上海新天地设计研究
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Architecture Design
建筑层面旧改策略
建筑层面改造策略一：保留石库门里弄肌理
改造前
改造后
CCDI 公建·设计中心
03
建筑设计
Architecture Design
建筑层面旧改策略
建筑层面改造策略二：整旧如旧，翻新创新 ◆外表「整旧如旧」： 保留房子原貌为原则进行修建，昔日的青砖步行道、清水砖 墙和乌漆大门等历史建筑不改变。 ◆内部「翻新创新」： 内设中央空调、自动电梯、宽频互联网等，把它改造成全新 概念的经营消费场所。
CCDI 公建·设计中心
02
问题
Problem
问题
项目重点与问题
开发顺序（住宅先行还是商业先行）？ 商业定位？ 石库门以何种方式保留？ 新的时代新的功能需要增加众多设备设施：通讯电 缆、空调设备、水电煤气管道、防潮隔热措施、污水 处理、消防系统等。
CCDI 公建·设计中心
03
策略
Strategy
CCDI 公建·设计中心
02
问题
Problem
常见改造法
旧建筑改造的常见方法：
第二种：旧材料当宝
在建于上世纪20年代的杨树浦旧工厂里，中国 台湾建筑师登琨艳构筑着他的远大梦想——创 建滨江创意产业园。已完成的庭院改造中， 他大量使用了从拆房现场回收来的木料、瓦片、 青砖、门扇甚至石库门等废旧材料，并配合毛 竹、废弃钢筋等最普通的造房建材来营造后工 业时代最前卫的空间环境。在建造成本和环境 污染一并减低的同时，他用行动来证明最常用 的旧材料其实最耐用也最适合工厂粗放的环境 性格。
02
问题
Problem
ห้องสมุดไป่ตู้
石库门
石库门的现状：
缺乏保养，年久失修，破旧不堪，部分必须重建。
CCDI 公建·设计中心
02
问题
Problem
常见改造法
旧建筑改造的常见方法：
第一种：忠守＋创新
外滩18号是一栋有着80多年历史的新古典主
义保护建筑，改建聘请了意大利威尼斯文物修 复专家及技术工匠现场指导、监督，将威尼斯 古城的建筑修复理念和技术带入了上海。严谨 求实加上局部的创新修复构成了大楼整修的两 个特点。外墙被极其小心地清洗，铜质大门经 努力恢复到了最初的漆面状态，电梯厅的马赛 克地面采取了新旧识别的补缺方法，玻璃吊灯 和电梯门的迷人红色注入了意大利的城市血液， 20万块普通小块大理石为沉降不匀的底层地面 调整了倾斜误差。
重现凝固在建筑上的上海历史文化
CCDI 公建·设计中心
04
总结
Summary
04
总结
Summary
项目特点
现有肌理：里弄（石库门） 功能模式：商业+写字楼+住宅
商业模式：街+Mall
旧改策略：拆留改添，外旧内新 投资策略：高投入、高产出
CCDI 公建·设计中心
企业天地
新天地
商业区 太平桥 人工湖
翠湖天地
CCDI 公建·设计中心
01
上海新天地 企业天地 翠湖天地
项目背景
Case Background
功能属性 商业，旧改 写字楼+购物中心 住宅 占地面积 30’000 建筑面积 57’000 390’000 534’000 设计方 本杰明·伍德 巴马丹拿（为外滩多
CCDI 公建·设计中心
01
项目背景
Case Background
开发商
瑞安房地产有限公司： 成立于2004年，母公司瑞安集团，主席罗康瑞。 主要发展项目类别： 大型城市核心重建项目——集多种用途并分多期开发。一般包括住宅、办公楼、零售、娱乐及文化物 业； 知识型社区综合发展项目——以IT及科技产业为主题，集多种用途。一般包括产业园、商业、零售、酒 店、住宅、教育、户外康乐、绿化设施，及其他公共娱乐设施； 旅游业综合发展项目——以及集旅游产业及房地产配套设施。
02
场地设计
Site Design
招商策略
招商策略：不招最贵，只招最好
03
建筑设计
Architecture Design
商业整体旧改策略
商业整体旧改策略：北旧南新 北里以保留石库门旧建筑为 主。 南里以现代建筑为主，石库门 旧建筑为辅。 新旧对话，交相辉映。
CCDI 公建·设计中心
03
建筑设计
幢历史建筑的建筑顾问）
项目概况
竣工时间 2001年6月 一期：2004年 一期：2003年 二期：2006年 三期：2009年
一期：日建 二、三期：巴马丹拿
太平桥地区重建项目
综合体
52公顷
约130万
其中上海新天地： 包含精品酒店88新天地、私人会所新天地一号、酒类产品、新天地礼品 店等。 容积率：1.8 项目投资：14亿元 改造成本：20,000 元/㎡ 拆迁安置成本：6.7亿元 殊荣：2003年，新天地北里荣获由Urban Land Institute（ULI）颁发的 Award for Excellence大奖，成为首度获此国际殊荣的中国内地项目。
02
开发策略： 先开发商业
场地设计
Site Design
开发策略
2001 年，亚太经合组织会议+中共八十周年党庆。 立足成熟商圈高起点
兴建高档住宅、办公楼作为人流支撑
02
商业定位： 综合性 国际化 客户群定位：
场地设计
Site Design
商业定位、经营策略
“都市旅游景点”主题
小资一族 外籍人士 中外游客 企事业高管 个体工商户老板 中产阶级时尚消费人群 经营策略：只租不卖
西湖天地
创智天地
CCDI 公建·设计中心
02
问题
Problem
02
问题
Problem
石库门
石库门的价值：
石库门是上海最有代表性的民居建筑，通常被认为是上海近 代都市文明的象征之一。 夏天的晚上，各家在弄堂里乘凉； 居民一边在弄堂洗衣服，一边与邻居聊天； 多家人合用厨房； 楼梯狭窄，杂物堆积……
CCDI 公建·设计中心
新天地
——拆留改添，商业街+Mall
01
02 03 04
背景
问题 策略 总结
Background
Problem Strategy Summary
01
背景
Background
01
项目背景
Case Background
项目区位
新天地坐落于上海卢湾区，处于”市中心的中 心”，是一个成熟的商业地段。 毗邻”中共一大会址”，与很多“一大会址”有 关的建筑物需要保护，同时，“一大”周围不能 建高层建筑物 。
CCDI 公建·设计中心
02
问题
Problem
常见改造法
旧建筑改造的常见方法：
第三种：拆留改添法
“八号桥”以打造设计创意产业为目标，将原
上海汽车制动器厂上世纪50－80年代的八栋车 间大楼重新规划布局。由于厂房不是保护建筑， 故在改造设计中更有创意和发挥的余地。厂房 间的新增连廊、通道树立了整体连贯的社区形 象，通过拆除和打通部分厂房形成的消防车通 道成为尺度宜人的“后街”，凸窗、转角窗、 条形窗等现代感的开窗形式替代了原来的单一 格局，大量的公共活动空间促进了企业和社会 的互动和交往。
建筑层面旧改策略
建筑层面改造策略一：保留石库门里弄肌理
改造前
改造后
CCDI 公建·设计中心
03
建筑设计
Architecture Design
建筑层面旧改策略
建筑层面改造策略二：整旧如旧，翻新创新 ◆外表「整旧如旧」： 保留房子原貌为原则进行修建，昔日的青砖步行道、清水砖 墙和乌漆大门等历史建筑不改变。 ◆内部「翻新创新」： 内设中央空调、自动电梯、宽频互联网等，把它改造成全新 概念的经营消费场所。
CCDI 公建·设计中心
02
问题
Problem
问题
项目重点与问题
开发顺序（住宅先行还是商业先行）？ 商业定位？ 石库门以何种方式保留？ 新的时代新的功能需要增加众多设备设施：通讯电 缆、空调设备、水电煤气管道、防潮隔热措施、污水 处理、消防系统等。
CCDI 公建·设计中心
03
策略
Strategy
CCDI 公建·设计中心
02
问题
Problem
常见改造法
旧建筑改造的常见方法：
第二种：旧材料当宝
在建于上世纪20年代的杨树浦旧工厂里，中国 台湾建筑师登琨艳构筑着他的远大梦想——创 建滨江创意产业园。已完成的庭院改造中， 他大量使用了从拆房现场回收来的木料、瓦片、 青砖、门扇甚至石库门等废旧材料，并配合毛 竹、废弃钢筋等最普通的造房建材来营造后工 业时代最前卫的空间环境。在建造成本和环境 污染一并减低的同时，他用行动来证明最常用 的旧材料其实最耐用也最适合工厂粗放的环境 性格。
02
问题
Problem
ห้องสมุดไป่ตู้
石库门
石库门的现状：
缺乏保养，年久失修，破旧不堪，部分必须重建。
CCDI 公建·设计中心
02
问题
Problem
常见改造法
旧建筑改造的常见方法：
第一种：忠守＋创新
外滩18号是一栋有着80多年历史的新古典主
义保护建筑，改建聘请了意大利威尼斯文物修 复专家及技术工匠现场指导、监督，将威尼斯 古城的建筑修复理念和技术带入了上海。严谨 求实加上局部的创新修复构成了大楼整修的两 个特点。外墙被极其小心地清洗，铜质大门经 努力恢复到了最初的漆面状态，电梯厅的马赛 克地面采取了新旧识别的补缺方法，玻璃吊灯 和电梯门的迷人红色注入了意大利的城市血液， 20万块普通小块大理石为沉降不匀的底层地面 调整了倾斜误差。
重现凝固在建筑上的上海历史文化
CCDI 公建·设计中心
04
总结
Summary
04
总结
Summary
项目特点
现有肌理：里弄（石库门） 功能模式：商业+写字楼+住宅
商业模式：街+Mall
旧改策略：拆留改添，外旧内新 投资策略：高投入、高产出
CCDI 公建·设计中心
企业天地
新天地
商业区 太平桥 人工湖
翠湖天地
CCDI 公建·设计中心
01
上海新天地 企业天地 翠湖天地
项目背景
Case Background
功能属性 商业，旧改 写字楼+购物中心 住宅 占地面积 30’000 建筑面积 57’000 390’000 534’000 设计方 本杰明·伍德 巴马丹拿（为外滩多
CCDI 公建·设计中心
01
项目背景
Case Background
开发商
瑞安房地产有限公司： 成立于2004年，母公司瑞安集团，主席罗康瑞。 主要发展项目类别： 大型城市核心重建项目——集多种用途并分多期开发。一般包括住宅、办公楼、零售、娱乐及文化物 业； 知识型社区综合发展项目——以IT及科技产业为主题，集多种用途。一般包括产业园、商业、零售、酒 店、住宅、教育、户外康乐、绿化设施，及其他公共娱乐设施； 旅游业综合发展项目——以及集旅游产业及房地产配套设施。
02
场地设计
Site Design
招商策略
招商策略：不招最贵，只招最好
03
建筑设计
Architecture Design
商业整体旧改策略
商业整体旧改策略：北旧南新 北里以保留石库门旧建筑为 主。 南里以现代建筑为主，石库门 旧建筑为辅。 新旧对话，交相辉映。
CCDI 公建·设计中心
03
建筑设计
幢历史建筑的建筑顾问）
项目概况
竣工时间 2001年6月 一期：2004年 一期：2003年 二期：2006年 三期：2009年
一期：日建 二、三期：巴马丹拿
太平桥地区重建项目
综合体
52公顷
约130万
其中上海新天地： 包含精品酒店88新天地、私人会所新天地一号、酒类产品、新天地礼品 店等。 容积率：1.8 项目投资：14亿元 改造成本：20,000 元/㎡ 拆迁安置成本：6.7亿元 殊荣：2003年，新天地北里荣获由Urban Land Institute（ULI）颁发的 Award for Excellence大奖，成为首度获此国际殊荣的中国内地项目。
02
开发策略： 先开发商业
场地设计
Site Design
开发策略
2001 年，亚太经合组织会议+中共八十周年党庆。 立足成熟商圈高起点
兴建高档住宅、办公楼作为人流支撑
02
商业定位： 综合性 国际化 客户群定位：
场地设计
Site Design
商业定位、经营策略
“都市旅游景点”主题
小资一族 外籍人士 中外游客 企事业高管 个体工商户老板 中产阶级时尚消费人群 经营策略：只租不卖
西湖天地
创智天地
CCDI 公建·设计中心
02
问题
Problem
02
问题
Problem
石库门
石库门的价值：
石库门是上海最有代表性的民居建筑，通常被认为是上海近 代都市文明的象征之一。 夏天的晚上，各家在弄堂里乘凉； 居民一边在弄堂洗衣服，一边与邻居聊天； 多家人合用厨房； 楼梯狭窄，杂物堆积……
CCDI 公建·设计中心
新天地
——拆留改添，商业街+Mall
01
02 03 04
背景
问题 策略 总结
Background
Problem Strategy Summary
01
背景
Background
01
项目背景
Case Background
项目区位
新天地坐落于上海卢湾区，处于”市中心的中 心”，是一个成熟的商业地段。 毗邻”中共一大会址”，与很多“一大会址”有 关的建筑物需要保护，同时，“一大”周围不能 建高层建筑物 。
CCDI 公建·设计中心
02
问题
Problem
常见改造法
旧建筑改造的常见方法：
第三种：拆留改添法
“八号桥”以打造设计创意产业为目标，将原
上海汽车制动器厂上世纪50－80年代的八栋车 间大楼重新规划布局。由于厂房不是保护建筑， 故在改造设计中更有创意和发挥的余地。厂房 间的新增连廊、通道树立了整体连贯的社区形 象，通过拆除和打通部分厂房形成的消防车通 道成为尺度宜人的“后街”，凸窗、转角窗、 条形窗等现代感的开窗形式替代了原来的单一 格局，大量的公共活动空间促进了企业和社会 的互动和交往。