房销售价款中未超出拆迁补偿款的部分免征契税;超出拆迁补偿款的部分，应按适⽤税率征税。

其中，拆迁补偿款包括：拆迁补偿安置协议中约定的补偿价款、搬迁补助、搬迁奖励以及临时安置补助等;适⽤税率按照本次购房的类型或房屋⾯积确定。

2.被拆迁房屋的单位和个⼈依照拆迁补偿安置协议重新承受还建房屋(即房屋产权调换安置)，不补缴产权调换差价款的，免征契税;应补缴产权调换差价款的，对补缴款部分，按适⽤税率征收税。

适⽤税率按照本次换⼊房屋的类型或房屋⾯积确定。

被拆迁户缴纳契税可选择两种⽅法：先按照房屋买卖销售价格到房屋产权所在地的国⼟资源和⼟地管理局交纳契税，然后持相关证明再到购房所在地的地⽅主管税务机关办理退税;或者，先到税务机关办理减免税，再按照减免以后的税额到国⼟资源和⼟地管理局缴纳税款。

3、地税官员特别提醒被拆迁户，办理契税减免⼿续时，别忘了带上拆迁补偿协议原件及复印件、房屋买卖协议原件及复印件以及本⼈⾝份证明、户⼝证明复印件，购买商品房的还应携带商品房销售(预售)许可证复印件和购房发票原件复印件，已纳税的携带契税完税证复印件。

法律法规依照城市房屋拆迁管理规定实施的房屋拆迁，被拆迁的单位或个⼈与拆迁⼈签订拆迁补偿安置协议之后重新承受房屋，适⽤以下优惠政策。

1.被拆迁房屋的个⼈依照拆迁补偿安置协议取得货币补偿，重新购置⼀处房屋的(即货币补偿安置)，购房成交价款中未超出拆迁补偿款的部分免征契税;超出拆迁补偿款的部分，应按适⽤税率征税。

其中，拆迁补偿款包括：拆迁补偿安置协议中约定的补偿价款、搬迁补助、搬迁奖励以及临时安置补助等2、地税官员特别提醒被拆迁户，办理契税减免⼿续时，别忘了带上拆迁补偿协议原件及复印件、房屋买卖协议原件及复印件以及本⼈⾝份证明、户⼝证明复印件，购买商品房的还应携带商品房销售(预售)许可证复印件和购房发票原件复印件，已纳税的携带契税完税证复印件。

搬迁补偿款缴税吗

一、搬迁补偿款缴税吗看情况。

根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》规定第二条，对2008年1月1日以后，符合《通知》规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

但土地使用权归还方必须提供房地资源部门出具的，收回土地使用权的正式文件（并盖土地管理专用章），经主管税务机关确认，可不征收营业税。

第三条，对2008年1月1日以前，符合土地使用权归还给土地所有者的行为，并有本市市、区、县各级人民政府及各部门批文的，可不予征收营业税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

根据《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》第一条、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

第二条，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

搬迁补偿款缴税吗二、搬迁补偿款发放流程是什么搬迁补偿款的发放流程如下：被拆迁人在与拆迁人签订拆迁补偿协议时，就应将补偿金额、付款方式、付款期限等作明确约定，届时拆迁人应当在该协议约定的付款期限内；将拆迁补偿款存入指定银行，并将银行开具的补偿款存款单据交付给被拆迁人。

农村土地征收启动到发放补偿款的全流程：征地告知书－征地公告－补偿登记－拟征地补偿安置方案－补偿安置方案－听证－审批通过补偿安置方案－支付补偿款。

城市房屋拆迁启动到发放补偿款的全流程：征收调查登记－房屋征收决定－征收补偿方案（公布）－房屋征收公告－－签订补偿协议－房屋征收补偿决定－支付－搬迁。

三、搬迁补偿款多久能拿到拆迁赔偿款一般四十五个工作日到账。

（一）如果选择的以货币安置形式赔偿的，在签完货币安置协议后，房屋动迁以前就会发放补偿款；（二）如果选择的以房屋置换（赔偿安置房）形式赔偿的，在签完房屋安置协议后，房屋动迁以前会一次性补偿1—2年的过渡费用，如果1—2年到期后安置房仍未交付的，会按协议再次补偿过渡费用。

政策性搬迁补偿收入的财税要点分析

政策性搬迁补偿收入的财税要点分析政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。

政策性搬迁收入主要为搬迁过程中，从政府或其他单位取得的搬迁补偿收入。

本文重点阐述搬迁补偿收入相关财税处理。

一、政策性搬迁收入的增值税处理政策性搬迁补偿中，对征收资产价值补偿收入免征增值税。

根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）项规定：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免增增值税。

但纳税人享受土地使用权补偿收入免征增值税政策时，需要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用权文件以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

但该文件并没有明确建筑物以及机器设备等补偿是否缴纳增值税，导致实际政策执行比较混乱，如原湖北省税务局明确“取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税”。

现行政策即《财政部税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2020年第40号）已明确：土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。

因此，企业收到的对征用资产价值补偿收入，包括的土地补偿、地上建筑物补偿、机器设备补偿，属于将土地使用权归还给土地所有者而取得的收入，免征增值税。

搬迁补偿收入，是指企业在搬迁过程中取得的货币性和非货币性补偿收入，具体包括：对被征用资产价值的补偿；因搬迁、安置而给予的补偿；对停产停业形成的损失而给予的补偿；资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款和其他补偿收入。

除征用资产以外的补偿收入，因为并未发生应税行为，所以也不存在缴纳增值税。

政策性搬迁的财税处理

政策性搬迁的财税处理一、定义财政部《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）中规定的企业收到政府拨给的搬迁补偿款是指：企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款。

《企业会计准则》解释第3号中规定的企业收到政府给予的搬迁补偿款是指，企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款。

《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号），政策性搬迁收入是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。

《国家税务总局关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告》企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。

企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要几个文件的规定从根本上来看是一致的，本文说讨论的政策性搬迁收入应当具有如下基本特征：1、搬迁行为由政府主导并发起，并非企业自愿的行为；2、搬迁行为一般是为了公共利益；3、搬迁补偿由政府支付。

二、政策性搬迁会计处理已执行《企业会计准则》（2006版）的企业根据《企业会计准则》解释第3号的规定，企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。

企业拆迁补偿款税收规定

企业拆迁补偿款税收规定随着社会的发展，在我们国家的城市化发展也越来越快，那么对此就会涉及到⼀些改⾰，需要⼀些拆迁，对此在拆迁上⾯是需要进⾏相应的补偿的，对于很多⼈对于企业拆迁补偿有什么税收规定相信很多⼈都不清楚，下⾯由店铺⼩编为⼤家介绍⼀下。

企业拆迁补偿费要交税的规定⼀、关于企业所得税该企业如何缴纳企业所得税呢?根据《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收⼊有关企业所得税处理问题的通知》(国税函〔2009〕118号)第⼆条的规定，企业取得的政策性搬迁或处置收⼊按4种不同的⽅式进⾏企业所得税处理：(⼀)，企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的⽣产经营业务，⽤企业搬迁或处置收⼊购置或建造与搬迁前相同或类似性质、⽤途或者新的固定资产和⼟地使⽤权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进⾏改良，或进⾏技术改造，或安置职⼯的，准予其搬迁或处置收⼊扣除固定资产重置或改良⽀出、技术改造⽀出和职⼯安置⽀出后的余额，计⼊企业应纳税所得额。

(⼆)，企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或⽴项报告，应将搬迁收⼊加上各类拆迁固定资产的变卖收⼊、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费⽤后的余额计⼊企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

(三)，企业利⽤政策性搬迁或处置收⼊购置或改良的固定资产，可以按照现⾏税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

(四)，企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收⼊或处置收⼊暂不计⼊企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收⼊按上述规定处理。

根据上述规定，只要企业符合以下两个条件，取得的搬迁补偿收⼊可不⽤在当年确认收⼊，视搬迁进展情况，可在规划搬迁次年起五年内确认收⼊：1、因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因搬迁。

2、有新的投⼊计划或⽴项报告。

此案中，由于企业提供了政府搬迁⽂件、搬迁协议、搬迁计划和重置固定资产的⽴项报告，根据上述⽂件，此项收⼊可不在当年计⼊应纳税所得额。

深圳市拆除重建类城市更新项目涉税

深圳市拆除重建类城市更新项目涉税一、自行开发模式涉税分析目前深圳市以净地方式取得土地使用权的项目大部分采用自行开发模式，部分城市更新项目改造后自用（大部分为工改工类项目）或者单一权利主体城市更新项目也大多采用自行开发模式。

自行开发模式，因项目实施主体为原土地权利主体，故搬迁环节不涉及与他方签订拆迁补偿协议，而是由原土地权利主体自行拆迁安置，也就不涉及搬迁补偿环节的税收问题。

（一）土地取得阶段的税收问题自行开发模式下，原土地权利主体作为项目实施主体，在从国土部门重新取得土地使用权时应按规定缴纳契税及印花税。

1.契税根据《广东省契税实施办法》第六条规定，国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的契税计税依据为成交价格，也即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

同时根据《深圳市人民政府办公厅关于加强契税征收管理的通知》（深府办[2005]176）规定，凡契税纳税义务时间发生在2006年1月1日（含当日）之后的，按照现行国家和省契税政策规定的税率执行，其他土地房屋权属转移一律按3%的税率执行。

其他土地房屋权属转移，主要包括土地使用权出让、转让（含出售、赠与和交换）。

原土地权利主体作为城市更新项目的实施主体，在注销土地使用权证后通过出让方式从国土部门重新取得土地使用权，不属于享受契税优惠政策的情形，因此应由原土地权利主体按支付或补缴的地价的3%缴纳契税。

2.印花税根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。

原土地权利主体通过出让方式重新取得土地使用权时，应按与国土部门签订的国有土地使用权出让合同或补充协议上所载金额的万分之五缴纳印花税。

（二）物业建成阶段的税收问题1.自建自用部分涉及的税种原土地权利主体在物业建成后通常将部分或全部物业作为自用，对于这部分自用的物业，因权属未发生转移，故无需缴纳增值税、土地增值税。

政策性搬迁和资产处置收入的账务

政策性搬迁与资产处置收入的账务、税务分析随着我国城市发展战略进程的推进，企业与个人因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因进行拆迁而从当地政府取得的政策性搬迁与资产处置收入的现象越来越多。

搬迁后的企业有些用搬迁费重新建设，还有些在搬迁前已另外重新建设，甚至有些企业将拆迁补偿费与资产处置收入不入账、少入账或长期挂帐不作税收处理。

为了让广大的相关利益者弄清楚企业政策性搬迁或处置收入的会计、税务处理，以便指导实践，笔者在此主要结合相关的法律法规与政策文件，对拆迁补偿费与资产处置收入的财税处理及其差异进行分析。

一、政策性搬迁与资产处置收入的界定所谓的政策性搬迁与处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策原因，企业或法人或自然人需要整体搬迁(包括部分搬迁或部分拆除)或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地使用权转让收入。

在界定政策性搬迁与处置收入时，要注意三个方面。

一方面是产生企业政策性搬迁与处置收入的原因是，由于政府实施城市规划、基础设施建设等政策性的缘故，企业需要整体搬迁(包括部分搬迁或部分拆除)或处置相关资产而产生的收入。

二是企业政策性搬迁与处置收入的范围，主要包括三方面的内容，即从政府取得的搬迁补偿收入，处置相关资产而取得的收入，以及通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地使用权转让收入。

三是要注意政策性搬迁补偿收入与政策性拆迁收入的区别与联系，政策性搬迁补偿收入是政策性拆迁收入的一部分，政策性拆迁收入一般包含土地使用权的补偿款及土地上的建筑物、构筑物等土地附着物的补偿款。

政策性拆迁收入特别是房屋拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。

而政策性搬迁补偿收入有的不包含土地使用权的补偿款，有的包含土地使用权的补偿款。

企业政策性搬迁补偿收入主要表达为货币补偿，个人或自然人取得的政策性搬迁补偿收入一般涉及到以上三种补偿形式。

拆迁补偿涉税政策解读

拆迁补偿涉税政策解读根据《城市房地产拆迁管理条例》规定，房屋拆迁补偿有三种形式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。

拆迁补偿的税收处理如下：第一部分营业税不论何种补偿方式，征税的关键是掌握拆迁项目是否是政府行为，有无政府批文，如有县级以上政府征用或收回土地的批文，不论拆迁补偿费的资金来源如何，均免征营业税。

1、《营业税税目注释》（国税发[1993]149号）规定：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

2、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）规定：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。

3、《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）规定：一、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

二、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。

财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知

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财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知【标签】城镇房屋拆迁,有关税收政策
【颁布单位】财政部
【文号】财税﹝2005﹞45号
【发文日期】2005-03-22
【实施时间】2005-03-22
【有效性】条款失效
【税种】契税
注释：条款废止，第二条规定废止，参见《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税﹝2012﹞82号）
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
经国务院批准，现将城镇房屋拆迁有关税收政策通知如下：
一、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

请遵照执行。

关联知识：
1.辽宁省地方税务局关于单位拆迁取得补偿房屋缴纳契税问题的批复。

取得拆迁补偿款都有哪些税收优惠政策？

取得拆迁补偿款都有哪些税收优惠政策？房屋征收部门在按照规定征收国家集体土地上单位、个人的房屋时，会对被征收房屋所有权人给予公平补偿。

那么取得拆迁补偿款都有哪些税收优惠政策呢？跟着淘丁财税小编一起来看一下吧。

取得拆迁补偿款的税收优惠政策：一、个人取得的拆迁补偿款免征个人所得税被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

政策依据《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）二、个人房屋被征收用补偿款新购房屋免征契税市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。

政策依据《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第三条拆迁补偿方式：货币补偿货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。

以下介绍三种法定评估依据：市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。

产权置换产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。

拆迁安置的相关税收政策及发票开具问题

拆迁安置的相关税收政策及发票开具问题作者：战茂祥一、对开发商开说：1、营业税：根据国税函【1995】549号：国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

根据国税函[2007]768号：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。

房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按"销售不动产"税目缴纳营业税；由于产权调换没有现金交易，涉及营业税计税营业额的确认问题，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税;对偿还面积超过拆迁面积的部分，应当按照市场价作为营业税计税依据。

2、土地增值税：按国税发[2006]187号第三条第（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

因此，对于安置村民的房屋，按照同地同年房屋的销售价计入销售额，同时，列支其发生的成本，计算征收土地增值税。

根据国税函[2010]220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》中第六条规定：一、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。

关于房屋征收及土地收储过程中的税收政策(仅供参考)

关于房屋征收及土地收储过程中的税收政策一、房屋征收及土地收储概念1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》国务院令第590号第八条规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

2、《土地储备管理办法》第一条规定，土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。

土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理，土地储备机构承担土地储备的具体实施工作。

第三条规定，下列土地可以纳入储备范围：1.依法收回的国有土地；2.收购的土地；3.行使优先购买权取得的土地；4.已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地；5.其他依法取得的土地。

综上所述，房屋征收是指人民政府依据需要，征收国有土地上单位、个人的房屋的行为；土地收储是指县级（含）以上国土资源主管部门通过征用、收购、收回等方式依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。

二、税收政策房屋征收及土地收储行为是一种有偿处置资产行为，涉及企业所得税、增值税、土地增值税等税种。

现行税收政策的相关规定如下：(一)增值税1、营改增前，国税函[2007]969号《关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》规定，政府拆迁补偿款免征营业税。

2、2016年4月营改增后，财税[2016]36号附件《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税，但没有对房屋拆迁补偿是否该交增值税予以界定。