2020年房地产估价师考试理论与方法复习考点

2020年房地产估价师考试理论与方法复习考点

评估价值与评估价格的区别：

过去因为受传统观点的束缚，为了避免与传统政治经济学中的价

值内涵——“劳动价值”相混淆而引起一些不必要和无意义的争论或

者产生误解，特别是当时人们对本质上不是劳动产物的土地，否认它

有价值或者对它是否有价值存有很大的分歧，从而采用了“价格评估”的称谓而未采用“价值评估”的称谓。

价值(value)和价格(price)之间的关系及本质区别是：价值是物

的真实所值，是内在的，是相对客观和相对稳定的，是价格的波动

“中心”;价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并且能够观察到的事实，它因人而异，时高时低。现实

中因为定价决策、个人偏好或者交易者之间的特殊关系和无知等原因，时常会出现“低值高价”或者“高值低价”等价格背离价值的情况。

所以，为了表述上更加科学、准确，也为了与国际上通行的估价理念、理论相一致，便于对外交流沟通，理应指出估价本质上是评估价值而

不是评估价格。

还需指出的是，虽然估价是评估价值，而且理论上是价值决定价格，但估价实践中一般是通过外表的价格来了解内在的价值。这就如

同人的心理活动支配其行为，但要了解人的心理活动则是通过观察其

行为那样。

【篇二】2020年房地产估价师考试理论与方法复习考点

房地产征收征用补偿的需要：

房地产特别是其中的土地，是各种生产、生活等活动都不可缺少

的基础要素，又不可移动，有时为了公共利益的需要，如兴建道路、

公园、学校、机场等，或者因抢险、救灾等紧急需要，国家不得不征

收或者征用农民集体所有的土地、国有土地上单位和个人的房屋及其

他房地产。过去没有区分征收和征用，统称为“征用”。2004年3月

14日修改后的宪法作了区分，2004年8月28日土地管理法作了相对

应修正，把过去的“征用”改为“征收”。“征用”一词仍然使用，

但涵义有所不同。征收与征用的主要区别是：征收的实质是强制收买—主要是所有权的改变，不存有返还的问题;征用的实质是强制使用—

仅仅使用权的改变，被征用的房地产使用后，理应返还被征用人，即

是一种强制的临时使用房地产的行为。

即使征收、征用是为了公共利益的需要，具有一定的强制性，但

都不能是无偿的，必须依法给予补偿。例如，《中华人民共和国宪法》(2004年3月14日修正文本，以下简称《宪法》)第十条规定：“国家为了公共利益的需要，能够依照法律规定对土地实行征收或者征用并

给予补偿”;第十三条规定：“国家为了公共利益的需要，能够依照法

律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。《物权法》第四十二条规定：“征收集体所有的土地，理应依法足额支付土地补

偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地

农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合

法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，理应依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还理应保障被征收人

的居住条件。”第四十四条规定：“单位、个人的不动产或者动产被

征用或者征用后毁损、灭失的，理应给予补偿。”《中华人民共和国

土地管理法》(2004年8月28日修正文本，以下简称《土地管理法》)第二条规定：“国家为了公共利益的需要，能够依法对土地实行征收

或者征用并给予补偿”。《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007

年8月30日修正文本，以下简称《城市房地产管理法》)第六条规定：“为了公共利益的需要，国家能够征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还

理应保障被征收人的居住条件。”第二十条规定：“国家对土地使用

者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回;

在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，能够依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给

予相对应的补偿。”《城市房屋拆迁管理条例》(2001年6月13日中

华人民共和国国务院令第305号发布)第四条规定：“拆迁人理应依照

本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置”。

征用房地产不但理应给予使用上的补偿(补偿金额相当于租金)，

如果房地产被征用后毁损、灭失的，还理应按照实际损失给予补偿。

例如，房地产被征用后毁损的，征用补偿金额应包括使用上的补偿金

额和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿金额;房地产被征用

后灭失的，征用补偿金额应包括使用上的补偿金额和相当于被征用房

地产价值的补偿金额。而确定上述征收、征用的补偿金额等，就需要

房地产估价提供参考依据。

例如，《城市房屋拆迁管理条例》规定拆迁补偿的方式能够实行

货币补偿，也能够实行房屋产权调换。其中，第二十四条规定实行货

币补偿的，“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑

面积等因素，以房地产市场评估价格确定”;第二十五条规定“实行房

屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人理应依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结算产权调换的差价”。具体地说，实行货币补偿方式的，要对被征收房屋的房地产市

场价值实行评估，为确定货币补偿的金额提供依据;实行房屋产权调换

补偿方式的，要对被征收房屋的房地产市场价值和所调换房屋的房地

产市场价值实行评估，为结算房屋产权调换的差价提供依据，即：产

权调换的差价=所调换房屋的房地产市场价值-被征收房屋的房地产市

场价值。